「空中権の売買」というよりは「容積率移転取引」

日刊スポーツ
https://www.nikkansports.com/general/news/201801060000825.html

「２０２０年東京五輪・パラリンピックを契機とした東京・明治神宮外苑地区の再開発で、秩父宮ラグビー場と神宮球場の建て替え資金を、競技場上空の使わない空間を周辺に移して利用できる「空中権」を売却して調達する案が浮上している」（上掲記事）

「空中権」は，正しくは，空間を目的とした地上権（民法第２６９条の２第１項）を意味するものであり，本例は，厳密に言えば，「容積率の売買」である。そして，通常，「実際には容積減となる敷地に、容積増となる敷地の所有者が地役権を設定することにより、その対価として相当金額を支払うかたちをとっている」（後記「特例容積率適用区域制度」）ようである。

「容積率の移転」には，「特例容積率適用区域制度」「連担建築物設計制度」等の制度の利用が考えられる。本例は，おそらく前者であろう。

　この場合の地役権は，いわゆる「不作為型」である。後掲第１３回都市計画制度小委員会参考資料では，登記簿上の「地役権の目的」の記載例として，「承役地を，要役地に建築する建物に対する建築基準法で定める容積率の算定上，特例敷地として使用し，将来にわたり要役地の特例容積率の確保のため，承役地において，承役地の面積に基準容積率を乗じた面積から要役地に容積移転した面積を超える建物の建築をしてはならない」とされた例（東京駅）が紹介されている。この内容であれば，「地役権の範囲」は，「全部」であろう。


ｃｆ．　平成２２年１月２２日付け「空中権の売買」

空中権を巡る税務上の取扱い by 税大論叢（国税庁）
https://www.nta.go.jp/ntc/kenkyu/ronsou/62/04/hajimeni.htm

特例容積率適用区域制度
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E7%8E%87

第１３回都市計画制度小委員会参考資料 by 国土交通省社会資本審議会
http://www.mlit.go.jp/common/000162567.pdf

連担建築物設計制度下での余剰容積率の移転の対価は譲渡所得ではなく不動産所得である（東京地裁平成 ２０年１１月２８日判決）
http://www.rikkyo.ne.jp/web/asatsuma/documents/20111020yousekiritu.pdf