【判例紹介】 借地上の建物が朽廃したことにより借地権が消滅したと認定された事例

判例紹介

　朽廃の意味　建物の朽廃により借地権が消滅したと認定された事例 （東京高裁平成5年8月23日判決、判例時報1475号72頁）

（事案の概要）
　借地人の先代は、昭和43年12月31日、地主の先代から、普通建物所有の目的、賃貸借期間20年の定めで借地した。その借地契約は、昭和63年12月30日法定更新された。借地上の建物は、昭和27年頃に建築され、築後すでに40年を経過していたが、長らく、使用収益されず、修繕・補修もされないまま朽ち果てるままに放置されていた。建物は、（1）北側の瓦屋根は全て剥がれて錆付いたトタンが剥き出しとなっており、南側の瓦屋根もあちこちでずれ落ちたり剥がれたりしている。（2）建物の土台が腐り、東側に大きく沈んで建物全体が歪み、戸、窓などは風雨に打たれて木が腐り、開け閉めも困難な状況である。（3）電気、ガス、水道は10数年来供給停止となって便所も使用されていない。（4）床や壁もあちこち崩れ落ち、沈み、裂けるままに放置されている状態であった。　そこで、地主は、建物は朽廃止し、全面的改築と殆ど選ぶところがない措置を講じなければならない状況にあるので、借地権が消滅したとして、建物収去土地明渡しを求めた。

(判決)
　東京高等裁判所は、「本件建物が建築後約40年という長期間を経過した建物、全体的に経年による劣化が進んでいるほか、無人のままに長年放置され、更に、もと六畳の和室の一部を解体撤去して四畳の和室にした際の補修が充分されないなど保守管理が不十分であったことから、基礎、土台、柱及び屋根といった本件建物の構造部分にほぼ全面的な補修を行わなければ使用できない状況に至っていることを考慮すると、その補修には新築同様の費用が必要であると確認されるので、本件建物は平成5年6月30日までにはすでに建物としての社会的、経済的効用を失い、朽廃したものと認められるとして、建物朽廃により借地権が消滅したものと判断した。

(評論）
　建物の朽廃とは、自然の推移により、建物が社会的経済的効用を失う程度に腐朽し、通常の修繕程度ではその寿命を延ばすことができず、建物の効用を維持できない状態になったことをいうとされている。　これまで、最高裁判所は、柱や桁、屋根の小屋組などの一部に腐食箇所が認められる場合でも、これらの部分の構造に基づく自らの力によって屋根を支えて独立に地上に存在し、内部への人の出入りに危険を感ぜしめるようなものでないときは、朽廃を認めていず、判例上、建物の朽廃の認定については、極めて厳格で、容易に朽廃を認めない傾向にあるといえる。

（2003.12.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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関西の地上げ屋が介入 （東京・荒川区）

　　　　　　　　　底地の買取等を強要

　荒川区東尾久に住むTさんは、昭和２４年から約１９坪を借地している。

　先月突然、関西で開発会社をしているA開発と名乗る地上げ屋が来て、「今度この土地は地主さんから買取ったので借地人は土地を買取るか、借地権を売るか、どちらかに態度を決めろ。底地を買取る場合は関西では地価の半値だ。売る場合は相談に乗る。もし売買不成立の時は法的手段を取る」と脅かされ、借地借家人組合に相談し入会した。

　組合の説明で借地を買取らなくても何ら心配ないことが解り、安心することが出来た。同時に近所の４軒の中１軒も入会し、他の３軒組合にも組合に入って一緒に頑張るよう説得している。

　A開発という会社は大阪にあり、代表者が３月に刑事事件を起し不動産免許取消処分を受け、４月に代表者などを変更し再免許を取得している。

 

東京借地借家人新聞より

 

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建物建替えの非訟手続で新築する事が出来た （東京・八王子市）

　八王子市大和田町で借地をしているOさんは、借地上の建物の建替えに関して地主との話合いが纏らず、裁判所へ建替えの代諾許可申立の手続を行っていた。それに対し、今年３月に東京地方裁判所八王子支部において建替えに関する和解が成立し、従来の建物を取壊し、そこに木造２階建建物を新築することが出来る事になった。

　Oさんの父親がなくなった以降から地主は頻繁に地代値上げ請求を繰返し、平成４年頃から地代の受取りも拒否され、法務局への地代弁済の供託を続けてきた。

　Oさんは今回の和解成立の２年前に自宅の改築を地主に申し入れたが、地主は地価の４％の承諾料、更新料として６％を要求された。地主の性格上、これ以上の条件と譲歩を求めた上で改築の許可を得ることは困難と考え、借地借家人組合とも相談して組合の顧問弁護士に依頼し、建替え承諾に関する借地非訟手続を行った。

　借地非訟の鑑定では、改築（新築）の申立は土地の通常の利用上相当と認められ、改築の承諾料を更地価格の３％（坪当たり約１７０００円）とし、地代の改定は不要として供託している現行地代が認められた。鑑定の結果通り和解が成立し、地主が契約書に挿入することを要求していた更新料支払特約は総て削除させ、平成３０（２００１８）年２月まで期間とする借地契約書を締結した。

 

東京借地借家人新聞より　

 

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　借地契約書に建物の増改築に制限を加える特約条項がある場合、借地人はどのような方法をとれば建替えができるのか。借地借家法１７条は建物の建替えに果して有効なのか。立替を考えている方は、こちらを参考にして下さい。（東京・台東借家人組合）

 

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