外部管理者方式

国土交通省HPに令和6年6月

「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が

掲載されました。



外部管理者方式に「理事会あり」「なし」の場合。

既存マンションと新築マンションの場合にわけて説明されています。


また、管理組合運営のあり方として、管理者権限の範囲等として

・管理者業務と管理業務の委託契約書は別々に分けるべき。

・管理者業務と管理業務の担当者を分けるべき。

・管理者の任期は原則1年程度とすることが望ましい。

・区分所有者の意思反映のための環境整備が必要。

・議決権行使は、管理者や外部専門家である監事への議決権付与ではなく、

出席又は議決権行使書によることが望ましい。



管理業者管理者方式における通帳・印鑑の望ましい保管のあり方。

・管理組合財産を管理する預金口座は、管理組合に帰属する財産であることが

一見して明らかとなる名義とするべき。

・通帳と印鑑等の同一主体による保管を避けるため、

管理組合財産を管理する口座の印鑑等は監事が保管することが望ましい。


管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス

・規約には、管理者の固有名詞を記載しないことが望ましい。

・管理者の退任が決まった後の新管理体制への移行手続きは、監事が担うことが望ましい。

・具体的には新規約の調整、新管理者の選任を議案とする臨時総会の招集通知を

旧管理者の退任決定日から1ケ月以内を目途に発出し、新管理体制を整備することが望ましい。



日常の管理での利益相反等におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方

・総会で承認を得た金額以上の支出を伴うと取引や、自己取引及びグループ会社との

取引等については、総会において承認を得る必要がある。

・グループ会社の定義について、管理業者の親会社、子会社、関連会社、管理業者を

関連会社とする会社を総称したものとして整理。


大規模修繕工事におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方。

・大規模修繕工事は、修繕委員会を設置し、これを主体として検討することが望ましい。


監事の設置と監査のあり方

・監事のうち少なくとも1名は外部専門家から選出し、加えて

区分所有者からも監事を選任することが望ましい。

・区分所有者に対する定期報告、月1回が実施され、

・区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されている場合、

区分所有者からのみ監事を選任することも考えられる。


上術がガイドラインを要約したものです。

ガイドラインが整備されることはとても望ましい事です。

でも、今度は「監事」のなり手がいなくなりそうですよね。責任重すぎて。

また、管理委託とは別に管理者への報酬も加味すると、

そのフィー分の経済的負担も上乗せされるとも考えられます。


ニュース等によれば、管理会社より「管理費の値上げはありません」と提案され。

理事会もなくなりますし、役員にもならなくてよいので負担が軽くなりますよと言われ。

がっつり、管理規約の中に個別名称を入れられて、解約できないようながんじからめの規約となり

それを知らずに総会で承認。

はたと気づいた時。解約しようとしても特別決議がとれず

規約改正ができないため、管理者解約ができなくて苦労したという事例がありました。


「契約にはじまり、契約におわる」です。

契約書や管理規約の内容は、しっかり確認をされてくださいませ。