【Q＆A】 約６０年間契約書が無いままでいるが、この状態を続けても心配はないのか

　（問）　契約書を作らずに昭和25年から借地をしている。借地の更新は法定更新を選択し、契約を継続してきたが、先日、地主から突然内容証明郵便が送られてきた。「今後も借地契約書の作成に応じない場合は、借地契約を解除する。なお、本件土地の借地契約については、存続期間を定めなかったので、旧借地法に従い、平成22年に期間が満了するので、12月末日までに木造建物を収去して土地を明渡せ」という趣旨のものであった。

　「平成22年が期間満了」という地主の主張は間違いだと思うのだが、また、今後も契約書作成に協力しなくても問題はないのか。

 

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　（答）　借地契約は、貸主と借主が建物所有の目的で所定の土地を賃料、期間、その他の条件を定めて賃借することに合意すれば、それで契約は成立する。この合意には特定の方式はなく、口約束であっても立派に契約は成立する（民法601条）。契約書は、契約内容の証拠資料であって、契約の成立要件ではない。

　だが、貸主と借主の間で或る事柄について争いが生じた場合に双方が自分の主張が正しいことを証明しなかればならない。例えば増改築禁止特約とか、賃借期間等で争いになった場合は、その契約内容を証明する証拠資料が契約書ということになる。

　契約書が無い場合は、契約書以外の資料で契約内容を立証することになる。例えば、証人、地代領収書、登記簿謄本、手紙・手帳・日記・家計簿、の記述・記録等で証明することになる。

　今回の借地の契約内容で借地人側からの存続期間の立証は必要がない。なぜならば、地主が内容証明郵便で「借地契約については、存続期間を定めなかった」と記述しているので、《存続期間を定めなかった契約》ということが証明されているからだ。

　借地契約で借地権の存続期間を定めなかった場合は、借地法2条1項の規定で、借地権の存続期間は、堅固な建物については60年、その他の建物については30年と法定している。

　従って、木造建物の場合であるから、昭和25（1950）年から昭和55（1980）年の30年間が借地契約の存続期間になる。

　そして、昭和55（1980）年に借地法6条1項の規定（土地の継続使用による更新）よって20年の存続期間で法定更新（第1回目）され、平成12年（2000年）に再び借地法6条1項の規定によって借地期間20年の法定更新（第2回目）がされている。

　従って、借地契約は平成32（2020）年まで存続することになる。その後も、建物が存在する限り借地の更新は継続する。

　最後に、通常よく使用されている市販の借地契約書は、借地人義務や遵守事項を定めるのが主眼であって、借地人とって利益になる事柄は殆ど記載されていない。例えば、更新料支払特約、増改築制限特約等借地人に不利益な特約が書き込まれている場合が殆どである。

　従って、借地人側から契約書の作成を要望する利益は殆ど何も無いと言っても言い過ぎではない。また、地主が契約書の作成を請求しても、借地人はそのことに協力する義務はない。契約書の作成を拒否しても、それ自体問題が無いことを知っておくのは無駄ではない。

　尚、借地の存続期間を地主は次のように考えたと思われる。
　即ち、木造建物の所有を目的とする借地権は存続期間が20年である。従って、昭和25年（1950年）の20年後の昭和45年（1970年）に第１回目の更新（法定更新）があり、更にその20年後の平成2年（1990年）に2回目の更新（法定更新）がある。その20年後の平成22年（2010年）に借地期間の満了がある。このように考えて契約の解除予告をして来たものと推察できる。

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＜参考　借地法　＞
第２条　借地権の存続期間は、石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては60年、その他の建物の所有を目的とするものについては30年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは借地権はこれによって消滅する。（朽廃規定）

２　契約で堅固な建物について30年以上、その他の建物について20年以上の存続期間を定めたときは、借地権は前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。

第５条　当事者が契約を更新する場合においては、借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固な建物については30年、その他の建物については20年とする。この場合においては第2条第1項の但書の規定を準用する。（朽廃規定が適用される）

２　当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定めに従う。

第６条　借地権者が借地権の消滅後土地の使用を継続する場合には、土地所有者が遅滞なく異議を述べないときは前契約と同一の条件をもって更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては前条第１項の規定を準用する。（注）

２　前項の場合において建物があるときは土地所有者は第４条第１項の但書に規定する事由（土地所有者が自分でその土地を使用するなどの正当な事由）がない場合には異議を述べることができない。

（注）　⇒「借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固な建物については30年、その他の建物については20年とする」（第5条1項を準用）。第6条も朽廃規定が適用される。

　（＊）借地借家法施行前（平成4年8月1日）設定された借地契約の更新に関しては「なお従前の例による」（借地借家法附則6条）ことになっているので、更新に関しては旧借地法が適用されることになっている。（東京・台東借地借家人組合）

 

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借地の期間満了で借地の更新請求 （東京・台東区）

　台東区鳥越で借地している田中さんは、昨年５月末日で借地契約が満了した。地主は正当な理由もないまま期間が満了したというだけで借地の明渡しを請求してきた。

　田中さんは組合役員から債務不履行などがなければ、また、当事者の合意で契約を解約しない限り、期限が満了しただけでは借地を明渡す必要がないことなどの説明を受けた。

　借地法４条は、期間が満了しても、借地人が希望すれば、借地人の一方的な請求によって契約が更新される場合を定めている。更新請求よって、更に借地権を堅固な建物の場合は30年、その他の木造建物等は20年間存続させる規定になっている。

　早速、田中さんは地主宛に借地法４条に基づいて、「宅地上にはなお建物が存在しており、前の契約と同一条件で借地契約を更新するよう請求致します」という趣旨の「借地の更新請求」を配達証明付き内容証明郵便で送った。

　その後約1年が経過するが、地主からはその後、何の反論もなく、地代も従来通り地代受領している。

 

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【Q＆A】 建物朽廃と同時に借地権は消滅すると書き加えられた特約は有効なのか

（問）　過去に合意で借地の更新を２回している。今回期間２０年の借地の合意更新の際に、契約書に「建物の朽廃と同時に借地権は消滅する」という特約事項を新たに書き加えられたが、このような特約は有効なのか。

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（答）　「借地借家法」（平成４年８月１日施行）には「朽廃」に関する規定は置かれなかった。そのため建物が朽廃しても借地権は消滅しない（同法３条）。朽廃は「滅失」の場合として処理され、借地権の消滅原因ではなくなった。しかし「借地借家法」以前に設定された借地権に関しては、借地上の建物の朽廃に関する経過措置（借地借家法附則５条）によって「借地法」の「朽廃」規定が適用される。

　朽廃は、一般的にいう建物に生じた自然的腐蝕状態によって建物の社会的・経済的効用を喪失した状態をいう。朽廃した時点で借地権は消滅する。火災・地震・台風・水害等外部からの力で倒壊した場合の「滅失」とは異なる概念である。建物が「滅失」しても勿論借地権は消滅しない。

　更新後に「朽廃」の規定が問題になるのは、借地権の存続期間が当事者の合意よるものではなく法律の定めによって確定したものの場合である。

　例えば、
①継続使用による法定更新の場合（借地法６条１項）、
②更新請求による更新の場合（同法４条１項）、
③合意更新で更新後の期間を定めなかった場合（同法５条１項）、
④期間を取決めたが法定期間よりも短い期間を定めた場合、
以上①～④の更新後の法定存続期間（＊）中に建物が「朽廃」すると借地権は消滅する。

（＊）更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする（借地法５条１項）。

　しかし「存続期間の約定のある借地権は、借地法２条１項により存続期間を法定された借地権とは違って、その存続中に借地上の建物が朽廃しても消滅しないのであり、約定の残存期間があれば、その間は存続する」（最高裁昭和37年７月19日判決、最高裁判所民事判例集１０巻８号１５６６頁）。

　即ち、借地契約で鉄骨建物等の堅固建物の存続期間を３０年以上、木造建物等の非堅固建物の場合は２０年以上と定めた場合は、建物が朽廃しても残存期間があれば、借地権は消滅しない。

　これは当事者が合意で法定存続期間以上の借地期間定めた場合、地主は土地使用権を借地人に与えることを契約で明確に意思表示しているので、法律はその意思に従った効果をそのまま認めるということである。従って、建物が契約期間中に朽廃しても借地権を消滅させずに、期間が満了するまで、借地権をそのまま存続させるという訳である（借地法２条２項及び同５条２項）。

　結論、借地法２条２項（強行規定）では、契約で存続期間を定めた借地権は、その期間の満了によって消滅すると規定されている。これに違反する「朽廃」特約は、仮に当事者の合意で定めても「借地法11条」（強行規定）の「　第２条、第４条～第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地人に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。」の規定により、無効とされる。

 

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借地借家法
第３条
　借地権の存続期間は、３０年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（借地上の建物の朽廃に関する経過措置）
附則　第５条
　この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による。

借地法
第２条
　①　借地権の存続期間は、石造、土蔵、煉瓦造または、これに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物所有を目的とするものについては３０年とする。ただし建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権は、これによって消滅する。
　②　契約で、堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は前項の規定にかかわらず、その期間の満了により消滅する。

第４条
　①　借地権が消滅した場合に、借地権者が契約の更新を請求したときは、その借地上に建物がある場合に限って以前の契約と同じ条件の借地権が設定されたものと見なされる。ただし土地所有者の側に、自分でその土地を所有するなど正当な事情があって、所有者が遅滞なく異議を述べた場合は、更新されない。
　②　契約の更新が行われなかった場合、借地権者は、それまでに自分の権原に基づいて借地に付属した建物等を、買い取るよう請求することができる。
　③　第５条１項の規定は、１項の場合に準用される。

第５条
　①　当事者が契約を更新するにおいては、借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については、３０年、その他の建物については２０年とする。この場合は第２条第１項但書の規定を準用する。
　②　当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定めに従う。

第６条
　①　借地権者が、借地権の消滅後土地の使用を継続する場合においては、土地の所有者が遅滞なく異議を述べない時は、前の契約を持って、更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては、前条第1項の規定を準用する。
　②　前項の場合において建物があるときは、土地の所有者は、第４条第1項の但書に規定する事由が無い場合は、異議を述べることができない。　

第１１条
　２条、４条～８条の２、９条の２（９条の４準用含む）および１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものは結ばなかったものとして扱う。

 

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【Q＆A】 堅固建物所有の借地契約の更新時に期間１５年の契約をしたが、その契約期間は果して有効なのか

（問）　約２０坪を借地し、鉄骨３階建建物を所有している。本年８月末が借地契約の更新である。１５年前の更新の際、私が更新料を半分に値切ったところ、地主は借地期間も半分になるのが理窟だと言って、それまでの３０年契約を１５年に縮めてしまった。ところが友人に、１５年という契約期間は認められない筈だと言われたが、どうなのか。

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（答）　相談者の契約は借地借家法（１９９２年８月１日）施行以前の契約なので、「借地契約の更新に関する経過措置」（借地借家法附則６条）により、旧借地法が適用される。

　既に存在している借地契約を当事者の合意によって更新する場合に当事者が借地権の存続期間を約定することは自由である。

　だが、その最短期間は堅固な建物については３０年、その他の建物は２０年とされている（借地法５条１項）。それ以下の期間を定めても、借地法５条１項の最短期間制限に抵触し、借地人に不利益な契約条件であるとして法律上効力がないものとして取扱われる（借地法11条）。

　「合意による契約の更新において借地権の法定存続期間よりも短い期間を定めても、その特約は無効であり、堅固な建物については３０年、非堅固な建物については２０年の存続期間が与えられる」（東京高裁１９５５年５月３０日判決）ということになる。　

　「更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする」（借地法５条１項）。従来の判例は存続期間をこのように借地法５条１項の「更新後の期間を定めなかった時の存続期間」の規定に拠った解釈をしていた。

　しかし、最高裁判所大法廷は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法２条２項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法11条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法２条１項の本文によって定まる」（最高裁１９６９年１１月２６日判決）との統一解釈を示した。

　借地法２条１項は、借地権の存続期間について契約で借地権の存続期間を決めなかった場合は鉄骨造や鉄筋コンクリート造等の堅固建物の所有を目的とするものは６０年、その他の建物は３０年と法定存続期間を定めている。借地法２条２項では当事者間に約定がある場合は最短期間を堅固建物は３０年以上、木造建等の非堅固建物は２０年以上と規定している。この存続期間の定めに反する特約で借地人に不利なものは無効とされる（借地法11条）。

　最高裁の判例に基づけば、相談者の場合は、借地期間が１５年の契約なので、借地権の最短約定存続期間に満たない期間の約定は借地法２条２項に抵触し、借地法１１条により借地人に不利な契約条件として無効になる。約定は定めなかったものとして扱われ、存続期間については当事者間に何らの合意も存続しなかった場合として扱われ、借地法２条１項本文から堅固建物所有目的の借地権は６０年の存続期間となる。従って、相談者の残存借地期間は後４５年間存続することになる。

　また、木造など非堅固建物の約定存続期間（２０年）よりも短い期間を仮に当事者の合意で定めたとしても、当事者の意思に関係なく期間は３０年と法定される。

　借地法の考え方には借地人に出来る限り長期の存続期間を確保しようという意図が根底にある。それ故、最短期間には制限があるが、最長期間に関しては制限がない。

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　参考法令
　借地法
第２条　借地権の存続期間は石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物の所有を目的とするものについては３０年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権はこれによって消滅する。

２　契約で堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は、前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。

第11条　第２条、第４条～第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。

 

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【判例紹介】 家賃を２年２か月経過したときには増額する旨の特約が有効とされた事例

　判例紹介

　家賃を２年２か月経過したときには５０％増額する旨の特約が有効とされた事例　（東京地裁平成元年９月５日判決、判例時報１３５２号９０頁以下）

　（事案）
　建物賃貸契約書に、契約の２年２か月後に家賃を１か月２０万円から３０万円に増額するとの特約があったのに、賃借人は右期間後も従前の家賃の支払を続けたことから、賃貸人は、賃借人に対して不足額の支払を催促した上、契約を解除し建物の明渡しを求めた事案である。

　賃借人は前記特約は、単に事実上記載したもので拘束力はないとか、借家法７条に違反して無効であるなどとして争ったが、賃貸人が勝訴し、明渡しが認められた。

　（判決）
　「少なくとも、本件特約のように単に将来の特定期間における賃料を特定額に増額する旨を両当事者間の合意によってあらかじめ定めたに過ぎない約定については、借家法７条に違反するものとはいえず、ただ約定の内容が借家法７条の法定要件を無視する著しく不合理なものであって、右約定を有効とすることが賃借人にとって著しく不利益なものと認められる特段の事情のある場合に限って無効となるにすぎないものというべきである」

　「被告（借主）としては、借家法７条に基づき賃料の減額請求をするならばともかく、後日一方的に本件特約の存在を無視して本件店舗の賃料として従来と同額の１か月２０万円のみの支払を続けることは許されないものというべきであり、それにもかかわらず、被告は、本件特約に違反して前記賃料一部不払を続け、原告（貸主）から、昭和６３年１月１８日に被告に到達した書面を持って、５日以内に本件店舗の賃料のうち未払いの不足分（本件特約により増額された部分）全額の支払の催促を受けたにもかかわらず、右催告期間を徒過したものであるから、賃料支払について誠意があるものということはできない」

　（寸評）
　借家法では、賃料額の合意については、あくまで当事者の任意な取決めを前提としており、金額の規制をしていない。

　従って、本件特約を借家法７条違反として争った被告が敗訴したのは、法解釈としてやむを得ないと思われる。運動面で参考にすべき事案として紹介した。

（1991.03.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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    （＊） 旧「借家法７条」の賃料増減請求権は「借地借家法３２条」と同旨

（借賃増減請求権）
第３２条 　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 ２ 　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 ３ 　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

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【判例紹介】 賃貸借の予約は契約締結の申込があった時は有効とされた事例

　判例紹介

　賃貸契約の締結の申込があったときは、信義則上これを拒むことが出来ないとされ、賃貸借の予約が認められた事例　（東京地裁昭和６３年５月１７日判決、判例時報１３００号７７頁）

　（事案）
　Ｘは、かつて（１）（２）の土地を所有していたが、このうち（１）の土地については、将来その奥にあるＸ所有の建物の改築手続に必要なときにはＸに賃貸するという約款をつけてＹに売却した。

　また、（２）の土地については、Ｘの兄である亡Ａ（Ｙの父）がＸに無断で他に売却し、その転得者Ｂからその所有権移転登記手続を迫られたため、　その隣にある前記Ｘ所有建物を改築するときはＸに無償で貸す旨の約定で登記手続に応じ、その後Ｙは同土地をＢから買受けた。

　Ｘは右事実関係を前提として、Ｙに対して（１）（２）の土地について賃貸借契約の申込をしたとして、その存在確認を求めた事件である。

　ＹはＸの主張に対し、（１）の土地についての約款はＸ所有建物の建築確認に必要な限度で賃貸し、建物の完了検査後は原状に復帰するという建築基準法の脱法目的のものであると主張した。また、（２）の土地に関するＸとＢ間の約定はＹを拘束するものではないと争った。判決はＸの勝訴。

　（判決）
　「法律行為の解釈として条件を含めて契約はできる得る限り有効になるように解釈すべきであることからすれば、右約款は、Ｘが将来本件アパートの改築又は立替をするときは、Ｙは、Ｘに対し、本件（１）の土地と、改築し又は建替えた建物の存続する期間中、建築基準法所定の通路を目的として賃貸する趣旨のもの、つまり右のような内容の賃貸借の予約を定めたものと読んで不都合とはいえないであろうし、・・・・本件（１）の土地が右売買以後庭ないし空地になっている事実からＸとＹの意見を忖度すると、そのように読んで売買及び右賃貸借の予約を有効なものとするのが妥当な解釈である」、そして「信義則上、ＸがＹに対して本件（２）の土地を建築基準法所定の通路を目的として本件土地（１）の土地賃貸借と同じ条件で賃貸することを申込んだときは、ＹはＸに対し、その承諾を拒むことができないと解すべきである。」

　（寸評）
　本件判決は、前記約款がＹの主張の通り強行法規である建築基準法４３条１項に反する趣旨のものであるとすれば、不法条件を付したことになって売買自体が無効となってしまう筋合いであるとしつつ、前記約款の解釈を判旨のとおりに解釈したところに本判決の特色がある。

　理論構成に異論や反対が予測されるが、本事業に対する結論としては妥当ではないかと思われる。親族間、隣地同士の本件同様の紛争に関して参考になろう。

（1990.02.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 土地賃貸借契約で建物への抵当権設定禁止の特約を無効とした事例

　判例紹介

　建物所有を目的とする土地賃貸借契約における建物への抵当権設定禁止の特約を無効であるとした事例　（浦和地裁60年9月30日判決、判例時報1179号103頁以下）

　（事案）
　ＡはＢから建物所有の目的で借地をする際、地上建物には抵当権を設定することが出来ず、若し、これに反した場合には無催告で契約解除ができるという特約をしていた。

　しかるに、Ａは第三者Ｃに対し、建物について代物弁済の予約、抵当権、停止条件付貸借権の各設定登記（仮登記も含む）をしたほか、各種権利に基づく所有権移転請求権をＡから別の第三者Ｄに譲渡した。

　そこで、Ｂは、Ａの行為が特約に反するものとしてそして、権利移転は、賃貸借契約における信頼関係を破壊するという理由で、契約解除し建物収去土地明渡を求めた事案である。

　（判例要旨）
　（１）本件契約は、建物所有目的の土地の賃貸借契約であるから、借地法の適用を受けるものであるところ、本件特約は、抵当権の設定行為を禁止するものであり、借地法第９条の３が保護している建物競売等の場合の賃借権の譲渡許可の裁判を競落人等が受け得ることにより、借地人が容易に建物に抵当権を設定しえ、金員を借入し得るという借地人の利益を予め放棄させる意味を有するものである。

　（２）同法９条の３は、借地法の片面強行法規性を定める同法１１条には掲げられていないが、それは、単に同法９条の３が競落人等と貸地人との関係を定めているもので、貸地人と借地人が同法９条の３が定める競落人等の権利を奪う合意としても、その合意の効力が競落人等には及ばないからというに過ぎず、同法９条の２が定める譲渡転貸の許可の裁判の場合に比べて、抵当権を設定しようとする借地人の利益を軽く扱っているからではない。

　（３）従って、同法９条の３が定める建物の競落以前の段階たる借地人の抵当権設定そのものを禁止する本件特約には、同法１１条の趣旨が及び、本件特約は、借地人が所有建物に抵当権を設定して金員を借入れようとすることを妨げる点において借地権者に不利益であるといえるから、無効であるといわなければならない。

　（４）以上のとおり、本件特約は、原告の危惧により付与されたものに留まり、被告の本件特約に反する行為も抵当権を設定し、それが第三者に譲渡されたというに過ぎず、本件土地の利用状態に変化はないから、前記判示の本件特約が無効である旨の判断を左右しない。

　また、本件特約は、借地法９条の３及び１１条の趣旨により無効であり、同法は、貸地人の、特定の借地人との信頼関係を保ち続ける利益と借地人の所有建物の利用の利益を調整する目的を有する法規であるから、同法により無効とされる特約に反する行為及び抵当権の移転登記と信頼関係を破壊する行為ということはできない。

　（短評）
　本事案は地主側に特約を必要とする過去の経緯があったが、その経緯を問わず特約の内容自体が無効であるとしたところに意義がある。事案としても珍しいので参考までに紹介した。判決趣旨には異論がない。

（1986.10.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 地代改定特約の効力が限定され、地代値下げ請求が認められた事例

　判例紹介

　地代改定特約に基づく地代値上げ請求が、改定特約の基礎となっていた事情が失われたとして、借地人からの地代値下げ請求が認められ事例　（東京地裁平成３年３月２９日判決、未登載　控訴）

　（事案）
　原告は、江東区福住の借地人２人であり、被告は、都内に多くの土地を有し賃貸している会社であるが、被告（地主）側は、従来から一々地代値上げ請求をすることは煩わしいとして、借地人との間で地代改定特約を結んできた。

　本件２つの地代改定特約が結ばれたのは昭和４３年４月と昭和５８年３月である。

　右地代改定特約の１つは「土地（借地）の路線価（相続税課税基準価格）を基準とし、これが増減した場合には、その増減の割合と同一の割合をもって、当然に増減するものとする」というものである。

　もう１つの地代改定特約は、「土地（借地）の昭和５７年度の固定資産税及び都市計画税、または同評価額、もしくは路線価のうち最も増加率の高いものを基準とし、その額の増加率に応じ、当然に増額するものとする。」というものである。

　このため、坪当り地代額は、昭和５３年の金６００円から順次値上げされ昭和６２年に金１３１５円になったが問題の昭和６３年には、前年倍額の金２６２９円に増額され、さらに平成元年には金４６２５円、平成２年には金６１３４円に増額されたことになった。

　原告（借地人）側は、本件改定特約は昭和６３年の時点で事情変更により失効したか、あるいは事情によって相当でなくなったとして、昭和６３年の地代額は前年の地代額に減額（措置）されるべきであると主張した。

　（判示）
　裁判所は、路線価の上昇により、昭和６３年の地代額が前年地代額の倍増になったとしたうえ、昭和６１年以降全国的に土地価格が上昇し、それに伴い路線価が上昇傾向を示し、特に昭和６３年以降著しく上昇したことが認められるとして、本件改定特約については、路線価が借地契約締結当時の上昇率と著しく異ならない程度で安定して推移するとの前提のもとで特約が設けられたものと解すべきであり、著しい地価高騰という異常な状況の下においては、もはや締結に際して基礎となっていた事情が失われ、本件改定特約により、地代額を算定することは、信義衡平の原則に反すると判示した。

　（短評）
　これまでの判例は、地代減額請求事件において、地代改定特約の効力についてはその特約の内容によって分かれていた。

　本判決は、路線価の上昇に連動する地代改定特約について、土地価格の異常な上昇を指摘し特約の効力を限定した点で、好判決ということができる。

（1991.05.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 借地人が競売の申立を受けた時は契約を解除出来る特約を無効とした事例

　判例紹介

　借地人が競売の申立を受けた時は賃貸人は賃貸借契約を解除することができる旨の特約は、借地法１１条により無効であるとされた事例　（神戸地裁昭和６２年７月１０日判決、判例タイムズ６４７号１８６頁以下）

　（事案）
　XらはYに対して建物所有目的で土地を賃貸しYはこの土地上に木造瓦葺平屋建を所有していたところ、Yがこの建物について債権者から競売の申立を受けた。X、Y間の賃貸契約ではYの置いて競売の申立を受けたときは、Xにおいて契約を解除しうる特約があったため、Xはこの特約により契約を解除し、Yに対して前記建物の収去土地明渡の請求をなした事件である。

　（判旨）
　「原告ら主張の特約は借地法１１条に抵触し無効であるというべきである。借地法は、建物の存続する土地の円滑な利用及びその経済的効用の維持発展のため、借地契約について相当長期間の借地期間を定めと共に正当な事由がなければ、賃貸人は契約の更新を拒絶できないものとし（同法２条、３条から８条参照）、特に借地人の責に帰すべき事由があれば格別（例えば賃料の不払い）、そうでない限り無闇に借地契約を終了させず、もって借地人の地位安定を図り、これに反する借地人に不利な特約は無効である、と規定している（同法１１条参照）。

　ところで、原告ら主張の本件特約は、借地人である被告が他から競売の申立を受けたことを理由として、賃貸人である原告らに契約の解除権を付与しようというものであるが、借地人が他から競売の申立を受けたということは、当該借地契約自体とは全く関係のないものであって、右契約について借地人の責に帰すべき事由により発生した事情とは到底いいえないから、これをもって賃貸人たる原告らに右解除権を付与することは、右借地法の各規定に反するものである」とし、競売の申立を受けたことが「ただちに信頼関係維持に反し、又は賃料不払いと同視すべき事由とはなし難い」としている。

　判旨は、前記理由に続いて借地法９条の３（注）いわゆる競落による借地権譲渡許可申立制度の存在からも、前記特約の無効に言及し、さらに、競売申立による解除権の発生を認めると、「借地人の地位を著しく不安定にし、一方的に不利益を被らせるものであって、借地の経済的効果を甚だしく減退させ、借地法の立法趣旨に反するものである」と判示している。

　（寸言）
　判旨に異論はなく、最高裁と同旨の立場である。実際の契約を見ると、この種の特約が、特に借家契約に見られることから、借地に関しては効力がないことを知ってもらえる意味で紹介した。

（1988.07.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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（注）借地法「９条の３」は借地借家法２０条１項～４項と同旨

参考法令
借地法
第11条　第２条、第４条乃至第８条ノ２、第９条ノ２（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）及前条ノ規定ニ反スル契約条件ニシテ借地権者ニ不利ナルモノハ之ヲ定メサルモノト看做ス

借地借家法２０条１項
（建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可）
第２０条 　第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。

 

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【判例紹介】 契約書の字句、内容のみでなく諸事情を考慮して一時使用と認めなかった事例

　判例紹介

　契約書の字句、内容のみでなく、契約締結に至る経緯、地上建物の使用目的、その規模構造等の諸事情を考慮して、一時使用のための土地賃貸借であるとは認めることができないとした事例　（東京高裁昭和６１年１０月３０日判決、判例時報１２１４号）

　（事実）
　賃借人は昭和５６年６月１日以降、軽量鉄骨造２階建を建築して家族と従業員１０数名が居住して１８０坪の土地を使用していたところ、地主は、賃貸借は仮設作業所を建てることを目的とした一時使用の賃貸借であり、期間は１年の約束でその後契約をしたので、昭和６０年５月３１日に期間満了で終了した。よって、明渡せと要求した。

　一審の東京地裁では、判決文から理由はわからないが、借地人の敗訴であったが、高裁で逆転勝訴となった。

　（判決要旨）
　本件土地賃借権が建物所有を目的とすることは、弁論の全趣旨から明らかであるが、本件契約書には「土地一時使用契約書」なる表題が付せられている他、本件契約は借地法９条による一時使用のものであることを認めるなどの条項がある。しかしながら、賃貸借契約が一時使用を目的としたものであるかどうかは、契約書の字句、内容だけで決められるものではなく、契約書の作成を含めての契約締結に至る経緯、地上建物使用目的、その規模構造、契約内容の変更の有無等の諸事情を考慮して判断すべきものである。

　借地人は鉄筋工事の請負業者であるが、かねて近くの土地９５坪を借地し、家族と従業員の宿舎を建てて居住していたが、そこの明渡を求められて、本件土地を賃借するようになった。契約書では、期間は昭和５６年６月１日から１年間、賃料は月４万５０００円とされ、その１年後には、賃料を月６万円、期間１年の再契約をし、その１年後には７万５０００円、期間は２年間という再契約をし、それらの再契約のときには、特に本件土地の返還を要求することもなかった。

　以上の事実よりすれば、借地人は、契約の当初から短期間に限って土地を借りる意思ではなかったし、地主の方も、早期に本件土地の返還を受けるべき予定もなかったもので、その後の本件建物の建築及び土地の使用状況、借地人、地主の態度を考え合せれば、双方とも短期で契約を終了させる意思のもとに、一時使用の目的で本件契約の締結をしたことが明らかであるとは認められない。

　（解説）
　小さな工場や作業場などの土地賃貸借で期間５年、１０年とかの法律に反するこういうケ－スを見かける。借地人は借りたい一心で不当な契約を受入れてしまう。一時使用の賃貸借を拡大しようとする借地借家法の改正は、このようなケースを助長することになろう。

（1987.05.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 土地の賃貸借契約が建物所有を目的であるとは認められなかった事例

　判例紹介

　土地の賃貸借契約が、建物所有の目的でないとされた事例　（東京地裁平成６年３月９日判決、判例時報１５１６号１０１頁）

　（事実）
　貸主の先代は、昭和４９年に、自己所有土地を賃貸した。

　借主はは、右賃借土地の隣接地を所有し、そこでフォークリフト等の販売・修理等営業を行い、本件賃貸土地を洗車場、更衣室、部品倉庫として使用してきた。

　その後、貸主・借主双方は、平成２年２月１日付賃貸借契約書を作製した。

　その内容は、賃貸借期間１年、自動車駐車場一時使用目的、付帯設備として２４坪以内の既製品プレハブ建物を設置することができるというものであった。

　そして、平成３年１１月に至り、貸主は、借主に対し、本件土地賃貸借契約の解約を申し入れて、本件土地の明渡を求めた。

　（争点）
　本件土地賃貸借契約が建物所有を目的とするものであるか否かである。

　（判決要旨）
　裁判所は、「本件賃貸借契約に当たっては権利金の授受がなく、賃貸借契約書において自動車駐車場の一時使用目的として、設置可能な建物を種類規模を限定していること他方、借主としても、本件土地を洗車場、更衣室兼部品倉庫として利用してきているもので、平成２年の契約の際も、もし短期間で明渡しを求めるものとすれば多大な経費をかけてプレハブ建物を設置し、賃料の増額に応じることもなかったであろうと考えられ、当然に契約のとおり契約を終了させる意思でなかったと推測されるが、その反面、本件土地を建物所有の目的出賃借する旨の合意があった事実が認められず、むしろ本件経緯に照らせば建物所有の目的では賃貸しないとの貸主の意図をある程度借主が了解していたものと考えられる。したがって、一時使用の目的とは言いえないものの建物所有の目的とするものであるとまでは認めることができない。」と判示した。

　（短評）
　借地上に建物が建築されたとしても、建物所有でないときは、旧借地法あるいは借地借家法の適用がなく、民法の賃貸借の規定が適用される。

　建物所有の目的と言い得るためには、借地上に建物を所有することが主たる目的になっていることを要し借地を使用する目的が別にあり、これに付随して建物を所有することが予定されている場合であっても、建物所有の目的と言えないとされる。

　本判決は、従前の借地の利用経過および契約書の文言を詳細に検討した上建物所有の目的でないと判断したもので参考となる。

（1995.05.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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地代未払いを理由に借地契約を解除通告される （東京・板橋区）

　板橋区仲宿で借地していたＮさんは、高齢で老人ホームに入居することにした。息子さんがこの借地を代わりに管理することにした。息子さんは、実の母親と嫁の実家の母親の入院騒ぎで、地代を今年の１月から支払っていなかった。

　地主本人も体調不良で入院となり、その息子が管理者となった。その息子が５月になっていきなり５ヵ月分の地代が未納で契約書第５条１項に記載されている３か月分以上の賃料の支払いを怠ったときに抵触するので契約を解除すると電話で通知してきた。

　あわてて地主のところに６か月分の地代を支払いにいったが、地主は強行に未払いを主張し、契約を解除し明け渡しを求め、地代の受領を拒否してきた。

　インターネットで検索し、組合事務所に尋ねてきた。組合事務所での相談で、とりあえず供託し様子を見ることにしようというアドバイスをした。

　翌日、土地の登記簿などを持参し相談していたところ、地代の納入帳を調べたところ地主の母親との借地人との間で、半年に一度地代を支払うことで合意していたことが判明した。当事者双方の母親の具合が悪くなり、そのような事実について知らなく、契約書通りの支払い方法だと錯覚していたものと考えられた。

　地主宛に「支払い方法の合意に貸主の錯誤があり、地代の未払いはないこと。受領を拒否したので供託する」と言う通知と供託を同時に行うことにした。

　Ｎさんは、借地上の建物の処分も含め、組合に入会して相談していくことにした。

 

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【判例紹介】 都市再開発事業の区域内の店舗賃貸借契約が、一時使用でないとされた事例

　判例紹介

　都市再開発事業の区域内の店舗賃貸借契約が、一時使用の目的でなされたものでないとされた事例　（東京地裁平成４年５月２９日判決、判例時報１４４６号６７頁）

　（事実）
　家主と借家人等との間で昭和４２年から昭和４３年にかけて店舗賃貸借契約が結ばれその契約条項中に、「田無駅前都市計画実施に至るまで」と定めていた。なお家主が地主から本件土地を賃借する際、「本件土地は田無駅都市計画実施の際に東京都もしくは田無市に収用されるものであることを確認し、できる限り簡易仮設的な建築をなすもの」としていた。

　（争点）
　都市再開発事業の区域内にある本件建物の賃貸借契約が、右再開発事業の権利変換期日の前日をもって終了することを特約した一時使用のもか否か。

　（判決の要旨）
　裁判所は、本件店舗賃貸借契約書上、賃貸借期間について、「田無駅前都市計画実施に至るまで」となっているが、都市再開発法が施行されたのは、昭和４４年６月であるから昭和４２年から昭和４３年にかけての契約締結において、都市再開発計画の実施までと合意したものでないことは明らかであること、また、右賃貸借期間の定めが、文理上も都市再開発法の規定よる権利変換期日までの意味であると読むことができないこと、さらに本件建物賃貸借契約において、賃料額が当時の相場と比較して格別安いものではなく、その後賃料が４、５年の間隔で値上げされ、昭和６２年以降は毎年値上げされていたこと及び敷金として賃料の６か月相当分が交付されていたこと、さらに、１００万から１０００万単位での保証金が交付されていたことなど通常の長期の賃貸借契約の内容と格別異なることがないこと等の諸事情を考慮して、一時使用目的とはいえないと判示した。

 （短評）
　判例は、一時使用の目的であるか否かの判断に当たっては、賃貸借期間の長短ばかりでなく、賃貸借契約の目的、動機、その他の事情を考慮して、その賃貸借契約が短期期間内に限り存在させる趣旨のものであるか否かを基準としている。

　本件判決は、右判例上確立した基準に基づき契約書の文言にとらわれることなく総合的に判断して、一時使用目的でないと判断したもので参考となるものである。

　なお、新法においては、取壊し予定の建物賃貸借が創設された関係上、この種の事件についての裁判所の判断も分かれることになろう。

（1993.06.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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高額な更新料が支払えず、法定更新へ （東京・大田区）

　　高額な更新料が支払えず、借地契約の更新請求を
　　　　　　内容証明郵便で行い、法定更新へ

　大田区本羽田＊丁目に宅地２３１平方メートルを賃借して、鉄鋼関係の工場を営み親から相続で権利を継承した新谷さん兄弟は、地主から高額な更新料を請求された。

　この地区は戦後日本の高度成長を支えた京浜工業地帯だが、今では長期不況の影響を諸に受けて、工場跡地に高層マンションが立ち並ぶ住宅地域に変わりつつある。このような変化もあってか、請求される更新料は高額だ。

　Ｓさんは昨年請求された際、更新料の支払いは経済的に困難と回答し、地代の受領を拒否されれば供託する旨を伝えた。しかし、地主代理人弁護士から、更新料の協議不調の上、地代が滞納していると指摘され、土地を明渡すなら賃借権を買い取ると通告された。

　直ちに、Ｓさんは、これまで地主が６ヵ月分毎に地代を集金していたことを指摘し、地代滞納の事実はないこと。すでに提供した地代が返金され、受領拒否が確認できたので供託することを決断。さらに、契約更新時に借地上に建物が現存していることを主張し、賃貸借契約の更新請求を内容証明郵便で行った。すでに契約は法定更新されて今日に至っている。

　Ｓさん兄弟は、地代を供託し、契約の更新請求したことで、落ち着いて仕事が出来ると笑顔を取戻した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 抵当権設定後にされた長期賃貸借契約が法定更新された場合は短期賃貸借になる

　判例紹介

　抵当権設定後にされた長期賃貸借契約が法定更新されて期間の定めがなくなったとき短期賃貸借契約となるとされた事例　（東京高裁平成13年6月22日判決、判例タイムズ1077号）

　（事案の概要）
　賃借人は、既に抵当権設定登記がされていた建物を期間5年の賃貸借契約で賃借した。期間5年が過ぎて合意更新もなく法定更新となり、賃借期間は期間の定めのないものになった。その後、抵当権者が競売申立をして、差押さえ登記がされた。競売手続は進み競落されて、建物の買受人が賃借人に対して引渡命令の申立をした。

　東京地裁は、建物賃借権は短期賃借権ではないから買受人に対抗できないとして、引渡命令を発令した。賃借人は、これを不服として、執行抗告をした。

　（判決要旨）
　「抗告人（賃借人）の賃借権は、最先順位の抵当権に遅れるものである。これは、抵当権設定登記時と賃借権設定対抗要件具備時との先後によって判断される。

　抗告人の賃借権が短期賃借権であるかどうかの判断基準時は差押登記時であり、この時点において、短期賃借権であったか、長期賃借権であったか、期間の定めのない賃借権であったかを確定し、この確定された賃借期間に基づいて民法395条該当性の有無を判断すべきである。

　この解釈によれば、設定当時長期賃借権であったものが競売手続き開始前の法定更新により既に期間の定めのない賃借権となっている場合には、競売手続においてはこれを期間の定めのない賃借権として取扱うことになる。

　抵当権者は抵当権設定登記後競売開始直前に期間の定めのない賃借権が初めて設定されたときも民法395条の短期賃借権を負担するのであるから、それだけの担保価値しか把握していないわけである。

　抗告人の賃借権は、設定当時は賃借期間を5年とする長期賃借権であったものの、平成8年9月30日に法定更新された後、期間の定めのない賃借権となり、平成12年＊月4日付の差押登記により基本事件の競売手続が開始された時点においては、期間の定めのない賃借権であったのであるから、民法395条によって保護される賃借権であったと認められる。」

　（説明）
　抵当権設定登記後の長期賃借権が更新されて短期賃借権となった場合、短期賃貸借として保護されるかどうかについては、見解が分かれている。

　本件では、東京地裁の判断を覆して、東京高裁は保護されると判断した。短期賃借権として保護される場合、買受人は、執行手続きの中で明渡を求められず、別に、明渡しの本裁判を起さなければならない。

（2002.10.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

---

 

　平成16年4月1日、民法395条「短期賃貸借保護制度」は廃止された。

　しかし、「短期賃貸借に関する経過措置」（附則第5条）により抵当権設定後の建物賃貸借であっても平成16年3月31日までに契約された対抗力のある期間３年以内の建物賃貸借契約の場合は「短期賃貸借の保護」が適用され、その後の更新も認められる。従って、平成16年3月31日までに締結された契約に関しては、現在も短期賃貸借の保護制度は適用されている。

　即ち、「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）のうち民法602条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、なお従前の例による。」（「短期賃貸借に関する経過措置」附則第5条）。

旧民法
３９５条　６０２条に定めた期間（＊）を超えない賃貸借は、抵当権の登記後に登記したものであっても、抵当権者に対抗することができる。但し、その賃貸借が抵当権者に損害を及ぼすときは、裁判所は、抵当権者の請求によって、その解除を命ずることができる。

（＊） 土地の賃貸借は５年、建物の賃貸借は３年
 

 

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