合意形成の難しさ

マンションの仕事なおいて・・・

　　独特なものと言えば。「合意形成」


1つの建物を複数の方と共有する。

様々な価値観の違い。様々な経済的な面の違い。生活習慣の違い。

そして、関心度合の違いなどなど。

あげていけば・・いくつも問題点が挙げられる。

合意形成の難しさ。



かと言って。

１００％正しいことを言っている方が１００％報われる訳でもなく。

１００％労働対価を提供している方が１００％報われる訳でもなく。


かえって・・無関心族。どこの派閥にも属さない方の方が

暮らしやすかったりするのも皮肉なもの。


熱心な理事長あるいは暴走理事長にいつも助言するのは・・・

「お気持ちはよくわかります。」と。

でも、今までずっと誤った価値観・ルールで過ごしてきた管理組合の悪習を

ぱっと、瞬間に切り替えるのは・・ちょっと待ってと。


管理組合運営というのは、本当にじれったいくらい。

徐々に、氷河の氷を溶かすように、

少しずつ、すこしずつ・・時間をかけながら。

方法を変えながら、もつれた糸をほどくように。

変えていかなければいけませんよと。


民主主義と言われる、賛成と反対。

これって、ある意味。不合理とも言える。

関心族も無関心族も、労力提供した人もしてない人も、

お金がある人もない人も、居住年数が長い人も短い人も平等なのです。


「賛成」と「反対」この数で物事が決定してゆく。

合意形成・・・とは言うけれど。奥はとっても深いのです。

管理会社との付き合い方

以前、何度かセミナーにて「管理会社との付き合い方」という

テーマにて講演をさせて頂いたことがありますが。。。。


管理組合の立場として、どのように管理会社と付き合えば

その関係が良好なのか？


ご相談の中でも、「どこの管理会社がいいですか？」と

聞かれることは正直よくあります。


全体的な会社としての体質はあるとしても・・・

どこの管理会社が良い。悪い。というよりかは、

どこの管理会社においても、どの会社においても。

要は担当者次第という事が一番ウェイトが重いと思うところです。


特に管理組合と管理会社との関係においては、人間本位。

機械や設備のように進められる部分は一部。

生身の人間が進めなければならない事がたくさんあるからなのです。



管理組合として、どれだけ管理会社のことを熟知しているか？

管理組合として、どんな仕事をどのような内容で業務委託しているか？

そして、その費用はいくらで委託しているのか？


しっかりこの辺りの内容を熟知したうえで、

委託している内容をしっかり実行して頂いているか？

そのやり方は仕様書と同じか？

その価格は適正か？


などというチェックの目をもち、もっと改良した方法はないのか？

もっと節約・効率的にできないのか？なとどという視点で

眺めてみるという方法もあります。


管理組合としやって欲しいこと。要望は何なのか？

まずは、このあたりを明確にすることもひとつ。


管理組合の理事は1年で交代。2年で交代。

でも、建物は永続的に存在します。


毎年・毎年。理事が交代するなかで、

重要な問題や案件が白紙になることがないように、

継続的な業務を行ってゆくことも大切です。


継続的に問題意識を継続させるシステム作りを行うことも

大切な管理組合としての役割だと言えます。

大切な自分達の資産は自分達で守るという姿勢。

管理会社は決して守ってくれませんよ。


理事も1年生。

酷くなれば、管理会社の社員も1年生。

理事も毎年交代。管理会社の社員もコロコロ交代する。

こんなことはよくあるケース。

誰がいったい管理組合のこと理解されているのでしょうか？


人任せ。本当にこれで大丈夫？

上手につきあう。高い管理委託費用を払っているのなら、

しっかりそれに見合う働きをして頂く。


その為には、どんな仕事をどのような仕様でいくらでお願いしているか？

それは管理委託契約書に記載されています。

よく眺めてみて、それに見合う働きをお願いしてみましょう。

委託契約書に記載のないことをお願いしても管理会社は動きませんよ。

「別料金」あるいは「契約外」ですとなっちゃいます。


管理会社と管理組合はよきパートナーとして

様々な問題を解決して、より暮らしやすい生活をする。ここですよ。


どうしても、馬が合わない。

そんな時は、管理会社変更。「リプレイス」といいますが。

今、本当に多いです。

リプレイスすることで、減額になるケースは多いようですが。

人間対、人間。ここの本質は変わらないでしょう。

道の駅「蒲江」

夏休みに入りましたね。

また、大分まで足を伸ばしてきました。

東九州道が宮崎まで開通しましたので、宮崎までの交通アクセスが良くなってました。


やはり大分と言えば・・

関アジに関サバ。

さっそくランチは関サバ丼。




身がぷりっぷりで美味。



で・・・翌日は、こちらに。



蒲江漁港近くの道の駅「蒲江」

新鮮な魚介類や干物がたくさん。

こちらでは。海鮮丼。

そして・・・焼き牡蠣。







この大きさで「小」らしい。1個２００円。安っ・・。


この綺麗な色の貝は「ひおうぎ貝」



そのまま、焼いても蒸しても。生でもよいそうです。



そしてこちらは「平らぎ貝」




深海の底に縦に根をはって埋まっている貝だそうです。

この貝を取るときは、フックなようなもので貝につきさして取るらしい。

貝柱を食べる貝だとかで、１つの貝が１０００円はするらしい。


どこにいっても魚が新鮮。


と・・・大分駅、列車に乗る前のお楽しみと言えば。

大分駅ぶらぶら。

綺麗になった大分駅構内や東急ハンズやアミュプラザをぶらりも楽しいひととき。


今回は、チョコの「GODIVA」を堪能。

ストロベリー味のチョコリキサー。

ストロベリー味のスムージーぽくもあり、

中に小さなチョコレートがプチプチ。




美味しい～～。


チョコレートも欲しいと思いつつ。

高価ですよね。GODIVAの商品。

小さなチョコレート1粒200円は普通だし・・・







そうそうお勧めのお店と言えば・・

北九州門司にあるフルーツ専門店。

「moon」に行ってきました。

いつも車を運転しながら・・人が多いよね～と国道筋を通過中

眺めてましたが・・(納得。)



お店に入りるなり。いいフルーツの香りが。


こちらでは、フルーツスムージとフルーツタルトお買い上げ。





是非、どうぞのお店紹介でした。

規約改正

マンションの管理規約。

ある程度の周期で見直しを行っていますか？


長期修繕計画ならば・・・5年の周期で見直しましょうなんて言いますが、

管理規約についてはそんな時期なんて言いませんよね？


でも、法律の施行かかわった時は見直すべき時期です。


でも、多くの分譲マンションでは、

竣工時から、一度も規約改正なんてした事がないというマンション多いものです。



なぜなら、管理会社に委託していたとしたら。

多くの管理会社は手間暇がかかる規約の改正なんて提案してきません。

管理会社は、労力の割りにお金にならない提案なんてしないものです。

(工事の提案はよくしてきますけど・・・ね。)



で、自主管理であれば。

改正に至る知識がない。

熱心な理事がいれば規約改正される場合もありますが・・・

なかなか少ないケースとも言えます。



規約改正において、悩みどころのケースと言えば。

竣工から数十年が経過したマンションで、今まで規約改正なんてしてこなかったケース。

ひと昔もふた昔の分譲マンションはほとんど「ペット不可」


でも実際はと言えば・・・

暗黙でペット飼育してる方は多いもの。

特に古いマンション程、そのケースが多いような・・・。


でもこのペット問題。

管理規約改正段階においては大きな通過門。

暗黙のペット問題を大きくクローズアップする機会となり、

住民どうしが揉める火種にもなるものです。


規約改正を行うときには、

規約とともに、細則の見直しも行い・・・

その際には、ペット可なのか不可なのか、

あるいは、一代限りなのか？このあたりを明記しますからね。



さあ・・・どうします規約改正？

火種に火をつけてきちんと整理をするべきか？

臭いものに蓋をしつづけるか？



あなたなら、どっちの選択肢を選びますか？

分譲駐車場

「分譲駐車場」という言葉を始めて聞いたのは・・・

不動産の売買をやっている時。

北九州市内の物件をお世話する際に初めて聞き。

「え？」「なにそれ？」と思ったものです。


海を渡って下関市内では、そんなシステムはなかったもので。


「分譲駐車場」って、ご存知ですか？

分譲マンションの敷地の一部を駐車場区画として

その利用権をマンション分譲時に売却したもので。


で、そのお金はどこにいったのか？と言えば。

その当時の分譲業者の懐に入り、

そのマンションでは、駐車場使用料の区画と売却された分譲駐車場区画とが

発生するというものです。

本来であれば、全ての駐車場使用料が管理組合に入るのに、

分譲駐車場のあるマンションでは、その使用料が組合に入ってこないとい悪者。



でも、よく考えてみてください。

マンション建設するときのその敷地。

その敷地全体で図面を敷き、確認申請を出して建設しますよね？

建物が建った後、登記をする段階で、分譲しようとする敷地の面積を除いて

登記し、あるいは全く関係せずそのまま登記し、

その敷地の一部をさらに「分譲駐車場」区画として売却する。

これって、二度売りですよね？


でも、不思議と北九州の方はこの悪習が当然のものだと信じ。

駐車場利用権より分譲駐車場としての所有権を望む方が多いのです。


確かに、お金のお持ちの方ならば・・・

毎月駐車場使用料を払うより、分譲駐車場としてマンション購入時に

100万円程度のお金を払った方が安いという考えに至るのですよ。


でも、分譲駐車場区画のあるマンションでは、

なかなか駐車場の使用権は回ってきません。

なかには、20年ずっと待ち続けていますという声も聞いたことがありますが。


賢いマンションでは、裁判によりその利用権は20年程度で時効ではないか？と

分譲駐車場の解約を求める裁判を起こしたりというケースも出ています。


今回のケース。

分譲駐車場のあるマンション、駐車場がぐちゃぐちゃだというご相談。

駐車場調査を進めていくうちに、4区画分譲駐車場を所有している

不在区分所有者がいたり。


長年にわたり、不払い区画があったりと。。。という事が判明。


何故こうなったのか？

きちんと駐車場契約をしていなかったというのがひとつ。


敷地内地駐車場の区画割りを暴走理事長が変更したものの

軽区画と普通車区画。

あまり大差がないけれど、金額の差が500円ついていた。

悪いことに分譲駐車場管理料が500円。

そして普通車区画が5000円であったため。

軽区画4500円プラス、分譲駐車場500円なのか？

あるいは普通車区画5000円なのか？不明であったことと。


なかには、普通車区画に停めているが、

軽自動車を停めていれば4500円だという方がいたりと。



管理されているようで、全くぐちゃぐちゃ。

誰に聞いても誰も真実がわからなかったというケース。


まあ、なんとか整理はつきましたが。

せめて分譲駐車場の場合は、「管理料」

賃貸区画の場合は「使用料」と明確に経理上でも分けるべきでしょう。


まあ・・・いろいろあります。

台風が来てますよ、動きが気になるところです。

無関心

よく雨が降りますね。

冷暑だとエアコン売れないだろうな～と思う心。

いつまで降り続くのでしょうか？


大規模修繕の「確認会」を週末に予定していますが・・・

本当にこの日までに完了しているのだろうか？という心配も。

この雨で工事ずれこみそうですよ。


でも、この「完了確認会」というのもひとつのイベント。

たぶん大規模修繕工事を実施しても、修繕委員会の一部の人。

あるいは理事長だけが完了確認をして、

工事完了書に印鑑を押し。

工事金を支払うというのが通例。


なかには、工事後1ケ月の点検を終えてから

最終工事金を支払いますなんて所もありますが。


いかに住民の方に興味・関心をもって頂き、

工事金を支払いますよ。いいですか？という確認の意味も入っての試み。

そうすることで理事長の負荷も軽減できるでしょ。

後々になって、理事長しか確認していない。勝手にお金を支払ったなんてことを

言わせないように・・・。こういう試みもやっています。



マンション管理士として仕事をしていながら・・・

住むなら、戸建だな～と思う時。


そもそも1つのケーキを2人で分けるのでさえ、

大きい。小さい。

あるいは、私は７００円支払った。一方は８００円支払った。

支払った方が多く食べるのが当然よ。


なんて、仲が悪ければそういう議論も出るところ。

それを大きな資産を何十人、あるいは何百人で共有する。

そもそも・・もめない訳がないのです。


その「揉める」原因をいかに少なくするか。

責任をいかに分散させるか。いかに興味関心をもって頂くか。

そこが大切なところでもあるのです。


1つの建物には、お金持ちもいれば。

そうでない人もいます。金銭の価値観がトラブルの原因にもなるものです。


そんなところの「合意形成」がポイントとも言える面倒なお仕事なのです。

明日もそんな重い案件のご相談。う～いかに関心族をつくるか？

知恵の絞りどころです。

雨

よく雨がふりますね～。


工事中の物件が気になるところです。



暑くも、寒くもないこの時期。

例年ほどの蒸し蒸し感もないためか・・・よく眠れます。



と言うのも、理事会も総会もひと段落し、

粛々と・・坦々と・・・仕事をこなしているからなのでしょう。


心に病いがない状態ともいいます。



とは言っても。全く何も問題がない訳ではありませんが・・・。

眠れない程でもないという事かもしれません。



今日も雨です・・・。昨夜から降り続いてますね。

雨の日の朝は交通渋滞がよくあります。

交通事故にはお気をつけください。


最近、タイヤを交換しました。

こんなに走行距離が延びたのは初めて・・・11万キロ突破しました。

過去、2年間で１万キロしか走しらなかったのに。

こんなに行動範囲が広いともいいます。


さすがに・・・走り過ぎた昨日は、疲労。

運転手さんが欲しい～。

アンカーピンニング工法

よく行われているタイルの補修方法として


「アンカーピンニング工法」

ピンニング工法といっても、方法はどんどん進化しているらしく。

現在は、低振動・低騒音・そしてピンも小さくなっているらしい。

同じ、ピンクニングの工法も見くらべて「ふむふむ」



で手順はというと。まずは浮き調査から・・・


1.　浮き調査

　　補修部分を明確にする為に、テストハンマーで打診し、

　　タイル下地浮き部分を確認する。

2.　注入孔の設定

　　タイル下地浮き部分の交差目地部に穿孔位置のマーキングをする。

3.　穿孔

　　電動ドリルを用いて、躯体コンクリートに25mm以上の深さまで穿孔を行なう。

4.　清掃

　　孔内の切り粉等は、エアー吹付けによる清掃を行い、接着の妨げとなる粉末を除去する。

5.　エポキシ樹脂注入

　　グリスポンプを用いて、エポキシ樹脂の高圧注入を行なう。

6.　全ネジ切りボルト挿入

　　エポキシ樹脂注入後、全ネジ切りボルトの挿入をする。

7.　養生

　　エポキシ樹脂注入後、24時間は衝撃を与えないようにする。

8.　仕上げ

　　注入孔は、目地セメントにて仕上る。




一方、貼り替えをする場合・・・


「弾性接着剤貼り工法」の例。


有機系接着剤によるタイル後張り工法（接着剤張り工法）は

弾力性（伸縮性）のある接着剤を用いてタイル張りを行うことで、

接着界面に発生する応力を低減できることから、

タイルはく離・はく落防止性能や耐震安全性が優れると考えられる。

近年普及が進んでいる工法だといいます。



この場合の注意点としては、打診音が違うという点。

どういう風に違うかというと・・・タイルが浮いている場合、乾いた音。

しっかりタイルが接着している場合は、重い音という判別が違ってくると。

接着していても・・『軽い』音がするという点。←これ判別難しくなりますよね。



エレベータ周囲でタイルを張る場合、この弾性接着材を使用

してきていると某施工会社は述べておりました。

この特殊接着剤を使うことでコストは上がると、

でも、伸縮性・弾性がある点が安全面を高めるのでという事でした。


どんどんと新しい工法が出てきているため、

実際に、どの工法でやったのが正しいのか正解は言い難いというのが

どうも現状のような気がします。


剥落しないにこしたことはない、

でもねしょせん人間のする仕事です。

手の悪い職人の施工。あるいは、工期短縮の問題。コストの問題と

建設業界も職人不足で大変なようですよね。


あの現場にいた現場監督が、次は、別の会社の名前をつけて現場監督でいる。

あるいは、入社まじかのほとんど素人状態の監督がいる現場と、

まあ、素人監督でも職人さんがプロなら大丈夫なんてことも聞かれます。


東京オリンピックまで職人不足・コスト高は続くことでしょう。

大規模修繕する時は、そのあたりも視野に入れてくださいね。

外壁タイルの剥落

お洒落な分譲マンションにおいて「外壁タイルの剥落」というお話。


築年数がかなり経過した物件ならまだしも・・

竣工から間もない物件でも、まあ聞くお話です。


タイル剥落によって、怪我人が出なければ幸いで。

じゃあ、誰が補修するの？というお話に至るという。


基本的には、築浅物件においては、売主の瑕疵担保責任があり、

この期間は、2年。


構造躯体部分や雨漏りなどがあった場合の保証は10年。

その間に、建てた事業主が倒産した場合の措置として定められたのが。

瑕疵担保履行法。


でも・・・購入時に頂いた「アフターメンテナンス基準」ご存知？

それをよく見ると、タイル保証の部分。

ここ保証は2年と読める。


タイルというのは、躯体部分ではない。

だから、2年の保証とも言われるわけで・・・と。

そこから、施工業者・売主との交渉。


良心的でなおかつ、財の余裕がある会社であれば、

無償で全て改修して頂けることも。

逆に、悪質で法律論で戦おうとすると、

築年が経過するほど・・・管理組合的には不利になるという事態。


とある例。

改修していただけなかった例は、事業主・建築業者の倒産のケース。


改修していだたける例。

築5年目と築6年目のケース。

ここは、事業主の体力もさることながら、誠意の部分。


補修方法は次回、語るとして・・・。


理事会・総会での話し合いを通じて感じることは、いかに消費者としての知識も大切。

そして、売主責任が終わる時期の「2年点検」の重要さ。

アフターメンテナンスの内容等、契約行為の重さということも説き。


まあ・・人的被害がなかっただたけに、

タイル剥落という事態は重く受け止めたうえで、

次は、いかにスムーズに管理組合として費用負担なく、

よりよい状態にして頂くかという事を重点に。


施工業者に気持ち良く、工事を遂行して頂くように段取りを取るという事が肝心で。

工事に伴い、駐車場の移動。

夏休みにはいる時期も近く、お子さんが工事で怪我をすることがないようにと

住民への注意喚起も呼びかけてと。


タイルなんて最初から貼らなきゃよかったじゃんって声も聞こます。

確かに・・

でも、高級感を演出するために貼ってるのですよ～。


まあ、いろいろあります。結果オーライでいきましょう。

この補修が終わったら、第1回目の大規模修繕ちょっと期間先送りできますよ。きっと。