使用細則

分譲マンションのような区分所有建物において、管理規約に
もとづいて設定される共同生活上の詳細なルールのことを「使用細則」
といいます。


この使用細則は、区分所有者の集会において管理規約とは別途に作成される
規則であり、共同生活において遵守すべきルールを詳細に定めるものです。


その内容は分譲マンションごとに様々ですが、一般的には概ね次のような
事項が「使用細則」に規定されています。

1）禁止される事項（物の放置・共用部分に係る工事など）
2）管理組合に届出を必要とする事項（入居者の変更・専有部分の賃貸など）
3）駐車場・駐輪場・専用庭の使用に関する事項
4）ゴミ処理
5）違反者に対する措置

なお、上記の事項の全部を一つの使用細則で定める必要はなく、目的ごとに
複数の使用細則を作ることも可能。
（例えば全般的なルールについては「使用細則」、
　　駐車場については「駐車場使用細則」を設けるなど）。

また、使用細則で規定されている事項は、多くの場合、共同生活のルールに
関する事柄であるので、原則的には、集会の普通決議によって変更すること
が可能です。

ただし使用細則の変更が、管理規約の内容の変更に該当する場合や、建物・敷地の
管理・使用に関する基本的事項の変更に該当する場合には、管理規約そのものの
変更の手続きを踏む必要があります。
こうした場合には、集会の特別決議（区分所有者の4分の3以上かつ議決権の
4分の3以上）が必要となります。


このように使用細則中の変更しようとする部分の性質によって、
変更手続きが大きく異なりますのでご注意ください。

普通決議

分譲マンションのような区分所有建物において、管理組合の集会
で議案を決する際に、通常の議案について過半数の賛成により可決すること
を「普通議決」といいます。


この反対に、特に重要な議案について4分の3以上の賛成などの特別多数の
賛成により可決することは「特別議決」と呼ばれています。


区分所有法では、「集会での議案の議決は、原則として区分所有者数の過半数
および議決権の過半数の賛成で可決する」という旨を定めている（区分所有法
第39条第1項）。

従って、通常の議案については、区分所有者数の過半数と議決権の過半数の
賛成があれば可決できることになり、こうした決議方法を「普通決議」と
呼んでいます。

管理委託契約書

管理組合が、管理会社に管理業務を委託する場合、
『管理委託契約書』を交わし、業務を委託することになります。

管理業務の内容には、
事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務に分類されます。

委託する内容に関しては、それぞれの契約内容によって異なりますが。
国土交通省が提示している『標準管理委託契約書』がモデル契約書です。

各々の組合で、委託契約書の内容を照合してみると良いかもしれません。

管理会社にどういう内容のどういう仕事を委託し、それに対して
いくらの対価を支払っているのか。
また、その報告はどうなっているのか。確認しておくことは大切です。

共用部分

専有部分以外の部分です。


この共用部分には、法的に共用部分とされている法定共用部分と
規約によって共用部分とされた規約共用部分とがあります。

共用部分については、規約により特別の定めがある場合があります。
詳しくは、「管理規約」を参照してください。

管理規約

マンションの管理組合を運営し、
共同生活を円満・円滑にするために区分所有間相互の利害調整をするルールです。

規約とは区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の原則です。


国土交通省の「マンション標準管理規約」
管理規約の標準モデルとなっています。
標準管理規約の改定