『１から学べるマンション購入講座』

「１から学べるマンション購入講座」開催します！　


“到津～西小倉～大手町新築９物件徹底比較”


日　時　：　平成２３年３月１２日（土）


時　間　：　１０：００～１２：３０


場　所　：　男女共同参画センター「ムーブ」


参加料　：　１，０００円


定　員　：　４０名様


受付方法：　先着順　　電話・ＦＡＸ・メールにてお受付します。

★申し込み先★　エースマンションコンサルタントへ。

TEL ０９３－６５４－１６１６
　　　　　
FAX ０９３－６５４－１６１７　

メールでのお申込み先は・・・info@acepuff.com


☆前回より更にパワーアップして“管理面”を中心にお話しします。(第1部)


第2部は、住み替えの方。投資目的の方。そして・・・初回購入の方むけに。

　　購入時のポイント。売却時のポイント。賃貸にする場合のポイントをこっそりお教えします。

　　資金のつぼもね・・。


★お申込みはお早めに★★★★上記へ・・・よろしくお願いします。

癒しのとき・・・

今日も、昨日に続き・・・部屋の片づけ。


朝から、夕方まで・・・ほぼ二日間にわたり、部屋の片づけを行いました。




やっぱり、整理整頓されていると気持ちがいい。


途中、休み。休み・・・コーヒータイムを挟みつつ。


片付けの気分転換にと、台所に立ち。シチューの煮込み・・・





やっぱり、時間がある時にしかできない芸当。



そして、空気洗浄を兼ねて・・・『アロマタイム』





これ、フランスのランプベルジェ社の製品。


ちょっと高めですが・・・ガラスの瓶はおしゃれだし。インタリア商品としても◎


アロマの香りが部屋中に、とっても拡散するのです。


その時の気分に応じて・・オイルの種類を変え。今日は「サンタル」ちっよと魅惑の香り。


グレープフルーツなど柑橘系もあれば、チョコのオイルや、バニラのオイルもあって・・・部屋中が甘い香りに。




そうそう・・・今夜も野菜主義。





ビーフシチューと野菜炒め。ヘルシーなメニューです。



とは言うものの。肉体疲労で・・・腰痛。



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滞納と相続

やはり、最近増加傾向なのが・・・『マンション管理費等の滞納と相続』ではないでしょうか？


居住者が皆、高齢者になってゆく中で。そして・・・誰もいなくなったという事にならない為に。


滞納管理費や修繕積立金の整理をしておく事は、管理組合にとっては重要なことです。



★滞納者が死亡し、相続人かいる場合といない場合。


①包括承継人の責任


包括承継人とは、相続や会社合併等により区分所有権を取得した者のことをいいます。

相続等の包括承継によって、区分所有権の移転か生じ。前区分所有者の権利・義務一切が引き継がれます。


ですから、管理組合としては、新しい区分所有者に滞納管理費等を請求することができます。


②まずは、相続人がいるかどうか。いるとすれば誰なのかを調査する必要があります。

他人の戸籍・除籍謄本は勝手に取得すことができませんので、弁護士等に依頼して調べてもらいます。



③相続人がいる場合

相続人がいることが判明した場合、その相続人の戸籍の附票ないし。住民票を取って住所を確認します。

(これも弁護士等にご依頼くださいね。)


ここまで調べたら、相続人に対して「請求書」を送付してください。



④相続人がいない場合


相続人がいないことが判明した場合。もしくは、全員が相続放棄した場合。

当該マンションに抵当権が設定されていれば、抵当権者への支払いも停止しているはずですから

いずれは抵当権者が抵当権を実行し、競売手続きに着手するので、

それを待って配当要求することになります。



競売手続きが進行すれば、競落人が現れるでしょうから、管理組合はその競落人に対して

管理費等の請求をすることによって回収を図ることができます。



もし、抵当権が設定されていない場合。

管理組合が利害関係人として自ら、家庭裁判所に対し、相続財産管理人選任の申立てをする必要があります。


この申立てをするためには、滞納者の相続関係を示す戸籍・除籍謄本等を添付す必要があるほか、

相続財産管理人となるべきものに支払うべき報酬額等(40万円から100万円程度)を裁判所にあらかじめ納付する

ことが要求されます。


家庭裁判所によって選任された相続財産管理人は、滞納者の財産状況を調査し、

資産と負債についての目録を作成し家庭裁判所に報告したり、相続債権者及び受遺者に対して

一定期間内にその請求の申立てをすべき公告をし、これらの者へ弁済したりします。



管理組合としては、この公告に応じて請求の申出をする必要があります。

そうすれば、残余財産の範囲内で弁済を受けられます。



相続放棄されてしまうと、本当にやっかいです。


相続放棄したくなる様な物件にはしないでください。ここだけは強調したい。


『資産価値を下げない。』ここは大切なポイントなんです。




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野菜が欲しい・・・。

ばたばたと、毎日不規則な生活を続けていると・・・。


さすがに、身体が悲鳴をあげてきます。


カレーが食べたくなったら、風邪をひきやすい状況になっている時で・・・

氷をかりかり食べたくなったら、鉄分が不足している時だとか？　そう友達から聞きましたが、本当？



さすがに・・・野菜がたくさん欲しくなりました。





　こってり中華が食べたいと思いつつ。　酢豚ではなく・・豚肉の変わりに鶏肉を使用。



こちらは・・・生野菜。


一度に切ると鮮度が落ちそうですが・・・


明日の朝食分まで一気に。。ざくざく。





（この写真で見ると・・・大した量ではなさそうですが・・・


　　このお皿。３０ｃｍもある大皿なんです。　実は相当な量・・）



今日と明日は・・1年分の垢落とし日。そう・・私の『大掃除』なのです。


今までの経過確認と、今後を煮詰める為。長期休養に入るための片付け。


「長期休養・・・」(貧乏症だから、じっとはしていないんですけどね・・。気持ちは長期休み)




風水を見ながら・・・部屋のレイアウト替え。


色にこだわリ、「黄色」「緑」「ゴールド」「赤」を配置。そして、鏡も・・・。





以前、お仕事で頂いた、ステンドガラスのランプ。


クローゼットの中から出してきました。　明りをつけると・・こんな感じ。





これ・・・相続のお手伝いをした際。


お礼にと・・・遺族の方から、大切にされていたお品を頂いたもの。


いろいろな思いが入っています。



風水も大好き。気が滞らないように・・・気の流れを作ってあげる事が大切です。



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住宅・建築物耐震化緊急支援事業

国土交通省が2月28日まで募集受付している。


耐震診断・改修費補助のご紹介。



旧耐震マンション等の耐震診断として、1棟上限２００万円


緊急輸送道路沿道マンション等の改修費用として費用の６分の一以内等を


管理組合等に直接補助する事業。




募集期間は、２月２８日まで。


問い合わせは、住宅・建築物耐震化緊急支援事業実施支援室


℡０３－６２１４－５７９４です。



★では・・・『旧耐震』とは？と疑問の方へ・・・

建築基準法 （施行令） の改正により新しい耐震基準 （いわゆる新耐震基準） が施行されたのは、

1981年 （昭和56年） ６月１日のことで、この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。


古い基準による建物も数多く建っているのが現状です。

建築工事に着工するのは建築確認を受けた後のことですから、その竣工時期で考えると、

マンションの場合はその規模にもよりますが、比較的小さめな建物でも通常は１年～１年半程度の工事期間が必要です。

したがって、1981年６月に建築確認を受けたとしても、その竣工時期は早くて1982年夏～秋頃となります。

1983年以降に竣工したマンションの場合には、新耐震基準に沿った建物である可能性が高いものの、

1982年中の竣工では何ともいえないところもある様です。

建築確認を受けた日付をチェックしてみてください。


もしかしたら・・・

1981年５月以前に着工したものの工事が遅延したような場合、あるいは大規模なものなどを想定すれば、

1983年に竣工した旧耐震基準のマンションもいくつかある可能性もあるようです。



マンションに「設計図書」保管されていますか？

しっかり、理事が交代する時には次の方へ申し送りをする。(書類の引き継ぎ)。

もしくは、管理会社に委託している場合・・・どうなっているのか確認してみる事も大切です。

もしかしたら・・・竣工後、建設会社から管理組合が図面を受領していないというケースもあるかもしれませんね。


将来的に、大規模改修等が必要となった時。

図面がないと大変苦労をします。再度、図面を起こすとなれば・・・それなりに別途費用も必要です。

是非、図面は大切に保管されてくださいね。


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貯蓄ゼロ世帯増加の要因

忙しくて、開封できていなかった・・・FPジャーナルをやっと開封。


今日は「バレンタインデー」でしたね。何も関係なく・・・過ごせる幸せ。


義理チョコ。　義務チョコ・・・もういいよね。



ジャーナルの記事。


「貯蓄ゼロ世帯が増加」しているの記事。



貯蓄ゼロ世帯・・１９８０年代前半は５％だったものが、

２００３年以降は２０%に増加している。この数字・・・５世帯に1世帯が無貯蓄ということらしいです。




貯蓄ゼロ世帯増加の要因として・・・。


貯蓄に振り向ける意思と、貯蓄に振り向けられるだけの生活余裕分の2つが要因となっているそうな。


たとえ高収入でも、貯蓄に振り向ける余裕がなければ、貯蓄するのは無理ですし・・・。


欲しいものを購入する時には、まずお金を貯めて・・・という意識が希薄であるということが原因にもなっており、


クレジットにより、欲しいものをまず購入するという事が「貯蓄ゼロ」にも拍車をかけていると記事は伝えていました。




借金できるのも、能力のうちとも言いますし・・・


正の財産も負の財産もひっくるめて・・財産です。



でも・・『計画や見通し、知識をもつ』ということが大切な様です。


できれば・・・貯蓄は増やしたい。



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相続税

２３年度の税制改正で大きく変わるものに『相続税』かあります。


現行では、５０００万円　+　１０００万円　×　法定相続人数なのが。


改正では、３０００万円　+　６００万円　×　法定相続人数になります。



この改正により、相続税を納税する対象者が現在の１１万人から１７万人に増加するという見込みのようですね。



つぎに、相続税の税率構造の見直しとして、


現行　最高税率　５０％の６段階が


改正では、最高税率　５５％ の８段階になります。



相続税の死亡保険金非課税の適用制限としては・・。


現行　５００万円　×　法定相続人数から


改正　５００万円　×　特定の法定相続人数　(未成年者・障害者・被相続人と生計を一にしいてた者)



相続時精算課税制度の年齢要件緩和としては・・。


現行　贈与者の年齢要件は６５歳以上から


改正　贈与者の年齢要件は６０歳以上に引き下げ


相続税精算課税制度の孫への適用拡大などがあります。



相続は、よく『争族』にならないようにと言います。

争族にならない様にす為に、生前からよく話をしておくことも大切ですが

何より「遺言書」など、やはり書面にて残しておくことが大切だと思うのです。


親が生きている間は、仲の良い兄弟姉妹が・・・ある日を境に仲互いをしてしまうというのもよくあることです。

そうならない為にも是非、生前から整然と整理をしていてほしいのが相続でもあります。



生きている間に、しっかり親としての役目。

後々、残された者がもめない様に、きちんと按分してあげることも最後の仕事かもしれませんね。



遺言ととらえず・・・『愛する家族へのメッセージ』ととらえられればいかがでしょうか？

自分の思いも手紙にしたためて・・・。


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変更の変更・・・。

今日は、朝からすごい雪。


最近の天気予報はよく当たるよね～と。


朝から門司で打ち合わせ。


久しぶりに『焼きカレー』食べながら・・・話しましょうと。


朝食抜きで・・・出かける。


10時から。「え～～焼きカレーやってお店は、どこも11時から開店」


　超・・・ショック。


　門司の焼きカレーマップ


事前によくチェックしとけばよかった。


結局、栄町商店街をうろうろ・・。


途中・・・ケーキ店屋さんに立ち寄り。


　え～～初。　『生ドーナツ』　見っけ





ついでに・・・苺のタルトもゲットして。





お茶しながら・・・打ち合わせ終了。とほほ・・・。(あ～カレー・・と。)



夜の部・・・こちらも、変更の変更。も～～


でも、変わり気の早い私。ではではと・・・友達誘って食事会～　


たまに、時間がある時は・・・。健康づくりは「食から」と。




　

　








ヘルシーな和食メニュー。　


やっぱり、こんな寒い日は・・・焼酎のお湯割り。


肉じゃが作りかカレー作りか。玉ねぎ。じゃがいもまでの工程で材料を2つに分離して・・。


1席2丁とばかりに・・・半分は、明日のカレーに。


そして・・・カレーのルーはさっそく。


昼間　食せなかった焼きカレーに大変身。


　　これぞ・・・時間短縮バージョン。








デザートは、お持ちかえりの『苺のタルト』


う～～ん、　　


また、明日も寒そ～～。風邪ひかない様に。　　飲み会は続く・・・。　

２度寝・・３度寝・・・

寝る時間が遅い分・・・


朝は極力、寝ときたい。携帯の時計を目ざましかわりに・・・


アラームをセット。1回目・・・2回目・・・そして、3回目。


止めては、起きようかどうしょうかと悩み。そして・・・うとうと。


　あ～～また、次のアラームに起こされる。そんな事を繰り返す。




1月は「いく」2月は「にげる」3月は「さる」とはいうもので・・


時間の流れが早い季節。あっと言う間に3月に突入しそうなヤバい感。


予定のスケジュールがこなせていない、少々あせり。



4月からは、マンションは総会の時期。


今年は、いつくの総会に出席できるかな・・・。


毎月開催される「理事会」こちらも、マンションによって色々と異なり。


いろいろなマンションに出席させて頂くことでバリエーションが増える。


また、それぞれのマンションごとに発生している問題を垣間見ることかできる瞬間。


マンション管理士の試験合格・・・これは、あくまでもスタートライン。


いかに数多くの実務を踏むことで、資格が生きる仕事。



それに比べて、宅地建物取引主任者は、保有しとけば「ok」的な要素が強いかな～。


でもやはり、何でも実務。実務経験を数多く踏むことで・・・教科書にはない例を見ることができる。


さて・・・さて・・・今日も活動です。風が強そうですね～。


世間は３連休だというのに、全く関係ありません・・。




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マンション管理士のひとりごと

大好きなブログに・・・


不動産バージョンは、「不動産屋の歩き方」


　そして、マンション管理士バージョンは「マンション管理士のひとりごと」ブログがある。





どちらにも、共通するものは・・・とても、詳しいと言う事。


　その道のスペシャリストと言える内容。


　　　不動産に関する記述。そして・・・マンションに関する記述。


やはり、『プロ』　　素晴らしい。◎


たぶんに、その道のプロが見ても・・・「詳しいと思う内容」が万歳。




その道。その道なりの情報があり。裏事情・・・　ちょっと教えて～～と聞きたくなる私。




私も不動産の裏事情。マンションの裏事情・・業界の中でも詳しい方だとは思うのだけど。


上には上がいるもので・・・。そんなブログを眺めながら、技を頂く。



最近のお気に入りは、車での移動中、FP講師の解説・トークを耳で聞く。


　人の話し方を聞くことで技が得られる。


また、弁護士の判例解説。DVD・・・これも結構、面白い。　人の話から、耳から聞く効果は大きい。


技は見て盗む。聞いて盗む。まるで・・・職人さんみたい。


　
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マンション化率

マンション化率とは、各自治体に居住する総世帯数に対して、

分譲マンションがどの程度ストックされているかを調べた「普及率」の数値。



数値が大きいほど、マンションの普及率が高いことを示している。



この数値・・・東京カンテイが公表していました。


山口県では、ストック戸数　19,656　　世帯数　643,004 マンション化率は・・・3.06%


全国で比較すると、27位に該当します。


マンション化率は、この3年間で比べると高くなってきています。



お隣の県・・・福岡県の数字は、ストック戸数は321,622 　総世帯数は、2,175,227 　マンション化率は14.79%


では、広島県はというと。ストック戸数は、108,114　　総世帯数は、1,226,633 　マンション化率は、8.81%でした。



なるほど・・・と言える数字です。


さすが福岡県は全国6位。広島県は、12位です。

ペットと駐車場

ペットと駐車場・・・


　ただこれだけを聞くと、全く関係なさそうなものだけど。



分譲マンションの中では、「あ～～この問題重いわ～」と頭を抱える２つの課題。


ペット賛成派と反対派で・・・何度もの意見会。この合意形成・・・とほほ。



そして、重い問題のもう一つは駐車場。


機械式駐車と平置き駐車場・・・あなたはどちらがいいですか？


ほら、３段パレットの一番上。もしくは、４段パレットの一番上の駐車場位置だったら、


毎朝、出勤ラッシュ時・・・。さて、自分の車に乗り込むまでに何分かかるでしょうか？


ボタンを押して。あ・・・その前に、前に待つ方の車。うい～～んと、降りてくるパレット操作を見守って。


前の方が無事に車に乗り込んで・・パレットから出る車を眺め。


「行ってらっしゃ～～い」と見送って。ゲートは一旦、閉まり。


さあ・・・今度は、あなたの番です。自分の車が乗ってるパレット番号のボタンを押して・・・


(あ・・・今日は、待ち人。1人で良かった・・。)


うい～～と、パレットの動きを眺めること。数分。


こんな事を毎日するのです・・・機械式駐車場。


雨の日には・・傘をさして。たまに傘がない時には、雨に濡れながら・・・。



そりゃあ、同じ駐車場代が「無料」なら。


平置き駐車場がいいですよね。



これは・・・・やはり分譲時の売り方の問題で。


一時期に流行りました。「駐車場代、無料」各住戸に駐車場1台つき。



いかにも・・・安さを売り物にした売り方ですが。


この無料が本当に問題のタネ。


資産価値から言っても・・・平置駐車場が一番、利用料も高くて当然ですし。


機械式駐車の中でランクを付けるとすれば・・・パレットの一番上が、一番安くて当然なんですね。


でも・・・全員が「ダダ」だから。


これ、不公平感をなくす為には・・・何年もかけて是正してゆかなければなりません。


ダダだからこそ。そこの駐車場が不要になった時・・・管理組合に返せともいえないものです。


2台目を使用したい方と、駐車場不要な方。第三者へ賃貸する場合の取り扱い。


料金格差があれば。利用料があればここまで問題は複雑化しないもの。


「無料」が生む弊害。やはり・・・ダダより高いものはありません。


ダダが生む。住民どうしのトラブル種。この根は相当やっかいです。



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メンターをもつ

成功した人の話。


　その道を生き生きと歩いている方の話を聞くことがある。




その時・・・よく出てくる言葉に『メンターをもつ』という事を耳にする。



自分が道に迷った時・・・。



　　　相談になれる人。そして・・・正しい方向に導いてくれる人。



　　　　　　間違った方向に行った時・・・。注意を促してくれる人。
　　　　


人生なんて・・なんでも結果論ではあるけれど。


　　人生において「メンター」をもつ意味は大きいと思う私。



ほら・・・人って文字は。人と人が寄り添って。支え合っているから・・・「人」なんだよって。


　一人ではできない時も・・・。



　　　人か集まれば・・・できる事の可能性も広がるだよね。



同じベクトルをもつ人。そして・・・尊敬できる人。メンターと言える人を何人探せますか？

マンション管理員検定

マンション管理新聞に掲載されていた記事のご紹介。


一般社団法人マンション管理員検定協会。　日下部理絵理事長。


７月３１日に実施する「マンション管理員検定」試験について


三区分した合格者の名称を


成績順に・・・最上位者から①マネージャー　②パートナー　③フェイスと発表。



等級付けすることでモチベーションの向上にもつながると・・・。



この試験、4月以降に公式テキストと問題集も出版される予定です。


問い合わせは、℡０３－６２３１－１６２０です。




不況と言われる世の中。学生の就職難とも言われています。


マンション管理員の質的レベルアップで、マンションの価値も違ってきます。


質の向上。そして、やはり資格によって、レベルを確認できることは良いことではないでしょうか。



マンション管理新聞　第８３１号からでした。


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身体が・・・れへへ

連日。休みなしに働くと・・・


　
さすがに・・・『身体がヘレレ』


　　残念ながら・・・「若い」といえる年齢ではない事を再確認。



先日、お見舞いに行った時、あまり無理すると身体にくるよ～と言われたその後。


３ケ月前、若くしてこの世を去った元同僚の事を思う。


　さすがに・・・無理はよくない。



やはり・・人間は休養も大切。


　　走り過ぎず。歩き過ぎず・・・適当なところで。1歩ずつ。


とはいうものの。また、朝からパソコンに向かってる。



　今月、下旬から・・ちょっと休眠。


　　切れたパスポートを更新して。海外逃亡がいいな～～。