管理員が1500万円着服

今日届いていた『マンション管理新聞』


ぱっとページを1枚めくったところに・・・大きな文字で。

『管理員が約1500万円』を着服の文字が大きく掲載されていました。

多いですね。山口県でも、前々回くらいの記事に掲載されていましたが・・・。


今回の記事・・・1500万円の着服は、長谷工コミニティ。

また小口現金で・・・とあります。


手口は、駐車場利用料金等の無断持ち出しおよび立て替えと称した虚偽の持ち出し。

虚偽理由による出金伝票を使った組合口座からの不正引き出しなどとなっています。

社内監査で発覚したらしいですね。


お金の方は、会社からの弁済で組合に返金された様ですが・・・。

臨時総会で委託契約は更新されたものの。委託費の減額を要求され。会社側は応じたとなっています。


現場任せでチェック機能が働かず。こんなケース多いです。

管理会社の場合、現在は社内監査などが結構厳しくなっていますので・・・

発覚する率が高くなりつつありますが。


逆に・・・ワンマン理事長が長年、居座る場合・・・。

こういうケースも、危ない場合が多いですね。



先日も、滞納の相談に来られた方がおっしゃっていました。

長年、○○年も続けた理事長をみんなで解任しましたと・・・。

(どうやら・・・理事長。いろいろと美味しい汁を吸っていた様で・・・と話は続き。)

でも・・・解任したら、その途端に非協力になり。

長年、様々の事を把握していた理事長だけに・・滞納状況がわからず困っていますと・・・



長期にわたり・・1人の方が実権を握る。

やはり、何でもそうですが・・・。○年までという制限は必要ですね。



ドイツの住居所有権法では。

管理者の任期は5年を超えるとができない。

住居所有権の設定後初めて管理者を選任するときは、最高3年に制限される。となっています。



短い弊害もありますが・・・

長過ぎる弊害もありますので・・・このあたりは、日本でも制限があると良いですね。



特に、リゾートマンションの管理組合のあり方。

個人情報保護法がうまく活用されて・・・問題視される方の意見が全く反映されない

悪循環のままのケースを散見します。


区分所有者の5分の1・・・議決権の5分の1という数字。

この数を集めると・・・「集会の招集請求」できるのですが。

現実的には・・・リゾートマンションや、投資型マンションの場合。

この数字がなかなかクリアできないですね。



大きな声では言えませんが・・・

リゾート型マンションや。投資型のマンション・・・・

「早く、売った方が得策ですよ」と思っています。


先々で問題が大きくならないうちに。売れるうちに・・・早く売却してしまいましょう。



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つぶやき・・・

連休ですね…世間は。

急に夕方から博多入りすることが決まり。

なんとなく・・・ばたばた気分。

やっぱり出かける前に、つがやかなくてはと・・・パソコンを立ち上げる。


久しぶりに見た不動産会社のチラシ。

ついつい目が止まるのは、マンション。それも・・「管理費」や「修繕積立金」の額。


やはり「自主管理」のマンションは、安いですね。

修繕積立金は積み立てているお金なので・・・まあ『よし』としても。

管理費が極端に高いマンション。一度、管理の内容を見直しされた方が良いですね。



ふと・・以前お聞きした理事長の言葉を思い出しました。

「はじめて、理事長になって。びっくりした事があります。」と・・言う話から始まり。

「管理会社が持ってくる見積」全く、比較検討もなければ。その見積額の精査もなく。

「はい、これでやります」といつも、見積書1枚を持ってくる管理会社。

　　　当然、発注先は、管理会社の関連業者。

「印鑑お願いします」と。暦代の理事長さんからは、そのまま印鑑を頂いてましたと・・・言われたとか。



管理会社によれば・・・

毎月・・・。いえいえ、管理組合発足以来・・・理事会を開催した事がないマンションもあるとか。

また、管理組合の組合から、指摘されれば。その時に初めて・・・気付いたふりをして「あ・・・気づきませんでした」と。

お決まりの言葉を述べる管理会社もあるとかで。

決して、管理会社の方針として。自ら進んでご提案はいたしませんと・・・のスタイル。

(仕事は、増やさない。特に、お金にならないクレール処理はしないパターンですかね。)



管理組合と管理会社は「管理委託契約書」によって。

委託する内容を決めてますで・・・その内容と金額。

一度、精査してみてください。もっと、もっと・・・金額落とせませんか？(きっと、落とせます。)

委託契約書の内容・業務内容等。書類の見方がわからない方は、マンション管理士などの専門家にお尋ねください。



管理会社が何もしないと思われている組合の方。

「滞納督促」や、その他様々なトラブルも・・・全て管理会社がして解決してくれる訳ではありません。

管理委託契約書の内容を確認してください。

ほら・・・「○○の場合、管理会社の責はのがれる」という文字があるでしょ。

これ、最終的には、管理組合の方がしなさいよと言う事なのです。



高い管理料を支払っていから大丈夫と思われていらっしゃる方。あぶない・・・あぶない。

先日もご相談に来られた方がつぶやいてました。

「修繕しようと思って積立金を見て愕然としたと。」支払っていたお金の多くが管理料に消えていたと。


そのマンションは、問題に気づいてから「自主管理」に変えましたと言われておリました・・。

要所。要所で専門家の意見を聞く・・・。組合の皆さんがとても協力的になりましたと。



全て「自主管理」が良いとは言いません。

でも・・・自分たちの資産は自分達で大切に守る。

そして、要所要所でわからない事は専門家の知識・手をかりる。

こんな方法がお金が多額にかからず。住民の方の協力も得られ良い方法ではないかと思う私です。





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生き方

毎朝・・・まず起きてきてすぐに、パソコンのスイッチを入れて。

メールをチェックしてと、朝のばたばたの中での作業。

そして・・・ほんの、数分の間に書いてるブログ。



今日は、稲盛さんの「生き方」の本から。

最近、読書ができてない・・・と思いつつ。



求めたものだけが手に入るという人生の法則。

まずは、思わなければ、かなうはずのこともない。


いいかえれば・・・その人の心の持ち方や求めるものが、そのままその人の人生を

現実に形づくられていくのであり、したがって事をなそうと思ったら

まずは、こうありたい。こうあるべきだと思うこと。

それも誰よりも強く、身が焦がれるほどの熱意をもって、そうなりたいと願望すことが大切だと。


これって・・・『願えばかならずかなう』

こうありたいと思い続ける。やり続けるという事でしょうかね・・・。



『人生の方程式』

考え方　×　熱意　×　能力　　の三要素だと稲盛さんは語っています。



努力をする。反省ある日々を過ごす。生きていることに感謝する。謙虚である。



ちなみに・・・この稲盛さんとは、京セラの総業者。

松下幸之助さんの経営学も素晴らしいですが・・・この方は「盛和塾」の塾長として

経営者の育成にも力をいれられた素晴らしい方です。



創業塾と言えば…来週から北九州で開催される「ソーシャルビジネスセミナー」の受講が決まり

ちょっと楽しみにしているところ。　受講料が無料も魅力。

「無料」・・その変わりなのか・・・受講の前に、レポートを提出し。審査に受かる事が受講条件。

限定○○名というのに、魅かれたのかも・・・。いやいや、「無料」に魅かれたのかも。

とりあえず・・勉強して参ります。



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たまには・・・お金の話でも

最近は、すっかりマンションのお仕事にはまっていますが・・・。


たまには、お金のお話でも。


人生の必要経費の中での三大資金とは・・・


　　住宅ローンと教育費。そして老後資金と言われています。



人生の終着点が長くなってきいてる今。


定年退職後に働き続けるかどうかは。


定年までの貯蓄と65歳から受け取る年金の額で・・・ゆとりのある生活かどうかで違ってきます。


お金そのものと言うよりも健康のために働き続けると言われる方が多いのも確かですが。


やはり・・・少しの収入でもというところは。あるでしょう。



どうやったら・・お金をためられるか。


それは、残ったお金を貯蓄にまわそうという方法ではなく。


まずは、貯蓄するお金を除いて・・・やりくりするという方法に変えることでずいぶんとちがってきますし。


なにより、家計簿。お金の流れを把握するということが大切です。


インとアウトの金額を把握することで・・


いつの間にか消えてしまったというお金を明確にするだけで。


無駄の支出がわかってくるものです。


いわゆる「グレー費」と言われるお金。この額を明確するだけで・・


節約・貯蓄が可能になってくるのです。



「残ったら貯金しよう」ではなく。


先に「貯蓄」をのぞいて・・・残った額で生活をするということです。


これは・・・まず、『目標』をもつことが大切であったりします。


「いつまでに、いくら貯蓄しよう」とか。「いつ○○を購入しよう」「いつ○○に旅行する」「結婚資金をためる」


などなど。人間の行動は・・ある程度、目標を決めるだけで。


行動が明確になてくるものです・・


さあ。楽しく貯蓄する方法。考えましょうか？。



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具体的に高齢化への『見守り』支援に取り組む管理組合

今日のタイトル・・・。


これは、11月28日(日)山口県セミナーパークで開催する

『全国マンション管理士相談事業』管理セミナー&無料相談会の第1部の演題



実際に、マンション管理組合の理事長さんが。

ご自身のマンションで取り組んでこられた体験を発表される内容。



そのきっかけと言えるのが・・。「孤独死」

孤独死があったと答えたマンションは連合会のアンケート調査では全体の13%



親族が近くにいれば・・・まだいい。

誰も親族と言える方がいない場合。

連絡先がわからない場合。


どこからともなく異臭がただよってくる・・。

ただならぬ様子が感じられる。


警察の立会の元・・・解錠して中を検証。

身よりが誰もいなければ・・・。その処理。誰がするの？


管理組合の方で処理しなければならない。

大変ですね・・・。そんな話、聞いたことがあります。


だって、そのまま放置はできないでしょ。



そういう事が発生したら・・・。

本当に大変です。その場の後処理もさることなから。


その住戸、後は誰が管理するの？資産は誰のもの？

修繕積立金や管理費はどうするの？


なんて・・・後から後から、色々な問題が出てきます。



たとえ、亡くなっていなくても。

もし、意思表示ができなくなった場合。


痴呆もそうです・・・そうなると、資産処分はできません。

だったら意思表示ができるちに・・・

遺言を作成していたり。あるいは、後見人を決めておくと。

色々な事前対処を早め早めに・・・元気にうちに、ご検討ください。



ということで・・・3部は、『成年後見制度』のお話があります。

セミナーの後は、相談会もありますので、ご相談のある方は是非事前にご連絡ください。



地域コミュニティ・マンションコミュニティ。

今、こういう試みが見直されてきています。


隣の人は、何する人ぞ・・・。

プライバシーには、配慮しつつ。気配が感じられる関係。


遠くの親戚より、身近な他人です。

いざという時・・・。助けてもらえる人がいると心強いものです。



遠慮せず「ありがとう」と言える事も大切ですね。


そういえば・・・最近の詐欺は、振り込み詐欺から。訪問詐欺に変わっているそうです。

ATMには防犯カメラがついているので、直接お金を取りに来るように変わってきてるとか。


「代理の者です。」とお金を自宅に取りに来るそうですよ・・・。


本当にいろいろ、詐欺師の方も考えますね。

詐欺にあわないように。まずは、その方の身分証明書を確認されてくださいね。




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マンション管理の手引き

昨日と言うのか・・・昨夜、北九州AIM行われた。

　　「マンション管理基礎セミナー」に行ってきました。

平日の夜。それも・・・月曜日の夜というにもかかわらず。

結構、多くの方か聴講に来られてました。皆さん、熱心です・・・。



そこで配布された。『マンション管理の手引き』

この「法律版」・・今回、執筆のお手伝いをさせて頂きました。

こうして活字となり、皆さまのお役に立つと思うとうれしい限りです。


昨日のセミナー。

内容は、「地上デジタル放送の受信対策」

あと・・・293日になりました。


要所、要所の内容はご存知の方も多いので・・・・

問い合わせ先だけご紹介いたしましょう。


まだ・・着手。移行の解決ができていない方は、お早目に・・・。


■共聴施設のデジタル化対策に一般的な相談

　　　九州総合通信局　096-326-7878

■具体的な相談・・

共聴施設のデジタル化改修のお問い合わせ(有料)

　　　　日本CATV技術協会　0570-064-155

ケーブルテレビによる地上デジタル放送受信のお問い合わせ

　　　　日本ケーブルテレビ連盟　　03-3490-2022

デジタル放送全般のお問い合わせ
　
　　　　総務省　地デジコールセンター　0570-07-0101


「デジサポ・法律相談」　デジサポ福岡　092-526-3366


具体的な申請書類・報告書類等の問い合わせは・・　

　デジサポ助成金窓口　　0570-093-724



マンションの場合、今まではビル陰の保障として・・・

近隣世帯にアンテナを使用させていた場合。

その施設利用の世帯に、お知らせをする必要があります。

　　「施設利用者への周知文」

これは、丁寧に。かつ十分に説明し。了解を得てください。


デジサポは、結構、サポート体制に強化していますので・・・

まず困った時は、デジサポの問い合わせ先に問い合わせをしてみると良いですね。


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ツイている人のそばに行って「ツキの波動」を受けよう

急激に寒くなった日に鼻風邪をひいてから・・


　　もう1週間くらいになるのかな？。


　　　　　鼻風邪から、咳風邪に変わり・・・苦しんでいるというお始末。



久しぶりに・・・。佐藤一人さんの「絶対に成功する千回の法則」より。



人間の心の大きさはコップ一杯の水。

中に入ている水は心のエキス。

心のコップにきれいな水を垂らしていけば。かならず幸せな人生になる。



「幸せだなあ」「豊かだな」

「やってやれないことはない。やらずにできるわけがない」

きれいな言葉が口癖になると、千回の法則であなたの心は見違えるほどきれいになる。



ツイている人のそばに行って、「ツキの波動」を受けよう。



問題にぶつかつたら、自分ひとりで解決しようしない。

まわりの人にどんどん相談すれば、誰かが答えを持ってきてくれる。



色は人の姿を映し出す。

華かな色を身につけていれば、色の法則で幸せになる。

外見だけで、人生が変わることを忘れてはいけない。



う～～ん。人それぞれにパーソルナルカラーがあるのですよね。

でも、黒をよく着る私は、華やかな色ね微妙・・と思ってしまうくだり。

イッコウさんは、黒い洋服を着る時には・・。

下着は、カラフルな色にするという。

私もイッコウさん派。


明るい色を着ると、表情が明るくなるという事でしょか？というところで。

今日から、また1週間の始まりです。

早く風邪を完治させなきゃと思う私・・・でも、なかなかゆっくりできそうもありません。



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何人ぐらい入れますか？

この写真は・・・小倉のコロナワールド。


　　ここの足湯。結構、気にいってます。


　　　　　友達とここで待ち合わせをする際の時間つぶし場所。


車の中には、いつもスポーツシム用の「お風呂セット」が常備されているので。


　タオルはいつでも・・オーライ。



この何人ぐらい入れますか？というお題は。

　　「マンションの集会室」のことなのですが・・・。


今回、送られたきた『マンション学』(日本マンション学会誌)

　難しい論文がいくつも掲載されています。


　　特集は『マンション問題と消費者保護』まだ読みこめていませんが・・・。

　　　　　結構、興味のある内容がつづられています。


その中のコラムにありました。

「あなたのマンションには集会室がありますか？何人くらい入れますか？」


大切な集会を開く時、物理的な条件が分譲マンションにはそろっていないというお話。

特に小規模マンションには、集会室といえる場所は皆無とも言える。

逆に、大規模マンションになると・・・○○○人が集まる大ホールなんて・・。

マンションの近くにある訳がなかったりと。



今は、高齢化への対策として、空いた住戸を管理組合が買い上げて。

集会室やコミニティムールに変えるという事をされつつありますが・・。



やはり、意思決定機関であるマンションの集会場所や。

そして、もっともっと意思決定が早くできる仕組みづくりを考える必要がある気がします。



臨時総会を開らかなければ・・・物事が決められません。

もしくは、逆に・・・全く規約や法律論は無視にして・・・

どんどん勝手に暴走するマンションがあっりたと。

見えない場所で。色々な問題がうずめいてるな～と思う私。



昨日もお声を頂きました。

「マンションって…意思決定までが長いですね～」と。

住んでいらっしゃる方がそう思う位ですので。私はもっと、もっと長く感じております。



実は・・・毎月の理事会の内容。毎月といえど・・・1ケ月ごと。

そして、総会の招集通知の発送は、2週間前。

色々な仕事をごっちゃでしつつ・・・2週間～1ケ月経過すると。

「あれ・・あれ・・議題は何だった？」と物事を思い出すのが、大変だったり。



大切なことや。決めた事。そして…優先順位でやらなければならない事などなど。

ぱっぱと片付ける頭の整理が必要だったりするところなのです。



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滞納管理費

マンションの管理組合にとって頭の痛い、滞納管理費・・・。


今回のマンション管理新聞には、「中間取得者も滞納管理費支払い義務」との記事が。



管理費等の滞納がある住戸を売買で競売し、その後第三者に売却した。

いわゆる「中間取得者」は、区分所有権を譲渡した後も管理費等の支払い義務を負うと

いう判例の紹介記事が掲載されていました。



区分所有法では、物件を購入された方は「特定承継人」として。

滞納管理費があれば、それを引き継ぐという事になっています・・・。



今日、行われた日本マンション学会主催のセミナーでは。

　「管理費等滞納と区分所有法59条競売」の話がありました。


滞納管理費の回収には・・・。

まず、区分所有法7条の先取特権の行使。

対象は、区分所有権及び建物に備えつけられた動産。

方法・・(共益費用の先取特権とみなす)担保不動産競売・動産競売。

　賃貸している場合、賃料に対する物上代位。(賃料から回収するということ)



なんだか・・・ちょっとわかりずらいですね。

例えば。住宅ローンの残債に対して、抵当権設定金額が高い場合。

もしくは、残債に対して建物の評価が低い場合。

売却したとしても、管理組合に滞納管理費が入るという確率は低いという事になります。



ですが・・まず、区分所有法の7条の「先取り特権の行使」を行ってから。

次に59条競売に基づく競売請求の訴えを起こしたという判例の紹介がありました。



競売請求の手順として・・・。

まず、申し立て人は、裁判所に約50万円程度の『予納金』を支払います。

そうすると・・裁判所は、不動産鑑定士に鑑定証明を依頼し。

執行官といわれる方が現況調査を行います。

その際、管理組合の方には「滞納管理費」の問い合わせが行われたりしますので。

管理組合はその段階にて。マンション内での「競売情報」をキャッチすることになります。

その際に忘れてはならないのが・・・

「配当要求」をしておくということになります。

もし管理組合への分配があれば。滞納管理費を回収できるという事になりますし。

だめだった場合には、新競落人に滞納管理費を請求するという形になります。



この59条、もともとは・・・不良入居者の排除を目的にされていたものが。

滞納管理費の回収に使われた判例として紹介されていました。



裁判の判例・・・本当に奥が深く。面白いな～と感じるところ。

管理費の消滅時効は5年です。

普通の債権が10年なのに対して、短い設定になっています。

でも・・・この時効。

「時効の援用」・・利益を受ける立場の方が請求すればの話。

裁判の場合。請求する側は、とりあえず・・・5年と言わず請求してみるというのを

聞いたことがあります。



滞納管理費は、身近な問題でありながら・・本当に難しい問題でもあります。

２ケ月滞納する方は。3ケ月になると、もっと支払いはできないものです。


面倒でも、請求する方は。

「こまめに・こつこつ根気よく。請求するといういうことが大切です。」

まずは、優先順位1番で支払ってもらえる様な人間関係が必要であったりもするのです。



また、支払いが難しい方は・・とりあえず。少しのお金でも入金すること。

もし、それも難しい様であれば、℡1本でもして連絡をしておくということです。

支払う気持ちがあるという姿勢だけでも見せておく事が大切です。




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国交省見直し案

国土交通省が29日まとめた「マンション管理組合の資格を見直す案」


現在、深刻化している役員のなり手不足に対しての緩和策・・・。



「実際に住んでいるかどうか」を条件から外し、部屋の所有者の配偶者や親族。

第三者に貸している所有者も借主も対象にするといった内容。



この運営ルールは、国土交通省が定める「標準管理規約」がベースになっています。

年明けから分譲されるマンションに導入され、分譲済みのマンションは、

各組合が今の規約を見直すかどうかを決めてゆくという形になるようです。



この規約改正は、『特別決議』に該当しますので・・・

　　　３／４の賛成が必要となります。


この３／４という数字、文字として書くとたいした事はないのですが・・。

実際に、この賛成を得るのは、結構な苦労となります。



新たな規約案・・・

「所有者の配偶者や、息子、娘、父母といった1親等内の親族の役員の資格対象。

賃貸での入居が多い都心の投資向け物件では、貸している所有者に加えて、

借りても対象に加えるなど、各管理組合の判断で実態に応じた管理規約を可能にする」

と記事は伝えていました・・・。



管理組合は、管理費や修繕積立金など、多額のお金を扱いますので。

本来は、管理組合員。区分所有者で運営するのが好ましく・・・。

役員の半数以上は、現に居住する所有者に限るというのが望ましいかもしれません。

各組合の事情により、変更が可能になるという事は・・・。

いい意味もありますが・・・。

知識のある方のいい様に、変更される可能性も潜んでいる訳で要注意とも。



あくまでも、管理組合の主体は管理組合ですので、

管理に対する住民の皆さんの関心が低下しない工夫も大切です。



そこに住む方。所有者される方、全員で

　　　自分達の資産・財産を守るという事が大切です。



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