（問） 借地上の建物が築後５０年経過し、建替えの時期が来ました。建替えの承諾料はどのように計算するのでしょうか。契約書には無断増改築禁止の特約がある場合とない場合でどう違うのでしょうか。また、全面改築でなく増築する場合の承諾料はどのくらいですか。
（答） 借地上の建物を増改築する場合には、土地の賃貸借契約書に「賃借人が本件土地上に所有する建物を増改築する時は事前に賃貸人の書面による承諾を受けなければならない」との条項がある場合には、地主の承諾を得て増改築を行うこと必要です。
地主が承諾してくれない時や莫大な承諾料を請求され話し合いがつかない時は、借地人は借地借家法第１７条に基づき裁判所に増改築の許可の申立てをすることができます。「土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わない時は、裁判所は借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者（地主）の承諾に代わる許可を与えることができる。」とされています。
裁判所が代わって許可する付随処分としては、全面改築の場合で更地価格の3％～5％（註1）、増築の場合には程度に応じて1％～3％の承諾料が増改築の許可の条件になる場合が多いようです（註2）。
増改築禁止の特約が契約書に一切なければ、地主の承諾は一切必要ありません。なお、土地が借地の場合には金融機関によっては建築資金の融資を受付けないところがありますので注意が必要です。借地の融資条件を改善させることが必要です。
東京借地借家人新聞より
（註）は東京・台東借地借家人組合です。
(註１) 建替承諾料の約85％は更地価格の2～5％で許可されている。
（註2） 増築の場合は、建物全面積のうちで増築する部分との面積比を求め、これを全部建替えの場合の原則的給付額に乗じて計算する方法がとられている。増築の規模・態様は、さまざまなので一定していないが、裁判例では更地価格に対する割合をみると、1～3％の範囲で決定されている。そのうち約50％は2％台である。
木造等の非堅固建物から鉄骨・鉄筋建物等の堅固建物への建替承諾料は、ほぼ更地価格の10％で許可されている。なお、借地契約の残存期間が5年以下の場合は12～13％で許可されている。
東京・台東借地借家人組合
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