毎年・・・毎年。

マンション管理士として仕事を始めて。

今年で、6年目を迎えます。


本当に、月日が経つのは早いものです。

当初、3年もしたら・・・『マンション管理士はブレイク』すると思い起業しました。


何とかご飯は人並みに頂いておりますし・・・

はい、遊びも人並みに楽しませて頂いておりますが。



毎年毎年、忙しくなったという実感はありますが。

じゃあ、儲かっているのか？と聞かれると・・・

首を縦に振ることができないのが、この仕事。



たぶん、女性か、リタイヤした年金暮らしの悠々自適なおじ様管理士は、

業として成り立つと思われますが。

大黒柱として、マンション管理士をされたい？と思うならば、

辞めたいとほうがいいと即答できます。


いろいろな案件に遭遇した・・この６年で。

物凄く経験値は増加し、現在　北九州市のマンション相談員も務めさせて頂いておりますし。

北九州市でスタートした「マンション管理士派遣制度」にも該当し、

実績を踏ませて頂いておりますが・・。


どちらかと言えば・・・ボランティア色が強くという感じです。


明日は、下関の物件で「説明会」

珍しく団地型の自主管理物件。


本当に下関で自主管理も珍しいですし、団地型も珍しくです。

最近の広告を見て気になるのは・・・

北九州の某業者、下関の販売物件で「分譲駐車場」を行っています。

北九州の悪習を下関に持ち込まないで欲しい。

分譲駐車場が、将来にわたり問題源となること、購入者はよく認識して頂きたいと

思うばかりです。


やはり・・・購入講座開催の必要がありますか？

5月号のマンション管理士センター通信、全国版で原稿を書きますよ。


本当、マンション問題多いですね。

第二管理組合

管理組合とは、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）に基づき

区分所有建物（分譲マンション・団地等）を区分所有する区分所有者によって

構成される団体となっています。



この仕事をしていて思うことは。

どこの分譲マンションでも、1名。ないしは、２名くらいは。

とっても、強烈な人がおられ。


何をするにしても「反対」を唱える方がおられるという事。


とても不思議な現象ですが・・

どこのマンションでも、たいがいにおいて、おられますよね？


総会で「反対」の発声をされる方の演説が始まると。

「あ～始まった」と思う心。


自分の知ってる限りの知識をひけらかしたいケースもあれば、

本当に言われていることが、とってもとっても利にかなったケースもあります。


と思えば。


全く、トンチンカンな自己主張のケースもありますが。



とかく、発言の内容そのものは間違ってないケースは多いもの。

ただ、難しいのは。正しいことがきちんとできていれば、

何も問題は発生してないわけで。

正しいことが正しくできない方が、おられるので問題が発生していると。


その問題発生源の方は、総会なんて出席されることもなく。

配布された議案に目を通すこともなく。

周囲とコミュニケーションをとることもなくと・・・


だから、問題が発生するわけで。

それを理事長に「おまえが悪い」的な発言をされても困ったちゃんで。


管理会社も住人の生活内部まで踏み込んで管理してくれませんから。

管理組合員が協力して対応しなければ、どうしようもないという始末。



ここは「モラル」の問題です。



と・・・なかには、理事長や理事に反発して

「第二管理組合」を造ろうとする、つわもの迄いたりして。



この仕事を始めた時・・「第二管理組合」と聞いて、

「は？意味わからない」と思ったものですが・・・。



管理組合は区分所有者の全員が構成員となることを法律が定めていますので、

一つの管理組合が分裂して第二組合ができるということ自体、法は許していないと。


もし、強いて第二組合を作られても結局の所どちらの組合が法律上正当であるかが規約と

区分所有法に基づき決められることになるだけで、

通常の場合は、後でできた第二管理組合が法的に無効とされるものと考えられます。


第二組合を設立させること自体が許されませんという解釈ですが。



本当に、いろいろな事を考えられる方がおられるという事自体に

とっても、驚いたというお話でした。



と最近では。。。


第二管理組合のお話よりも、

どちらかと言えば・・・「管理組合が立ち上がらない」「ない」というケース。


古い管理組合では、全く管理組合として機能もなく。

区分所有物件として運用されていないという強烈なケースもありますが。

うん、そんな相談。最近お聞きしました。



かと思いきや・・。

新築物件、竣工して入居も始まったのに。

今だに管理組合が立ち上がらないというケースも。


これ、やはりマンションが飛ぶように売れない時代が背景にあり。

即効、完敗していれば、すぐ管理組合も立ち上げやすいのだけど

いろいろな思惑がわり、デペロッパーも

なかなか管理組合を立ち上げないというケースもです。



ほあ、本当、××ですよ。


こういうケースでも、私マンション管理士がフォローしていれば

デベ・施工主・管理組合との緩衝役として、仲立ちはいたしますが。


本当に骨が折れるお仕事なのです。

この週末の臨時総会もどうなることやら。

瑕疵担保履行法

疵担保責任

新築住宅を供給する事業者は、住宅のなかでも特に重要な部分である、

構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の

瑕疵に対する10年間の瑕疵担保責任を負っています。


※瑕疵担保責任とは

契約の目的物に瑕疵（欠陥）があった場合に、

これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。



瑕疵担保責任の履行の確保

住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための

資力確保措置（保険加入または供託）の事業者への義務付け等を定めています。

これにより、消費者が安心して新築住宅を取得できるようになります。



義務付けの対象となる事業者

新築住宅を消費者に供給する建設業者や宅建業者に対して、

瑕疵の補修等が確実に行われるように、保険加入または供託が義務付けられます。



新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、

住宅の主要構造部分の瑕疵について、１０年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、

構造計算書偽装問題を契機に、売主等が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、

住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。



このため、住宅購入者等の利益の保護を図るため、

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成１９年法律第６６号）

（住宅瑕疵担保履行法）」が成立・公布されました。



また、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定や特別紛争処理体制の整備については

平成２０年４月１日に施行され、

新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付け

については平成２１年１０月１日に施行されました。



新築物件においての問題も多いですよね。

マンション管理士という立場で。

デペロッパーや施工主・管理組合との間にはいり

緩衝役として、いろいろなお世話をすることもありますが。


やはり、結構大変です。

この週末もそんな感じの臨時総会。

紛糾しないといいですが・・・。

山口県の湧水・名水

美味しい～水。

山口県内にも美味しい湧水が出るスポットが各所にありますよね？

ネットで調べてみると、５５ケ所マップで出てきました。


我が家では、イオン浄水器を付けているため、

水を汲みに行くということは考えたことはありませんでしたが。


今まで湧水を汲みに行き、そのついでに温泉を楽しみにしていた父。

年齢的に、もう何度も車の運転はだめだと言いづけていた矢先、

ちょっとした体調不良をきっかけに、

医者より運転ストップのお声をいただき・・

「ありがや～」と思ったことか。

(結構、年よりから免許取り上げるの大変ですよね？)


毎日のように聞く、高齢者の運転事故。

事故が発生する前に、家族としてブレーキをかけなければと。

やっと、運転の歯止めをかけることができましたが。


運転をやめるかわりに、家族をドライバーに使えばいいと

宣言してきた私・・・。


ついに、そのお番がまわってきました。

まあ、これもいいスキンシップの時間です。


今日は、菊川まで水を汲みに行き。

そこから、道の駅で買い物、そして温泉ねと出発しましたが。


湧水を汲んだ後。「くるそんざん」の看板が・・・

あ・・この先に、重兵衛茶屋があると「田楽食べる？」と

ぐにゃぐにゃした道を走ること10分。







そこから、戦略会議ごとく・・食べ物・温泉会議。

菊川に戻らず、川棚に行ってお魚する？と進路変更。


川棚～　二見饅頭　～　吉見駅前の村田？揚げ物屋さん　～　吉見温泉と

吉見温泉は、湯治場的な雰囲気。お湯質は◎◎ですよ。






９時出発前にひと仕事して。帰宅してから、再び　バイパスを走り現調へ。

結構、よく走ります。でも、痩せません・・・。

今夜も、宮崎の五ケ瀬ワイナリーで購入したワインを堪能。

この「ナイアガラ」銘柄大好き。

リプレイス

「リプレイス」とは・・・

管理組合において、管理会社を変更すること。



ただ今、リプレイスのお手伝いをしております。

リプレイスと言うよりは、正しくは「自主管理」から「管理会社」への変更補助。


意外と、委託管理をしている管理組合にとっては、

管理会社を変更することについては、あまり違和感がないようですが。


どちらかと言えば・・・


自主管理をしている管理組合を委託管理へと導く方が大変なのです。

え？何故って？

今まで全て自分達でやってきたという自負があるから、

そして、その費用は『役員報酬』程度にとどまっていたから。

それが、委託管理になると「委託管理費用」が

まっさきに「もったいない」という発想になるのです。



では、委託管理をすると何が一番違うかといえば。

お金や通帳の扱い。

管理会社でなければ、通帳はあずかれないのです。

管理会社しかできない仕事。それが「基幹事務」といわれるもの。


この基幹事務とは・

1.マンション管理組合が管理業者に委託する業務のうち、

管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びに

マンション（共用部分等）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整。


マンション管理業者は、これを一括して他人に委託することは、

禁止されています。（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条、第74条）。


自主管理を委託管理へ変更する際には、

やはり、意識改革をする必要もあるものです。


自分達が楽ができるようになる。

その代償として、いくらかの費用が発生する。


簡単な仕組みですが・・・

なかなか、意識改革は大変なものです。


今月は、臨時総会が、３回。定時総会が１回。説明会が２回。

理事会が３回、う？　４回。

その間にいろいろな打合せと・・・芸能人みたいな生活です。

なんだか、売れない吉本芸人の給料程度かも。


本当は、暇な方が割りが合うのが「顧問」なのですよね～。

建物劣化診断

外壁調査

特殊建築物等の定期報告制度の法改正・建築物の外壁修繕計画に伴う

事前調査など外壁の全面調査を必要とする機会が増えてきました。


外壁の浮き部を調査するには壁面を打診し、

その打音の高低などで浮き部の有無を調査する打診法が実績もあり一般的ですが、

高所を調査する際には仮設足場やゴンドラなどが必要になり設置費用

安全対策費などが調査費以上にかかります。


赤外線サーモグラフィを使用する赤外線法なら打診法に比べ低コスト安全

ノンストレスに調査診断が可能です。


特に定期報告・定期的診断などの外壁診断には、赤外線調査の方が安価である為、

こちらを選択する管理組合も多いのも確か。


でも、赤外線調査の場合、その季節・温度変化によって違いもあるらしく

温度高低差の少ない時期、時間を選択することも必要。


なかには、各工法の特徴をとり、併用するところもあるようです。

その方が、より正確な結果が得られ、価格的にも○という所でしょう。



★打診法


調査用パールハンマーにて外壁の打診調査を行います。

打診音の違いにより劣化状況を判断します。



★赤外線法（サーモグラフィ）

赤外線を照射し、その色の違いによって、浮きの状態を確認。可視画像


コンクリート構造物の一般的な耐用年数（材料そのものの劣化が起こるまでの期間）は

約50年と言われています。


今から約50年前といえば…日本は高度経済成長時。

数多くのコンクリート構造物が建築・建造され、社会基盤施設が急速に整備された時期。

当時、コンクリートは安価でその寿命は半永久的とも考えられたようですが。

50年経った現在コンクリートの剥離事故は相次いで報告されています。


そしてもうひとつ忘れてはいけないことは、日本が地震大国ということ。


大地震が起きたら、これら劣化したコンクリート構造物はどうなる？

多くのコンクリート構造物は崩壊し、社会基盤施設が大きなダメージを

受けることは避けられません。


これらの事故を未然に防ぐために大切なのが、適切な劣化診断という訳です。


現状をしっかり把握することで、劣化の予測やその具体的な対策を検討することができます。


劣化診断の主流は目視検査と打音検査ですが、たとえばビルや大きな橋を

打音検査で調べるとき、大がかりな足場を組んでの高所作業が必要になります。

作業に 時間もかかるし、危険性も高まります。


もっと安全に、スピーディに、そして広範囲に構造を診断することができないか…。

それを実現するのが「赤外線による劣化診断技術」のようです。



★ひび割れ調査（クモノス）

クラックスケールを内蔵した光波測距儀(プリズム不要）を使用することで

遠隔操作で計測可能となり、光波測距儀本来機能である座標を持たせることで

平面的な展開も可能で精度の高いご報告が出来るというもの。



下関では、特殊建築物定期報告が義務づけられていませんが、

北九州、各地では一般的に特殊建築物には義務づけられ実施されている調査です。


北九州市では、以前。外壁落下により人災がありましたので、

やはり特に厳しいとも言えます。


人災に合ってからでは遅すぎる。


マンションの敷地に人が入るスペースがない。

あるいは、車なども止まらないという場所ならば、

何かあっても、それほどの被害はないかもしれませんが。


万が一、外壁が落下して被害が発生したら。

保険対応でとはいっても、大変な事になりますし、

資産価値もがたりと落ちてしまいます。


そうならないために、やはり入念な調査は必要ですね。


私の場合、大規模修繕工事実施時期が見えてきたころ。

実施の1～2年前に劣化診断を実施し、概算を算出。

そこからキャシュフローを見直して、

と同時期に修繕委員会を立ち上げ、修繕工事実施へとむかうという

こんなイメージで進めております。


今夜の美味しい物・・・



やっぱり甘系。大好き。