【判例】 適正地代を争った事例 （名古屋簡裁 平成19年3月30日判決）

　判例紹介

　原被告の各先代が締結した賃貸借契約に基づく原被告間の土地の賃料について,原告が被告に対し,平成16年1月からは月額金1万4000円を金4,5万円(その後月額金1万9510円に減縮)に,平成18年8月1日からは金4万円(その後月額金2万2024円に減縮)にそれぞれ改定する旨の意思表示をしたのに対し,被告が値上げ幅が多過ぎるとしてその適正賃料を争った事案

　　　　　　名 古 屋 簡 易 裁 判 所　平成１９年３月３０日判決言渡し

　　　　　　平成１８年(ハ)第４０９５号 賃料確認等請求事件

 

主 　　　　　　文

 

１ 原告と被告との間で，別紙一物件目録記載の土地についての賃貸借契約における賃料は，平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日までは月額金１万８０００円， 同年８月１日以降は月額金２万００００円であることを確認する。

２ 被告は，原告に対し，金１６万００００円及びその内金である別紙二未払賃料一覧表左欄記載の各金員に対し，それぞれ対応する右欄記載の各期日から支払済みまで年１０パーセントの割合による各金員を支払え。

３ 原告のその余の請求をいずれも棄却する。

４ 訴訟費用は，これを３分し，その１を原告の，その余を被告の負担とする。

５ この判決は，第２項に限り，仮に執行することができる。

事 実 及 び 理 由

第１ 請求
１ 原告と被告との間で，原告が被告に賃貸している別紙一物件目録記載の土地の賃料は，平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日までは月額金１万９５１０円，同年８月１日以降は月額金２万２０２４円であることを確認する。 

２ 被告は，原告に対し，金２１万８９５４円及び別紙三未払賃料損害金一覧表記載の各未払賃料に対する各起算日から支払済みまで年１０パーセントの割合による各金員を支払え。

第２ 事案の概要
１ 本件は，原被告の各先代が締結した賃貸借契約に基づく原被告間の土地の賃料について，原告が被告に対し，平成１６年１月からは月額金１万４０００円を金４，５万円（その後月額金１万９５１０円に減縮）に，平成１８年８月１日からは金４万円（その後月額金２万２０２４円に減縮）にそれぞれ改定する旨の意思表示をしたのに対し，被告が値上げ幅が多過ぎるとしてその適正賃料を争った事案である。

２ 争いのない事実，証拠及び弁論の全趣旨で認められる事実
(１ ) 訴外亡Ａは，訴外亡Ｂとの間で，昭和３８年１０月１日，別紙一物件目録記載の土地を木造建物所有の目的で，期間の定めなく，賃料月額金２２００円（当初賃料はその後逐次改定，翌月分を当月３０日払いの約定は，その後当月分を当月払い状態が続いたが，約定は当初のとおり。 ）で賃貸借契約を締結し，同日，同Ｂに対し上記土地を引き渡した。

(２ ) 訴外亡Ａは昭和５３年３月１４日死亡し，原告は相続により上記土地所有権を取得し，賃貸人の地位を承継した。他方，訴外亡Ｂは平成１５年５月２３日死亡し，被告は相続により上記建物所有権を取得し，本件土地の賃借権を承継取得した。

(３ ) 本件土地の賃料は，平成１５年１０月当時，月額金１万４０００円であったが，長年低額に据え置かれ，租税等の増加や地価の上昇等近隣地代との均衡を欠き不相当となったことから，原告は被告に対し，平成１５年１０月１６日，口頭で本件土地の賃料を平成１６年１月１日から月額金４万円ないし５万円に増額 （その後月額金１万９５１０円に減縮） するとの意思表示をし，更に，平成１８年７月２９日到達の書面で本件土地の賃料を平成１８年８月１日から月額金４万円（その後月額金２万２０２４円に減縮）に増額するとの意思表示をした。

(４ ) 被告は，原告との話合いでは賃料値上げ額に合意できず，平成１６年１月以降，引続き従前の賃料月額金１万４０００円を現実に提供し，原告は賃料内金として受領していたが，同年１２月末頃，原告に賃料持参の際，領収書交付を求めたことから原告と諍いとなり，被告は同年１２月分賃料から以後
毎月，月額金１万４０００円を弁済供託し，本件土地を賃借している。

３ 　争点

　平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日まで及び同年８月１日以降の本件土地の適正な改定継続賃料はいくらか。

第３ 　争点に関する判断
１ 本件土地の適正な賃料額

(１ )　 改定継続賃料の算定法式としては，差額配分法，利回り法，スライド法，賃貸事例比較法が存するところ，鑑定の結果によれば，本件土地の賃料について，差額配分法，利回り法及びスライド法の３方式を併用し，各方式による平成１６年１月１日時点での試算賃料（差額配分法月額２万２４４９円，利回り法月額１万３２７２円，スライド法月額１万３９９４円）及び平成１８年８月１日時点の試算賃料（差額配分法月額２万６０１６円，利回り法月額１万３８３９円，スライド法月額１万４２４０円）を比較考量し，３方式の長所短所を考慮し諸要因による調整として４：１：１の加重平均により算出すると，平成１６年１月１日時点の適正な改定継続賃料は月額金１万９５１０円，平成１８年８月１日時点の適正な改訂継続賃料は月額金２万２０２４円が相当と結論付けており，鑑定内容における各資料の数値の採用や計算結果も適正なものと認められ，各試算資料の数値調整としての加重平均方式も， 諸要因の調整割合の評価は別として合理的なものと認めることができる。

(２ ) 　被告は， 本件鑑定結果が 賃貸人側に有利な差額配分法を過度に重視して，差額配分法，利回り法，スライド法の３方式による各試算資料の加重平均を４：１：１で改定継続賃料を算出するのは不合理であり，仮に不合理でないとしても，本件事案の和解案として裁判所から提示された平成１６年１月１日時点で月額金１万７４００円，平成１８年８月１日時点で月額１万９５００円の金額と比較しても増加額が大きく，合理的とみなされる複数の適正地代に関する意見があればその結果等を平均調整するのが相当であり，被告が来年以降，定年退職による収入減で家族を扶養する経済環境にあることも斟酌されたいと主張するが，本件審理中の和解案との比較は，和解提示額が根拠に基づく計算結果であったとしても鑑定結果と平均調整することは相当でなく，被告の今後の経済状況の斟酌も事情として理解はできても，本件の適正改定継続賃料を算定する要因として考慮するのは相当でない。

(３ ) 　本件で，適正な改定継続賃料を算定するには，鑑定の結果も踏まえ，本件賃貸借契約の経緯や当事者間の個別事情も総合的に斟酌する必要があるところ，証拠及び弁論の全趣旨によれば，本件土地の貸借は，昭和２３年頃の使用貸借で始まったが，昭和３８年頃，訴外亡Ｂが木造建物を新築した際，賃貸借契約に改められ，以後，昭和４０年代後半から５０年代前半の二度に亘る地価高騰期や平成初頭のインフレによる地価高騰期，その後の不況やデフレによる地価下落期等の大きな価格変動にも，期間の長短はあるものの当時１０００円刻みによる賃料増加に止められ，訴外亡Ｂ生存中は比較的低額に抑えられてきたものの，被告が賃借人となった後は５ヶ月程で，直近の改定時期から１年後の大幅な増額改定要求を受けたこと，本件土地は市街地の住宅地域で最有効使用も住居等であること，本件現行賃料が，鑑定結果では，本件土地の経済的価値に基づく理論上の適正賃料とされる差額配分法による試算資料数値と大きく乖離していること等が認められ，鑑定資料の３方式による試算資料の加重平均による数値調整をするに当たっては，経済的価値に即応した性質の強い差額配分法を加重する必要性は認められるものの，現行賃料を基準要因の一つとする利回り法やスライド法による数値とも応分の均衡を保つ必要性も認められ，３方式の加重平均は２：１：１で算出した額が相当と認められることから ，適正な改定継続賃料 （１００円以下切捨て） は，平成１６年１月１日時点は月額金１万８０００円，平成１８年８月１日時点は月額金２万００００円であると認めることができる。

２ 　以上によれば，原告の被告に対する本訴請求は，主文認容の限度で理由があるからこれを認容し，その余は理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決する。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　名 古 屋 簡 易 裁 判 所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裁 判 官　　 渡 邊　　 直 紀

 

　　　　　　　別紙一
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　物 件 目 録
　　　　　　　　　　　土地
　　　　　　　　　　　名古屋市Ｃ区ＤＥ丁目所 在
　　　　　　　　　　　地 番 Ｆ番
　　　　　　　　　　　地 目 宅地
　　　　　　　　　　　地 積 １０４．１６平方メートル

 

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