マンション管理セミナーin山口

本日、山口県土木建築課主催の

「平成28年度マンション管理基礎セミナー」が開催されました。


肌寒い天候の中、多くの方にご参加頂きました。

1部はセミナー　2部は個別相談と参加者により情報交換


今年は、下関からのご参加者も例年に比べると多い気がしました。

遠くからのご参加、ありがとうございました。


いつもながら、グループ別の課題で一番多いのが

大規模修繕工事に関すること。

どこの管理組合でも大規模修繕工事をどう進めてゆくのか。

資金はどうするのか？という点が大きな感心事のようです。


分譲当初のある長期修繕計画書と現況、比較されてみたことはありますか？

特にお金のかかる機械式駐車場のある管理組合ではより一層、

資金面での準備は必要です。


そろそろ定時総会の時期になりますが、

その際に、長期修繕計画と現況の資金。

そして、修繕項目・設備修繕の必要度などリストアップしてみると良いですね。


セミナーの前、久しぶりに「サビエル聖堂」に立ち寄ってみました。



火災で焼失しましたが、昔の教会は本当に素敵でしたよね。

大きなパイプオルガン。

ステンドガラスと・・・今だに残念でしかたありません。



昨日は、下関でランチ「おかもとや」の海鮮丼



たまにTVで紹介されたりしてますか？

ランチどき、どう見ても地元の人よりよそから来られた感の方が多かったです。

何種類の魚が入ってる？　鯨も入っていましたよ。

こんなに種類豊富な海鮮丼は珍しい。お得です。


で・・帰りに「じゃこ」を買って帰りました。

なかなか新鮮な生のじゃこは珍しく、とっても美味しく頂きました。◎

紛糾する総会

いろいろな管理組合があり

その管理組合によって、さまざまな方法で管理組合活動・運営をされておられ

その中で理事長や理事として日々奮闘されておられる方もいる。


でも、それとは真逆に・・

全く興味・関心がなく、議案書を配布しても全く応答がない方や

理事に任命されても全くスルーをされる方もおられます。



本当に管理組合運営というのは、人の数だけ

管理組合の数だけバリエーションがあり、

ぞれぞれの管理組合の歴史背景も加わり

さまざまな顔を見せてくれます。


それが難しくもあり、興味深くもありと日々こちらも奮闘しておりますが・・。


やはり、多くの方が管理規約の存在を理解されていない方が多く、

理事会の役目、理事運営の大切さを理解されていない方が多いなと残念に思うところです。



そろそろ定時総会の時期が近づいてきていますね。

残高証明書と通帳残高・そして決算書との数字の照合。

領収書の確認など、監査も重要です。


さて、明日は山口でのセミナーです。

万が一のために、スノータイヤのまま゛てすが。

そろそろ、ノーマルタイヤに交換しなきゃいけない時期も近づいています。

セミナーがおわったら、タイヤ交換に行かなきゃです。

プロに学ぶ話し方講座

「プロに学ぶ話し方講座」が

人権・男女共同参画課主催で開催されておりましたので

参加させて頂きました。


講師は、カモンFMパーソナリティの米倉菜津子さん

通称「なっちゃん」でした。


やはりラジオでお仕事をされるだけあって、声が美しいですね。


声にハリがありますし、滑舌もよく。◎


以前、カモンFMで月１でマンションの事をお話させて頂いた事がありますが。

いかに上手に話を聞きとり、要約し、話をまとめるのかと

感心したものです。


今日のお話の一番大切なことは、「伝えたい」という気持ち。

ここが大切だと。

声の大きさや話すスピード。

笑顔で話す。ほどよい相づち。


また、声をいきなり出すのではなく、

上半身と顔の血行をよくし。

「無声音」から「有声音」にしてゆくと喉も傷めないといったお話しも。


これから、私のお仕事は総会・総会で・・・

人前でお話しをする機会がぐっと増えますので

より人が聞きやすいように、お話しをするという点にも気をつけたいと思います。


はい、明日も総会です。

大規模修繕工事の進め方

来週、山口県庁で開催される『マンション管理セミナー』

事前相談に寄せられた質問で一番多いのは、

大規模修繕工事に関することでした。


そろそろ時期にきているけれど、どういう風に進めたら良いのかわからない。

どうしたら住民の合意がとれるのか？

あるいは、修繕計画はどうやって立てれば良いのか？という内容。


計画については、国土交通省が出している長期修繕計画のガイドラインを参考にする。

あるいは、自分達では無理だよという所であれば

マンション管理センターが安価で作成してくれる

「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を利用するのもひとつ。



では、具体的にどういう風に修繕を進めてゆくのか？

①発意

一般的には「修繕委員会」を立ち上げて理事会の元で作業を始めることに

②調査・診断

修繕が必要な部位についての劣化度を調査。

③基本方針の決定

実施部位・工期・業者選定の選定方法など

「責任施工」にするのか？「設計監理」にするのか？など

④修繕仕様の決定・積算

⑤資金計画

⑥見積取得・施工業者の内定

⑦総会決議

⑧工事

⑨各種検査

⑩引渡し・図書の保管

と、ざっと書けばこのようになりますが。

場合によっては、この間に「臨時総会」や「説明会」を何度が開催する必要も出てきます。


2003年区分所有法改正以前は、大規模修繕の実施は「特別決議」でした。

ですが、法改正によって「過半数」となりましたが。

修繕工事というのは、より多くの方の賛成がなければ工事ができないこともあり

より多くの賛成が必要なのです。


裁判の判例でもあるように、

住民の中に反対者がいたため工期が大きく伸び損害が発生したと

管理組合が施工業者から訴えられることもありますし。


賛成で進めた工事が、ちょうど足場のかかる住民の反対により

足場をかけることができない、工事ができないなどの例もあります。


また、住宅支援機構の融資では、議事録の書き方や総会はこのタイミングで

実施しなければならないなどの注意点があります。


工事を計画する時には、同時並行で

管理規約の見直しを行い専有部と共用部を明確にすることや

滞納者が全体の10％を越えていないか？などにも注意する必要があります。

滞納率が思いがけず、借入の阻害要因になることもありますよ。


どうしても組合員だけで進めるのが難しい場合、

マンション管理士や一級建築士をコーディネーターとして採用する所も

要所、要所で専門家活用をご検討するのも良いかもしれません。

総会の季節

さすがにこの時期になると・・・

総会、総会モードで多忙となります。


そんな時、思い出したように。

ずいぶん以前にご相談を受けた管理組合からラブコールが・・・。


いいお話ばかりならばいいのですが・・・

管理組合員同士のトラブル話も多く。


まあ～よくぞ、面倒くさい理事長を長年、やりたがるな～と思う心。

何が楽しくて、理事長さんなんてされるのでしょうか？

それも、何年も・・。何年も。


時々、理事長という名のもとに、大きく勘違いをされておられる理事長さんもおられるもので。

全て、自分ひとりで決めていい。

管理組合のお金も自分のもののように、勘違いされている方を見かける事も。

自分の好きな人と嫌いな人で、ルールを押し曲げる方もおられるという方も。

そんな事をしては、駄目ですよ・・。


きちんと、管理規約に沿った運営をしなくては。

きちんと、理事会を開催し、総会に諮り。

必要に応じて、説明会も開催しなくては・・・。


管理組合のお金は皆さんの物ですし、その決め方は独断と偏見で決めていいわけがないのです。

透明性・公平性を保たなくてはいけません。


理事長に就任される年数は、せいぜい3年。長くて5年です。

やはりそれ以上は、よくありません。

長年、その立場におられると・・・大きな勘違いが始まります。

きちんと、3年の間に次の方を育てましょう。

そして、新しい方に引継ぎしましょう。


その為には、ある程度の「輪番制」も必要です。

そして、できれば理事就任期間は、2年から3年程度での「半数交代」が理想です。


今、高齢化が進むなか、現実問題として理事のなり手不足は深刻です。

だったら、マンション管理士などの専門家を外部理事として就任させる方法もありますよ。


役員同士の私利私欲ではなく、

本当にそこに住む方がよくなる方法をどうぞ模索されてください。

酒粕

世間は３連休ですね。

土曜日は福岡まで出かけ、帰路はゆっくりドライブで

福津市のあんずの里に寄り道。

4


ここで見かけた大きな馬。

乗馬をやっていた私。やはり馬は気になる存在。大好き。


この馬は重い荷物を運ぶのがお仕事のようですね。

この大きな足。背高もかなり高く・・こんな馬に乗ったら

本当、見降ろす気分ですよ。


そうそう、大好きなインド料理「mina」にも立ち寄り。

カレーとナンを頂きました。

一緒に飲むラッシーのお味も美味。

このラッシーの原料は何？と、ついつい調べる。



ヨーグルトと牛乳、砂糖。うん、作れそうです。


昨夜は理事会。この時期になるとやはりお仕事はつきもので。

定時総会をそつなく乗りきる為の対策は必要なのです。


と・・その帰り、理事長さんから酒蔵にいったのでと

お土産に「酒粕」を頂きました。


酒粕でどんなお料理ができるのか？と

さっそく、トライ。


粕汁



うん。・・美味しい◎

酒粕と味噌のなんでも漬で野菜をつけました。


さばの味噌煮　酒粕入り

酒粕でつくる濃厚チーズケーキ



と、なかなか普段　口にすることがないお味との遭遇もまた◎


遊びも入れながら気分転換を図りつつ

大型、複合用途の管理組合資料作成に頭を抱えつつと・・・

４月から２ケ月にわたる総会対策に翻弄しております。

分身の術

いいお天気ですね～。

ケアマネの実務研修がやっと、終了しました。

一言で言えば・・とっても大変な講習ではありましたが。

グループメンバーも仲良く。

毎週、とっても楽しく研修を受講することができました。


最後は皆さんとラインの交換。

落ち着いたら「打ち上げ」をしようねということで。


ケアマネージャー(介護支援専門員)の資質をあげるべく。

試験そのものの合格率も下がり。今年の合格率は12%でした。

で、その後。８９時間の研修と３日間の見学実習と本当に大変な資格です。


国の方針として、医療費・介護保険の費用を抑えようと、

その介護プランを作成するケアマネの資質を上げる。

そして、長期間入院できなくなる医療体制の中で

在宅へと勧める方針により、在宅と医療連携が求められる背景。

だから、ケアマネも医療知識が必要と、資格取得には国家資格保持者という

基礎資格と、その経験年数までもが必要になったのです。


ケアマネ実務研修は、12月～3月上旬まで、ほぼ毎週の講義。

雪の関係で前泊した日もありましたが。

早朝から行く時は、5時起き。帰宅は20時過ぎ。

往復4時間の運転と８時間程度の講義。

そして・・・そのためにかかる費用は10万円を超えましたよ。

今後、ケアマネ資格を取得されようとする方、ここは押さえておきましょう。


ケアマネージャーのお仕事は、決して楽ではありません。

で、お給料が高いかと言えば・・・そうでもなく。

本当、奉仕の精神と忍耐力がないと務まらない仕事だと思います。

かつ、膨大の書類整理力と、文章作成能力＆事務処理能力。

そして、コミュニケーション能力も必要です。


となると・・今後、絶対的にケアマネは人手が不足しますよ。

その反面、高齢者は増加しますしね。


なんだか・・・マンション管理士の介護版のようです。

機会があれば、ケアマネのお仕事もトライしたいと思うところ。

と、私の徹底した学習法。


本をかたっぱしから読みあさり。

いつでも『ケアマネ』ができるようにと３７冊にもなりました。



すべて1読はしましたが、徐々に2～3巡読む予定。

ケアマネの資格証は今月末には受領できますが。

今からの時期は、マンション管理士業務が多忙のため。一旦休憩。


で、いつものごとく自分へのご褒美。



エアロバイク。今あるのが、そろそろ寿命のため買い買え。


本日の休憩time・・

収穫できた野菜を、すぐ食べれる状態の下処理。




今、身につけたいのは・・『分身の術』

本当、やりたい事が多すぎて。1日30時間でも欲しいくらい。

身体が2つあっらた。もっとやりたい事ができるのにと思う心。


マンション相談員・派遣業務。マンションドクターの診断業務。

そして、これからは、定時総会の時期。

３月２９日は山口県庁で住宅課のセミナーに相談役で参上します。


セミナーご参加の皆さま、よろしくお願いいたします。