特別決議

区分所有法でいう「特別決議」とは・・４分の3という数字。

これに対して・・普通決議といえば、2分の1という数字を意味。


この特別決議。

組合員数の4分の3以上かつ議決権数の4分の3以上というハードル。



この仕事を始める前は、特別決議・普通決議と何気なく言っていたけれど・・・


実は、この4分の3以上の数を確保するのは、いかにハードルが高いことかと

思うことしばし・・・。



例えば・・区分所有者20名・議決権が30だとした場合。

4分の3以上の数字を確保しようとしたら・・・


区分所有者の数が16名・議決権数が23以上の賛成が必要となる。


その中に、議案書を送付しても電話をしても全く無反応な方が3名。

相続人不存在が1名。(行方不明な人)

管理費は入金されているけれど、転居先が不明な人が2名いたとしましょうか。。


ってことは、6名の区分所有者から賛成が得られないとなると、

頑張っても14名の賛成しか得られないことになりますよね。



これ全体が100名・議決権100個だとしたら、各76以上の賛成が必要となる計算。


これ、100世帯の方が住んでいても、実際総会に出席する方は20名弱。

あるいは、10数名の場合も。

あとは・・・全て委任状か議決権行使書で済ませる方ばかり。


過半数は集まっても、4分の3ってなかなか集まらないものです。



でも、規約を変更する時。用途変更をする時。・・特別決議が必要です。

これは「強行規定」と言って。

管理組合が好き勝手に変えられない規定となっており、

その数も法律によって決められているのです。



管理規約の中に「管理費・修繕積立金」の額などが明示されていれば、

それは特別決議になります。


例えば・・集会室がない管理組合、

高齢化に伴って・・・1つの住戸を管理組合所有して

集会室にしようなんて話が出ても、これは用途変更にあたりますので、

これも特別決議となるのです。



皆さんの興味・関心が高いうちに。

票が集まるうちに、しっかりと審議事項は固めておきたいものですと。


今回の議案・・・管理費改定。

管理費改定には「普通決議」で改定ができる場合と

「特別決議」が必要な場合があること、ご存知ですか？


これも、実は管理規約の作り方。

将来に向かってどんどん改定をしようとした場合・・・

管理規約の中に明確に管理費や積立金の額を明示しないことが1つ。


そして、もう1つは・・・

管理規約の「総会決議事項。」

この条文に「特別決議」で決めれる事を明示する。

ってことは・・・明示がないものは、「普通決議」と解釈できる。



訴訟になった時・・・

明らかに、判定できるものと。判別がファジーであるものと。

あとは、総会議事録の作り方。表現の仕方。


「○○とも解釈できる」でも「○○とも解釈できる」

いいような、悪いような・・・。


明らかに・・・まずいよね～という時は、ファジーな表現を増やすことかな。

という理解。


本当にいろいろあります。

管理組合のお仕事は、その時は間違いのない判断だと思ったことが

数年経過した後になって・・・「あ・・・」というような例は多々あります。


当事者にならないように。リスクヘッジも忘れずに・・。

自治会

自治会への加入率。


戸建住宅でも自治会への加入率がどんどん下がっているようですが・・

分譲マンションでの自治会への加入率も低いですね。



で・・分譲マンションの場合、ポイントは。

新築を建てるデベロッパーの方。

あるいは、竣工時から決まっている管理会社の自治会への理解度。

あるいは、その地域の自治会役員の方も熱心さかもしれません。



いったん、管理組合が立ち上がり。

そこから、自治会を立ち上げようとすると・・・

もう、なかなか意見がまとまりません。



で・・・どんな努力をしたかと言えば。

理事会時に自治会の方に参加して頂き、自治会活動についてレクチャーして頂きましたが。

いざ、総会議案化となると。なかなかそこから進みません。


「入りたい人だけが入ったらいいよ」となる始末。

加入者の希望を募っても・・1つの建物に希望者は1人か2人がせいぜい。


これじゃあ～という感じ。



議案化する時は、一気に強制加入で採決をとる。ここがポイント。

だと、失敗から学ぶ事しかり。



と・・今回、ゴミステーションのネットが敗れちゃいました。

市の補助金制度があるから聞いてほしいとのご要望。

「はい」とさっそく、市に問い合わせ。



自治会に加入していない場合、

そのステーションを使う方、全員の署名・押印がいりますと・・・

「え？」そんな問題？と驚いた。


じゃあ、ゴミステーションのネット購入費の半額を補助してもらうのに

１００世帯なら１００の署名？とるってことだよ。

数千円の補助金をもらうために、そんな労力はなし。



こんな影響があるとはね・・・。



お子さんの見守り。高齢者へのフォロー。自治体とのかかわりを考慮すると

私自身は、自治会推奨組。



でも・・・過去。自治会から管理組合脱退したケースもあります。

さまざまな方が暮らす管理組合ですから、いろいろな考えがあります。



理事長を決めるのも大変だけど。

自治会担当者を決めるのももっと大変だったりしますよ。


基本、隣とのかかわりをもちたくない人の集合体がマンションですからねとも。