マンション管理組合会計

総会などでよく聞くことのひつとにマンションの会計報告がある。

管理会社が作成する「損益計算書」「貸借対照表」・・・


確かに、いつもそういう書式を眺めている方でないと、わかりづらく。

内容が理解しづらいと同感の私。


管理組合の会計基準の定めはなく、会計処理の統一もないことから。

マンションによって処理方法が異なるというのも、やっかいなもの・・・。


★管理組合会計の基本原則から

①正規簿記の原則・・・会計帳簿は、正規の簿記の原則に従って正しく記帳すること。

　管理組合でも複式簿記を原則とし。

　未収入金の管理がしやすいことから、発生主義を原則とすることが望ましい。


※この「発生主義」とは、滞納の有無にかかわらず、その期に入るべきであった収入の金額のみを計上

それに対して「現金主義」とは、実際に入金のあった収入および過去度の未収入金の回収額を計上。

②真実性の原則　③明瞭性の原則　④継続性の原則　と続く。（この辺りは「簿記」の考え方と同様。）


★管理組合会計の特有原則として

①予算準拠の原則　②区分経理の原則（管理費会計と修繕積立金会計の区分）　

予算と実績の推移を適正に把握し、管理することが大切だということのようですね。


■管理組合の会計書類等の分類




■会計書類等の保存と情報公開等




■長期の損害保険契約の保険料の処理

前払保険料（未経過保険料）は『資産』計上。

年払い保険料は、収支計算書の『費用』計上。




■参考資料として・・・


★収支予算書★




★収支計算書★




★貸借対照表★




■借入金残高

大規模修繕工事費の資金調達のため、金融機関から借入金がある場合。

貸借対照表の欄には、「借入金残高」を計上すること。


■未収入金の管理

長期的に滞納がある場合は、未収入金明細書などで、短期滞納分と区分して管理することも

督促や延滞金額の把握などに有効です。


■町内会や自治会費

管理規約の中で受け払いをすることを定めるなど、組合員の同意を得る必要もあります。


■小口現金

月次決算時に報告せるなど、会計年度末には必ず精算する必要もあります。



などなど・・・実務的な監査マニュアルを管理組合で作成したりすることも良いかもしれません。

特に自主管理では、全く経理に詳しくない方が担当者になってしまうということもあるものです。


わかり易い会計報告。透明性・公開性・継続性も必要です。

皆さんのお金です。管理組合って本当にお金持ちですよ・・・。

きちんとペイオフ対策されていますか？


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管理費のスケールメリット

昨日に引き続き・・・マンション管理新聞より


東京カンテイが発表した新築マンションの管理費・修繕積立金設定額。


■管理費は、一般的にスケールメリットが高く

戸数が多いほど一戸あたりの負担額も小さくなると考えられているが、集計結果では・・

むしろ100～150未満という中間層に最も管理費が低くなる傾向があるという結果。


■修繕積立金は、50戸未満で顕著な上昇があらわれており、

2011年は6758円と、2006年と比べて25.2%も上昇しているとのこと。


従来から修繕積立基金を高額にするかわりに、

月々の積立金を低くする傾向がみられたが、大手デペロッパーの供給シェァの増加で

この動きに変化が生じたとのコメント。


これは、前回のコメントで、

景気の良い時期は、基金が高く設定されていたが・・・。

景気の悪化とともに、基金が低く設定されるようになったということなのでしょう。

購入時に支払うか、月々支払うかの違いですね。



管理会社のリプレイスも・・・

より品質がよく、より安くを希望する管理組合が、

新築時の管理会社から、別の管理会社へ変更する原因もここにあるのでしょう。

消費者は賢くなっているということかもしれません。


修繕積立金、築1年から築20年までに２．２２倍に上昇しているとの結果も発表されていました。

逆に、築20年以降は、それほど値上げはないようです。

(もうこれ以上、高額では支払えないという事かもしれませんが)




現実問題として思うこと・・・。

戸数、20戸以下のマンションでは、新築時にたとえ管理会社があったとしても、

築年の経過とともに、修繕費のコストがかかってくる為。

管理会社へ委託する資金が出てこないというのが深刻な問題として感じるところです。

よほど、管理組合がしっかりしていないと、修繕時には「一時金」が必要となります。

戸数が少ないマンションは、自主管理を行い、

専門的な知識と運用のサポート役としてマンション管理士を顧問活用する

もしくは、スポット活用することが望ましいと感じるところです。


高齢化とともに、会計業務が難しくなるという傾向もあります。

マンション管理士との顧問契約により、記帳補助を依頼するいう方法もあります。

小規模マンションの生き残り策として感ずるところです。


逆に・・大規模マンションでは、管理会社のお目付役として、マンション管理士の活用により。

管理費のコスト削減も可能なところです。

首都圏では、こういう試みが序徐に増えつつあるような気もします。


せっかく積立したお金が・・・組合員に持ち逃げされる。管理会社に持ち逃げされる。

こんな事件も多いものです。正しい、印鑑と通帳保管されていますか？


終の棲家とするために、資産価値をさげないためにも・・

しっかり管理組合を機能させることは大切です。

管理会社に任せっぱなし、1人の役員に何十年も任せっぱなしで本当に、大丈夫ですか？



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管理会社受託戸数ランキング

マンション管理新聞　第841号

　受託ランキング・・・

第1位　日本ハウズイング　364364戸　

第2位　大京アステージ　352690戸

第3位　東急コミュニティ　292626戸

第4位　長谷工コミュニティ　221135戸

第5位　三井不動産住宅サービス　169464戸

第6位　三菱地所コミュニティ　164731戸

第7位　日本総合住生活　163418戸

第8位　住友不動産建物サービス　155016戸

第9位　合人社計画研究所　147311戸

第10位　大和ライフネクスト　131907戸

と・・・ベスト397社が掲載されていました。

新築市場の低迷で、リプレイスの激化が起こっているようです。

東京では、新築から10年未満でも2割が管理会社を変更してとか・・・スゴイですね。



と同時に・・・業務停止命令の記事も。

保証契約未締結、事務報告せず。指示処分も5社。



マンション管理士活用の記事・・・。

埼玉県では、管理組合で活用する専門家として『マンション管理士』が最多だという記事。

なんだか・・・嬉しい記事です。

でも・・今日も、話をしていましたが、マンション管理士は試験に合格したというだけでは。

はっきり言って役には立ちません。

何故なら・・・教科書に出ていた事なんてほぼないに等しく。

どこにも載っていない事柄の方が多すぎて。

また、結果も1つではない難しさもあります。

現場を踏んで・・・色々なケースを体感してこそ答えが導き出せる様な気がします。


面白くもあり。本当に難しいな～と思う事が多いのも事実。

精神的にタフでなければ、とても勤まらない仕事でもあります。


最近・・・理事会・総会だと聞くとわくわくする私。

次はどんな玉手箱が出てくるのだろ～なんて、ついつい目が輝きます。



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一般社団法人 北九州マンション管理支援機構

22日にブログをアップして以来・・・

気がつけば・・・早くも、4日が経過していました。


『一般社団法人　北九州マンション管理支援機構』とぎょうぎょうしい名前ではありますが、

マンション管理士がメインとなる団体を、仲間と立ち上げました。


登記が完成し、メンバーと打ち合わせ後・・・

福岡県住宅センターを始めとし、北九州市役所に・・・。福管連に県福管連。

そして、管理会社と、連日のごあいさつ訪問活動に奔走していた4日間。


まだまだ今週、ご挨拶周りは続きますが・・・。結構、くたくた。


その間に・・・ご相談、現地と。

本当にいろいろなマンションがあります。

もうすでに・・・どんなマンションが出てきても、驚かなくなってきた感。

本当にいろいろなマンションがあるものです。言葉で簡単に説明できないのが残念なくらい。



最近の読書・・・「大前研一」の「遊ぶ奴ほど、よくデキる」

　遊び上手ほど、仕事ができるというもの。　結構・・・面白い。

　要は、「オン」と「オフ」ここを上手に使う事が、人生を楽しめる。

　「オフ」の充実をすることこそ、仕事・プライベートも充実すると・・・確かにそうだと思う私。

　「オフ」から先に決めて、それから仕事のスケジュールを組み立てるという私流。


もっと・・・しっかり労働しろとも言われそうですが・・・。


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税制改正と相続対策

相続や税制改正のセミナーなど、各地でよく開催されています。

自ら、セミナーをする側でもある反面。

やはり、人のお話を聞くということはとても参考になりますので、よく足も運びます。


ゆっくりしていたのもつかの間で・・・

いろいろな打ち合わせや、理事会や総会参加が入ってくると。

往復の移動期間や、待機時間。そして、帰宅後の資料作成が重なるとついつい午前様。

体力の消耗と、疲労感はやはり隠せないところ。


ところで。。本題の平成23年税制改正。





こんな風になっています。もうすでに、審議が確定したもの。まだ検討中のものとありますが・・・

相続税は増税傾向です。

今後は、贈与税で早めの対策と、公正証書などの活用で「争族」対策をしておく必要があるかもしれません。


改正が確定したものは・・「小規模宅地評価減の改正」




相続税の増税時代ということで・・・




こういう図式がある様です。


相続対策としての３本柱は・・・





という事で・・・「相続対策」

すでに相続対策をされている方は、こちらの見直しが必要かもというご案内。




という事で・・・「揉めない相続」のために保険の活用などの例もあげられておりました。


保険は、受取人指定ができる点。保険の非課税額があることがメリットです。


お金がないから相続は関係ないと思っていたら・・しっかり、少ないお金を元に争うという事も

往々にしてあるものです。早め、はやめの対策ですね。



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あ～マンション

マンション管理士としての仕事、本当に、重いご相談が多いな～と思う日々。


右にも、左にも立ち行かなくなり、相談。

　どうしたら良いのか、わからないというご相談。



以前は、マンション区分所有者が建築主・施工主に対して訴えるケースが多かったのですが、

最近の傾向は、マンション内で、特に大規模改修などの工事発注をめぐって

新しい理事長が、以前の理事長の責任追及をするケースが増えています。


それも・・・忘れたころに。

理事長が交代し、新役員・理事長が以前のやり方はおかしいのではないか？

こんな指摘のもと、原因究明。そして・・・訴訟へと発展するケースも。


この「忘れたころに」というのが恐ろしい。

以前、マンション管理新聞にも掲載がありましたが、

こういう事態が増加してくると、今でも役員のなり手がいないのに。。さらに追い打ちをかけてしまいます。


工事を発注する際は、「公平性・透明性・公開性」をもって。

見積もり仕様書を用いて・・同じ内容で、複数社から業者見積もりを取得し。

理事会、もしくは、修繕委員会などでよく内容を精査した後。

総会議案書には、工事内容・金額・業者比較等を明記のうえ、

委任状・議決権行使書などもきっちり添付の議案書を配布し、

皆さんの意見を吸い上げる。正しい総会を開催後、承認を得て・・修繕積立金の取り崩しを行う。

こういう事が必要です。


後々になって・・・何年も経った頃に。

せっかく正しい事をしていたとしても、後で、疑惑をかけられる様な事にならない様に、

特に理事長の方はご注意頂ければと思うところです。


人間関係が複雑になり。権利関係や利害関係も絡んできて・・

今やマンション内での問題も増えてきました。難しく、重い内容多いです。



朝から・・こんなサイト見つけました。

「え～と思う内容」背筋がぞ～とします。欠陥個所便覧



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マンション管理新聞

マンション管理新聞　第840号より、主だった記事をチョイス・・・。


■ランニングコストの最新動向調査・・

首都圏新築物件、修繕積立金がこの10年で１５％アップ

分譲時価格の坪単価と、管理費との価格に相関関係がある。


分譲価格が上昇している時は、管理費価格も上昇。

分譲価格が下落した時には、管理費も安いという傾向。


■機械式駐車場の空きスペースをスペアタイヤの保管庫に・・。

パレットの活用との記事。

冬用タイヤが必要な地域ならではかもしれません。

各住戸の玄関前ポーチや、ベランダにおかれたタイヤ。確かにあります。

美観上、避難経路の確保では◎ですね。


■７回連続勉強会

①管理組合の課題・役割と管理会社とのつきあい方

②耐震対策・建物を長持ちさせる長期修繕計画づくり

③大規模改修のすすめ方、コンサルタントの役割

④高齢化と社会福祉・きづなづくり活動

⑤屋上防水・建築塗装工事を学ぶ

⑥給排水管の点検・更新を学ぶ

⑦住民の合意形成づくり

こんな連続版勉強会、面白いかもしれません・・・。

こちらの会費は、資料代として７回一括５０００円・一回１０００円です。


■サッシ・玄関ドア交換リース。

最近、リースの提供が出てきました。

リース期間は、3～１０年。リース終了後は、新規導入した設備の所有権は管理組合へ無償譲渡。

保証人は不要。

高経年物件では、修繕積立金の不足からサッシや玄関ドア・手すり改修は後回しにされがち。

リースの活用で、費用負担を軽減させるものです。


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7つ道具はディオールの中へ

今日は、終日・・デスクワークに没頭のありがたい一日。


　しっかり・・お仕事の7つ道具。

　
ディオールの中に納まりましたよ・・


　クラックスケールは、ネットで注文。５００円




　


メジャーに、懐中電灯（ＬＥＤ・・小さいボディでありながら結構明るい。）・水平機

　磁石と三角スケール。クラックスケールと、打診棒・・・合わせて７点。　

しっかりテプラで、ネーミングも入れて・・・。ばっちり・・さあ、いざ出陣ですよ。



今日の気分転換は・・・ウォーキング。

　




そして・・やはり、こちらも。ちょこちょこ。





　


　　　


うわ～～、炭水化物ばっか。やばい。やばい。。。

　

今日届いた、マンション管理新聞の記事。

マンションの修繕積立金等詐取事件での判決・・・元管理員に懲役８年。

被害総額は、1億2660万円。動機はギャンブルだったようですね。

でも、この被告・・・かつて別の職場で３億円ほど競馬で使い込んで解雇された過去かあったとか。

驚きです・・・。やはり、人間の習癖はなかなか直らないものです。


でも・・・何億円もぱ～と使ってみたいと思うのは、やはり人間ですかね？


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固定資産税・都市計画税

＊ＦＰ試験の中にも「不動産」の課目があります。宅建と重複がありますので・・・

カテゴリーの中では、ＦＰ「不動産」の中にまとめていきます。



★固定資産税・都市計画税

不動産を保有していると、毎年「固定資産税」が課税されます。

都市計画税は、都市計画区域内の土地・建物に市町村が条例で課すことのできる税金です。



課税する元のことを課税標準といい。課税標準×税率＝納付税額となります。





※新築住宅は①床面積５０㎡以上２８０㎡以下で、１２０㎡までの部分が対象。

②３階建以上の中高層耐火建築物は５年で他は３年間の特例があります。


★不動産取得税は、不動産を取得するときに課税される税金です。

・免税点は、土地・・・１０万円

・免税点・・・家屋の場合。建築(新築・増築・改築)による取得の場合は、一戸につき２３万円

　　　　　　　建築以外による取得は、一戸につき１２万円


★印紙税・・・売買契約書や受領書・領収書に貼付して消印することで納税します。

☆課税主体は「国」(国税)


・売買・交換・請負契約書等金額記載のある文書は「課税」

・建物賃貸借契約書・使用貸借契約書・媒介契約書・永小作権・地役権・質権・抵当権設定契約書

　契約金額が1万円未満の売買・請負契約書。国・地方公共団体等が作成する契約書は「非課税」

・記載金額のない課税文書の印紙税額は、一律２００円。


☆契約金額を変更する場合・・・

・契約金額を「増額」させる場合、増加額が記載金額

・契約金額を「減額」する場合、記載金額のない文書として扱う。


☆印紙税の納税義務者

・1通の課税文書を2以上の者が共同して作成した場合、それらの者が連帯して印紙税を納める義務を負う。

宅建講座

では・・・次は、『宅建講座』に参りましょうか？

　私の資格を数えれば・・・たくさんあります。

持ってても役に立たない資格もたくさん。資格はもっていれば・・・お金がかかります。

　資格を取る時は、お金がかからない資格を取得する・・・。

　　もしくは、資格を生かした仕事をしてください。

　　　　免許更新料、維持費等、結構かかります。そのために、お仕事をしなくてはいけません。


私・・・呼ばれれば、喜んで・・・どこにでも飛んでいきます。

　今なら、安いです。どうぞ、ブレイクする前に呼んでください。

　　　　ブレイクすれば・・・『倍』に値上がりします。


と言うわけで・・・

　今年は今までお仕事ご苦労様と自分へのリセットタイム＆今までできなかった事にトライしてみようと・・・。

　　お声をかけて頂ける中でお仕事をしています。受け身の姿勢が良いのかどうかはわかりませんが・・。

　　　せっかくだから・・・資格を生かした仕事がしたいとの思いもひとつ。


こういった、講師業は、本当にいい復習の場になります。新鮮な場でもあります。

今や大学のカリキュラムの中でも、即戦力化や資格取得に力を入れていますが・・・

是非、若いうちに資格を取って、そしてしっかりと活躍されてください。

　「中高年になると・・１つ覚えて、４つ忘れます。」　By　綾小路きみまる子。


でも・・私が宅建の資格を取得したのは、不動産会社に勤務し初めてから。

当時は、社内に宅建主任者の数がそれほどおらず・・・

唯一、頼りにしていた先輩の退社で・・これは取得しないとまずいよねと一念。


当時、仕事が終わって帰宅するのは、早くても１９時過ぎ。それから・・主婦業と育児と・・義務をはたし。

２２時には・・疲労と睡魔でバタンキュ～とベッドにもぐりこみ。

それから、夜中に起きだして・・1時～３・４時まで毎日、約２～３時間の学習。


それから・・・また睡眠。そして、６時には起床して・・・家族のお弁当作り。

こんな生活を何ケ月続けたでしょうか？　　

絶対に１回で合格するという思いだけで必死に勉強した記憶。

思いのほか・・・ラッキーで合格した後は、

調子にのりました。そして、マンション管理士・ファイナンシャル・プランナーと続けて、

毎年１つの資格を取ることを目標にした時期もありました。


資格は身を助けるともいいます。どうぞ・・・ペーパードライバーのままで終わらせないでくださいね。

きっと動けば、何かが変わります。結果オーライ◎

私にとっては、懐かしい当時の努力記憶です。

そして、こうして新しく資格を取得される方のお役に立てれば、なお嬉しい限りです。


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区分所有法と管理規約

分譲マンションには、民法の特別法となる「区分所有法」と、

　マンションごとに異なる「管理規約」が存在します。


★管理規約とは、管理組合の運営の基本となるルールです。

すべてのマンションの管理の基本となるものが区分所有法であり、

これをベースとして、それぞれのマンションで、独自のルールを決めることができます。

そのルールの中で基本かつ、中心となる最高自治規範が「管理規約」ということなのです。


☆規約で区分所有法と異なる定めができない事項

①共用部分の変更。集会決議要件のうち議決権数

②管理所有者の変更行為の禁止

③規約設定・変更または廃止に関する集会決議要件。

④集会招集請求権の定数、管理者がいないときの集会招集権の定数。いずれも規約で区分所有者の定数は

減ずることはできても、定数を増加させることはできない。

⑤集会における決議事項の制限。集会の特別決議を要する法定されている事項については、

招集通知においてあらかじめ会議の目的を示すこととされ、規約でべつだんの定めをすることはできない。

⑥管理組合法人の設立。解散決議。

⑦義務違反者に対する訴訟提起の決議要件

⑧建物価格の２分の1を超える部分の滅失の場合の復旧決議の要件

⑨建替え決議の要件

⑩団地内の建物の建替決議の要件、及びこの場合における各区分所有者の決議権の割合。



★規約で区分所有法とは異なる別段の定めができる事項

①規約で共用部分を定めること

②規約で敷地を定めること

③共用部分の共有関係

④共用部分の持分割合

⑤一部共用部分の管理

⑥共用部分の変更決議における区分所有者の定数

⑦共用部分の管理

⑧共用部分の負担又は利益収取の割合

⑨専有部分と敷地利用権の分離処分可能の定め

⑩敷地利用権の割合

⑪管理者の選任又は解任

⑫管理者の権限

⑬管理所有

⑭区分所有者の責任負担割合

⑮一部共用部分の規約

⑯公正証書による規約の設定

⑰管理者がないときの規約の保管者

⑱集会招集請求権者の定数

⑲集会招集権者の定数

⑳集会招集通知の期間

21掲示による集会招集通知

22決議事項の制限

23議決権の割合

24集会の議事における決議要件

25議長

26管理組合法人の場合の代表理事、共同代表の定め。

27管理組合法人の場合の理事の任期

28管理組合法人の場合の理事の定数

29管理組合法人の場合の理事の事務の執行

30管理組合法人に対いする区分所有者の責任分担割合

31管理組合法人の場合の残余財産の帰属割合

32建物価格2分の1以下の滅失における復旧方法

33建替え決議のための集会招集通知の期間伸長

34団地共用部分の定め

35団地内の建物の建替え承認決議のための集会招集通知の期間伸長

36団地内の建物の一括建替え決議のための集会招集通知の期間伸長


などとなっています。

変更してもよいもの・・・任意規定。

変更できないもの・・強行規定となっています。

　　この区別はしっかりと認識しておかなければなりません。

黒と白のカレー

今日も大好きな門司港に出没・・・

　仕事でも、ほぼ毎日。関門トンネルを越え。

　　　休みの日もさらに・・トンネルを越えて。相当、トンネル代に貢献してる・・。



門司の風師、歩いてきました。


　もみじ谷・・・もみじのない季節。


　　でも、緑が綺麗。

　


充分、緑を楽しめます。

　



歩いた後は。。。お楽しみに。オープンしたてのお店に行ってみました。

お店の名前？『俺のカレーは、白と黒』　

　なんとなく・・・ネーミングに魅かれて。


私が注文したのは、『黒のカレー』　５倍辛。　相当、辛かったです。




　よく見ると、３倍で「相当辛い」という注釈が・・・。





こちらは、「白のカレー」　マイルドなお味でした。


　そして・・・・こちらはトッピング。




　カレーに天かす？　初のお味。でも、ぱりぱりの天かす、さくさく感が、意外や意外・・・◎でした。


最後の〆は。。。白家の白いたいやき。(ちょっと食べ過ぎ？)





こちらは、もっちり感が絶妙。


　という事で・・・一日が終わるといいだけれど、今からマンションの経理帳票作成。


施策案を作成してたものの、全くＮＧということで。再トライ・・・


マンションは各マンションによって会計方法が異なるため、マンションに合った方法を模索する必要があるのですね。

お金・・・経理処理は本当に難しいと思うところです。



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内覧会同行

今・・・女性が1人でマンションを購入するケース。多くなりました。

どうしても、女性1人だと。馬鹿にされる。何もわかっていないだろ～的に軽く見られるなどなど・・。

また、1人では心細い。何をどう見たら良いのかわからない。


そんな時にお声をかけて頂き・・・分譲マンションの内覧会に同行させて頂いています。

もちろん、マンションのプロとして。


まずは・・事前に売買契約書や重要事項説明書の内容チェック。

これは、宅建物取引主任者の経験と知識で。

契約の瑕疵がないか・・・

また、契約時の注意点や、契約書や重要事項の内容について噛み砕いてご説明をさせて頂きます。


それから・・・管理規約や使用細則の内容チェック。

分譲マンションごとに異なる内容。契約者である方々の不利になる事項や、ここの部分は注意などご説明。

入居後の管理運営はこうなりますと・・・こちらも噛み砕きます。

そして、特に不利になる事項については、改善提案なども行います。



内覧会当日は・・・脚立にレーザー水平機に、メジャーなどなどを持参します。

そして、お部屋の隅々までチェック・確認させて頂きます。チェックに要する時間は約２～３時間。

今日はその後・・・管理の説明会にも同席し、一緒に内容確認等をさせて頂きました。


建物の施工状態は、今まで見てきた中でもＡランク。綺麗な施工がされていました。

ただ問題は、長期修繕計画のずさんなこと・・。

また、その説明も、たぶん何も知らない他の購入者には全く説明なんてしていないでしょう。


５年毎に修繕積立金を値上げしていっても・・・１５年後、２０年後には赤字の試算。

それを全く、修繕積立金が値上げするなんていう記載はなし。説明すると売れないから？

きっと、５年後の総会・・それ以降の総会では、値上げの論議で総会は大紛糾です。

もしくは、値上げもなく。修繕もなく・・・建物は老朽化するのみかもしれません。


知らなければ損なことは本当に多いものです。

是非、賢い消費者になってください。


逆に売る側も・・・きちんと説明をする良心的販売を心がけて欲しいと思うものです。


「管理を売る」「管理を買う」これって重要なことです。

購入する時は、一瞬ですが・・・

　そこに住み続けるのは、一生かもしれません・・・どちらが長く、大切ですか？



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管理会社との上手なつきあい方

総会以降・・・少しゆっくりさせて頂きましたが。

またそろそろ別の動きがあわただしくなりそうな予感・・・・。

マンション管理士としての仕事。頭のスイッチを切り替えて。



平成２０年度に実施されたマンション総合調査の結果によれば。

基幹事務を含め管理事務の全てをマンション管理業者に委託が７４．９％

管理組合が全て管理事務を行っているが５％です。


★管理事務を委託するにあたっての、管理組合の留意事項


①管理会社から提示された内容を検証すること。標準委託管理契約書との相違。

※標準委託管理契約書とは、管理組合が管理会社と管理委託契約を締結する際の標準モデルとして

活用するようにとの趣旨で、国土交通省が関係団体等に通知しているものです。


②「何をどこまで委託するのか」明確にして管理会社と認識の相違によるトラブルはさけること。

※委託業務の範囲や内容、実施方法等明確にしておくこと。


③管理組合は管理会社にどのような業務内容をもとめ期待するのか、管理組合は具体的に整理し

契約業務の中身を理解しておこくとが必要。


④重要事項の説明は、契約締結の認識の機会でもあるので業務内容を明確にして管理組合と

管理会社の意思疎通を円滑にする場に活用する。



☆よくある管理組合からの、管理会社に対する不満・・・

①「頼んだことをいつまでもやってくれない」という対応スピードに関するもの。

②「頼んだようにやってくれない」という業務の質に関するもの

③業務の仕様書が明確でないことから発生しているもの


★理事会の役割

①管理会社におかませのままにしないこと。管理会社の業務をチェックするのが理事会の役割。

②理事会全体が管理規約・管理委託契約書を熟知し組合員の共同の利益のため管理するように

つとめること。必要な意見をいうのが理事の仕事。



☆理事会組織、できれば2年任期で半数交代制が望ましいですね。

もしくは、マンション管理士などの専門家を採用することで、継続的な案件の検討ができます。

「年度替わり」の重さに気付いた管理組合だけが生き残り、気づかない管理組合は

永遠のリセットを続けながら低迷することになるのでは・・・。


難しい課題。組合員の合意なくして物事が進まない管理組合組織にとって、

1年というサイクルはあっと言う間に過ぎてしまいます。

自分が理事である時は・・・何毎もなく過ごして欲しい。皆さんがそういう気持ちで・・・

問題は水面下で進行し続けます。持病を抱えながら・・・病魔におかされてゆくみたいですよね。

勇気をもって、水面下から引き上げることが資産価値を下げない。終の棲家にできる要因ではないでしょうか？

皆が高齢化し、行く場所もない。建物も老朽化して手のつけようがなくなる前に、何とかしなくてはいけません。


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ちょっと・・・ブレイク

ＦＰ講座・・ひとまとめ。一応、完了。

　あとは、またおいおい追加・・・。


ふう～～と。ひと休み。





　　ひと休み。

　

　　なぬ・・？

　　　
　

　赤い色に反応・・・


　　　　

『ショコラベリー』

　　
　　イメージはこんな感じ？

　　　　　


　　　　　　　　　　　　　　と言うブレイクタイム・・・　これはお酒(リキュール)です。



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