【判例紹介】 ＊地代自動増額特約による増額に対し借地人の減額請求が認められた事例

　判例紹介

  地代自動増額改定特約に基づく地代の増額が借地借家法１１条１項の趣旨に照らし不相当になったとして、同特約による地主の地代増額請求が認められず、借地人による地代減額請求が認められた事例 （最高裁判所第1小法廷平成１５年６月１２日判決。判例時報１８２６号４７頁）

   （事案の概要）
　 Ｘは、昭和６２年７月１日、Ｙから建物所有の目的で本件土地を賃借したが、その際、本件土地の地代について、３年後に１５％増額し、その後も３年ごとに１０％ずつ増額するという内容の地代自動増額改定特約を締結した。当時、本件土地を含む東京都２３区内の地価は急激な上昇を続けており、以後も上昇を続けるものと考えられていた。

   ところが、本件土地の１㎡当りの価格は、昭和６２年７月１日が３４５万円で、平成３年７月１日には３６７万円に上昇したが、平成６年７月１日には２０２万円に、平成９年７月１日には１２６万円に下落した。他方、本件地代は、本件特約に基づき、平成３年７月１日には１５％、平成６年７月１日にはさらに１０％増額された。

   しかし、Ｘは、平成９年７月１日の地代改定にあたり、本件地代を増額することなく従前の地代の支払を継続するとともに、同年１２月２４日には、本件地代を２０％減額するようＹに請求し、Ｙは本件特約により増額された地代の支払いを求めた。

   そこで、Ｘは地代減額請求により減額された地代月額の確認を求め、Ｙは本件特約により増額された地代月額の確認を求め提訴した。原審（控訴審）は、本件特約が失効したとはいえないとして、本件特約に基づく地代の自動増額を認め、Ｘの地代減額請求を認めなかった。

   （判決）
　 本判決は、「地代等自動改定特約は、その地代等改定基準が借地借家法１１条１項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には、その効力を認めることができる」が、「その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法１１条１項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者はもはや同特約に拘束されず、これを適用して地代等改定の効果を生ずることはできない。また、このような事情の下においては、当事者は、同項に基づく地代等増減請求権の行使を同特約によって妨げられるものではない」として、地価が当初の半額以下になった平成９年７月１日の時点では、本件特約は地代増額の効果を生ぜず、同年１２月２４日時点におけるＸの地代減額請求権の行使に妨げはないとして、Ｘの請求を認めた。

   （寸評）
　 地代等自動改定特約につき、借地借家法１１条１項との関係に着目してその効力を論じた初めての最高裁判決であり、バブル期に締結された地代等自動増額改定特約に苦しむ借地借家人に参考になる判決である。

（2003.11.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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