大規模修繕工事の進め方

来週、山口県庁で開催される『マンション管理セミナー』

事前相談に寄せられた質問で一番多いのは、

大規模修繕工事に関することでした。


そろそろ時期にきているけれど、どういう風に進めたら良いのかわからない。

どうしたら住民の合意がとれるのか？

あるいは、修繕計画はどうやって立てれば良いのか？という内容。


計画については、国土交通省が出している長期修繕計画のガイドラインを参考にする。

あるいは、自分達では無理だよという所であれば

マンション管理センターが安価で作成してくれる

「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を利用するのもひとつ。



では、具体的にどういう風に修繕を進めてゆくのか？

①発意

一般的には「修繕委員会」を立ち上げて理事会の元で作業を始めることに

②調査・診断

修繕が必要な部位についての劣化度を調査。

③基本方針の決定

実施部位・工期・業者選定の選定方法など

「責任施工」にするのか？「設計監理」にするのか？など

④修繕仕様の決定・積算

⑤資金計画

⑥見積取得・施工業者の内定

⑦総会決議

⑧工事

⑨各種検査

⑩引渡し・図書の保管

と、ざっと書けばこのようになりますが。

場合によっては、この間に「臨時総会」や「説明会」を何度が開催する必要も出てきます。


2003年区分所有法改正以前は、大規模修繕の実施は「特別決議」でした。

ですが、法改正によって「過半数」となりましたが。

修繕工事というのは、より多くの方の賛成がなければ工事ができないこともあり

より多くの賛成が必要なのです。


裁判の判例でもあるように、

住民の中に反対者がいたため工期が大きく伸び損害が発生したと

管理組合が施工業者から訴えられることもありますし。


賛成で進めた工事が、ちょうど足場のかかる住民の反対により

足場をかけることができない、工事ができないなどの例もあります。


また、住宅支援機構の融資では、議事録の書き方や総会はこのタイミングで

実施しなければならないなどの注意点があります。


工事を計画する時には、同時並行で

管理規約の見直しを行い専有部と共用部を明確にすることや

滞納者が全体の10％を越えていないか？などにも注意する必要があります。

滞納率が思いがけず、借入の阻害要因になることもありますよ。


どうしても組合員だけで進めるのが難しい場合、

マンション管理士や一級建築士をコーディネーターとして採用する所も

要所、要所で専門家活用をご検討するのも良いかもしれません。