【Q＆A】 大震災で借家が全壊したが救済措置があるか

　　　　　大震災で借家が全焼・全壊した場合
　　　　　　借家人にはどんな救済措置があるか

　（問）　福岡西方沖地震、新潟県中越地震と大災害が続いている。もしこのような大災害に遭遇した場合、借家人にはどのような救済措置があるのか。

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　（答）　2004年10月23日の震度６強の新潟県中越地震に対して2005年４月15日政令で長岡市、小千谷市等の７市３町村に「罹災都市借地借家臨時処理法」（以下処理法）が適用された。

　一般的には借家している建物が火災、地震、台風等によって「全焼・全壊」（滅失）してしまうと借家権は消滅する（最高裁昭和３２年１２月３日判決　民集１１巻１３号２０１６頁）。しかし大災害に対して「処理法」が政令で適用されると震災で建物が滅失しても借家権は消滅しない。

 　　　再築後の建物の優先賃借権
　罹災借家人は土地所有者或は借地人が罹災跡地又は換地に建物を再築した場合、その完成前に借家契約の申し出をすると他の者に優先して賃借することが出来る。建物所有者は自己使用その他正当事由があり、且つ申し出日から３週間以内に拒絶の意思表示をしないと承諾したものとみなされる（14条）。

　　　土地賃借権の優先的取得
　罹災建物に居住していた借家人は、建物を自力で復興させる場合、政令施行の日から２年以内でそのたてものの敷地・換地に借地権が無い場合に土地所有者に借地の申出をすれば他の者に優先して相当な借地条件で賃借することが出来る。

　土地所有者は、先記の申出を受けた日から３週間以内に拒絶の意思表示をしないと承諾したものとみなされる。土地所有者は自己使用などの正当事由が無いと申出を拒絶出来ない（２条）。

 　　　借地権の優先的譲受け
　罹災建物の敷地またはその換地に借地権が存在する場合は、罹災借家人はその借地人に対し政令施行日から２年以内に借地権の譲渡の申出をすると、他の者に優先して相当な対価でその借地権を譲り受けることが出来る。

　借地人は自ら使用する場合その他正当事由があり、且つ譲渡申出の通知を受けた日から３週間以内に拒絶の意思表示をしないとその申出を承譲したものとみなされる（３条）。

この場合にはその譲渡について土地所有者の承譲があったものとみなされる（４条）。

　処理法適用下の借地期間は借地借家法の規定に拘らず10年に法定される。10年未満は期間を定めないものとみなす（５条）。当然更新（法定更新）が出来る。

 

東京・台東借地借家人組合

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