家をもう一軒買うか

引越しを検討しているんだけど、家賃が結構高い。２～３ＬＤＫ、神奈川の人気エリアの駅近で１５万円／月以下ぐらいとか。

その金額を払うのであれば買った方が安いのではないか疑っている。３千万のマンションの方が作りや間取りが良い感じなのだ。
僕の年齢が４０代前半なので３千万円（＋今のローンの残り）を２０年で頭金無しで借りると月払いは約１５万円。

今住んでるマンションは売るか貸すかして、頭金に充てるか（実際にはマンション購入後にマンション売却するので繰り上げ返済となる）、貸して月払いを補填するか。まぁ貸したお金は繰り上げ返済に遣うんだろうけど。気分は貸すほうに傾いている。

・利得
１０～２０年でローンを完済すると、老後家賃収入が見込め、家賃は払わなくて済む。 年金と合わせれば悠々自適だ。

・不安点
店子が安定しないと家賃収入が見込めないこと。家賃収入には税金が２０％程度かかるので減価償却算定で家賃設定すると相場よりも高くなってしまう。だったら売った方が得だという結論も導き出せる（売価にもよるけど）。 

総合すると借りるより買ったほうが得だと思うんだけど今住んでいるマンションの処置に悩む。売価を高めに設定し、家賃を低めに設定して不動産屋に提示するのが得なのかなぁと思う。

 

3/16追記
具体的な数字が少ないので分かりにくいですね。状況は今のマンションの評価額が2000～2500万円、借金は700万、預貯金は400万（消費税や手数料、引越し費用に充てる予定）。検討している物件は中古築浅3000万円で全額借りいれて20年で返す予定。担保は両マンションがあるので低金利で借りられると思う。税の控除は２回目なので受け入れられない。このローン返済条件（3千万20年3％）での月払いは17万程度である。探していた賃貸が１５万以下だったのに比べると満足できる（これらの賃貸物件はイマイチもイマニもあって３千万の売却物件の方が居住性は全然良い）。

マンションを売れば借金を返済して+1300万程度なので借り入れローンの月払いは10万円程度。シェアする友人に3：7か4：6程度で家賃負担を願うので実質の払いは5万以下、共益費を入れても現在と変わらない。

一方で現有マンションを売らずに貸せば、賃貸代や稼働率をならして月収10万円とするとやはりローンや諸費用で月払い７万円程度。ローン返済後の２０年後にローンが終了して現有マンションが家賃を叩き出してくれるとすればラッキーである。

 

不動産購入にためらう人が居て、通勤時間短縮のためにマンションを買う僕が居る。どっちが得とは分からないけれど僕自身は納得している。今回購入の物件も駅近・築浅を検討していていざとなれば売れる物件なので資金繰りには心配していない。下手するとこの街に住んだことがないので住んだ上でもっと良い物件があれば乗り換えることも視野に入れている。

 

注）
１：初めてマンションを買ったのは３２歳で給料が額面で３０万に行っていなかったです。月払いは５～６万で資金計画を建てて、繰上げ返済に血道をあげました。駅近なので苦労したわけではないですがクルマも手放しました、それだけで確実に月３万円は資金余裕ができました。

２：現在の給与額面は初めてのマンション購入当時の２倍弱程度、手取りで倍程度です。なので月15万程度の支払いはルームシェア料徴収がなくても当時よりは資金繰りは楽かなという印象です。さらに現有マンションが貸せたら繰り上げ返済はずっと楽になります。まぁ10年である程度返すという気合です。

３：引越し（マンション購入）による効果は現在気に入っているロケーション（マンションの眺望・ショッピングモール等の充実度）を捨てて、下町風情ともいえる商店街の雰囲気でしょうか。駅の近くではそれなりにスーパーもありますし。通勤時間は現在の1.5時間から半分以下（かつ座れる、現在も始発駅なので座れますが）になる予定。