不動産の選び方

以前、不動産会社に勤務していたことがあり、

また、興味深い性格のため・・・

社内の部署移動を希望させて頂き、

「賃貸管理」「賃貸斡旋」「オーナーへの資産運用」

「売買仲介」「分譲マンション販売」「競売物件」と

いろいろと苦労と経験は人一倍踏んで・・

不動産のオールランドプレーヤーを目指したことが

まあ、いろいろと役立つ事もあるものですが。



「不動産投資物件の選び方」についてご相談がありました。


基本的には私の選択眼は・・・

「出口を見て、買う」一言で言えば、これにつきますが。


投資物件についても、その物件がどのエリアにあるのか？

1棟買いなのか？　区分所有物件なのか？

築年は？　利回りは？　近くに大学等があるのか？などなど


チェックポイントはいろいろありますが・・・。

たぶんご相談者のご年齢から推定すると、

投資を始めた息子のために、ちょっとご教授願いたいとの事でしたが。


「相続税対策」

この視点もおありなのでしょうけれど・・・。


賃貸物件の管理と分譲マンションの管理は、基本的に異なります。


賃貸管理においては、国土交通省の管理業登録は不要ですが、

分譲マンションの管理においては、国土交通省の免許が必要です。


賃貸物件では、投資利回りを上げるためには

「部屋づめ」といわれる「入居斡旋」の力は、重要です。

入退去に伴う、現状回復工事や退去精算や家賃回収も必要です。


それに対して、分譲マンションでは、居住者が頻繁に出入りすることは少ないものの

同じような建物の管理は必要ですし、管理費等の集金業務もあります。


投資用の1棟買いであれば、上記の「賃貸物件」が該当しますが、

投資用物件で、管理も含めて提案される場合もありますが、

その場合は、分譲マンションの1室が多いですね。


要は賃貸物件の投資であれば、入居者がいて、なんぼ(いくら)の世界です。


入居者がいない、空室率が高い物件を所有していても「負」の財産でしかありません。

いかに、入居率を上げるか。斡旋力があるのか？が不動産仲介業者

あるいは、不動産管理会社の手腕です。


不動産は所有していれば、毎年固定資産税がかかります。

まして、分譲マンションであれば、空室でも「管理費や修繕積立金」の

支払い義務がありますよ。


この点もお忘れなきよう、お願いいたします。

不動産の購入目的は何？　ここもポイント。

単なる、相続税対策で「負」の資産を所有しておきたい？

では・・何年後に相続が発生しそうですか？

その後は、売却しますか？　ずっと所有しているつもりですか？


税制が変わったため、以前の税法では

100人のうち、4人しか相続税と縁がないと言われましたが、

改正後では、10人いれば1人は該当すると言われています。


また、「1次相続」は大丈夫でも・・

　　「２次相続」ここは、要注意です。

要介護認定の申請の流れ

いよいよ今年もあと2日を残すところなりましたね。

お掃除に買い物に・・おお忙しです。



では本日のつぶやき。

「どうやったら介護保険が使えるの？」

はい、素朴な疑問だと思います。


今日は、要介護認定の申請の主な流れについて。


まずは、お住まいの市区町村の窓口で要介護認定（要支援認定を含む）の申請をします。

申請後、市区町村の担当職員が訪問し、本人への聞き取り調査を行います。


この期間は、各行政機関によって異なるようですが・・

申請したから、はい明日調査に来ます。

ということはありません。時間を要します。


また、本人の主治医と直接やりとりをして、

主治医が本人の心身の状況について主治医意見書を作成し、

市区町村へ提出します。


これら認定調査結果や、主治医意見書に基づいて

コンピュータによって一次判定を行います。


この一次判定の結果と主治医意見書をもとに、

保健・医療・福祉に関する専門員５人程度で構成される

介護認定審査会による二次判定を行います。


二次判定を終えると結果が出て、要介護度を決定し、

本人へ結果を送付します。



要介護認定の申請に必要なものは？


要介護認定を受けるには、対象者がお住まいの市区町村へ申請に行きます。

『要介護認定の申請』と伝えれば、適切な窓口へ案内してくれます。

主に『介護保険課』が窓口になっていることが多いでしょう。



持参するものは、

介護サービスを受けたい人の介護保険被保険者証

（６５歳誕生日到達月に全員へ郵送されています。）、

認印

要介護認定申請書

（役所ＨＰ等でダウンロードもできますが、窓口に用紙が置いてあります。）、

４０歳～６４歳までの人（第２号被保険者）は、医療保険証です。



いざ介護サービスを利用したいと思ったとき、

申請に必要な介護保険被保険者証を紛失される方が多くいます。



再発行を無料でできるので、その場合は本人確認が出来る

身分証明書（医療保険証など）を持参してください。



手続きに家族が行く場合は、本人の身分証明書と、

手続きに来られた人の身分証明書が必要です。

また、介護認定の申請には主治医意見書が必要になります。



これは私たちが書いてもらったり、持参する必要はありません。

役所担当者と主治医とのやり取りになります。

あらかじめ申請前に、主治医に介護認定を受けたい意思を

口頭で伝えておきましょう。

そうすることで、申請がスムーズに進みます。



尚、主治医がいない場合は直接市区町村窓口に相談してください。

市区町村は、介護認定審査会の判定結果に基づき、

要介護認定を行ったあと、本人へ結果を通知します。

申請から結果が出るまではおよそ１カ月かかります。



認定の結果は、非該当、要支援１・２、

要介護１・２・３・４・５までの七段階です。


数字が大きいほど介護が必要となるレベルが高く、

非該当の場合は、今回はサービスを受けるレベルまで状態が

達していないということなので、介護保険が利用できません。



介護認定には有効期間があり、新規・変更申請の場合は原則６カ月

（状態によって３カ月～１２カ月まで）、

更新申請は原則１２カ月（状態によって３カ月～２４カ月まで）です。

有効期間をすぎると介護サービスを利用できなくなるので、

期間満了までに更新申請を受けてください。



期間中に心身の状況が変化した場合は変更申請を受けることが出来ます。

介護サービスを受けるためには、

『介護（介護予防）サービス計画書（ケアプラン）』が必要です。



依頼を受ける担当は（ケアマネージャー等専門職）、

本人や家族の希望を聞きながら、

心身の状況を考慮して、どのサービスを使うべきかを検討し、

本人に合ったケアプランを作成してくれます。



『要支援』の結果が出た人は、各地域にある『地域包括支援センター』へ、

『要介護』の結果が出た人は、各地域に事業所が点在する、

県の指定を受けた『居宅介護支援事業所』へ相談しましょう。


居宅介護支援事業所については各自で適した事業所を探すようになります。

市役所に主な事業所一覧が置いてあるので問い合わせてみましょう。


本人が自分で申請することが難しい場合は家族・地域包括支援センターの

職員・施設職員等が代行できます。


本人の心身の状況を確認する訪問調査を行います。

その際、いつもより張り切って頑張ってしまわずに、

ありのままを答えてもらうようにしてください。


認定の結果に影響が出る可能性があります。


もし普段と違う様子があったり、

その場の聞き取りだけでは分からないことは

メモに書いて調査員に渡すなどしてください。


また、結果に不服がある場合は、市区町村へ問い合わせてみてください。

認定に至った経緯の説明を聞くことが出来ます。


更に都道府県の介護認定審査会へ不服申し立てをすることが出来ます。

認定結果の通知をうけた翌日から６０日以内が限度なので注意しましょう。



という具合に・・・

初めて介護申請をされる方にとっては「？」「？」部分が多いかと思います。

最近、役所では丁寧に説明してくれますので、

まずは役場の窓口で相談されてみてください。