リプレイス

マンションで『リプレイス』と言えば・・・

管理会社変更のことをこういう名前で呼んでおりますが。



今まで、管理会社のお手伝いとして２回のリプレイスプレゼン経験。

結果は・・１勝１敗。

先日の結果はまだわかりませんが・・・


何となく、勝因と敗因が分析できる様になりました。

やはり、経験・・1度目よりも２度目。２度目より３度目です。


会社の信用性(会社概要)・管理委託料・経費全体(お金)

ここは、目で見て比較しやすい部分。

後は管理会社のネームバリューも大きく関与するところと。



「何に困っているのか？何を一番依頼したいのか？」

　　ニーズとウォンツ。

そして理事の方との相性もあるでしょう・・実は一番ここも重い。



でも、一番の理想は管理組合が主体性をもって管理運営を行うこと。

専門的にわからないことをプロに聞く。

管理会社があっても依存しすぎないことです。



管理会社も万全ではありません。

だってね～。管理会社の平均勤続年数は３年～４年と言われるところです。

知識が多い優秀な人が管理会社にいる確率の方が少ないかもしれません・・。

専門的知識が欲しくて委託しても期待外れもあるものです。



必要な時にマンション管理士に依頼する。

この方がずいぶんとランニングコストは削減可能なのです。(お気付きですか？)


と同じプレゼンでも・・・

大規模改修コンサルやマンション管理士顧問プレゼンと経験もありますが。

こちらは、選択させる際、特に経験値と受注価格が大きく左右されるところ。


経歴書などレポートを提出し面接と・・。

いつまでたっても、受験生の様なものです。見た目も磨かなくてはいけません・・・。


でも、「リプレイス」というのは、理事の方にとってもそうですが

管理会社的にもかなりの労力を要するお仕事なのです。

きちんとした決算ができているか。未収金の把握はきちんとされているのか？

未払金・立替金はないか？　設備等の契約はどうなっているのか？

リプレイスに伴う基幹事務の打ち合わせ・・数ケ月前から実施してますが。

一向に目途が立たない始末。

いったいどんな管理してたの？と・・何故？と不思議が混在します。



先日のブルーベリージャム。

本日、ブルーベリーパイになりました。美味です。◎

マンション管理組合火災保険

マンション管理組合で加入しておきたい保険。


多くの管理組合では、共用部分の損害保険として

「マンション管理組合用の火災総合保険」に

加入されているのではないかと思われますが・・・


お勧めは、『水漏れ調査費用』を特約(オプション)として加入すること。

さらに『施設賠償責任保険』もセットしておくこと。


さらに、余裕があれば「個人賠償責任包括特約」も加入しておくと

万が一の時、解決処理がスムーズに進みます。(これお勧め)


マンションでは、床下の配管から漏水し階下の方が被害を受けるケースはよくあるもの。

誰がその調査費用を負担するかでトラブルになり被害が大きくなったり。

上階で水漏れを起こした居住者が被害者に対して補修費用を負担できずに

管理組合全体の問題に発展してしまうというケースも。


こんな時に役立つのが、水漏れ調査費用特約・個人賠償責任保険。


共用部分から水漏れ事故が発生し専有部分に被害が発生したとき、

施設賠償に加入していれば、専有部分への保険金は支払われますので

管理組合が費用を負担せずに済みます。



この仕組み・・・損害保険を扱う担当者でも結構知識不足の方がいらっしゃるのです。

水漏れ調査費用特約も損害保険会社によって、扱いが異なるケースもありますが

是非、付保しておきたいものです。


また、保険処理をする上で支払いのジャジに大きく関与するのが

「管理規約」なのです。


なぜって？　はい・・・管理規約には「専有部分」と「共用部分」の範囲が

明記されているでしょ。


保険の算定する際には、管理規約を元に「共用部分」か「専用部分」かを判断し

保険適用範囲が決まるのです。


保険会社の方と現地査定する際には、是非「管理規約」をご持参ください。

そうすると二度手間は省けます。


保険事故が発生したらまずは、一報を保険会社に入れ。

証拠写真をしっかり取る。

保険約款で保険対象範囲等を再確認するのも良いでしょう。


誰が費用を負担する？　ここをしっかり確認し補修するのがトラブル防止です。


予期せぬ保険事故・・・。

事故の一報を聞いた瞬間「水漏れ調査費用特約・施設賠・個人賠入ってます？」と聞く私。

保険担当者どうやら『水漏れ特約』知らなかったみたいですよ。×


少し静観・・・。保険はうまく使いましょう。