袋栽培・里芋

袋栽培していた里芋の収穫を行いました。



苗を購入し植えた袋が1つ

里芋の目が出てきたものを植えた袋が2つ

見た目はどちらもかわず・・・美しく葉をつけていました。

袋を開放し、土を除いて出てきた芋はこちら。



もっと、あってもいいのかな～とも思いましたが。まあ、こんなものかな。


一昨日は、ボランティアと仕事の疲労回復をはかるべく。

門司へ「焼きカレー」を食しに行ってきました。

門司港レトロはいつも人が多いです。

焼きカレー



バナナ味ラッシー




疲れると身体がスパイスを欲しがるのでしょうかね。

やたらとカレーが食べたくなります。(なりませんか？)

英気を養い・・さあ、本日も仕事開始です。

マイナ保険証

「マイナ保険証　広がらぬ利用」という新聞記事。

マイナンバカードと保険証を一体化した「マイナ保険証」への移行を踏まえ

12月2日に現行の健康保険証の新規発行が停止される。

保険証の「廃止」まで残り1ケ月ほど。だが、利用は広がっていないという記事。


マイナカード保有者　約9400万人の約8割にあたる約7600万人が

マイナ保険証として利用登録済だが、利用率は13.87％にとどるそうな。


で、気になる医療機関を受診するときのお話。

現行の保険証の新規発行を停止後、医療機関を受診する場合はどうなのか？。


発行済の保険証は、12月2日以降も有効期限が切れるまで従来通り使用可能。

有効期間が示されていない保険証は、25年12月1日まで使える。


3つのケースに分けられるとして。

①マイナ保険証を持っている人。

②持っていない人

③新たに75歳になり後期高齢者医療制度の対象となる人。


持っていても機器の不具合で使用できない場合や、②の方の場合、

健康保険組合や自治体が発行する「資格情報通知書」を見せること。


また、現行の健康保険証と変わらない「資格確認書」が健康保険から送られてくる

のでそれを活用する方法も考えられる。


マイナ保険証をやめたい人は、加入先の健康保険に用紙で申請すれば

登録解除後は、資格確認書がもらえるとのこと。




日本はなかなかデータ化が進まない国ですよね。

キャッシュレスもまだまだです。


DX化はいつになるのでしょうか？

管理費の高騰

朝日新聞の記事。



管理費の高騰を背景に、マンションの維持管理をめぐって住民や管理組合、

管理会社の間のトラブルや相談が各地で増えているという記事。


タワマンで一般管理費がいったん「0円」になり、

21年度から「復活」したことで問題提起となった案件。

専門家「管理会社は管理委託費の内訳を明記すべき」と指摘。

管理委託費を安くしたいのであれば、管理組合が自主管理するという手もあると

記事はくくっていました。


マンション管理センターに寄せられた相談例として、

・管理費の値上げについて臨時総会が開かれるが、

通知書に具体的な値上げに関する金額の説明がない。


・管理費の値上げを理事会が検討しているが、

節約を考えないで管理会社の言いなりだ。


・管理会計が赤字となり、管理費の値上げを考えているが

マンションの管理費の平均額などを調査した資料はないか


・管理費の値上げを理事会決議で決めてしまった等


この物価高騰のおり、管理費までも上がったら、

どんどん生活は苦しくなりそうですよね。


マンション購入を検討されておられるあなた。

「家賃と同じ支払いで」などと甘い文句に騙されないように

してくださいね。

海峡マラソン

皆様、海峡マラソンお疲れ様でした。

昨日の大雨からは想像ができないくらい、マラソン日和となりましたね。

皆様の熱い思いが天気に伝わっているようでした。


私・・・今回は、ボランティアとして参加させて頂きました。



やっぱり、ただ見ているだけより楽しいと感じました。

また、来年もボランティアとして参加させて頂きたいと思います。


皆様、お疲れ様でした。

遠方からお越しの方は、気をつけて帰ってくださいませね。

マンションアドバイザー派遣事業

下関市で今年度から開始されている

「マンションアドバイザー派遣事業」ご存じでしょうか？

マンションの管理組合等の適切な運営及び管理を支援するため、

専門家の支援を必要としているマンションの管理組合等または

マンションの区分所有者の代表者に対し、

マンション管理士をアドバイザーとして派遣する事業です。


1．対象者

・自主管理マンションの管理組合の代表者または

自主管理マンションの区分所有者の代表者であること。

・下関市の市税を滞納していない者であること。


2．相談できる内容

(1) 管理組合の運営及び管理規約等に関する事項

(2) 維持管理費及び修繕積立金等の財務に関する事項

(3) 管理委託契約等に関する事項

(4) 大規模修繕計画に関する事項

(5) 長期修繕計画に関する事項

(6) 耐震に関する事項

(7) 前各号に掲げるもののほか、マンションの管理及び運営に関する事項


3．派遣費用　　無料

※派遣に伴い管理組合等で用意される資料や会場の準備などに要する費用については、

派遣を受ける管理組合等でご負担ください。


4．派遣回数・時間

・1管理組合等につき、1年度3回まで。

・1回の派遣につき、相談は2時間以内。


5．派遣申請の方法等

・派遣を希望される日のおおむね1か月前までに、

派遣申請書（様式第1号）に派遣希望日時などを記入の上、

市（住宅政策課）に提出してください。

という内容は、下関市のホームぺージに掲載されています。

北九州市や福岡市等ではかなり以前からマンション管理士派遣制度は

ありましたが、本市ではやっとという感はありますが。

マンション管理計画認定制度の影響もあり、山口県内でも

いっきにこの派遣制度は導入されています。


相談したいけど・・・と思われている管理組合の方、是非

下関市のホームページをご覧下さい。

窓口は下関市役所　住宅政策課です。

なお、年度内に予算がいっばいになればその時点で終了になるかと思われます。

お早めに・・・。

ネックピロージャケット

先日、新幹線に乗る前に見た光景。

ビジネスマンらしき男性が着ていたジャケットを脱ぐと。

おもむろに、そのスーツをくちゃくちゃと裏返し始めたではありませんか。

「え？」「ぐちゃぐちゃにすると、しわになるのに・・・？」と

見ていましたが。

そのジャケット・・・あっと言う間に、枕に。



さっそく調べてみました。

青山商事が発売しているジャケットでした。

その名前「ネックピロージャケット」

裏地に専用の袋を取り付け上着そのものを収納することで、

首枕（ネックピロー）として利用できるように工夫した同社のオリジナル商品との事でした。

優れた防シワ性を生かした商品で2018年から販売している商品のようで、

かなり売れているようでしたよ。(素晴らしい)


いろいろな商品があるものですね。

修繕積立金値上げ幅

修繕積立金の値上げ幅について。

国土交通省は2024年2月、修繕積立金の徴収額を段階的に引き上げる場合の増額幅を

最大約1.8倍とする方針を示しました。

この要件は、地方公共団体がマンション管理適正化法に基づき管理計画を認定する

管理計画認定制度にも盛り込まれる予定です。

新築時の設定額は基準額の「0.6倍以上」

修繕積立金徴収額の値上げを要する大きな要因となっているのは、新築時の設定額の低さです。

国交省は、初期の設定額が低くなりすぎないよう、修繕積立金徴収額を均等で割った場合を基準額とし、

その0.6倍以上を新築時の徴収額とすることを求める案を示しました。

仮に、基準額を2万円／月とすると、新築時は1万2,000円／月以上の徴収額が求められるということです。


引き上げ額の上限は基準額の「1.1倍以内」を推奨

「最大約1.8倍」というのは、新築時の徴収額を基準額の0.6倍とした場合であり、

基準額からの値上げ幅は「1.1倍以内」に抑えることを求める案が示されました。

基準額が2万円／月とすれば、最終的な徴収額は2万2,000円／月となります。


修繕積立金が不足するため、値上げが必要とは言いますが。

増額幅が大きすぎて住民の合意が得られず、積立金が足りなくなる事態を防ぐねらいもあるようです。


国交省の調査では、当初額からの最終的な増額幅は平均約3・6倍。10倍を超える例もあったとか。

そのため合意できず、積立金が足りなくなるケースも相次ぎ、

2018年の調査では、34・8%が不足、積み立て状況が「不明」も31・4%だったとの報告もあります。


購入する際には、修繕積立金がどういう風に値上げされるのか。

最終的な修繕積立金予想額や、新築購入時からの値上げ幅等についても、

しっかりと理解したうえで、ローン返済分や購入後の固定資産税などの支払いも考慮して

資金計画を立てておくことが大切です。

今は金利の値上げ話もありますよ。

後々・・・「こんなはずではなかった」とならないようにしたいものです。

ディズニーシーへ

ディズニーシーに行ってきました。



お天気が気になっていましたが・・・全く問題なくで良かったです。















まだまだ写真はありますが・・。

こんなところで、帰宅そうそうに金魚・メダカの水槽水替え。

プランターの野菜達も気になっていましが、下関は大雨だったらしく

水やりはなくてよかったです。


そうそう。新浦安の花火大会・・・ちょうど宿泊したホテルから見れますよと

期待していましたが、強風のため「中止」となり。

ここは残念でした。

12月の健康診断にむけて断酒中でしたが・・・

ついつい、美味しい食事につられて飲んじゃいました。

あと、検診まで2ケ月。

明日からまた、運動に食事内容に気を配りたいと思います。

修繕積立金

3連休のお休みもあっと言う間でしたね。

やっぱり、普段より車は多かったような気がします。

どこかに出掛けられましたか？

私は、自治会のモルック大会と美容院の巻でした。




で・・・片付け途中のジャーナルから。

マンション共用部分修繕積立金の目安という表が目についたので。こちら。



住宅購入後はローン返済以外に固定資産税・マンションなら管理費や修繕積立金がかかります。

管理費や修繕積立金が値上がりする可能性や

戸建てであれば、修繕費用がかかることを念頭に置きたいという記事。


修繕積立金の㎡あたりの単価は、国土交通省のホームページを参照にして

いただくと良いです｡

機械式駐車場のあり・なしでグ～～ンと積立金額が変わります。

また、マンション規模によっても積立金は異なりますのでご注意を。

人生100年時代ですから・・・自宅で暮らす年数も長くなることが予測されます。

適切にメンテナンスを行えば、長く居住できます。

その費用を家計に組み込んでおくことも大切です。


来月、マンション大規模修繕工事に向けた融資制度に関する説明会が開催されます。

その中に、「高齢者向け返済特例制度と保証料の減免措置」という内容がありました。

今、物価高とともに、金利のアップも重なり、

住宅ローンの滞納が増加傾向にあるようです。

「こんなはずではなかった～」という場合。

住宅ローンを6ケ月以上滞納すれば「競売」の恐れも・・

そんな時、早めに「任意売却」という方法もありますし。

先日、テレビで見たのは、投資物件として新たな所有者を見つけ

自分がそこに住み続けるために、「家賃」として支払うという制度もあるようです。


返済が難しい時は、早め・早めに融資先や弁護士に相談されるのがベターです。

FPジャーナル

毎月FA協会から届く月刊誌「ジャーナル」

旬な話題が掲載されているので、いつも参考にさせていただいていますが、

毎月となると保存しておくと結構邪魔になるので、

不要な物は処分と・・。で、その前にチラ見。




2024年8月号版

・自然災害に備えて保険設計にも時間をかける。

2024年1月の令和6年能登半島地震゛は旧耐震の木造住宅が多く倒壊。

その数およそ300棟。

今年は、集中豪雨や地震をはじめとした自然災害リスクへの備えも忘れてはいけないと記事。

地震による揺れで家屋が倒壊するリスクだけではなく、

地震による火事。あるいは浸水などがおこっても火災保険からは保険金が出ないことを

知らない。想定していない人が多く、能登半島地震では、家屋の倒壊・火災゛けではなく

土砂崩れ、液状化、浸水の被害があったことも知ってほしいと記されていました。



いづれにしろ、「絶対」とはいえないため。物件に応じた適切なリスクマネジメントが必要となると

ありました。

※参考に「自然災害リスクとその対策の考え方」

□　ハザードマップなどで災害リスクを確認したか

□　その土地の災害履歴は確認したか

□　物件が相場より安いときは理由を確認したか

□　自然災害リスクは保険でカバーできているか

今、毎年どんどんと保険料が上がっていますよね。

一度掛けたら安心ではなく、時には証券を取り出して再確認も必要かもです。

JR駅長 ご当地丼選手権

JR駅長　ご当地丼選手権とやらをニュースで見て・・・

友達に誘われて・・丼を頂いてきました。

門司港へ。

すっかりハローウィンの飾りとなっていました。




で・・・頂いた丼はこちら。



海鮮＆お肉の盛り合わせ・・・ご飯のお味はウニでした。

実際の写真はこちら。



ちょっと、見本とは違うよね～とは思いましたが。

美味しく頂きました。

みそ汁がついていると良かったと思います。

ちょっと、1,500円の割に寂しいかな。


で・・・MY野菜達。

キャベツもすくすく見事に成長してくれています。




連休ですね。やはりいつもより車は多かったです。

運転には十分、気をつけてくださいね。

区分所有法改正 テーマ②(続き編)

区分所有法改正のもう一つのテーマ(前回からの続き編です。)

・区分所有建物の再生の円滑化

区分所有法改正のもう１つのテーマは、区分所有建物の再生の円滑化です。

再生とは、具体的には建て替えを意味します。

建て替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上という厳しい多数決要件が必要で、

満たすのは容易ではありません。

そのため、必要な建て替えが迅速におこなうことができず建物の耐震性や火災リスクの回避が

できないままとなってしまいます。

そこで、基本的な多数決要件は今までどおりとするものの、集合住宅が耐震性・火災の安全性に

適合していないなど下記の5つの事由に該当する場合については、

多数決要件を各「4分の3以上」と緩和します。


耐震性の不足

火災に対する安全性の不足

外壁などの剥落により周辺に危害を生ずるおそれ

給排水管などの腐食などにより著しく衛生上有害となるおそれ

バリアフリー基準への不適合


また、建物・敷地一括売却や建物の取壊し等を行うには、区分所有者全員の同意が必要であり、

事実上困難なため、多数決による一括売却や取壊し等を可能とする仕組みが検討されています。

また、既存躯体を維持しながら専有部分を含む建物全体を更新して、実質的な建て替えを実現する

「一棟リノベーション工事」が技術的に可能になっていますが、区分所有者全員の同意が必要で、

事実上困難です。

そこで、建て替えと同等の多数決による一棟リノベーション工事を可能とする仕組みが

検討されているようです。


1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される

「被災マンション法」も見直すことになりました。

被災した建物であっても、建て替えや取り壊し、敷地の売却には先ほど説明したとおり

所有者の5分の4の賛成が必要で、迅速な復興を妨げるとの指摘が挙がっていました。

そこで所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、

多数決割合も「3分の2」に引き下げること、

被災して建物の価値が2分の1を超えて失われた集合住宅は、

政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかったのを

3年以内に延ばし、再延長もできるようにすることとしました。


ずずず～と文章を羅列しましたので、わかりずらいかと思いますが、

随分と進歩した考え方になったと思います。

また、区分所有法の改正に伴い、管理規約の内容変更もあるよね・・と。

現在、規約改正にむけて話をしている組合もあるかと思われますが。

私的には、一旦・・・様子見としています。

規約改正にも相当な労力が必要です。

この区分所有法が確定してから、再度管理規約の内容を再度精査と

改正の為の準備はしておきたいと思います。

区分所有法の改正テーマ

(前回からの続き編)　区分所有法改正についてのテーマ。

区分所有法を改正して決議の円滑化を図る仕組みと、

多数決要件の緩和策を盛込むこと。

改正のポイントは「区分所有建物の管理の円滑化」

「区分所有建物の円滑化」という2つのテーマに分けられるようです。


こちらは、国土交通省のホームページよりの抜粋です。



ご興味のある方は、「区分所有法の改正」で検索されてみてくだい。


①集会の決議一般を円滑化するための仕組み。

死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者は少なくありません。

旧法では、このような所在不明の区分所有者（不在所有者）は「決議に反対する者」として

扱われていたため、決議要件を満たすことを阻害していました。

そこで、管理組合などから請求があったときに、裁判所の判断で所在不明所有者を

決議の分母から除外できる仕組みを創設したのです。

また、所在不明でなくとも、高齢・病気・怪我、あるいは海外に居住する（主に投資目的の場合）

などの理由で所有者が決議に出席できないケースを想定して、

以下の決議では旧法の多数決要件を維持しつつ、所有者ではなく「出席者」の多数決

による決議を可能としています。


普通決議

共用部分の変更

復旧決議

規約の設定・変更・廃止の決議

管理組合法人の設立解散の決議

義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議および

専有部分の引き渡し等の請求の決議

管理組合法人による区分所有権等の取得の決議


なお、所有者が国外に居住する場合、国内の居住者を「国内管理人」に選任できる案も

盛り込まれました。国内管理人は、保存行為や総会における議決権の行使などができます。


②共用部分の変更決議を円滑化するための仕組み

共用部の変更決議については、現行制度では所有者および議決権の「4分の3以上」の

賛成が必要ですが、この要件を満たすことは容易でなく、必要な工事等が迅速に

おこなえない場合があります。

そこで、他人の権利などが侵害されるおそれがある場合における共用部分の変更や、

バリアフリー基準への適合のための変更については「3分の2以上」の賛成に緩和されます。


③区分所有建物の管理に特化した財産管理制度

所有者が不明な専用部分や、管理が不適当な専用部分・共用部分に対して利害関係者が

裁判所に申し立てると、管理人を選出し管理を命ずる制度が創設されます。


と・・・長くなりましたので、もうひとつのテーマは次にしたいと思います。

区分所有法 改正

随分と秋らしい季節になってきましたね。

数日前より、冬のスーツを取り出し着ています。


さて、最近よく耳する「区分所有法の改正」

そもそも「区分所有法」とは、何のための法律か？

区分所有法とは、正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」といい、

マンションや団地など、一つの建物に複数の人や世帯が暮らす集合住宅における

基本的なルールを定めた法律です。

一戸建の建物は、一つの所有権なので民法が管轄しますが、

集合住宅には、専有部分と共用廊下やエレベータなどの共用部分が存在します。

所有者が多くなると円滑に一つの建物を維持・管理が円滑にできなくなるため

民法の特別法として区分所有法が制定されています。


区分所有法は、1962年の制定から50年以上が経過し社会制度が変わる度に

何度か改正も行われています。

2024年度の国会で新たな改正案が提出される見込みです。


今、区分所有法改正が議論される背景として大きな問題があります。

①集合住宅の老朽化が進行していること。

国交省のデータでは全国の集合住宅のストック数は約685.9万戸で

1500万人が居住しており、そのうちの20％弱の約685.9万戸が築40年超の集合住宅。

さらに10年後には、その数249.1万戸。

20年後には425.4万戸と割合が増加する見込みであること。

その中で、建替えは2021年時点の累計で約2万戸程度にとどまっているそうです。

建物の老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化

維持修繕が困難になつた集合住宅の再生に向けた取組強化が課題となっています。

また、居住者の高齢化も進んでおり、

管理組合役員の担い手不足。総会の運営や決議が困難になっているという

集合住宅も少なくないということ。


②都市部を中心にタワーマンションなど大規模集合集合住宅の合意形成が

年々困難になっていることも背景としてあるようです。

全国にタワーマンションの数は2022年時点で約1500棟あり、

およそ400棟は2003年以前の竣工で約20年以上経過しているとのことです。

しかし、年齢層が様々で所有者が非常に多いタワーマンションは

投機目的で購入した海外居住者や議決に無関心な所有者らが集会に参加しない

場合が少なくなるく、そのため建物の維持・管理のための合意形成を

図りにくく、円滑な工事の障壁になっているようです。

また、空き住戸数も多く、近年では相続で所有権を取得したり、

投資のために購入するケースも増えているため、所在不明または

非居住所有者が増えていることも背景にあるようです。


ちなみに・・・決議数をみてみましょう。

・共用部の簡易な修繕などは・・・普通決議　(所有者の過半数)

・管理規約改正などは・・・特別決議　(所有者の4分の3以上)

・建替え・・・所有者の5分の4以上

建替えがすすまない現状を踏まえて、2014年にマンション建替え円滑化法が改正。

マンション敷地売却事業や容積率の緩和特例の適用対象が拡大されました。


と、長くなりましたので改正については、次につぶやきます。

フェアー

昨日、「全肉際」を見てきました。

場所は、オーヴイジョン海峡ゆめ広場







写真は半分程度かな・・

イベント時間は10時からと言う事で、昨日は買い物ついでに見学してきました。

私のお目当ては、駅弁フェア。(こちらは、ハローディ。)

購入品はこちら・・・・










美味しく頂きました。

でも・・・正直、やっぱり「列車の中で食べいたよね～」が感想でした。


なかなか仕事をしていると旅行に行く日程が取れない。

でも、歳をとってくると行きたくても、行けなくなってくるよね～。

「何歳まで働く？」と、

美味しいお弁当を頂きながら、現実話をしておりました。

「ごちそうさ様でした」