３ 争点及び争点に対する当事者の主張
(1) 本件敷引特約及び本件更新料特約は，法１０条に該当するものとして無効といえるか
ア 原告（賃借人 ）
(ア) 賃貸借契約は，賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務を負い，賃借人が賃貸人に対して目的物の使用収益の対価として賃料を支払う義務を負うことによって成立する契約であり，賃貸目的物の使用収益と賃料の支払が対価関係にあることを本質的な内容とする。そして，民法上，賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる旨の明文規定は存しないから，賃借人に債務不履行がある場合を除き，賃借人が負担する金銭的な義務としては賃料以外のものを予定していない。
よって，本件敷引特約及び本件更新料特約のように，賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる内容の合意は，民法の賃貸借契約に関する任意規定の適用に比し，賃借人の義務を加重するものである。
(イ) 本件敷引金の法的性質について
被告は，本件敷引金の法的性質につき，1自然損耗料，2リフォーム費用，3空室損料，4賃貸借契約成立の謝礼，5当初賃貸借期間の前払賃料，6中途解約権の対価といった要素が渾然一体となったものである旨主張する。
しかしながら，本件賃貸借契約に際し，本件敷引金がそのような性質を有するものであるとの説明は一切なく，そもそも前記要素は以下のとおりいずれも合理性がない。
ａ ①自然損耗料及び②リフォーム費用について
目的物の通常の使用に伴う自然損耗の修繕費用は賃料で考慮されており，賃料に加えて自然損耗の修繕費用の負担を強いることは賃借人に二重の負担を強いることになることから，本件敷引金に自然損耗料及びリフォーム費用としての要素を含ませることには合理性がない。
ｂ ③空室損料について
賃貸借契約は，賃貸目的物の使用収益とこれを使用収益する期間に対応する賃料の支払が対価関係に立つ契約であるから，賃借人の使用収益しない期間の空室賃料について賃借人が負担を強いられる理由はない。
ｃ ④賃貸借契約成立の謝礼について
賃料以外に賃借人が謝礼を支払わなければならないというのは不合理であって，賃貸借契約成立の謝礼という要素を含ませることには合理性がない。
ｄ ⑤当初賃貸借期間の前払賃料について
現実に使用収益する期間の長短を一切考慮せずに一定金額で賃料を前払させることに合理性はない。そもそも，前払を要するほど賃料が減額されているのか，減額されているとしていくら減額されているのか明らかでないことから，前払賃料という要素を含ませることには合理性がない。
ｅ ⑥中途解約権の対価について
中途解約権は，原告のみならず被告にも留保されているから，原告のみが賃貸人（被告）に対して対価を支払わなければならない理由はない。
(ウ) 本件更新料の法的性質について
被告は，本件更新料の法的性質につき，①更新拒絶権放棄の対価，②賃借権強化の対価，③賃料の補充，④中途解約権の対価といった要素が渾然一体となったものである旨主張する。
しかしながら，本件賃貸借契約に際し，本件更新料がそのような性質を有するものであるとの説明は一切なく，そもそも前記要素は以下のとおりいずれも合理性がない。
ａ ①更新拒絶権放棄の対価について
賃貸人の更新拒絶は，正当事由があると認められる場合でなければすることができず（借地借家法２８条），居住用建物の賃貸借契約の場合，正当事由が認められることはほとんどない。また，賃貸人の更新拒絶は，期間満了の６か月前までに行使しなければならず（同法２６条１項），合意更新がなされる場合，すでに賃貸人による更新拒絶権行使の期間が徒過しており，更新拒絶権が発生しないことが確定している場合がほとんどである。よって，本件更新料を更新拒絶権放棄の対価とみることはできない。
ｂ ②賃借権強化の対価について
本件賃貸借契約において，賃貸人に中途解約権が留保されており，賃借権は全く強化されていない。また，居住用建物の賃貸借の場合，契約期間が短く，法定更新の場合と比べ，合意更新によって賃借権を確保するという実質的な意味はほとんどない。そもそも，賃貸人の正当事由に基づく解約が認められる場合はほとんどなく，本件更新料には賃借権を強化するという要素はない。
ｃ ③賃料の補充について
現実に使用収益する期間の長短を一切考慮せず，一定金額で賃料を補充させることに合理性はない。そもそも，賃貸借期間が１，２年と短期に設定されている居住用建物の賃貸借の場合，その期間内に賃料の不足分が生じるとは考えにくく，更新料によって賃料を補充する必要性に欠ける。法定更新の場合に更新料が支払われないことについて全く説明ができないことからも，その不合理性は明らかである。
ｄ ④中途解約権の対価について
賃借人が中途解約権を留保している一方，賃貸人も中途解約権を留保しているのであり，賃借人だけがさらに対価を支払わなければならない理由はない。そもそも，本件賃貸借契約においては，更新前からすでに中途解約権が留保されており，更新料と対価関係を見出すことはできない。
ｅ そして，全国的には居住用建物の賃貸借において更新料の定めを設けることは例外的であること，国土交通省が推奨する賃貸住宅標準契約書においても更新料の定めはないこと，公営住宅の賃貸借契約においては更新料の定めがないこと，住宅金融公庫融資物件について，更新料支払条項を設けることは賃借人に不当な負担を課すことから上記定めを設けることが罰則により禁止されていたこと等からしても，本件更新料特約が不合理であることは明らかである。
(エ) 賃貸事業者と消費者である賃借人との交渉力の格差からすれば，敷引特約及び更新料特約を賃借人が交渉によって排除することは事実上不可能である。仲介業者は賃貸物件を媒介する業者であり，賃借人の情報の質及び量並びに交渉力の格差を是正することを業務とはしていない。
また，契約内容につき説明され理解したようにみえても，実は情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に，賃貸事業者によって定められた契約内容が賃借希望者に対して一方的に押しつけられているのが現実であるから，契約条項自体が不当であれば無効となる。
そして，前記(イ)及び(ウ)のとおり，本件敷引金及び本件更新料にはいずれも合理的な法的性質は認められないにもかかわらず，賃借人（原告）に対してそれぞれ３０万円（敷引率約８６パーセント，賃料の約５．２か月分）及び１１万６０００円（賃料の２か月分）もの金員の負担を強いている。
賃借人の金銭的な義務は，あくまで賃料支払義務であり，それ以外に敷引金及び更新料を賃借人に負担させる正当な理由は何ら存在しないところ，本件賃貸借契約における賃料額が近隣同種物件の標準賃料額に比し低額に設定されている事実はない。
(オ) 以上の事情を総合考慮すると，本件敷引特約及び本件更新料特約は，民法１条２項の規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるから，法１０条により無効である。
イ 被告（賃貸人）
(ア) 本件敷引金の法的性質
本件敷引金は，以下のとおり，①自然損耗料，②リフォーム費用，③空室損料，④賃貸借契約成立の謝礼，⑤当初賃貸借期間の前払賃料，⑥中途解約権の対価といった要素が渾然一体として含まれる金員であり，合理性を有する。
ａ ①自然損耗料について
自然損耗についての修繕費用を月々の賃料という名目だけで回収するか，月々の賃料という名目だけではなく，保証金・敷引金という名目によっても回収するかは，地域の慣習などを踏まえて，賃貸人の判断に委ねられている事柄であり，本件敷引特約は，自然損耗料を賄うものである。
ｂ ②リフォーム費用について
リフォームの程度は，賃貸期間の長短と直接の関係はなく，①，②年程度の短期間の賃貸借であっても，相当程度のリフォームが必要となるところ，賃貸借期間がどの程度継続するか予測し難いため，リフォームを含めた適正な賃料額を設定することは困難である。そのため，リフォーム費用を賃借人の負担とし，かつ，それを固定額として賃料とは別の名目で回収することは合理的である。
ｃ ③空室損料について
賃貸事業は，ある賃借人に賃貸してから次の賃借人に賃貸を開始するまでを１クールとして完結する事業であるところ，空室期間の賃料相当分を賃借人の負担とし，かつ，それを固定額として賃料とは別の名目で回収することは合理的である。
ｄ ④賃貸借契約成立の謝礼について
不動産の賃貸借契約は賃貸人と賃借人の人的信頼関係で結ばれていること，賃貸借契約により賃借人が取得する権利はそれ自体が経済的価値を持つ権利性の強い権利であること等から，かかる賃借人たる地位を得た対価としての礼金を授受することには十分に合理性がある。
ｅ ⑤当初賃貸借期間の前払賃料について
本件賃貸借契約においては，月払の賃料額を低額に抑えつつ，一部を賃料の前払として敷引金に含ませ，その合計をもって実質賃料としているのであるから，何ら不合理なものではない。
ｆ ⑥中途解約権の対価について
本件賃貸借契約で留保される賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条に反し無効であるから，実質的には中途解約できない。すなわち，期間の定めのある本件賃貸借契約の場合，正当事由があったとしても賃貸人の意思のみによって中途解約権を行使することはできない。仮に，賃貸人の中途解約権を定める条項が有効であったとしても，賃貸人が中途解約権を行使するためには正当事由が必要であり，その有無は厳格に判断されるため，両当事者に対等性はなく，賃借人に有利な中途解約権が付与されている。
(イ) 本件更新料の法的性質
本件更新料は，以下のとおり，1更新拒絶権放棄の対価，2賃借権強化の対価，3賃料の補充，4中途解約権の対価といった要素が渾然一体として含まれる金員であり，合理性を有する。
ａ ①更新拒絶権放棄の対価について
本件更新料は賃貸人の更新拒絶権を放棄することの対価としての性質を有し，また，更新料の支払を約することによって，画一的に更新拒絶権行使に伴う紛争を回避する目的もあり，合理性を有する。
ｂ ②賃借権強化の対価について
本件更新料の支払により，本件賃貸借契約が期間の定めのある賃貸借契約として更新され，賃貸人からの解約申入れがなされないこととなり，これにより賃借権が強化されることの対価としての性質を有する。なお，賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条により無効である。
ｃ ③賃料の補充について
賃貸人及び賃借人は，月額賃料等と同様，更新料について目的物件を使用収益させる（する）対価として把握していると考えるのが合理的意思解釈として妥当である。そして，本件更新料は，２年間の更新期間ごとに支払われることが約定されており，使用収益期間と更新料支払との相関関係が肯定されることから，本件更新料は，賃借人の使用収益期間に対応した賃料の補充的性質を有する。
ｄ ④中途解約権の対価について
賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条により無効であることから，賃借人にのみ片面的に中途解約権が付与されることになる。仮に，賃貸人の中途解約権を定める条項が有効であったとしても，賃貸人が中途解約権を行使するためには正当事由が必要とされ，その有無は厳格に判断されるため，中途解約に関して両者間に対等性はなく，賃借人に有利な中途解約権の付与にあたる。
(ウ) 本件敷引特約及び本件更新料特約は，前記の法的性質や契約当事者の意識等から，契約の要素と主たる給付の対価という核心的部分又は中心的部分の条項に該当し，専ら当事者の自由意思によって決定される事項であり，比較すべき適切な対象基準がそもそも存在しないことから，法１０条は適用されない。
(エ) 居住用建物の賃貸借において賃借人は，物件の所在・設備・広さ等とともに経済的な負担（賃料・共益費・礼金・敷金・更新料等）を比較検討した上で賃借する物件を選択する。このことから，賃貸借契約の締結にあたっての賃料額の算出において，さまざまな要素を斟酌し盛り込むことは，民法が当然に予定し，許容しているものである。そして，本件敷引金及び本件更新料は，前記の法的性質のとおり，賃借人の使用収益と対価関係に立つものであるから，月額賃料と合算して全体として実質賃料を構成するから，その総額が不合理でない限り，民法６０１条に比して消費者の義務を加重するものではなく，法１０条１項前段に該当しない。
また，敷引及び更新料については，事実たる慣習となっており，法１０条１項前段所定の「民法その他の法律の公の秩序に関しない規定」に含まれる（民法９２条）から，本件敷引特約及び本件更新料特約が法１０条１項前段に該当することはない。
(オ) 法１０条１項後段の要件は，当該契約条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と当該契約条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを利益衡量し，消費者の受ける不利益が信義則に反し均衡を失するといえるほどに一方的に大きいといえる場合にのみ，当該契約条項を無効とするものと解すべきである。
居住用建物の賃貸借においては，平成１２年時点において，空家率が１５パーセントを超えるなど賃借人が自己の希望する条件に適合する，あるいはこれに近い物件を選択することが十分に可能な状況となっていたこと，賃貸人が個人経営者であるのに対して，賃借人はインターネット・情報誌等により容易に大量の情報を手に入れることができること，本件賃貸借契約の締結にあたっては，京都ライフが原告の仲介業者としてその契約締結交渉及び手続をしていたことなどから，両当事者に法が想定するような情報及び交渉力の格差はなかった。
そして，本件賃貸借契約における賃料は，本件敷引特約及び本件更新料特約を前提として，近隣類似物件に比し，低廉に設定されている。
また，本件敷引特約及び本件更新料特約は，本件賃貸借契約にかかる契約書に明示されており，原告はこれを十分に理解した上で本件賃貸借契約を締結し，本件敷引特約については誓約書まで提出している。
原告は，本件敷引特約及び本件更新料特約を納得・了承して本件賃貸借契約を締結しており，これらの特約が有効とされても，もともと自ら承知していた負担を負うだけのことであり，不測の損害を被ることはない。他方，被告は本件敷引金及び本件更新料を含めてマンション経営全体の収支を計算し，その上で月額賃料額を設定しており，仮にこれらの特約が無効とされると，被告は不測の損害を被る。
以上のとおり，本件敷引特約及び本件更新料特約は，内容に合理性があり，社会的にも承認されていたこと，原告被告間に情報力や交渉力の格差は存せず，原告の受ける不利益が被告の受ける不利益に比べて一方的に大きいとはいえないことなど諸般の事情を総合考慮すると，本件敷引特約及び本件更新料特約は法１０条１項後段に該当しない。
(2) 本件賃貸借契約を清算する和解が成立したといえるか
ア 被告
本件物件の明渡しに際し，原告と被告代理人有限会社アドバンスは，原状回復費用その他本件賃貸借契約にかかる清算問題について協議した。その結果，①被告が原告に対し特別損耗にかかる原状回復費用を請求しないこと，②被告が預かっている保証金３５万円につき本件敷引特約を適用し，５万円を平成２０年７月３１日までに原告に返還すること，③原告が被告に対し２か月分の賃料相当額を速やかに支払うこと，を内容とした和解（以下「本件和解」という。）が成立した。原告は，本件賃貸借契約書第１０条１項により，２か月以上前の予告期間を定めてするか，２か月分の賃料相当額を解約権行使時に支払うことによって本件賃貸借契約の解約告知を行うことができるが，本件ではそのいずれの要件も満たしていなかった。それにもかかわらず，被告は，原告に対し，本件賃貸借契約を平成２０年５月３１日をもって終了させる点で譲歩している。また，２か月分の賃料相当額について，本件賃貸借契約書第６条により，年１４．６パーセントの割合による３日分の遅延損害金の支払義務を負うところ，被告は原告に対し，この遅延損害金の支払義務を免除した点で譲歩している。２０日までに退去する旨誓約していたにもかかわらず，この違反を不問とする点で譲歩している。
そして，原告は被告に対し，本件和解に基づき，平成２０年６月２日，１１万６０００円を支払った。
本件和解は，本件賃貸借契約の終了にかかる問題をすべて解決する趣旨のものであり，本件和解により，原告は，被告に対し，本件敷引特約適用後の預かり保証金残額５万円の返還請求権のみを有するものであり，本件敷引金及び本件更新料の返還請求権を有しない。
イ 原告
被告の前記アの主張は否認ないし争う。
和解は，当事者が互いに譲歩をしてその間に存する争いをやめることを約する契約であるところ，被告主張の本件和解は，賃借人である原告のみに譲歩を強いるもので互譲がない。原状回復費用はそもそも賃貸人が負担すべきものであるから，被告が原告に対して請求しないのは当然である。
本件賃貸借契約において，特別損耗部分は生じていない。また，敷引部分に該当しない金員を賃貸人が賃借人に返還するのは当然である。
なお，本件契約の中途解約は，２か月以上前の予告期間を定めてするか，２か月分の賃料相当額を支払うことによって行うことができるが，あらかじめ２か月分の賃料を支払うことまで要求するものではない。また，誓約自体有効性に疑義があるし，原告は３１日に退去することにつき被告から了解を得ていた。
(3) 原告の本件請求が信義則に反するといえるか
ア 被告
(ア) 本件賃貸借契約における賃料は，近隣同種物件の標準賃料に比し，低額に設定されている。
(イ) 原告は，被告に対し，駐車場に空きがないにもかかわらず，駐車場がなければいずれ出て行かなければならなくなる旨申し向けて，駐車場の賃貸を申し込んだ。被告は，原告の申込みに困惑したが，原告に退去される事態を避けたいとの思いから，平成１９年１２月２３日，やむなく自らが使用していた駐車場を空け，原告に賃貸した。その際，原告は「マンションも借りてるんだから，安くしてよ。」と値段交渉を行い，被告はやむなく月額１万７０００円のところを月額１万６０００円とする減額に応じた。これにより，被告は自動車通勤をすることができなくなり，自転車通勤を余儀なくされた。さらに，原告は被告に対し，平成２０年１月ころ，駐車場が狭いことを理由に駐車場の場所の変更を何度も要求していたところ，別の駐車場が空くことから被告はこれにやむなく応じ，本来その場所に決まっていた者との交渉をしてまで対処した。
原告は，これにより自己の自動車を新たな駐車場に移動する必要があったが，期日までに移動させず，被告は，本来そこに駐車する予定であった者からのクレーム対応に忙殺された。
(ウ) 前記(イ)のとおり，被告は原告が本件物件の賃借人であることから，駐車場契約をし，利用することができるよう種々の便宜を図ってきたにもかかわらず，原告が本件請求をすることは信義則に反し，許されない。
イ 原告
被告の主張は否認ないし争う。
（4） 被告による弁済の提供があったか
ア 被告
被告は，原告代理人Ａ（以下「Ａ」という。）に対し，平成２１年９月１日，本件賃貸借契約に基づき本来返還すべき５万円を含めた２０万円を返金する旨申し出た。しかし，Ａは，その受領を拒否した。
イ 原告
被告の前記アの主張は認める。Ａは，原告から本件敷引金及び本件更新料の合計４６万６０００円の返還請求を依頼されていたため，２０万円では応じられないことから，上記のとおり拒否した。
（京都地裁平成21年7月23日判決 ３）へ続く
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