滞納管理費

2010年10月02日 | マンション管理

マンションの管理組合にとって頭の痛い、滞納管理費・・・。

今回のマンション管理新聞には、「中間取得者も滞納管理費支払い義務」との記事が。

管理費等の滞納がある住戸を売買で競売し、その後第三者に売却した。

いわゆる「中間取得者」は、区分所有権を譲渡した後も管理費等の支払い義務を負うと

いう判例の紹介記事が掲載されていました。

区分所有法では、物件を購入された方は「特定承継人」として。

滞納管理費があれば、それを引き継ぐという事になっています・・・。

今日、行われた日本マンション学会主催のセミナーでは。

　「管理費等滞納と区分所有法59条競売」の話がありました。

滞納管理費の回収には・・・。

まず、区分所有法7条の先取特権の行使。

対象は、区分所有権及び建物に備えつけられた動産。

方法・・(共益費用の先取特権とみなす)担保不動産競売・動産競売。

　賃貸している場合、賃料に対する物上代位。(賃料から回収するということ)

なんだか・・・ちょっとわかりずらいですね。

例えば。住宅ローンの残債に対して、抵当権設定金額が高い場合。

もしくは、残債に対して建物の評価が低い場合。

売却したとしても、管理組合に滞納管理費が入るという確率は低いという事になります。

ですが・・まず、区分所有法の7条の「先取り特権の行使」を行ってから。

次に59条競売に基づく競売請求の訴えを起こしたという判例の紹介がありました。

競売請求の手順として・・・。

まず、申し立て人は、裁判所に約50万円程度の『予納金』を支払います。

そうすると・・裁判所は、不動産鑑定士に鑑定証明を依頼し。

執行官といわれる方が現況調査を行います。

その際、管理組合の方には「滞納管理費」の問い合わせが行われたりしますので。

管理組合はその段階にて。マンション内での「競売情報」をキャッチすることになります。

その際に忘れてはならないのが・・・

「配当要求」をしておくということになります。

もし管理組合への分配があれば。滞納管理費を回収できるという事になりますし。

だめだった場合には、新競落人に滞納管理費を請求するという形になります。

この59条、もともとは・・・不良入居者の排除を目的にされていたものが。

滞納管理費の回収に使われた判例として紹介されていました。

裁判の判例・・・本当に奥が深く。面白いな～と感じるところ。

管理費の消滅時効は5年です。

普通の債権が10年なのに対して、短い設定になっています。

でも・・・この時効。

「時効の援用」・・利益を受ける立場の方が請求すればの話。

裁判の場合。請求する側は、とりあえず・・・5年と言わず請求してみるというのを

聞いたことがあります。

滞納管理費は、身近な問題でありながら・・本当に難しい問題でもあります。

２ケ月滞納する方は。3ケ月になると、もっと支払いはできないものです。

面倒でも、請求する方は。

「こまめに・こつこつ根気よく。請求するといういうことが大切です。」

まずは、優先順位1番で支払ってもらえる様な人間関係が必要であったりもするのです。

また、支払いが難しい方は・・とりあえず。少しのお金でも入金すること。

もし、それも難しい様であれば、℡1本でもして連絡をしておくということです。

支払う気持ちがあるという姿勢だけでも見せておく事が大切です。

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