湯布院ぶらり

大好きな大分～湯布院を堪能してきました。

久しぶりに、「輪葉葉」の猫抽選に顔を出し。


運だめし・・・と思いましたが。


相当な人。人。人。300人くらいいたのではないでしょうか？

その中の40人が当たるという確率。

やはり、くじ運はなく。結果は「×」


大分名物の「チキン南蛮」を食し。







作日・今日とのんびりとした景色を堪能。


24日は、山口周南まで高速を飛ばし。

27日には、福岡までプレゼン参加と走り。


先々週は、宮崎まで紅葉を楽しみと・・・。

公私ともに、幅広く活動することで、いろいろな山と緑を眺めてますが。

それぞれ地域によって、緑の深み。優しさが異なるものです。

本日の緑、とってもやらわかく。深まりゆく冬を待つという雰囲気。


気になっていた乗馬クラブも見学、









なかなか充実の設備。馬の数も多く。スタッフの人数も多そう・・。





暖かくなったら。馬場再開します。。。と意気込み。


年が明けたら、すぐ総会ラッシュです。

来期の提案は、節電かな？

大規模修繕工事にむけた準備を進めている管理組合のコンサルも多く、

キャシュフロー。借入。

現在では、玄関扉やサッシなどのリース商品を組み合わせての提案もありきと。

いろいろと提案することで、資料作成の時間もはんぱなく(実は結構、大変)


まあ、いろいろとやっております。

エリアも幅広く、内容も濃厚に。

だから、こういうリフレッシュな時間が貴重なのです。



一般社団法人　北九州マンション管理支援機構のホームページ立ち上げました。

まあ～いろいろとごたごたがありましたが。


当初のホームページは、私と別会員が合作で作成。作成費「ゼロ」

そして、その後。。。ばっかみたいに４０万円もの費用をかけて作成し

そのホームページもどこへやら？というでたらめ状態でしたが。


今回は、ホームページビルダーのソフトのみお買い上げ。

その費用、約1万円。で・・作成いたしました。

ソフトも進化しています。ずいぶんと当初より作成が楽になりました。


とは言っても、2日～3日はまりましたが、完成。

HP内容は、今後カスタマイズを行ってまいります。

会としての運営も・・・今後、会員と協議の場をもちながら。

ゆっくりと、確実に立ち上げを行ってまいります。


皆さま、どうぞ。よろしくお願いいたします。

功山寺

下関長府にある「功山寺」に行ってきました。

紅葉の季節になると、ここの紅葉が相当きれいなのです。





残念・・・まだ、ちょつと早かったようで。







功山寺と言えば・・・「高杉晋作」

元治元(1864年)年12月15日雪の日の夜、周囲の反対を押し切り

功山寺に潜居していた三条実美ら五郷に

「これより長州男児の肝っ玉をご覧に入れ申す」と述べ、

石川小五郎率いる遊撃隊と伊藤俊輔の力士隊を合わせた

わずか80名で下関新地の萩本藩会所を襲撃したというお話。


ここ功山寺の寺内には、高杉晋作回天が建っています。

この周辺には、忌宮神社や、乃木神社、覚苑寺、笑山寺などがあります。


結構、観光されている方多いですよ。


と・・・疲れた時は、こういうお洒落なカフェで、小休止。




高校時代は、長府までよく通いました。

現在では、女子高ではなくなっていますが。

当時は、女子高で。


近くには、男子高の豊浦高校があってと・・。

デートの場所は、乃木神社近くにある長府図書館であったり。


おこのみやきの「菊舎」は、今でも健在。

とっても、懐かしい場所です。





壇具川には・・・

こんなのどかな光景も。




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耶馬渓★紅葉

紅葉の季節です。

耶馬渓まで出かけてきました。


スマホで写真をとりまくり。たくさんの写真の中から・・・

いくつかご案内。とってもいい晴天でした。

やはり、晴れ女。













これは・・・味噌だんご。味噌の味が、「ぐ～」






これ。好きな光景。おみやげに・・・1組お買い上げ。





耶馬渓神社も行きました。



パワースポット、巡りも。










こんな光景もいいですよ～。







お宿は・・こちらロッジ。






やっぱり、暖炉はいいですね～。



とっても、いい紅葉と。温泉と。新緑・神社とパワーを頂きました。



そして、この間に・・・

またひとつ、大人になりました。


たくさんの誕生日メッセージ、ありがとうございました。

お陰様で、元気です。皆さまへ感謝。

区分所有法59条に基づく競売

区分所有法59条に基づく競売とは・・・。

建物の区分所有者が共同の利益に反する行為を行い、

他の区分所有者が共同生活を行う上で著しい障害を発生させている場合、

他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、共用部分の利用の確保その他の

区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であると認めたときは、

当該区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができるというもの。



この競売の請求は、必ず、集会(総会)の特別決議に基づき、

訴えをもってする必要があります。


管理組合運営において、管理費や修繕積立金を滞納するケースはよく見られます。

滞納が発生した場合、管理会社があっても、その管理委託契約書には

「３ケ月」あるいは「6ケ月」は管理会社が督促を行うが、

それ以降については管理組合に委ねるというような内容になっている場合がほとんどで、

いかに管理組合が未納状態をきちんと把握し管理会社ともに協力し

督促を行ってゆくことが大切な訳で。


とあるケース。

滞納額が長期化し相続人が複数名になってしまったケース。

滞納していた所有者が亡くなり。相続発生。

その相続物件は年老いた子供4名(A・B・C・D)の共有名義となり、

その後、高齢の相続人Aが死亡。

　　その後、また別の相続人Bが死亡。

Aの相続人には、子供が２人。Bの相続人には、子供が３人。

そうしているうちに、次は相続人Cが死亡と。


あれよ　あれよと・・・相続人が増加してしまったケース。

こうなってしまうと、誰が相続人なのかと、確定するだけでも大変な作業となり、

また時間もかかる悪循環。



また別の投資物件では、滞納を長期放置している間に、所有者が行方不明になり。

所有者の住民票や戸籍をたぐってみても、居所を転々している場合、

あるいは住民票はそものもの移転手続きをしていないケースも。

住民票も取得できる期間は、せいぜい転居から5年程度だとか。


「公示送達」を行ったりとと手続きを踏むことしばし。

でも、根本的な滞納が解消する訳ではありません。


そんな時・・・最終的手段のひとつとして「59条競売」がと登場してきますが、

やはり、滞納というのは、３ケ月以内の早期に片付けるべし、というのが一番肝心。


金額が膨らめば膨らむ程。回収率が悪くなり。長期化しと。

滞納がはじまったら、手紙・電話・メールなどあらゆる手段で

早いうちから回収を行う。ここにつきます。

ADR研修

国土交通省の補助事業として開催された

日本マンション管理士会連合会の研修に参加してきました。


所属が山口県会ということもあり、中国・四国ブロックのため

広島まで出かけてきました。


午前中は、管理不全マンションの事例発表

午後からは、ADR研修「傾聴」


事例報告では、1例目は自主管理組合の例。

地権者が建設し、もともとは賃貸マンションであったものを

事業経営が不調になるたびに、住戸を売却していったため

区分所有になったケース。


よって、管理規約もなければ。住んでいる住民も区分所有物件に住んで

いるという感覚がそもそもないというもの。


管理規約を作成し、管理費・修繕積立金の別会系にして、

修繕も全く施されていなかつたため、緊急度の高いものを借入をして修繕と。


結構、大変な作業ですが。これこそ、マンション管理士とかできな仕事とも。


もう一例は、管理者管理の事例。

確かに、大手デペロッパーが建設し、その子会社が管理を行う。

管理規約にしっかり、○○会社が管理を行うと名言された管理規約を見かける

ことがあります。そうなると、ここを変更するのも規約変更「特別決議」


そうなると、なかなか変更するのは大変です。


事例では、富裕層の分譲マンション。億ションのような物件であれば、

どの住民も理事になるより、お金で解決したいと思うのも無理はなく。

だから、意識の高い方が声かけしても。。

なかなか、それに賛同する方は少なく。変更には苦労を要した事でしょう。


ADR研修としては、コミュニケーション・スキル。

相談を受ける時の「傾聴スキル」

相づち・うなづき・おうむ返し。要約。共感。


グループワーク形式で、わいわいがやがやとトライしてきました。

マンション保険

マンション保険について、つぶやきましたので。続けて・・・

こんな保険事故例をあげても、ケースは色々ありますが。



マンションの事故。

日常的によくあるのは・・・

共用部の設備が、壊れたというケース。


例えば・・・子供が遊んでいてエントランスの照明を割ったとか。

知らないうちに、エントランスのガラスが割れていたり。

あるいは、敷地内駐車場のポールが・花壇などが。

車によって、壊されたなどというケース。


誰が壊したの？なんて、犯人がわからなくても・・。

これは、施設賠償で適用。



例えば、５０１号室の方の物が階下に落ちて、

下に停めていた車を傷つけてしまったとか。

漏水によって、階下の人に被害を与えてしまったというケース。


これは、個人賠償保険で対応。



難しいケースは。

下に停めていた車が傷ついたというケースでも、

誰も名乗り出ないケース。


保険事故というのは、加害者・被害者の関係があって、

適応されるという仕組み。

誰も名乗り出なければ。加害者がおらず。

保険適用にならないという何とも皮肉なケースも。

同じマンションに住んでいても、誰も名乗り出ないケースもあるものです。



また、皮肉なのは・・

特に難しいのは車両事故。

以前、機械式駐車場でトラブルがありましたが。

基本的に対象が車の場合、マンション保険の適用外のケースが多いのです。


なぜって・・・車は車だけの保険として「自動車保険」があるからと

保険会社の方は、しれ～と説明されますが。



車には車の保険があり、

車の損害については自動車保険で填補しなさいよというのが

基本的な考え方のようです。


だから、その為に「車両保険」があるのです。

風の物が飛んできて、車が損傷した場合や、

水没してしまうケースなんていうのもありますよね。

今の、異常気象では。想定外の事故も増えています。

だから、そんな時のために付保するのが、自動車保険の車両保険なのです。



車両保険によっても、内容が異なり。

特にネットで契約するタイプの安い商品によっては、

同じ車両保険でも「車両が動いてないと」適用外という商品もあります。

これは、約款に書いてます。(虫眼鏡がいるようなとっても小さな文字で。)

よく、約款を見て。

あるいは、保険会社の説明を聞いてから付保する必要もありますよ。


保険料が安いと思っていたら、適用外だったという事がないように。

保険というのは、商品をよく知って不保することも大切。

もしくは、しっかりと知識のある代理店・担当者を選ぶ。

ここも大きなポイントです。



もう一度、火災保険に戻れば・・・

建物の場合は、正しい評価額を知って正しい保険金を付保する。

今、「新価」という名称が記載してあるかと思いますが。

この建物を、今の価格で再建築したら「いくらなのか？」それが新価。

また、建物のある場所や設備によって、内容を吟味することが大切です。

山の上に建っているマンションで、「水没」を付保しても、もったいない。

水没すること、ないでしょ？と。立地も考慮してくださいね。


マンション保険、結構高いですよ。

これ、皆さんの管理費が支出されてます。

よくご認識くださいね。

マンション管理適正化診断

「マンション管理適正診断」に行ってきました。


これは、日新火災海上保険会社と日本マンション管理士会連合会が

提携・開発した、マンション専門の損害保険商品で。

マンション管理士がマンション管理組合の適正化を診断することで、

その診断結果によって、損害保険の割引率を適用するという新商品。


老朽化が進んでいるマンションや

築年数が多いマンションは、事故率が高いとの事で、

損害保険会社が「引き受けしない」というケースもあり、

特に２０年経過したマンションでは、

不保する内容に、免責金額が高くなっていたり。

制限があったりと、色々な問題が発生してきているという現状。


現在、２０年超えて新規に不保できる損害保険会社は、

あいおい損害保険のみ。

三井住友海上では、今年の１０月に改定があり、

ほぼ、倍くらいの保険料になりました。

東京海上日動では、それより早く倍になっていましたが。

日本興亜は、マンション保険は消極的ですし。

損保ジャパンは、支払い状況がいまいちですしと・・。


管理組合の状況に応じて、提案する保険会社をセレクトし、

管理組合にベストとなる提案補助を行っております。



さて、日新火災では、どの程度の内容になるのでしょうか？と楽しみです。


とは言っても。要は・・・

代理店担当者の対応能力や知識も大きくて、

さらに言えば、事故処理する組合側の対応能力・知識も大きくて。


保険が出る。出ないの判断。

どうやったら、保険適用になるのか？ならないのか？

いかにして、多くの保証を得られるか。


せっかく不保している保険ですから・・・

万が一、事故が発生した場合。

その事故処理能力で、保険適用も金額も大きく異なるというマジックが

実はあるという。これも経験値なのでしょう・・。


この日新火災の新商品。

マンション適正化診断は、マンション管理士を知って頂く機会としては

いい商品だと思います。


この診断ができるマンション管理士の条件は、

マンション管理士会に加入して。

なおかつ、マンション管理士賠償保険にある程度以上補償を付保しており

さらに、マンション診断の研修を受講して「受講証」がある人のみが

診断できるという商品。


築年数が経過している管理組合の皆さま、

是非、一度診断をご依頼されてみてください。

保険料、現在値では他社より安いようですよ。


たぶん、不保する管理組合が増加し、事故率が高くなってくると

保険料が上がる仕組みのため、新規で売り出した場合・・・

契約率を高めようと、売り出し当初は他社と比べて「安い」という噂。


是非、試算依頼をされてみてください。お近くの日新火災海上へ。