地上げ屋の面会強要に警告書を玄関に貼り出す （東京・板橋区）

　5年前に、板橋区に住むSさんたちのグループは、従前の地主が相続税の支払のために関西の不動産会社に底地を売買してしまった。その後、買取った新地主の代理人と称する元地上げ屋との間で、地代の集金や底地の売買の話し合いなどでトラブルなどが生じた。底地を買取るか売って出て行くか２つのうちの１つを早急に選べと強要され、警察を呼ぶなどの事件もおき、組合に入会した。

　組合は、その元地上げ業者に対して、「面会を強要した場合は、警察に通報し、それでも強要する行為をやめない場合は、法的手段をとる」と警告書を作成し、玄関に貼り出すとともに、内容証明郵便で地主に通知した。この警告書に対応し、相手の地主は弁護士を立ててきた。話し合いは、組合が窓口になって行い、地代の支払いについては銀行振込で合意し、売買の交渉は弁護士を通じて行うことになった。しかし、金額の面で折り合いがつかず、そのままとなり平穏な生活が戻った。

　今年、１０月になってまた地主がかわり、新しい地主の代理人と称する関西の会社の社員が訪問して来た。組合では、新地主であるという登記簿謄本や代理人であるという正式なの委任状の提出をするまでは話し合う必要がないことを通知した。今回の業者は、買えない人もいるので、買い取りを希望する人との間で話を詰めていきたいという一方で、借地人の皆さんとは売るか買うかで借地契約を解約したいと本音を出してきている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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どこの地上げ屋も、必ず「土地は当社が買取った」と言うが・・・・ （東京・葛飾区）

　葛飾区鎌倉で借地をしているAさんは２０数年前から組合員になっている。

　突然、地上げ屋の来訪を受け、「この土地は当社が買取ったので明渡すか買取るか」の二者択一を迫られ、組合に相談した。

　地上げ屋に対しては、まず所有権移転の確認を求め、要求は全て文書で請求すること、または交渉は組合に一切を委任し全て組合が対応することなどを説明し、地上げ屋に通知した。

　早速地上げ屋から組合に連絡があり、「賃貸するつもりはない。買うか明渡すかだ」と言うのみ。登記簿謄本で土地の所有権の移転を確認すると登記もしていないことが判明した。組合では「地主になってから交渉する」と主張し、交渉は中断し、その後連絡はない。

 

東京借地借家人新聞より 

 

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　判例は賃貸不動産の譲受人は所有権移転登記をしない限り賃借人に対して所有権の取得、賃貸人たる地位の承継を主張することが出来ない。賃借人は民法177条の第三者に該当し、譲受人の移転登記がない場合には賃料請求をすることが出来ない（最高裁1974年３月 19日判決）。

　1974年の最高裁の判例では、新所有者が賃借人の賃借権を否定して明渡を請求する場合にも、登記を具備する必要があるとしている。　（東京・台東借地借家人組合）

参考記事　「地代を誰に払えばいいか判らない」

 

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東京の地上げ屋が突然追い出し （大阪・生野区）

　大阪市生野区田島２丁目で終戦直後から借家住まいをしているAさん等６世帯は、８月上旬東京のＴ都市開発（株）の委任状を持った大阪のＯ都市開発（株）の社員と称するＮが「１２月末までに明渡すか家屋を買うかどちらかにするように」突然の訪問を受けました。

　Aさん等は、これまで家主から何の連絡もなく聞き覚えのない業者の訪問に吃驚仰天。Aさんは、家主へ問い合わせたところ、「業者には売っていない」という。

　Aさん等は、９月２６日知人の紹介で大借連事務所へ相談。当日６世帯が集まり、船越康亘大借連会長と相談の結果、全員生野区借組へ入会し、今後の対応を相談。全員が独居老人で「今更出て行けといわれるとは」「行くところもないし、永いこと仲よく過ごした街を出ていくわけにはいかん」「死ねと云われているのと同じゃ」と不安を訴えていました。

　翌日、登記簿謄本で家主はこれまでと変わっておらないことを確認し、業者の「うちが買った」との通知に対して、家主へ「いかなる理由であっても第三者から明渡を請求されても従来通り家賃は支払い明渡し要求に応じない」など６項目のを質問を記して通知し、がんばっています。

　Ｏ都市開発（株）のＮは、借家人の１人の留守宅の戸口に入れていた家主宛の通知文書を不法にも無断で持ち去りました。６世帯は、この業者の不法行為に怒り、「どうせ家主はこの文書を業者へ紹介することになる」と思えば怯えることはないと励ましっています。
　

　

全国借地借家人新聞より

 

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地上げ屋が組合事務所で大暴れ （東京・葛飾区）

　葛飾区東新小岩で借地をしているＳさんは、地上げ屋であるＴ都市開発の社員Ｙの来訪を受け、対応について組合に入会し相談を受けた。

　地主と称してはいるが登記上変更はない。地上げ屋は所有権が移転するや否や、土地を買うか明渡すかの二者択一を迫るのみで借地は認めないという。不当な強要に対しＳさんは今まで通り借地の存続を主張した。

　組合にも数回にわたり地上げ屋は来て大声を出し脅かしてきたが、組合はぶれることなく対応。組合では退去を求めたが地上げ屋は退去せず、挙句に事務所のドアを蹴破った。

　組合では抗議書を発送、Ｓさんも顧問弁護士に依頼し、面会拒否通知を出したところ、地上げ屋は「第三者に買ってもらい手を引きたい」と申し出た。地上げ屋来訪から１０ヶ月耐えぬいた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料払ったばかりなのに、業者から底地買取を強要 （東京・世田谷区）

　世田谷区松原＊丁目で昭和４０年代から３７・５坪を借地しているPさんは、地主から今年１月８日付で挨拶状が届いて大変驚いた。

　地主が相続税を滞納し、利子を含め現在１３億３４０万円にも達し、平成６年には当時の大蔵省から抵当権が設定。困った地主は不動産業者に相談。挨拶状は業者と取引のある底地買取専門業者に土地を一括売却するか、個々に買い取るか選択を迫る内容だった。

　先日、不動産業者から呼び出され底地を買取るよう強要された。Pさんは、昨年暮に更新料を支払って更新したばかり、買取なんか考えられなかった。隣家の方にも話し、２人で組合に入会し一緒に頑張ることになった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地上げ屋が土地を買ったといって訪問してきた （東京・品川区）

　品川区東大井＊丁目で借地をして商売をしているMさん宅に突然地上げ屋が訪れた。

　「今度、自分たちの会社が土地を買ったので、地代は会社に支払え」と言ってきた。

　本当に、地上げ屋の会社が土地を買ったのかどうかを法務局で調べたところ、土地の所有権は今まで通り従前の地主のままであった。Mさんは隣りのHさんにも組合を紹介し、組合に加入してもらった。

　MさんとHさんは土地の所有権が従前の地主名であり、所有権の移転登記がなされていなから地代は会社には支払えないと通告した。

　地代は従前の地主の銀行口座にいままで通りに支払った。Mさん・Hさんは、長年今の場所で商売をやっているので、簡単に移転などできない。

 

東京借地借家人新聞より

 

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　　参考記事は地代を誰に払えばいいのか判らない場合

 

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地上げ屋が借地人を恫喝 （東京・荒川区）

　荒川区西尾久1丁目で昭和33年から37坪を借地しているＦさんは、12月に地主より「今度土地を売ったので地代もそちらに払ってほしい」と通告があった。

  その後、地上げ会社の開発部長がきて「所有権は当社に移転したので土地を買うか売るか、契約残存期間は9年あるが切れたら借地権は消滅する万一、更新を認めたとしても多額な更新料が必要だ。それにＦさんは家屋に抵当権がついている。このような物件は早く処分した方がよい」と主張。Ｆさんは「余計なお世話だ。今後も借地を続けていく」と断った。

　ところが地上げ屋は「借地は絶対認めない。売るか買うか腹を決めろ」と脅かした。組合より「借地人を恫喝する気か」と一喝すると、「また話に来ます」と引き上げていった。Ｆさんは組合立会いでならとと念を押した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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高額の更新料拒否したら 地主が底地を不動産業者に売却 （東京・豊島区）

　豊島区千早町に住むＡさんは、１２坪の土地を借りて住んでいた。昨年、更新の時期を迎えた借地人数人が、多額な更新料請求にびっくりして借地借家人組合に入会した。

　Ａさんもそのうちの一人だった。「更新料支払い特約のない契約なので、支払う必要のないこと」を地主に通知した。地主は、更新料支払いに応じなかった借地人の地代の受領も拒否したので供託して対抗した。この事態に地主は更新料をもらえない借地を業者に売買してしまった。

　買取った業者はただちに底地を買取るよう求めてきた。組合に入会していなかった借地人は２年前に坪当り十数万円を更新料として支払っていた。そのことを買取り業者に言って残りの更新料を返却すること求めたが、返ってきた回答は前の地主に言ってくださいだった。

　売買の話では、借地人の知り合いに不動産屋がいて買取った業者の提示額は安いといって何人かの借地人は言いなりで買取ってしまった。

　組合員のＡさんはあくまで組合を通して売買交渉を行った結果、当初、買取業者が提案した価格より７０％以下の価格で買取ることが出来た。Ａさん「組合を通して交渉したことが一番いい結果をもたらしてくれた」と語った。

 

東京借地借家人新聞より

 

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譲渡承諾を受けていない借地権付きマンションを買った （東京・台東区）

　杉本さんは家を買いたいと思って、手頃な家を物色していた。不動産屋へも足繁く通った。そんな折、知人からマンションを格安で売りに出している人がいるとの情報を得て、その人を紹介してもらった。そのマンションは借地権付ではあったが、２千万円と格安で部屋数の多い掘出し物であった。

　杉本さんは即決で買うことにした。不動産業者が介在していないので仲介手数料（66万円）も支払わなくて済むと思うと安い買物である。

　杉本さんはマンションの登記も済ませ、そのマンションに引越した。ところが、マンションの土地所有者から、借地権の無断譲渡であるというクレームがついた。土地所有者は「部屋の前所有者は、私（土地所有者）から借地権の譲渡承諾を受けずに、売ったので、その譲渡承諾料を支払え」と言い、「支払わなければ、賃貸借契約を解除する」と杉本さんを脅したのである。

　杉本さんは困って、組合に相談してきた。組合は杉本さんに、「土地所有者の言っている通り部屋の前所有者が譲渡承諾料を支払っていないことが事実であれば、借地権付きマンションであるから敷地利用権が賃借権であり、その無断譲渡ということで、民法６１２条2項の規定から賃貸借契約を解除されることは当然あり得ることである」と回答した。

　但し、借地契約の解除が認められたとしても、マンションという構造上、当該一室の収去・土地明渡を執行するのは無理があるので「建物の区分所有等に関する法律」10条に基づく建物売渡請求（＊）をされる場合が多い。

　敷地利用権に対して予め一定の金銭を支払って包括的に賃借権の譲渡承諾を土地所有者から受けている場合は、自由に譲渡が出来る（譲渡権利付賃借権）。しかし、そうではないとすると、譲渡の度毎に土地所有者の承諾を得なければならない。その場合の譲渡承諾料は一般的には各室の敷地利用権価額の10％程度であるが、売買代金の10％位の支払いで承諾を認める場合が多い。

　杉本さんの場合、45万円支払えば承諾すると言っているのであるから取敢えず支払って、後日、売主に損害賠償請求をして、その代金を取返すことを提案した。

 

（＊）（区分所有権売渡請求権）
第10条　敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

 

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底地競売で落札業者と交渉 （東京・板橋区）

　板橋区清水町で商売をしているＭさんは、２０数年前に、当時の地主から多額な更新料の請求を求められ、地代の受取を拒否され供託した。その後、その地主が底地を担保に銀行から多額の借金をしていたが、バブルの崩壊で競売にかかった。その前には、債権機構から、地代の差押えなどいくつかの係争があった。

　競売で落札したのは、Ａ不動産会社だが、その背後に大手不動産会社のＭ不動産がいた。昨年から今年の前半にかけては借地権を買取り、立退きをして跡地にタワーマンションを計画していた。執拗な交渉に組合員であることを通告し、話し合いをしていた。

　ところが、１１月に入ると様相は一変した、借地権の買取を言っていた不動産会社は底地を買取ってくれ、しかし、その条件は親族以外には絶対流さないでという一筆を提出するように要求してきた。

　組合に入会し、２０年以上頑張ってきたＭさんには到底承服できないので断り、今までどおり組合と相談しながら交渉するということを不動産会社に通告した。

 

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借地非訟手続きで借地権を地主に買取らせる （東京・大田区）

　千葉県我孫子市居住のＳさんが出雲の国の島根県に嫁いだ娘さんと組合事務所を訪ね、入会したのは昨年10月だった。

　子供らも独立し、夫の死去を機会に住まいを移転したので大田区の51坪の借地権譲渡を大手不動産のＳ社に依頼したが、地主の買取価格は想定の２分の１以下いうことで、Ｓ社は打つ手はないと借地借家人組合を紹介されたという。

　組合もよく知っている地主なので、直ちに借地権譲渡の非訟手続きの準備とともに、借地権譲受人紹介者の業者を介して改めて打診したが決裂となる。

　Ｓさんは、裁判等に要する経費の持ち合わせが不足のため、業者が一時負担し和解成立後の決済時に精算することで裁判を行う。地主自宅は東南に位置しており、想定どおり地主が買取を主張し、５月現地調査が行われ７月に示された、鑑定結果は４千数百万円だった。地主は直ちに高すぎると鑑定結果を拒否。

　夏休み明けの裁判で空き家で管理もせず草木が伸び放題である等と異議を述べ、３千万円を提示したが裁判所は受け入れず、鑑定とおり和解が成立し１０月２１日決済した。

　この地主から高額な更新料を請求されて係争中の借地人３世帯も、組合に加入し支払いを拒否して頑張っている。

 

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地上げ屋が底地の買取りを強要 （東京・荒川区）

　荒川区東日暮里＊丁目で約１９坪の借地をしているＴさんは今年の８月に更新を迎えることになっていたが、２月頃地主から今度土地を売ったので後はその人達と話し合ってほしいと連絡が入った。

　その後、地上げ屋の社員２人が訪ねて来て、「土地を買うか借地権を売るかどちらかにしろ」と言われ地上げ屋と判明。

　Ｔさんは組合に入会し、買取りを断ったところ「更新料１５０万円、地代は現行の倍額の３万円を支払え、当社の言うことをきかなけば裁判でも何でもする。そのときには大変な費用がかかる」と脅かされた。Ｔさんは、今後話し合いは組合事務所以外ではしないと頑張っている。

 

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地上げ屋に組合を窓口に交渉することを通告 （東京・葛飾区）

　葛飾区高砂で２代にわたり借地をしているYさんは、土地を買ったと称し、地主の委任状を持った不動産会社の来訪を受けた。

　買ったと称する会社は、さくら住宅（株）、来訪者はその会社の委任を受けた三和住宅（株)で、委任状の内容はさくら不動産販売（株）の所有の不動産の管理・賃貸料集金及び仲介その他一切のことに関しての行為を委任している。

　この２社は知る人ぞ知る地＊げ屋。所有権譲渡に関して聞いたところ、所有権移転登記はまだされていないとのこと。名うての地＊げ屋の物件ともなれば素人では太刀打ち出来ないのが現状である。相手の要求が何かと知る必要があり、まずは葛飾借地借家人組合を窓口に交渉することにした。

 

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地主は底地の買取りを希望、駄目なら業者に売却すると脅す （東京・豊島区）

　豊島区の池袋駅から徒歩で２０分位の住宅街の一画で１０数軒が一人の地主から借地して住んでいました。

　今年の７月に地主から「この度、親が死去し、その相続税を支払うことが困難で、この土地を処分することにしました。ついては底地の買取りを希望する人は連絡をいただきたい。又、買取ることが出来ない場合は、業者に売買いたします。その場合、今後何が起きるか分かりません」という手紙が送られてきました。

　びっくりした借地人は、以前からその存在を知っていた組合に相談にきました。組合では相続税の支払いというならば、まず地主に物納をすることを提案し手紙を送ることにしました。

　しかしながら、すでに何軒かの借地人のところには地主の代理人である地元の不動産屋が売買の話をしに来ていました。不安を感じた借地人、１０数人で組合の相談会を開催し、説明を受けました。

　組合の豊富な相談事例から、底地を買取る業者の実態を理解し、万が一に業者に売買されても、全員が組合に入会して団結して頑張ることにしました。入会した人は「お話を聞いて安心しました。なんとか頑張れそうです」と語りました。

 

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地主が底地を不動産会社に売却 （東京・豊島区）

　豊島区上池袋で借地している野島さんたちは、昨年、地主からいきなり「底地を不動産会社に売却した」と通知された。

　寝耳に水の通知でびっくりした野島さんは、地元の元区議会議員で借地借家人組合の役員の紹介で組合に入会した。その際、一人より二人、なるべく多くの方が一致して対処することが最も有効な対処であることを話され、同じ地主の借地人全員に組合を紹介し、全員が入会した。

　その後、一年あまり経過したが、この間、何回か地元の集会室などを借りて勉強会や相談会などを開催して、組合員相互の親睦を図りながら交渉してきた。

　買取の希望価格が業者の売買価格と一致した人も、全員が話しがつくまで、抜け駆けはしないと一致しがんばってきた。

　その結果、借地のままで買取りも売却もしないと言う借地人を除いて、当初、不動産会社が提示してきた金額を大幅に下回る金額・借地人の希望する金額で買取ることに合意した

 

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