（問題17） 連帯保証人に代わる賃貸保証委託契約の解除

（問題17）　連帯保証人に代わる賃貸保証委託契約の解除

　連帯保証人がいないので連帯保証会社に保証料を支払って契約した。２年の契約期間が満了し、不動産会社から賃貸保証委託契約を再度結ぶように要求されたが、委託契約を解除できるか。更新保証料を支払わないと、賃貸借契約は解除されるとの特約が記載されている。

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　（①解除できる。　②解除できない。）

　●解答・解説は田見高秀弁護士（東借連常任弁護団）です。

　解答は以下の解説で

 １，資料として貰った「日本セーフティー株式会社」の委託契約書の第２条に次の約定があります。「２　賃借人は保証期間の満了日までに保証会社の指定する期間内において，上記規定の更新保証料を支払わなければならない。その場合の保証期間は上記更新期間で更新するものとし，以後の保証期間の満了日においても同様とする。賃借人が更新保証料を支払わない場合は，本契約及び本賃貸借契約を解除したものとみなし上記保証物件を明渡しするものとする。」。下線の部分の特約が問題です。

２，同じ契約書の第５条に「４　賃借人は保証会社に対し本賃貸借契約解約を申し出る行為，または賃貸人からの本賃貸借契約解除を承諾する行為を委託するものとする」とあります。これを解除代理権の付与といいます。

３，賃借人が，賃料を延滞したり，保証会社に更新保証料を払わなかったりすると，保証会社が賃借人を代理して賃貸借を解除すると賃貸人に通告してしまい，賃借人は物件を明け渡さなくてはならない（追い出される），という訳です。

４，賃借人が更新保証料は高いので今度は身内・友人を保証人にして更新したと希望すると，借り続ける意思（や賃料支払いの事実）自体はあるのに，更新保証料を支払わないというだけで，借家権を失う。かような特約は，民法９０条（公序良俗）に反する，あるいは消費者契約法違反として，無効とすべきではないかと思います。判例はまだないようです。

５，根本的に，賃借人に原賃貸借契約違反（賃料延滞等）があった場合，賃借人の代理で保証会社が賃貸人に対して原賃貸借契約を解除できるということ自体に問題があります。さらに，保証会社の契約書は，この代理解除権を前提に，契約違反のあるときに，①無断立ち入り権，②物件使用の一時禁止（施錠），③部屋の中の家財の処分権，等を規定していますが，賃貸人がやれば自力救済として違法となるこれらのことが，保証会社だからできるという法はあり得ません。

６，消費者契約法が改正され，消費者契約法違反の約款を以て事業している事業者に対し，認定適格消費者団体（日本消団連も認定団体となった）から，「消費者契約法違反の条項を含んだ契約の締結の差し止め命令」を請求できるようになりました。賃貸保証委託契約は，この一つの適用事例となるかもしれません。

　（関連）連帯保証人サービスに関してはこちらも参考にして下さい。

 

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