最近、定借は見直されて、事業用定借なら普通借地契約を、借り主貸し主の双方が合意すれば切り替えても良いと言うようにしたと聞きますが、思い切ってこれからの契約は、普通賃貸借契約は廃止し借りた物は期限が来れば必ず返す定期借地借家契約のみに変更すれば、契約更新も無くなり新規定期借地借家契約のみとなり、契約更新時の紛争も無くなりすっきりすると思います。
それと定期借地借家契約の契約時の二度の説明義務を見直し、業者が仲介する賃貸借契約の場合、業者が説明しても、地主と賃借人がもう一度自分たちで再確認するような二度の説明を簡素化し仲介業者による一回の説明で契約成立とするよう改正すべきだと思います。
政府は商法などで会社の設立については、先の商法改正によって株式会社に一本化し１円から出来るように改めましたが、昔は、株式会社は少なくとも１０００万円以上の資本金がかかり、有限会社は３００万で設立できたので、株式会社と言うだけで一応の安心が出来たのに、今は同じ株式会社でも１円から設立できるとなると、何処を見て信用すればよいのか迷います。こんな事を一方でやっておきながら、定期賃貸借契約だけは２度の説明義務を負わせるのは可笑しいと思います。
これについては、平成25年5月に、私の尊敬する、弁護士であり、政策研究大学院大学の客員教授の吉田修平先生が、月間不動産流通の談話室に寄稿された「不動産についてより一層の規制改革を」という参考になる記事がありますのでご紹介します。
それによれば、―前略―ところで、賃貸借とは、売買とことなるのであるから、いつかは必ず返すべきものである。ところが、我が国における普通借家制度は正当性の事由が認められない限り、期間が満了しても賃借人から返して貰う事が出来ないと言う極めて特異なルールのもとにある。
―中略―そこで、1999年に借地借家法の改正により「定期借家権」が創設された。―中略―このことは、目的不動産の収益性を大きく増加させるばかりでなく、信用力が乏しいとして、従来、賃貸市場から排斥される傾向の高かった高齢者や外国人や未亡人などの経済的弱者に対しても居住の確保が図られるというメリットをもたらすことになったのである。
―中略―定期借家制度についても、まだ複雑な制度になっているので、一層の普及のため、事前説明義務の廃止などの見直しが必要である。と述べられています。
政府は事業用定借については当事者間の合意が有れば、一般賃貸借契約から事業用定期賃貸借契約に切り替えてもＯＫが出たそうですが、なぜ部分的な改正しかしないのでしょう。
NPO法人首都圏定期借地借家協議会が有るのだから、我が国の賃貸借契約を全て定期賃貸借契約に切り替えて、一本化するとか、契約当事者間での定借の説明、と業者の説明が２度するように制度化されていますが、少なくとも業者が仲介したときは、業者の重要事項説明１回で済むように、制度改革を提言し、改正して欲しいと思います。
（株）市川不動産