精神障害者の退去は可能？

マンション管理新聞　921号の記事。

全国マンション問題研究会　函館での報告・検討事項。


【事件の概要】

「漏水問題で意志疎通できず、精神障害者の退去は可能？」という記事。

５階建てマンションの３０３号室風呂場の点検口で漏水が発生。

階上の４０３号室で水があふれたのが原因と考えられた。


４０３号室居住者Aは独居。

区分所有者Bは居住していない。

Aに事情を尋ねるため管理会社が訪問したが、意志疎通ができず、

入室調査もできなかったという。


管理組合としては、危害が生じてからでは遅いので未然に防止をしたいという気持ち。

最終的には住民から排除したいというものがあるがどういう形でやっていけばよいのか？

適切な方法はあるのか？というもの。



区分所有法　第6条「区分所有者の権利義務等」に該当するためには、

理解や判断能力は必要ない。⇒客観的に共同生活を害する行為があればよい。

⇒手続き的に後見人を選んでやってゆけばよいのかどうか。

(第6条とは・・・建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関して

区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。というもの)



※判断能力が不明な場合はどうするのか？どういう手順を踏めばよいのか？


管理組合は保健所に相談に行くなどおこない。

保険所が動いてくれた場合は、「措置入院」で解決したという事例もあるそうな。



または、区分所有者を責めることによって、区分所有者が動いてくれるという

ことも順番におこなうというもの。



今、精神疾患をもった方も多いですし。

今後、高齢化によって痴呆と管理組合との問題の多々発生してくることでしょう。



以前、漏水事故があり。該当住戸の住民は高齢者の独居。

工事関係の者が入室を求めたが、「リフォームして部屋は綺麗だし、問題はないから」と

入室させてもらえないとの連絡。


しかたなく・・・私がお話を聞くことに。

世間話から本題にいくまで、話すこと数十分


そして「リフォームしたのは、いつ頃？」

「へえ～～１０年の前？う～ん、最近は何か工事しました？」

「どうしても年数が経ってくると・・・いろいろと朽ちてくるでしょう～」と

長い会話から、やっと部屋の中を見せてくれることになりましたということも。



最近は、精神疾患になられる方多いですよね。

精神疾患になられる方というのは、優しい方が多いですよね。

心にたまった何かを解いてあげる、間接法が必要だと思う私。


こちらも氷を溶かすように、やさしくやさしくです。

動物も人間も・・・やはり「やさしさ」が必要ですよ。そう思うと・・・

本日も早朝から仕事をさくさく片付け。

午後からはお馬ちゃんに会いにいきます。

この機会を逃したら、当面・・・ご対面できそうもないですし。




このつぶらな瞳。かわいい～～。

乗馬クラブにいついている猫。４匹いるようです。



お天気もよく、いい日向ぼっこ。気持ちよさそ～

なかなか進まない・・・

いつも思うことだけど・・・

本当、管理組合って意志決定までの期間が相当に長い。


『決定する』ということの手続きが本当に大変。


本日の臨時総会。

誰がどう考えても。問題のない議案。

「決めなきゃ嘘でしょ」というような内容のため、

しゃんしゃんしゃんと・・・ものの１５分程度で議案の説明・審議終了。


まあ～ついでにと、提案した案件。

やっぱり、うだうだと・・・色々な意見。

議案内容に入れていなかったため、当然。

次回、理事会で検討して、定時総会までには「運用細則も含めてご提案しましょう」と終止符。


まあ、管理組合運営というのは、こんなもの。

もっとしゃかしゃかと進めたいものだけど・・・。

石橋を叩いて。叩いて。石橋が崩れる瞬間に渡るか・・・。

モシクハ、石橋。あ～倒れたね～と傍観する境地。


民主主義のようで民主主義でない。

正しいのが正解でもなく。

全くもって変な組織。


と・・・本日も無事任務終了。あと今月はひとつ臨時総会を残すことろ。

こちらも課題山積み～。きっと課題の案件は来期までの宿題となるでしょう。

のんびりと焦らず。どっしり構えて進めていきましょう。


あ～～こんなもの。こんなもの。

コリアンフードフェスタ

下関のグリーンモール商店街で開催されている


「コリアン・フードフェスタ」




下関に住んでいながら、なかなか行く機会がなかった催し。

仕事の合間に・・・ちょっと覗いてみました。


結構な人人。たくさんの屋台が出店されておりました。

で・・・私は、ちょい見のお持ち帰り派。




豚足と、ホルモン串と、ほっとく。

ほっとくは初めて食す味。結構、美味でした。◎


後はひたすらデスクワーク。

来年の総会議案(下案)なるものほぼ８割完成。

「早くない？」って・・？

はい。来年頭からのスケジュールがかなりタイトなため。

できる限りのことはやっておく。何でも段取りが大切です。


早め。早めにすることで・・・事業計画の積み残しも見えてきますし、

来期にやらなければならないことも見えてきます。


やはり何事も「紙に落としてみる」これって大切。


お世話させて頂いてる管理組合も年を重ねるごとに

きれいに整理されてきております。

いろいろな問題も徐々に年数を重ねながら片付いてきました。


管理組合の仕事って本当、単年度では済まないことが多いですものね。

年数をかけて、ゆっくり。ゆっくり。

氷を解かすような優しさも必要です。


ふう～～。昨日からデスクワークのしすぎで、けんしょう炎になりそう。


昨日のランプ。引き取りに行ってきました。

中に灯りをいれるとまた、ひと味違います。

唐戸～バラとハロウインの夕べ～

今朝も早朝から活動してきました。

雨の為、ずっと延期だった馬場。やっと乗れました。


も～～馬「かわいい」

手の平に乗せた餌をぺろぺろと舐めて食べる。

馬の舌って結構、肉厚。つるつるですよ～。


と、早々に切りあげ寄り道スポットは「二見饅頭」

1つ1つが小さくて、本当。一口サイズのお饅頭。



ついでに、「ときわ最中」もご用達。とってもいい薫り◎


と・・そのまま今度は唐戸まで。

～バラとハロウィンの夕べ～と題したイベントに立ち寄り。





初。カボチャのランタン作りにトライしてみました。

まずは、上部を切りとり。

そこから、中の実を全部とりだす作業。

そして、かぼちゃに顔を描き。



その絵をくりぬいてゆくのです。


早い方だと５分～１０分程度で１作品作るらしいのですが。

私はゆっくり楽しみながら。


で・・・こんな感じのでき上がり。

（頭の部分が映っていれば尚、かわいいのに残念）




この作品、今夜・・・ランタン点灯され。

明日、引き取りとなります。（明日には、私の手元に・・・）

でも、1週間程度しかもたないようです。残念～～。


たのしいひとときを過ごされて頂きました。◎


と・・・セミナー原稿、急いで書きあげました。

１時間のしゃべりで、ざっとＡ４サイズ２４枚。

あ～頭がぼっとしてきたし。覚えられね～って感じ。（まあ、頑張りまっす）

マンション購入術講座

★セミナーのご案内★

久しぶりの・・・『1から学べるマンション購入術講座』です。


概要はこちら。




第1部は「失敗しないマンション選びのポイントとは」

私が講師でお話させて頂きます。


第2部は「分譲マンションのここを見よ」

すご腕マンション管理士がお話しますよ!!好ご期待。


お申込みは０９３－６５４－１６１６エースマンションコンサルタントです。

参加費は「無料」　(なぜに、こんなグレードの高い内容で「無料なの？」という疑問)

それはね・・・

マンション購入で「失敗しないで」という熱い思いが込められているからです。


マンションを購入するというのは「瞬間」のできごと。

購入したあとは、長い長い時間。物件とおつきあいすることになるのです。


そのマンションのお世話をさせて頂く。

管理組合運営を補助。コンサルティングしてゆくのが私達、マンション管理士なのです。

きちんと知っておくべきことを購入前に学んでおく。

「あ～～失敗した」と泣かないためにね。


あ～～この日、温泉予約入れてなくて良かったという方いません？

ここにいました。ニアミス・・


このセミナー、聞く価値あります。是非、どうぞ。

マンション・コミユニティ

管理組合運営を行ううえでも、普段の生活の場面においても。

挨拶が気持ちよくできる。

潤滑なコミュニケーションができる・・というのは、

とても大切な要素です。



新築物件の管理組合。

さあ・・・立ち上げて、「自治会の加入はどうする？」

自治会組織と、管理組合との連携は大切でしょうとする意見と、

あまり参加したくはないよね～の意見。


で、自治会費や寄付などの集金は誰が行うの？と・・・

いろいろと物言いは止まりません。


いろいろなご意見がある中で、やはり「賛成多数」で物事は決まってゆく

というのが管理組合。


「コミュニケーション」とらなきゃね～と思う気持ちと、

新しく立ち上げる「○○クラブ」参加されますか？　のアンケートに対して

「いいえ」とする多くの意見。


やはりマンションは、気薄な人間関係がいい。

極力面倒なことはしたくないとする気持ちがよく現れています。

まさに現実と理想なのですよね。


でも・・あまり管理会社任せにしない方が良いですよ。

「自分達の資産は自分達で守る。」ここが基本です。

スマートマンション

経済産業省が推進している「スマートマンション」

この度、補助金が出るということでHPなどで案内されています。


マンション管理センター通信にも記事が掲載されておりました。


省エネについて、いろいろな方法が出廻っている中。

確かに、電気代節約にはなるようですが・・・

今ひとつ・・・『これだ～』と推奨するには消極的な部分。


ところで「スマートマンションとは？」



スマートマンションとは、マンション全体でエネルギー管理、

節電及びピークカットを行い、エネルギーの効率的な使用や無理のない節電を

実現するマンションのことであり、

MEMS（マンションエネルギーマネジメントシステム）を

導入して、アグリゲータと呼ばれる事業者が、エネルギー管理サービスを行います。


また、太陽光発電（PV）、蓄電池等を組み合わせることで、

一層の節電効果、更には停電等の非常時におけるエネルギーセキュリティの強化を

図ることができます。なお、一括受電設備との組み合わせにより、

経済効果の向上を図ることもできますとあります。


MEMSとは・・・

マンション全体の電力使用状況を計測蓄積し、「見える化」を図り、

状況に応じて空調や照明設備等に適切な制御を行う機能を有する

全体管理システムと、各戸(専有部分)に導入される家電等の制御端末を

総称したものです。



いい設備も新築時であれば、デベロッパーの裁量で導入しやすいものの。

いざ既存物件に導入しようとすると、やれ理事会だ。総会だ・・・と結構、

管理組合って大変なのですよね。


申請期間　平成25年度末までとなっております。

「事前に理事会での決議が必要」とありますが・・・

どう見ても、専有部分の各戸に制御端末を取り付けてとなると。

そんな簡単なものではないですよね～。


たとえ議案そのものは「過半数」の賛成でよくても、

全住戸の設備を触るとなると、1人でも多くの賛成が必要だと感じます。

まあ、外メーターだけの切り替えで済むかもですけど(どのような仕組みなのか？いまひとつ・・)


どこのマンションにもへんくうな方、1人くらいはいますかね～要注意。

長計トラブル

マンション管理新聞　第920号の記事。



分譲主が請求の6割支払いという記事。

分譲業者が作成した長期修繕計画に必要な工事項目が載っていないのは

「虚偽だ」などとして、都内管理組合が分譲者に約３５３８万円の

損害賠償を求めていた訴訟で、分譲業者が「解決金」として

約２３３５万円を支払う形で調停成立していたとする記事。



調停の内容や事件の概要についての詳細は口外禁止となっていることから

全容はわかりにくいようだが、マンション管理適正化法で交付義務となっている

設計図書の未交付について争い。


修繕積立金の意図的な低額提示についての問題。

共用部分の瑕疵修理費なども含めての調停になったもよう。


こういう案件が出てくることで、分譲主の姿勢も改められてくると良いですね。



と・・・本日、気になった本。



「運のいい人になる方法」なんて題名が気になります。

ちょっと、コンビニで立ち読み。買わなくてもよいみたいとスルー。



で・・本日のメニューは「おでん」

おでんは、色々な具材を購入すると結構なお値段ですよね。

でもこれで数日は食せます。





やっぱり冬は、鍋かシチューかおでんですよ。定番メニュー。


と、先日　初「MKレストラン」しゃぷしゃぶに行ってきました。

MKレストランって・・・普通のファミレスと思い友達と入ったものの。


え？　しゃぶしゃぶ？　飲茶？だけ？と・・・驚き。

でも、しっかり。しゃぶしゃぶをご賞味いたしました。

辛いのが好きな方は、MKソースが好きかも。(私は◎大好きでしたけど。)



大阪からのお土産品。

ユニバーサル土産ですと・・・頂きました。



このおつまみに◎　袋の中身は小さなサメがたくさん入っておりました。

こちらは、ラスク。チョコ味とプレーン味。




もう、おでん煮えたかな～～と。本日のブログtimeでした。

海老・・・えび・・。

今回もハードに出かけてきました。

本当、車の走行距離が半端ない。


行き先は・・・こちら。



メインは、温泉のつもりだったけど。

珍しい・・広島と言えば。定番は「もみじ饅頭」

今、いろいろな種類があります。こちらは、もみじ饅頭ブランデー味。

チョコレートコーティングも施してあり上品な一品です。


山口の名産と言えば・・「ういろう」

コーヒー味は、珍しい。こちらも美味。



で・・・車えびと言えば・・・「秋穂」でしょと。

秋穂町で有名なのはこちら。「あいお荘」



でも、意外な穴場は・・・海老の「おどり食い」を食べさせてくれる。

民宿　しらい　(団体のお客様がどっと入っておられました。)


車えびののぼりを目印に・・誘われて行っちゃいましたよ。



こちらは、海老の養殖場。




結構ハードに動きました。ふう～～心地よい疲労。


海老で鯛をつりたいものですね・・。

馬・・・うま・・・うま。

動物大好き・・・。

乗馬にトライしたいしてみたいという願望を叶えるべく。

乗馬体験で20分体感。馬との触れ合い・・やっぱり癒されます。


と・・・探求心旺盛な私の行動はと言えば。

やはり、自分に合う場所を探したくなるもので。

短期間にはしごしちゃいましたよ。


まずは、若松の乗馬クラブ。

若い先生で教え方上手◎　上手く乗れるようになると。

きっと夏場は一番楽しめるクラブかも。

きっと・・馬に乗って芦屋の海岸を散歩できます。

体験コースでは、一番お安い。屋外を楽しみたい方向き。




お次は黒崎の乗馬クラブ。

こちらは珍しく、屋内練習場。夏場など女性は日焼けせずにすむのでGoodです。

黒崎の街中からそう離れていないので、利便性はここが一番。


で・・・本日は、川棚乗馬クラブへ。

女性中心のクラブでスタッフはほぼ女性。

教える先生、べりべり上手◎　基本をしっかり教えてほしい方向き。

全体的な施設では一番充実な場所かも。








思っていた以上に乗馬って全身運動のような気がします。

ちょっと、、当面はまっちゃいます。


よくお金続くよねって？　はい、その分。ネイルサロンは卒業します。

ネイルサロンもどこが良い？と聞きたい方はお教えしますよ。

ネイルサロンもいろいろなお店をはしごして技術と料金比較等しましたし。


料金比較は、ファイナンシャルプランナー部分で活用します。なんて。


「教える」「教えられる」という立場。

どういう風に伝えたらわかりやすいのか？と・・・

そういう部分でも、教えるという内容は違っても教える立場として

とてもいい学習の場になります。『伝える』ことの難しさですね。


かつ・・・何ごとも、自分に合う。合わないと。満足度の尺度。

ばたばたと仕事の合間のリフレッシュtimeは、まだまだ続きます。


本日のランチは、みんぽうのマーボー豆腐丼。激辛・・・




と・・・本日、最後のしめは下関市役所へ。

少額訴訟をすべく住民票の取得へ。(やはり敵は手堅い・・)

新しい庁舎できています。




そういえば・・・山陰側を車で走行中。

救急車に道を譲ったら「ありがとうございます」と言われました。初・・

やはり「ありがとう」っていい言葉ですよね。

記録

数々のマンションに携わらせて頂き。

その都度、いろいろな問題に対応してゆくと・・・

やはり、議事録や様々な資料の保管が大切であるかを痛感する。


管理会社もずっと同じでないケースも増えています。

例えば、リプレイスしたとき。

現行で動いている部分と、全く見えない部分があること。



現行で動いている部分は、日々の金銭や定期メンテナンス。

比較的この部分は、継承がわかりやすい部分。


見えない部分とは、設備のくせ。区分所有者のくせなど。


きちんとした記録が残されていれば、突発でおこる設備不良にも対応しやすく。

建物全体の修繕履歴も残されていれば、どれだれの修繕を実施したのか

建物状態もつかみやすい。


同じように、滞納督促履歴・入金元帳などもあると区分所有者のくせもわかりやすい部分。

常に入金が遅れる人は同じ人。

入金を間違える人も同じ人。

まとめて入金したがる人もこの人と。いつも入金が早い人・遅い人と。

それぞれの入金状態で各々の性格も見えてきます。


お世話させて頂くマンション・・・

過去の修繕履歴・決算書など調べさせて頂くことで、

大規模補修と連動する防水保証などは、保証期間がある・なしで金額負担も変わってきますので

そういった経過をインプットしておくのです。

経費をかけるべきかどうかの判断基準には過去の修繕履歴も大切な資料となります。



また、管理費等の値上げ。

しっかり、いつの時期にいくら値上げされたか。こういった履歴なども

もし裁判になった時、とても重要な資料となります。(っていうか、ないと困っちゃいます)


大切な記録・・・資料はしっかり保管しておきましょう。

しっかりとした維持・管理を実施してゆくために、また

不必要な資金を使わないためにも、履歴は大切です。

連休～世間は・・・

世間は3連休のようだけど・・・

全く関係なく「お仕事です。」


土曜日は理事会。本日は、臨時総会資料作成。

決算時期でもないのに、何故に？というくらい総会ラッシュ。


今月だけでも、あと２回臨時総会。来月も、２回開催予定あり。

当然、総会の前には理事会を開催して議案のすり合わせ。

その為の理事会資料作成と、総会の下案作成と。裏資料データ収集と・・・

総会1つの開催のためのデータ収集・資料作成だけでもかなりの仕事量となる。



仕事を丁寧にし過ぎている？ (なんて自我自賛。)

でも、大きな修繕工事が発生するとき。そして滞納問題の処理と・・・

重なる時には重なるものです。

でも・・・ありがたいことに、資料のバリューが増加する分。

使いまわしができることかな。


滞納処理のためにあらゆる方法もこころみるべく。

今回は、管理規約の追加も実行。


また、修繕工事を実施する時、過去の修繕履歴がいかに大切かと痛感するところ。

管理組合の資料は、議事録保管もさることながら。

修繕履歴・見積書・請求書などなど・・・しっかり保管しておくことが大切です。

結構な大金が動きますからね。


いかがですか？仕事の早いマンション管理士、必要としていませんか？

理事会開催。総会開催と・・・いろいろなバリエーションを兼ね備えてますよ。

正しいやり方を推奨すべく、手間暇を惜しまず管理組合運営をサポートしています。



管理会社のやり方がおかしい。自主管理でやり方がわからない。

本当にこんな方法で良いの？と思わている管理組合の方、

是非、ご相談ください。フットワークの良い私がお伺いします。

と・・・ちょっと久しぶりに営業してみる。



と・・・本日のランチは「ナンダン」のテイクアウト。

ナン、大好きなのです。ガーリックナンにはまってます。1枚３８０円。

結構なボリューム。ちょっと遅いランチタイムとなりました。




夜は、すき焼き。

野菜中心、その次は魚と。あまり肉は食べないのですが・・

元気なお年寄りは、よく肉を食べるらしいですよ。

高たんぱく質をとる。そして、よく食べるのが元気の源らしい。

まあ、バランス良くというところでしょうか？

水道使用量検針方法

マンション管理新聞　№919号の記事。

「戸別」への移行進まぬ理由は・・・



水道使用量の検針方法には「戸別検針」と「一括検針」がある。


各住戸に設置した戸別メーターで検針・徴収する「戸別検針」と

親メーターで建物全体の使用量を量って管理組合に請求する「一括検針」


この方法は地域による違いがあるというのが記事の内容。

東京都・神戸市では９割が「戸別検針」なのに対して、

大阪府と京都市・名古屋市では「一括検針」が多いと。


そうです。この辺りでは、下関市は「一括検針」が主流に対して

北九州市では「戸別検針」が主流です。


何故って？　

一括検針と戸別検針との差額が管理組合の収入になるからというコメントがありましたが、

一部ではそういうご意見の方もありますが・・・


逆に現在では、滞納の方が問題が多く。

できるものならば・・戸別検針にしたいと言う管理組合は多いものです。


この辺りの地域事情で『なぜ』の理由を解説すれば・・・

北九州市では、竣工により水道メーターは管理組合から水道局に寄贈されます。

なので、各管理組合としては、水道メーターについての「計量法」は指摘されません。

寄贈してしまえば、後はしゅくしゅくと水道局が検針をしてくださいます。


それに対して、下関市では、水道メーター。水道局はひきとってくれません。

よって、各管理組合は8年に1度の計量法の指摘を受け。

8年毎に1住戸あたり約2万～3万も費用をかけてメーターの交換を余議なくされます。


例えば・・50世帯のマンションであれば、８年毎に。

50×3万円=150万円もメーター交換費用が発生します。

でも、一括検針にしておけば、無料で1個だけのメーターを水道局が交換してくれますので

費用は全くかかりません。



で・・・もっと言えば。

戸別検針と一括検針との差額が、管理組合の収益として管理組合の収入になります。

なので、下関市では「一括検針」多いというのが実情です。

でも実際には、管理会社の「水道検針手数料」という名目の費用がかかっていれば、

それ程のメリットはありませんよ。


この部分、北九州市ではこういうやり方をしていますよ。と下関市の水道局に

投げ方こともありますが・・・「いや～勉強不足です」の一言で終わりました。


これって、水道メーターを8年毎に交換することで

水道業者がもうかる仕組みなではないの？と詮索したくなるのは私だけでしょうか？



まあ、不思議なこと。矛盾したことは多いものです。

地域・地域によって、異なる仕組みは多いもの。



そういえば・・下関では3年に1度の「特殊建築物定期報告」ってのはないのですよ。

この件に関しては、管理組合の経費助かりますが。

逆に街のど真ん中にあるマンションでは、きっちり検査を実施させるべきですよ。


これは、建築指導課に指摘したことがありますが・・・

スルーされちゃっています。

きっと、外壁が落ちて死亡事故が発生してから。

条例が発令されるという悪い傾向なのでしょう。


北九州の場合は、以前・・外壁落下で死亡事故が発生していますので

特建に関しては、うるさいですよね。


どこの行政も、仕事増やさないでという声が聞こえてきます。

消費者の方、賢くならなきゃ。他の行政と比較もすべきです。

こ～～べ～～♪♪

神戸～～。泣いてどうなるのか～～。♪♪なんて、口づさむ事もなく。

朝一番の新幹線で、新神戸～大阪と行ってきました。


やはり大阪は都会です。

なんて、街並みを楽しむこともなく。ただ淡々と物件を見て・・・

帰ってきました。



複合型用途のマンションは多いけれど。

なかなか案件として大規模店舗のあるマンションに遭遇してませんでしたので。

とてもいい勉強になりました。



設備・建築のこと。

そして、特徴として住宅部・店舗部・共同部との兼ね合い。

店舗部は、議決権を多く所有する部分と、小規模店舗部分との兼ね合いと。

本当、複雑きわまりないという感じ。


設備・建物の老朽と資金難。本当、難しい案件。

色々なプロの力が必要でしょう。


と・・・足早に。お土産のお買い上げ。




帰宅後は報告書作成と・・ふう～さすがに疲労。「おやすみなさい」

とと市場と乗馬クラブ

久しぶりに芦屋まで出かけてきました。

以前、お世話させて頂いたマンションの近くに「とと市場」があり。

ここに行くことが楽しみの一つでしたが・・・。


久しぶりの「とと市場」でのコーヒーブレイク。

今日は雨の日なので・・・お得な「雨の日セット」





美味しく頂きました。

コーヒー＆ケーキ＆アイスのセットで６００円(安くない？)

お買い上げは「イカ焼」鮮魚も欲しかったな～。




本日の目的は・・「乗馬クラブ」

乗馬体験に行く予定でしたが、あいにく台風の影響により前夜の雨で足元が悪く断念。

(乗馬はとっても気持ちが良いと聞けば・・やはりトライしなきゃです)

乗れなかったけど・・しっかり見学させて頂きました。








やはり動物はかわいい～～。


お天気を見てトライします。　何事も経験。

いくつになっても、初体験ってわくわく。どきどきです◎