判例紹介
借地非訟事件において、借地権の期間満了が近いときにおける借地条件変更許可の申立が、契約が更新される見込みが確実とは言えず、また緊急の必要性があるとも認められないとして棄却された事例 （東京高裁平成５年５月１４日決定、判例時報１５２０号９４頁）
（事案）
（１）地主Ｘと借地人Ｙとの借地契約は非堅固建物（木造建物の類）所有の目的で平成７年３月３１日に期間が満了する。
（２）借地上には、Ａ棟（昭和３０年代の建築）、Ｂ棟（昭和３４年頃の建築）、Ｃ棟（昭和３９年頃の建築）があった。
（３）借地はＪＲ池袋駅近くにあり、商業地域、防火地域に指定され、高層ビルが建ち並んでいる。
（４）借地人Ｙは、本件借地に近いところに宅地４２坪及び同地上に５階建てのビルのうち４階部分を所有し、平成２年６月右Ｃ棟からここに転居した。
（５）Ｙは、各建物が老朽化したので土地の有効利用を図り、建物の賃貸による収入を得るため、本件借地上に７階建の事務所兼居宅のビルを建築することを計画した。しかし地主Ｘの承諾が得られなかったため、借地条件変更（非堅固建物所有から堅固建物所有への変更）の許可の申立をした。
（６）他方地主Ｘは自己居住地や本件土地等を所有しているが、平成７年３月３１日に迫った本件借地の期間満了の際には、更新を拒絶し、土地の有効利用を図るため、ここに賃貸ビルを建築する予定でいる。
（７）平成４年４月１２日、Ｃ棟が突然焼失、Ａ棟の１部にも類焼し建物としての効用を失った。Ａ、Ｃ棟が借地の大半を占めている。またＢ棟は外壁などにかなりの老朽化が見られる。
（決定要旨）
（１）本件借地契約は、平成７年３月３１日には期間が満了し、Xが更新を拒絶することは明らかである。このように期間満了が近い場合に本件申立を容認するためには、条件変更の要件を備えるほか、契約更新の見込みが確実であること及び現時点において申立を容認するための緊急の必要性があることを要するものと解される。
（２）本件においては、XYとも居住の必要性からではなく、土地を有効利用し賃料収入を得るためビルを建築しようとしていることなど前記（１）から（７）までの事実を総合すると、平成７年の期間満了時において借地契約が更新される見込みが確実とはいえず、これを訴訟で解決することを待てないような緊急の必要性があるとも認められない。よってYの申し立ては理由がない。
（若干のコメント）
Yの申し立ては平成３年にされ、東京地裁は平成４年７月３０日にこれを容認した。その後高裁に控訴中に前記（７）の火災が発生した。これがYの逆転敗訴に微妙に影響したものと思われる。この高裁の決定要旨（１）は、契約更新見込みの確実性と建築の緊急性の２つを要件とした点に特徴がある。
これに対し増改築許可の申立の場合には、認容されても期間の延長はないので少し事情を異にするが、期間満了間際の申立には右２点は一応念頭に置いた方がよい。
（1995.06.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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