【判例紹介】 借地契約上の無催告解除特約による契約解除の効力が否定された事例

判例紹介

借地契約上の無催告解除特約による解除の効力が否定された事例　（東京地裁平成24年1月13日判決　判例時報２１４６号）

【事案】
（1）　地主ⅩはＡに対し、本件土地を建物所有目的で、期間平成19年12月1日から20年間、賃料月額13万6060円で賃貸した。

（2）　この借地契約には、①賃料の滞納額が2か月分に達したとき、②Ａにつき競売、破産があったときには、Ⅹは無催告で契約を解除できる旨の特約があった（無催告解除特約）。

（3）　平成21年8月3日　Ａは破産宣告を受け、平成22年5月17日本件建物について競売開始決定があった。

（4）　Ⅹは、平成22年6月11日　Ａに対し、同年4月分と5月分の賃料が破産管財人からもＡからも支払われなかったことを理由に本件借地契約を解除した。

（5）　Ｙは平成２３年１月４日、競売代金4533万円余りを納付して本件借地権と本件建物を取得した。

（6）　そこでⅩは新賃借人Ｙに対し、建物の収去と土地の明渡を求めて提訴した。

【判決要旨】
（１）賃料不払を理由とする解除について
　無催告解除特約は、催告をしなくても不合理とは認められないような事情が存する場合には、催告なしで解除権を行使することが許されるとの趣旨の約定として有効である。

　これを本件についてみると、滞納額2か月分27万2120円は競売代金4533万円余りに比し僅少であること、未払期間は半月から1か月半程度と比較的短く、それ以外に賃料不払いはなかったこと、抵当権者（競売申立人）は裁判所から地代代払許可を得た上で、Ⅹ側に対し、本件解除前に地代代払の意向を何回も電話で伝え、平成22年6月22日には遅延損害金も含め全額供託し、その後も供託をしており、背信性は認められない。

　また、ⅩがＡに賃料支払の催告をすれば、Ａを通じて借地契約解除の可能性があることを抵当権者が知り、賃料の代払いをすることも十分考えられるのであるから催告をする実益がないとは言えない。

　以上によれば、賃料支払の催告をしないことが不合理とは認められないような事情があったということはできないから、本件解除は無効である。

（２）破産または競売を理由とする解除について
　破産又は競売を理由とする無催告解除の特約が事情の如何を問わず無条件に賃貸人に契約解除権を認めるものであるとすれば借地借家法9条（借地権の存続に関する借地借家法の規定で借地人に不利なものは無効）により無効である。

　この点についても（１）と同じ理由で、無催告で解除しても不合理であるとは認められないような事情があるとも言えないから、本件解除は無効である。

【寸評】
　この判決は、借地・借家契約書にほとんど必ずと言ってよいほど記載のある無催告解除特約について、確立された判例理論に従うものであり、もとより正当である。要するに、無催告解除の特約をそのまま適用すれば不合理である場合はその効力を認めないというものである。「特約」に怯えることはない。

 

（2012.10.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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