賃貸更新料の無効支持…大阪高裁、家主側の控訴棄却 （読売）

　賃貸住宅の「契約更新料」は消費者契約法に反しているとして、京都市内のマンションを借りていた熊本市の女性が、家主に支払った更新料計２２万８０００円の返還などを求めた訴訟の控訴審判決が２４日、大阪高裁であり、安原清蔵裁判長は、家主に全額返還を命じた１審・京都地裁判決を支持、家主側の控訴を棄却した。

　判決によると、女性は２００３年４月、京都市西京区のマンションに入居。家賃は月３万８０００円で、１年ごとに家賃２か月分の更新料を支払うとの契約に基づき、３年間に計２２万８０００円を支払った。

　家主側は「更新料によって家賃が低く抑えられている」と主張したが、安原裁判長は「消費者契約法に反し無効。更新料相当分を上乗せした家賃を明示し、借りるかどうかを選択させるべきだ」と述べた。

　更新料を巡っては、大阪高裁が昨年８月に「消費者契約法に照らして無効」とした一方、昨年１０月に同高裁の別の裁判で「礼金を補充・追加するもので必要性が認められる」と逆の判断を示し、いずれも最高裁に上告中。高裁での判断が分かれており、最高裁での判断が注目される。

 

（2010年2月25日  読売新聞）

 　大阪高裁（２０１０年２月２４日）判決　全文

 

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賃貸住宅更新料、二審も「無効」判決 大阪高裁 （朝日）

　賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、熊本市の２０代女性が家主に支払い済みの更新料など３４万８千円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２４日、大阪高裁であった。安原清蔵裁判長は、更新料を無効とした一審判決を支持し、家主に全額返還を命じた。原告側弁護団によると、更新料をめぐる高裁レベルの判断は「無効」２件、「有効」１件となった。

　判決によると、女性は２００３年、京都市のマンションに月３万８千円の賃料で入居。１年ごとの契約更新時に賃料２カ月分の更新料を支払う契約を結び、退去時の補修費にあてるとされる「定額補修分担金」１２万円も徴収された。０６年度までの更新料３回分（計２２万８千円）は支払ったが、０７年度分は支払いを拒み、その後に転居した。

　高裁判決は、更新料について「趣旨不明確な部分が大きい」とし、家主が契約更新を拒む権利を放棄する対価や、賃料の補充分としての性質も認められないと指摘。消費者の利益を一方的に害する契約条項を「無効」と定めた消費者契約法に反するとして、昨年９月の一審・京都地裁判決同様の判断を示した。定額補修分担金の条項も、同法に照らして無効とした。

 

2010年2月25日 asahi.com（朝日新聞社）

 

　大阪高裁（２０１０年２月２４日）判決　全文

 

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更新料の請求を撤回させる （東京・世田谷区）

　賃貸マンションやアパートの契約更新時に請求される更新料について疑問をもつ入居者が多くなっている。世田谷区上馬に住むＹさんもその一人で、組合のアドバイスを受け不動産会社に支払を拒否し、組合に相談している旨を告げた。不動産屋は組合に連絡してきたが、「更新料の支払条項は消費者契約法に反する。更新料について内容の説明も受けていない」と話すと、更新料をあっさり撤回した。更新料が簡単になくなって、本人も驚いている。

 

 

東京借地借家人新聞より

 

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入会金、年会費は礼金・更新料と認定し、レオパレスが敗訴 （名古屋簡裁）

　名古屋在住の賃借人であるＡさんは、０５年１月からレオパレスの物件に住んでいましたが、、メンテナンスの悪さや居住環境の悪さが目に余り、レオパレスに修繕義務を履行するよう求めたところ、レオパレスは過失をいったんは認め、家賃の請求を停止しました。

　しかし、その後、一方的に同意を覆し、停止した期間分も含めて家賃請求を行ってきたため、さらなる紛争に至り、レオパレスから明け渡しの請求をうけ、その経緯の中で、Ａさんは心理的負担も重なり、失業し家賃が払えない状況に陥ってしまいました。

　０８年７月に提訴され、その後別の物件が運良く見つかり退去しましたが、退去までの未払い賃料は約８ヶ月に渡りました。提訴当時は明渡し訴訟でしたが、途中でＡさんが他の物件に引っ越したことで、未払い賃料の請求事件になっています。原告は代理人に法律家を立てず、被告も本人訴訟で争われた事件です。

　裁判では、
　①共益費、ブロードバンド使用料、環境維持費について契約は成立しているか。
　②基本清掃料について契約は成立しているか。
　③入会費、年会費の趣旨について。返還請求できるか。
　④ベッドの破損や水道の故障の損害賠償請求権について。
　⑤使用当初の部屋の状態とＡさんの精神的慰謝料について。
　以上が争点となりました。

　名古屋簡裁はＡさんの主張を全面的に認め、未払い賃料の相殺はもちろんのこと、原告の請求を２５万円以上も上回る合計６５万以上の請求権が認容されました。

　とくに③の入会金、年会費は礼金・更新料と認定し、具体的かつ明確に説明がされていない事実を認めて、入会金（４６,３７０円）、年会費（３年分６３,０００円）をともに消費者契約法第１０条に基づき無効であるとして返還が認められました。

　レオパレスは控訴し、名古屋地裁で争われています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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更新料と更新手数料を拒否 （千葉県・船橋市）

　千葉県船橋市内に所在する木造２階建共同住宅の１部屋２Ｋ浴室付専有面積40・60㎡を賃借しているKさんは船橋市に移転しても組合員として、街頭宣伝や学習会に参加されるなど積極性と誠実な人柄を見込まれて役員（理事）に推薦された。

　大田借組主催の宿泊役員研修会や東借連の学習会に参加して権利を学んだKさんは、賃貸住宅の２回目の更新の際家主代理人の不動産業者に対し、約定更新料の削除と更新手数料の支払い拒否を通告した。業者は「契約書に書き込まれた約定を否定することは契約を破棄することか」と高飛車に出たが、Kさんは学習会等の資料に使われた裁判の判決を示して、更新料と更新手数料の支払い拒否を堂々と主張した。

　法定更新となって４カ月、家賃は指定の口座に振り込んでいる。大田区在住の時に明渡し問題で組合に入会し、権利を主張して移転の補償を勝ち取った経験が大きな力になっているとKさんは言う。

 

東京借地借家人新聞より

 

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賃貸住宅：更新料の返還求め提訴 京都の居住者ら２０人 （毎日新聞）

　賃貸住宅の更新料は借り手の利益を一方的に害し消費者契約法違反だとして、京都府内のマンションの居住者ら２０人が３０日、家主側に計８５７万円の返還を求めて京都地裁に提訴した。京都敷金・保証金弁護団は「集団訴訟を通じ、不満を抱く消費者が多いことを知らせたい」としている。

　弁護団によると、原告らは０１年以降、府内のマンションに居住、もしくは居住経験がある２０～６０歳代の男女で、請求額は６万８０００円～７１万４０００円。１回の更新料は「１年ごとに家賃３カ月分」や「２年ごとに１カ月分」などさまざまで、最も多い人は７回更新していた。

　原告の女性会社員（２３）＝京都市下京区＝は「契約時は必要なものだと説明されていたので、高いと思いつつ支払った」と語った。

　更新料を巡る判決は地裁と高裁で計７件あり、無効とする借り手勝訴が３件、有効とする家主側勝訴が４件と判断が分かれている。

 

毎日新聞　2009年11月30日

 

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マンション更新料「無効」求め２０人が一斉提訴 京都地裁 （産経新聞）

　賃貸マンションの更新料条項は消費者契約法に違反し無効として、借り主２０人が３０日、家主に支払った更新料計約８６０万円の返還を求め、京都地裁に一斉提訴した。更新料をめぐる集団提訴は初めて。更新料をめぐっては、大阪高裁が８月に無効、１０月に有効と違う判決を出すなど、司法判断が分かれている。

　原告は２０代から６０代の学生や会社員らで、京都府内の賃貸マンションに現在居住している人や居住していた人。１人あたりの請求額は約６万円～約７０万円。

　訴状によると、京都市内の女性会社員（２３）は平成１６年１２月、京都市右京区の賃貸マンションに月４万８千円の家賃で入居。２１年１月に解約するまで、３回の契約更新で計４５万円の更新料を支払った。

　この会社員は提訴後の会見で「毎回言われるがままに払っていた。本当に負担だった」と話した。代理人の長野浩三弁護士は「１年の更新で家賃３カ月分を支払ったケースもあった。更新料は中身があやふやで不透明。無効とすることで、賃貸借契約をクリーンなものにしたい」としている。

 

産経新聞　2009年11月30日

 

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賃貸マンション更新料訴訟 「適法」 大阪高裁、異なる判断－－８月は「違法」 （毎日新聞）

　滋賀県野洲市の賃貸マンションを約６年半借りた男性会社員（３３）＝大阪市＝が入居継続時に支払う更新料計２６万円の返還を貸主に求めた訴訟の控訴審判決が２９日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「更新料は借り主にとって一方的に不利益とはいえず、消費者契約法に違反しない」と述べ、更新料を適法とする判断を示した。その上で、１審・大津地裁判決（今年３月）同様、請求を棄却した。原告側は上告の方針。

　更新料を巡る訴訟では、８月、大阪高裁で「消費者の利益を一方的に害する」として貸主に返還を命じる判決が出ており、高裁レベルで判断が分かれた。

　更新料について、１審判決は「賃料の一部前払いとしての性質がある」として適法と認定。これに対し、三浦裁判長は「賃貸借期間が長くなった際に支払われるべき対価の追加分ないし補充分」との判断を示し、「貸主にとって必要な収益で、更新料がなければ賃料が高くなっていた可能性がある」と指摘した。

　◇原告側代理人の増田尚弁護士の話
　実情に合っておらず、不当な判断だ。

 

毎日新聞　2009年10月30日　

 

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借家の更新料、今度は「有効」判決 高裁でも判断割れる （朝日新聞）

　賃貸住宅の契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、借り手の男性会社員（３３）＝大阪市＝が家主に支払い済みの更新料２６万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２９日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は、訴えを退けた３月の一審・大津地裁判決を支持し、借り手側の控訴を棄却した。借り手側は上告する方針。

　更新料をめぐっては、別の裁判長による８月の大阪高裁判決が「無効」とし、高裁レベルで判断が分かれる形になった。最終判断は最高裁に持ち越されることになる。

　高裁判決は、今回の更新料について、２年ごとの契約更新の際、約５万～約１０万円を支払っているが、入居時に支払った礼金２０万円より低いことから「適正」と判断。賃貸契約を延長するために借り手側が支払う「対価」とみなした。また、更新料を禁じると家賃に上乗せされる可能性があるとも述べ、「借り手にとって一方的に不利益になることはない」と結論づけた。

　判決によると、会社員は００年、滋賀県野洲市のマンションに月約５万円の家賃で入居。０７年に退去した。

　判決後、会社員は「消費者保護の流れをせき止める判決」と批判。家主側の代理人弁護士は「更新料の意義を認めた妥当な判断」と話した。

 

2009年10月30日　asahi.com（朝日新聞社）

 

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マンション更新料訴訟、決着は最高裁へ（２） （産経新聞）

　京都や滋賀、首都圏を中心に広く定着し、全国の賃貸物件１００万件以上の契約にあるとされる更新料条項。８月に「無効」としたばかりの大阪高裁が今度は「有効」と異なる判断を示したことにより、決着は最高裁に持ち越される。

　無効とした８月の大阪高裁判決は、更新料には賃料補充の性質はなく、１年更新で家賃２カ月分余りと高額だったことを背景に「一見安い賃料という印象を与え、借り主を誘引する効果がある」と指摘していた。

　しかし、今回の判決は、更新料がなくなれば家賃を上げざるをえず、敷金礼金などの初期費用がかさむようになり、かえって消費者の不利益となりかねない－という従来の家主側の主張に沿った判断を示した。

　過去の訴訟では更新料が有効とされてきたが、初めて無効と認めた７月の京都地裁判決以降、潮目が変わったとの見方もあっただけに、関係者に与えた衝撃は大きかったようだ。

　会見した家主側の伊藤知之弁護士は「契約の実態通り更新料の意義を認めており、バランスの取れた判決」と評価。一方、借り主側の増田尚弁護士は「消費者保護に正面から答えておらず不当な判断。ナンセンスだ」と憤った。　

 

2009年10月30日　産経新聞

 

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マンション更新料、大阪高裁は「有効」判決（１） （産経新聞）

　賃貸マンションの更新料条項は違法かつ無効として、大阪市東淀川区の男性会社員（３３）が家主に支払った更新料２６万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２９日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「礼金より金額が抑えられており適正」として、原告側の請求を棄却した１審大津地裁判決を支持、控訴を棄却した。

　７月の京都地裁判決以降、更新料を無効とする司法判断は計５件続いたが、今回の「有効」判決で高裁段階での判断が分かれた。原告側は上告する方針。

　原告側は、更新料条項について、消費者の利益を一方的に害する契約条項を無効と定めた消費者契約法１０条に違反するとした上で、「中途解約しても精算されず、賃料の二重取りに当たる」「借り主が趣旨を理解しないまま承諾させられた」と主張していた。

　これに対し、三浦裁判長は更新料を礼金と同様、返還を前提としない「賃借権の対価」に当たると認定。金額も月当たり５千円未満と低いうえ「契約条項の押しつけとは認められない」との判断を示した。

　判決によると、男性は平成１２年１２月、滋賀県野洲市のマンションに月５万２千円の家賃で入居。２年ごとの更新で毎回家賃２カ月分を支払うとの条項があり、１回は半額にしてもらって６年間で計３回、２６万円を支払った。

 

2009年10月30日　産経新聞

 

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「更新料」支払い義務で判断分裂 最高裁の結論焦点に （東京新聞）

　賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付ける契約条項が有効かどうかが争われた訴訟の控訴審判決で大阪高裁は２９日、一審大津地裁と同様「有効」との判断を示した。大阪高裁は８月、別の訴訟で「無効」の判決を言い渡しており、高裁レベルで判断が分かれる形となった。

　敗訴した入居者側は上告する方針。８月の判決では敗訴した家主側が上告しており、結論は最高裁の判断に委ねられた。

　判決理由で三浦潤裁判長はまず「更新料は礼金と同様、入居者としての地位を得る対価の追加分で、家主には必要な収益だ」と位置付け、「礼金と比べて適正な金額にとどまるならば、入居者に一方的に不利益とは言えない」と判断。

　その上で「更新料がなかった場合、家賃が高くなった可能性もある。入居者も契約時に更新料が返還されないことを認識していた」と指摘。「家主が押し付けた不利な条項で消費者契約法に照らし違法」と返還を求めた入居者の主張を退けた。

　判決によると、原告の男性は２０００年１２月、滋賀県野洲市のマンションに入居。「２年ごとに家賃２カ月分の更新料を支払う」という契約で、０７年４月の退去までに３回更新、計２６万円を支払った。

　更新料をめぐる訴訟では京都地裁などで入居者側の敗訴が続いたが、７月に同地裁で入居者側が初めて勝訴。８月には大阪高裁が「入居者と家主とは情報量に大きな格差があり、対等な立場で契約条件を検討できない」などとして無効と判断を示し、その後は入居者側勝訴が続いていた。（共同）

 

2009年10月29日　東京新聞

 

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更新料訴訟で借り主敗訴＝「賃借権延長の対価」－高裁判断分かれる・大阪 （時事通信）

　賃貸マンションの契約継続時に更新料を負担させるのは違法として、男性会社員（３３）が滋賀県の家主に支払い済みの計２６万円を返還するよう求めた訴訟の控訴審判決で、大阪高裁の三浦潤裁判長は２９日、「賃借権延長の対価で違法ではない」として、一審大津地裁に続き請求を棄却した。原告側は上告する方針。

　同種訴訟では、更新料を無効とする司法判断が続き、８月の大阪高裁判決も「消費者契約法に違反する」と認定したが、高裁段階で判断が分かれた。

 

時事通信　2009年10月29日（木）

 

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大阪高裁、更新料今度は「有効」 賃貸契約で判断分裂 （共同通信）

　賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付ける契約条項が有効かどうかが争われた訴訟の控訴審判決で大阪高裁は２９日、一審大津地裁と同様「有効」との判断を示した。

　大阪高裁は８月、別の訴訟で「無効」の判決を言い渡しており、高裁レベルで判断が分かれる形となった。敗訴した入居者側は上告する方針。８月の判決では敗訴した家主側が上告しており、結論は最高裁の判断に委ねられることに。

 

共同通信 2009年10月29日（木）

 

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更新料支払特約は法定更新された場合には適用されない （東京地裁） （全借新聞）

　新宿区北新宿の共同住宅のワンルームを家賃月額８万５千円で借りているＫさんは、建物明渡しと平成１３年以降過去４回分の更新料３４万円の請求で、今年２月に突然東京地裁に訴訟を起こされました。

　事の起こりは、建物の南側に１３階建てのマンション建設計画があることを知り、Ｋさんは昨年１１月に家主の娘に対し、家賃の減額を申し入れましたが家主側がこれを拒否。話し合いにも応じようとしないため平成２１年１月分と２月分の家賃を月額１万円に減額して提供しましたが、受領を拒否されたため、法務局に供託しました。

　Ｋさんは、自由国民社の本に家賃を減額して提供して受領を拒否されれば供託できると書いているために、誤って供託してしまいました。組合と相談し今回の供託のやり方はまずいと指摘を受け、家主に減額して供託したことを謝り、改めて従前の家賃２回分に遅延利息を付して家主側に持参しましたが、受領を拒否され供託しました。

　前の家主が平成１１年に死亡し、法定更新となり平成１３年に契約書の作成と更新料を請求されました。Ｋさんは更新料については以前から疑問があり、法定更新を主張し続けました。

　面白くない家主はＫさんを追い出そうと明渡しと更新料の請求で訴訟を起こしてきましたが、Ｋさんは弁護士を代理人に立てずに一人で頑張り、結果はＫさんの主張が全面的に認められ明渡しの請求は棄却されました。

　また、更新料の請求についても 「更新料の支払特約の効力は、同契約が法定更新された場合には及ばないと解するのが相当である」として認められませんでした。

 

全国借地借家人新聞より

 

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