【Q＆A】 借地上の建物を取り壊して有料駐車場にしたいが

1【問】　借地上の建物を取り壊して、有料駐車場にしたいと思いますが、問題はないでしょうか。

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【答】　借地人が、建物所有の目的で借地した場合、通常、借地上に建物を建築して土地を利用することになりますが、その後何らかの事情で、建物を取り壊して跡地を有料駐車場にすることになると、地主との関係で、第一に、土地の無断転貸に当たるかどうか、第二に、借地の用法違反に当たるかどうかが問題となります。

　裁判所は、借地人が、借地を、有料駐車場にして他人に貸すことについては、転貸になるとしています。

　また、借地人が、借地を駐車場として使用することが用法違反になるかどうかについても、もともと、借地契約は、建物所有を目的とするものですから、駐車場として使用することについては、用法違反に当たるとしています。

　その上で、上記違反が、当事者の土地賃貸借契約の信頼関係を破壊するかどうかを検討しているのです。したがって、ご質問の場合、無断転貸、用法違反に当たるものの、問題は、当事者の土地賃貸借契約の信頼関係を破壊することになるなるか否かです。

　借地人が建物取り壊しに至った事情が、貸家としていたが空家状態が続き浮浪者が出入りして火事の危険があったためなど建物取り壊しに合理的な理由がある場合や、駐車場としての利用が、暫定的かつ小規模なもので原状回復が容易なものである場合には、信頼関係を破壊しないとされています（東京高裁平成2年4月26日判決）。

　他方、借地人が、「社宅、工場敷地」として使用する目的で借地したにもかかわらず、借地上に仕切り棚を設け、コンクリート敷の通路と洗車場を設置して、これを駐車場として使用し、その一部を第三者の車両の駐車場にしていたような場合には、用法違反として契約解除を認めた判決があります（東京地裁昭和50年3月31日判決）。

　このように、駐車場にするにしても、それぞれの事実関係によって、信頼関係が破壊されたか否かの結論は分かれていますが、駐車場としての利用が暫定的な場合、規模が小さい場合、原状回復が容易な場合には、信頼関係を破壊していないものとして、解除が認められないとされています。

　しかし、借地人が、借地上の建物を取り壊しして、有料駐車場にすることは、以上のように問題があり、これから有料駐車場にしようとするときには、あらかじめ地主の承諾をとる必要があるでしょう。

　その上、借地上の建物を取り壊しますと、万一、地主が借地している土地を、第三者に売買したり担保に入れたりなどした場合、新しい買主や担保権者に対抗できないことになりますので、この点からも建物取り壊しには注意する必要があります。　

 

東借連常任弁護団解説

「Q＆A　あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

 

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