司法書士内藤卓のLEAGALBLOG

会社法及び商業登記に関する話題を中心に,消費者問題,司法書士,京都に関する話題等々を取り上げています。

登記情報システムに記録されている土地及び建物の個数(市区村別)

2021-01-18 21:28:49 | 不動産登記法その他
【参考】市区町村別:土地及び建物の登記数(平成31年3月末現在)
http://www.moj.go.jp/content/001306383.pdf

「登記事務処理を行っている情報システムに記録されている土地及び建物の個数を市区町村別に集計したものです。」
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共同根抵当権設定(追加)の登記の申請に際しての前登記証明書と「照会番号」の利用の可否

2021-01-12 19:52:43 | 不動産登記法その他
 共同根抵当権設定(追加)の登記の申請に際しては,いわゆる前登記証明書を添付しなければならない(不動産登記令別表56の項,添付情報欄ロ)。

 この場合,「登記事項証明書に代わる情報の送信」として,照会番号を利用することが可能(不動産登記令第11条)であり,登記事項証明書の添付を要しない・・・はずである。

 しかし,これを不可とする登記所が,存外に多いらしい(京都地方法務局もその一である。)。
※ 名古屋と大阪は可,東京と横浜は不可,であるそうだ。

 なぜか?

 不可とする立場は,どうやら,この場合の登録免許税の軽減に関して,登録免許税法第13条第2項の「財務省令で定める書類を添付」して申請するものに限るものとされている点について,同法施行規則第11条の規定により,登記事項証明書を添付しなければならないものと解しているようである。この立場は,前登記証明書に代わるものとして照会番号を利用することは可能であるが,登録免許税の軽減を受けるには,登記事項証明書を添付しなければならないという論理なのであろう。

 ん~。

 デジタル・ガバメントが推進されている折に,不動産登記を所管する肝腎の登記所が,「添付の根拠が異なる」という理由で,「登記事項証明書を添付せよ」というのは,おかしいのではないか。

 ところで,令和元年12月16日に施行された「情報通信技術の活用による行政手続等に係る関係者の利便性の向上並びに行政運営の簡素化及び効率化を図るための行政手続等における情報通信の技術の利用に関する法律等の一部を改正する法律」(令和元年法律第16号)により,行政機関等は,添付書類の省略等を推進することとされている。

 そして,この法律の施行に伴い,関係法律及び関係政令の規定に基づき,並びに関係法律を実施するため,国税関係法令に係る行政手続等における情報通信の技術の利用に関する省令等の一部を改正する省令(令和元年財務省令第36号)によって,登録免許税法の一部改正がされている。

 (登録免許税法施行規則の一部改正)
第五条 登録免許税法施行規則(昭和四十二年大蔵省令第三十七号)の一部を次のように改正する。
  第二条の二第二項を削り、同条第三項中「前二項」及び「第一項」を「前項」に改め、同項を同条第二項とする。
  第十一条中「は、」の下に「登記事項証明書その他の書類で」を加え、「書類と」を「ものと」に改める。
  第二十七条中「行政手続等における情報通信の技術の利用に関する法律(平成十四年法律第百五十一号)第三条第一項(電子情報処理組織による申請等)の規定又は不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)第十八条(申請の方法)(他の法令において準用する場合を含む。)の規定により」を削り、「を受ける者又は」を「の申請を行う者又は嘱託を行う」に、「登記等の」を「当該登記等の」に改める。

 なお,上記改正は,「第2条の2」の改正(令和2年10月1日施行)を除き,令和元年12月16日から施行されている。

 改正後の条文は,次のとおりである。

登録免許税法施行規則
 (共同担保の登記等の場合の税率の特例の適用を受けるための書類)
第11条 法第13条第2項に規定する財務省令で定める書類は、登記事項証明書その他の書類でその登記又は登録に係る債権金額につき既に同条第1項に規定する抵当権等の設定登記等を受けている旨を証するものとする。

 (電子情報処理組織を使用した場合の添付書類の提出)
第27条 電子情報処理組織を使用して登記等の申請を行う者又は嘱託を行う官庁若しくは公署は,法第4条第2項の規定その他の登録免許税に関する法令の規定により書類を添付して当該登記等の申請又は嘱託を行う場合には,当該書類を当該登記等に係る登記機関の定めるところにより登記官署等に提出しなければならない。

 
 改正後の登録免許税法施行規則によれば,同規則第11条の「登記事項証明書その他の書類で・・・証するもの」については,同規則第27条では,「当該書類を当該登記等に係る登記機関の定めるところにより登記官署等に提出しなければならない」とあるところであり,登記事項証明書は,「その他の『書類』」の例示に過ぎない。

 この改正の趣旨からすれば,登記機関である法務局を所管する法務省が,登録免許税法第13条第2項の「財務省令で定める書類」については,「照会番号で可」と定めればよいのではないか。

 わざわざ不動産登記令や不動産登記規則の改正によらなくても,民事第二課長通知,補佐官事務連絡等により,そのような解釈を示せば足りるであろう。

「いや既にそういう理解だが,現場に浸透していなかっただけ」と言われるかもしれないが。

cf. 平成20年2月9日付け「照会番号(不動産登記令第11条)について」
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不動産登記の申請における固定資産課税明細書の活用(再掲)

2021-01-12 07:32:36 | 不動産登記法その他
 法務省が周知を図ろうとしている「不動産登記の申請における固定資産課税明細書の活用」が未だ現場に浸透していないようだ。

cf. 令和2年12月9日付け「不動産登記の申請における固定資産課税明細書の活用」

(再掲はじめ)
 本日(※令和2年12月9日),日司連発文書「不動産登記の申請における固定資産課税明細書の活用について」がNSR-3に掲載された。法務省民事局民事第二課からの周知依頼である。

「不動産登記の申請に当たり,申請人が保有する固定資産課税明細書により固定資産課税台帳に登録された不動産の価格を確認することができる場合には,当該明細書を利用していただきますよう,御協力をお願いします。」

 京都地方法務局では,かなり前から「課税明細書」(コピーも可)が通用していたが,全国的には少数派であったようで,「固定資産税評価額証明書」の原本の添付を求める局も少なくなかったようである。

 しかし,本件依頼文書により,全国的に「課税明細書」が通用することになったようで,よいことである。
(再掲おわり)

 ちなみに,法務局HPにおいても,「不動産登記の申請書様式について」の「登録免許税の計算」の項において,下記のとおり,「課税明細書の利用が原則で,これを紛失した場合には評価額証明書で確認することができる」旨の説明がされている。

(転載はじめ)
2 売買を原因とする所有権の移転の登記の場合
(1)課税標準
 市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は,その価格です。これは,毎年,市町村役場から通知される固定資産課税明細書に記載されています。
 固定資産課税台帳の価格とは,固定資産課税明細書において,一般的に「価格」又は「評価額」と表記されている価格であり,「固定資産税課税標準額」ではありません。
 なお,固定資産課税明細書の紛失等により固定資産課税台帳の価格を確認することができない場合,市町村役場で発行する証明書により確認することができます。
(転載おわり)

cf. 登録免許税の計算
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001325692.pdf


「法務省民事局民事第二課」名義による周知依頼文書が発出されているのであるから,全国の登記所において周知徹底がされるべきであろう。

 もちろん司法書士の側も「知らない」では済まされない。申請人である依頼者に無用の負担をかけることがないように,きちんと対応すべきである。
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登記引取請求を認めた判決と登記申請意思の擬制

2021-01-07 10:47:40 | 不動産登記法その他
小松亀一法律事務所HP
https://www.trkm.co.jp/houritu/16071001.htm

 不動産の権利に関する登記の申請は,共同申請が大原則(不動産登記法第60条)であるが,判決による登記は,その一方が単独で申請することができる(不動産登記法第63条第1項)。

不動産登記法
 (共同申請)
第60条 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

 (判決による登記等)
第63条 第60条、第65条又は第89条第1項(同条第2項(第95条第2項において準用する場合を含む。)及び第95条第2項において準用する場合を含む。)の規定にかかわらず、これらの規定により申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することができる
2 【略】

 通常は,判決の主文に,「被告は,原告に対し,別紙物件目録記載の不動産につき,令和〇年〇月〇日〇〇を原因とする被告から原告への所有権移転登記手続をせよ。」とあり,一方(被告=登記義務者)に対して登記手続をすべきことを命ずる内容であるので,他方(原告=登記権利者)が単独で登記の申請をすることができるわけである。判決書正本を添付することで,登記義務者の申請意思が擬制されるからという理解である。

 ところで,登記権利者がなぜか登記手続をしたがらないケースも少なくなく,登記義務者側がしびれを切らして,なんとか登記することができないかという相談もあるところである。そういう場合は,上記HPで紹介されている東京地裁平成21年7月16日判決のように,登記義務者が登記権利者に対して登記引取請求訴訟を提起して,勝訴判決を得た上で,登記義務者が単独で申請することになる。

cf. 最高裁昭和36年11月24日第二小法廷判決
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=53624

※ 岡口基一「要件事実マニュアル 第1巻(第5版」(ぎょうせい)541頁では,「物件変動的登記請求権としての登記引取請求権と考えるべき」と述べられている。

 この場合の判決の主文は,「被告は,原告に対し,別紙物件目録記載の不動産につき,令和〇年〇月〇日〇〇を原因とする原告から被告への所有権移転登記手続をせよ。」とあり,一方(被告=登記権利者)に対して登記手続をすべきことを命ずる内容であるので,他方(原告=登記義務者)が単独で申請することができるわけである。

 ところで,裁判上の和解や調停等において,「Aは,Bに対し,別紙物件目録記載の不動産につき,令和〇年〇月〇日〇〇を原因とするAからBへの所有権移転登記手続をする。」という合意がされるケースがある。

「Aは・・・登記手続をする」と書いてあるので,司法書士以外の方は,「Aが申請しなければならないんだ」「Aが単独で申請することができるんだ」と誤解される向きもある。

 しかし,和解や調停の場合,判決による登記と同様に,「一方(A)が登記手続をすべき」ことをABが合意し,これに法的強制力を持たせたものであるので,他方(B)が単独で登記の申請をすることができるわけであって,Aが単独で申請することができることにはならない。Bの申請意思の擬制は働かないからである。
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押印廃止と申請意思の有りや無しや

2021-01-06 15:43:18 | 不動産登記法その他
複数の相続人等がいる場合の相続税の申告書の作成方法~ 押印をせずに相続税の申告書を提出する場合~ by 国税庁
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/pdf/0020012-133.pdf

「2人以上の相続人等がいる場合に相続税の申告書へ押印をしないときは、申告書の提出意思の有無を明らかにするため、申告書第1表及び第1表(続)(以下「第1表等」といいます。)には共同して提出する方のみを記載して提出してください。なお、共同して申告書を提出しない相続人等の方は、別途申告書を作成・提出していただく必要があります」

 なるほど。

 例えば,不動産登記の申請において,仮に登記権利者だから押印省略でよいこととすると,複数の登記権利者がある場合に,各登記権利者の申請意思の有無が明らかではないことになってしまう。

 代理人が申請するときは,委任状が添付されることから,申請意思の有無は明らかであり,例えば,法定相続分で相続登記を申請する場合の登記の申請書において,一部の登記権利者に「(申請人)」を冠記することになるわけであるが,本人申請の場合は,各登記権利者の申請意思の有無が明らかではない場合があり得ることになる。
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オンライン申請情報を作成される際の入力方法について

2021-01-04 16:12:15 | 不動産登記法その他
オンライン申請情報を作成される際の入力方法について
https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/static/gazou_201222001.pdf

「不動産登記のオンライン申請情報の作成に当たってのお願い」が掲載されている。

 こういう留意事項は,申請人側には気付き難い点が多いので,どんどん公開すべきである。
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夫婦別姓,最高裁の判断は?

2021-01-01 11:52:52 | 不動産登記法その他
日経記事(有料会員限定)
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODK301X60Q0A231C2000000

 国会の議論は,進まない感であるが,最高裁大法廷の判断は,さて,どうなる?

 保守的な判断で終わりそうな感である。


「第一法規という出版社が出している役所向けマニュアル本「自治体職員のための政策法務入門」シリーズに「市民課の巻 夫婦別姓の婚姻届が出されたら」という本があります。「受理しろ」「できません」で押し問答になったら、六法全書を開いて民法に遡って説明する。話して歩み寄れる案件ではないので、「上司を出せ」と言われてもつながない、などが書いてあります。」(上掲記事)

 さもありなん。

「全く初めてのテーマを裁くのであれば、一括審理して憲法判断をすべきでしょうが、判例はすでにあります。3事案を個別に棄却すれば済むのになぜ大法廷なのか・・・・・もう1つの見方が、3事案が当初振り分けられた小法廷のうち、第2小法廷は女性の岡村和美氏が裁判長なので、憲法判断には踏み込まずとも選択的夫婦別姓に好意的な判決を書くのではないかと大谷直人長官が懸念し、大法廷に回付することにしたという説です。」(上掲記事)

 いや,女性だからといって,これはないであろう。週刊誌的な憶測の感。
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相続に係る所有権の移転登記に対する登録免許税の免税措置の延長ほか

2020-12-11 11:16:47 | 不動産登記法その他
令和3年度税制改正大綱
https://www.jimin.jp/news/policy/200955.html

 登記実務的にめぼしい点。

〈登録免許税〉
(5)土地の売買による所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置の適用期限を2年延長する。※45頁

(18)相続に係る所有権の移転登記に対する登録免許税の免税措置について、適用対象となる登記の範囲に、表題部所有者の相続人が受ける土地の所有権の保存登記を加えた上、その適用期限を1年延長する。※47頁

〔廃止〕
(1)東日本大震災の被災者等が受ける本店等の移転の登記等に対する登録免許税の免税措置は、適用期限の到来をもって廃止する。※108頁


4 相続等に係る不動産登記の登録免許税のあり方については、所有者不明土地等問題の解決に向けて、相続発生時における登記申請の義務化、新たな職権的登記の創設等を含めた不動産登記法等の見直しについて次期通常国会に関連法案を提出する方向で検討が進められていることから、その成案を踏まえ、令和4年度税制改正において必要な措置を検討する。※129頁
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不動産登記の申請における固定資産課税明細書の活用

2020-12-09 16:24:20 | 不動産登記法その他
 本日,日司連発文書「不動産登記の申請における固定資産課税明細書の活用について」がNSR-3に掲載された。法務省民事局民事第二課からの周知依頼である。

「不動産登記の申請に当たり,申請人が保有する固定資産課税明細書により固定資産課税台帳に登録された不動産の価格を確認することができる場合には,当該明細書を利用していただきますよう,御協力をお願いします。」

 京都地方法務局では,かなり前から「課税明細書」(コピーも可)が通用していたが,全国的には少数派であったようで,「固定資産税評価額証明書」の原本の添付を求める局も少なくなかったようである。

 しかし,本件依頼文書により,全国的に「課税明細書」が通用することになったようで,よいことである。

 ところで,東京都の「課税明細書」は,特に区分建物(マンション)の場合,判読が困難である。

 こんな感じ。
http://maehara-j.sakura.ne.jp/kazeimeisai.html?fbclid=IwAR3CuAKe-15b2wd8ar0j7_vcFR-JY_i7iixbEAf5KyQkvduyaUozmBNslQw

 これを一見で判読することができる方は,皆無であろう。

 ちなみに,やはり東京都内のマンションの敷地に一部非課税部分があったが,課税明細書からは非課税の根拠が不明であり,固定資産税評価額証明書を取得して初めて非課税の根拠が判じ,結果として,登録免許税の減額につながらなかったことがあった。レア・ケースであると思われるが。

 とまれ,今回の措置は,ユーザー・フレンドリーで,よいことである。
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積水ハウス,「地面師事件」の総括検証報告書を公表

2020-12-07 19:27:47 | 不動産登記法その他
日経記事(有料会員限定)
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOHD077200X01C20A2000000

「積水ハウスは7日、2017年に起きた東京・五反田のマンション用地の詐欺事件を巡り、外部の弁護士による総括検証報告書を公表した。いわゆる「地面師」による詐欺で55億円の被害を受けた事件で、縦割り組織による弊害やリスク意識の希薄さなどが原因と分析した。」(上掲記事)

 これから読んでみます。

cf. 分譲マンション用地の取引事故に関する総括検証報告書の受領及び公表について by 積水ハウス株式会社
https://www.sekisuihouse.co.jp/library/company/topics/datail/__icsFiles/afieldfile/2020/12/20201207.pdf
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無人島や山がほしい!

2020-12-07 09:37:37 | 不動産登記法その他
日経記事(有料会員限定)
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODG021HJ0S0A201C2000000

「新型コロナウイルスの感染拡大が止まらないなか、無人島や山林を買い求める人が目立つ」(上掲記事)

 オモチャのようにすぐに飽きて,売ろうとしても売れず,放置負動産にならなければよいが。
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住居表示の実施による街区方式でも同一住所?

2020-12-06 15:12:47 | 不動産登記法その他
日経記事(有料会員限定)
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODG3037H0Q0A131C2000000

「1962年には住居表示法が施行。町名を変更し、住所を丁目と番、号(住居番号)で記す「街区方式」などでの表示が可能になった。
 それでも同一住所の問題は残る。街区方式の住居番号は、区画を囲む公道を10~15メートルごとに区切ってふられている。建物の玄関が面した場所で住居番号は決まるが、家同士の玄関が近い場合や、公道から引き込んだ私道沿いに建つ家々は同住所になることがある。」(上掲記事)

 住居ごとに番号が振られるわけではないんですね。
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「民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(配偶者居住権関係)」

2020-12-05 16:00:31 | 不動産登記法その他
「登記研究」2020年10月号(テイハン)に,「民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(配偶者居住権関係)(通達)」〔令和2年3月30日付法務省民二第324号〕に関する法務省民事局民事第二課担当者による解説が掲載されている。

 配偶者居住権に関する登記事務の取扱いについて,現時における最新かつ詳細な解説であるので,通読しておくとよいと思われる。
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「民法の一部を改正する法律(債権法改正)等の施行に伴う不動産登記事務」の取扱いについて(上)・(中)・(下)」

2020-12-05 15:48:36 | 不動産登記法その他
「登記研究」2020年10月号(テイハン)から,「民法の一部を改正する法律等の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(通達)」〔令和2年3月31日付法務省民二第328号〕に関する法務省民事局民事第二課担当者による解説が連載されている。おそらく次号(2020年12月号)まで。

 債権法改正を理解する観点からも通読しておくとよいと思われる。
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コロナ禍でもマンション販売が好調

2020-11-24 15:35:55 | 不動産登記法その他
産経新聞記事
https://www.sankei.com/premium/news/201124/prm2011240006-n1.html

 いわゆる「億ション」も即日完売だそうだ。

「夫妻2人で住宅ローンを組む「ダブルローン」を活⽤して購⼊する動きも広がっている。野
村不動産によると、同社のマンションを購⼊する顧客の5割超がダブルローンを活⽤している
という。」(上掲記事)

 高額物件は,そうなるであろう。お幸せに(離婚となると,ちょっとたいへんであるから。)。
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