中古住宅流通の活性と担い手

去る4/19一般財団法人土地総合研究所の第170回定期講演会が霞が関ビル35階の東海大学校友会館・富士の間で開催され、日本不動産学会から参加希望者の募集があり、応募して入場券をもらい聴講しました。たまたま講演者が昔お世話になった中城先生だった事もあり参加したのですが、霞が関ビルは素晴らし場所だし、地下鉄虎ノ門駅から徒歩3分で途中に会計検査院がある事も初めて知りました。まず東海大学の校友会は素晴らしい所にあるのにはビックリしました。久しぶりの先生のお話は、本日は専門家が多数おみえなので中古住宅の価値・評価・契約・教育の4点に絞り問題の提起をしたいとの事でした。イギリスの住宅などでは、容積率の観念が無く、日本の建築確認にあたる書類を提出するとエリアマネジメントの観点から公聴会にかけられ反対が多いと許可に成らないのだそうです。そこで建物の外部はそのままにして内部のコンバージョンが進んでいるとのことで、テームス河畔の倉庫等も改造して１Fにわざわざ遊歩道を新設し、途切れていた遊歩道に繋いでみたり、最上階をレストランに改装した事例等の写真もプロジェクトで投影し解説して下さいました。評価では安普請だった昔の倉庫のクレイーンを残したまま改装したり、その発想は色々な工夫に富んだものでした。建物は改装工事をうまくやれば60％位の資産価値は保てるそうです。もし緑などをのこせば時間が経過すれば建物は古くなってもエリア全体の価値があがり素晴らしい街に成るとのことでした。欧米はなにしろ土地と建物が一体の評価なのでエリア全体の価値が上がれば、建物も同時に上がるのだそうです。日本のように古い建物の価格はゼロで土地だけの値段なんてあり得ないとのことでした。中古流通を考えるとき、日本のように何でも立て替えると言う考え方は見直すベき時期だとも思わされました。また契約ではドイツなどでは売買当事者が合意すると、仲介業者よりも売買物件に複雑な改修工事を施した建物の個別性を自在に反映する契約書の作成能力を持つ公証人の出番で、後からクレームの無い様に、裁判官型の契約書が作成されるし、アメリカ等では、買主・売主双方のエージェントが専門的に話し合い、後からのクレームが出ない工夫がされているとか、我が国も仲介業者の資質を上げなければならないとの耳の痛いご指摘もありました。最後は、瑕疵担保責任については、売主の告知義務が大切な点、特に無過失責任である点や欧米の様に買主の自己責任も重視する制度のあり方は市民の不動産力を高めるためる教育が必要で、千葉県では県の行政に明海大学が協力し大手不動産業者を巻き込んで、産官学連携の購入前の安心講習会が開催され年2回の割で8年も続いていることや放送大学で今年4月から「不動産学入門」が開講されたお話がありました。久しぶりに先生のお話を聞きましたが日本もヨーロッパの様に、これからはエリアバリューを考慮した建物の改修をして長く使えるような工夫がもっと必要ではないのか、と言う気がしてきました。中城先生、貴重なご指摘有り難うございました、この場をお借りしてお礼申し上げます。

（株）市川不動産

 

 

 

熱気球墜落

去る2/26の午前7時ごろ、エジプト首都カイロから約670ｋ南に位置するルクソールで観光用の熱気球観光を終え地上7ｍ迄下降してきたところでガスタンクが炎上、パイロットと女性客の２人が飛び降りたが、軽くなった気球は急上昇し300ｍ上空で全焼、日本人を含む19名が死亡した。と報道されました。「王家の谷」など古代エジプトの遺跡群を一望出来るルクソールの気球ツワーは、日本人にも人気が高かったそうです。私も昨年このブログにも掲載した通り、9/8吉野ゼミで帯広を訪ねた際、十勝川温泉ホテル大草原の中庭から4組の気球に分乗し風任せの約３０～４０分の遊覧飛行を楽しみ、最高400ｍ位まで上った記憶が有りますが、カゴを４個も結びつけ、今回の様に1５人以上も乗れる気球があったことは知りませんでした。昨年の秋には、九州の方で世界各国から参加した熱気球マニアの大会があったことも記憶に新しいところですが、一歩間違えばこうした大惨事事にもなったたのだと思うと今更の様にゾットしました。今までは観光もかね思い出作りに気軽に乗っていましたが、改めて亡くなられた方々への心からの哀悼の意を表したいと思います。

 （株）市川不動産

 

靴磨き店もピカピカ

去る2/15の朝日の夕刊に、靴磨き店もピカピカというタイトルの下、JR有楽町駅のガード下を追い出された靴磨き屋さんたちの話が紹介されました。それによると彼等は新天地を求め、東京交通会館の玄関前を使わせて欲しいと申し出て、会館の安田耕司部長(57)は最初は断るつもりだったが、会館の受付に毎日「千葉スペシャルは何処に行ったの？」と多い日は20件もの問い合わせがあり、同部長は「有楽町に根付いた文化を消してはいけない」と感じ「英国の職人風」にリニューアルすることを思い立ったのだそうです。アンテーク調の備品はすべてオーダーメイド。店舗内装業の最大手「乃村工藝社」がデザインした。十数年来の常連客でもある同社の渡辺社長（６５）が「堂々と安心して仕事して欲しい」と格安で提供した。作業着のコーデネートは人気服飾ブランドを展開するユナイッテドアローズ社が担当。同社の重松理会長（63）に知り合いの安田部長が依頼した。昨年9月に新装開店した。そうです。又同紙では、ＪＲ有楽町駅前の「東京交通会館」の玄関前に、スーツ姿のビジネスマンがひっきりなしに訪れる一角がある。「はいどうぞ！」。ハンチング帽に蝶ネクタイ、ツイードシャケットを着込んだ3人組の千葉尊様（56）率いる靴磨き「千葉スペシャル」だ。革張りの椅子に客を座らせると、人さし指と中指に巻き付けた布で特製のクリームを丹念に塗り込んでいく。1足千円。10分程で色あせた革靴がつやと輝きを取り戻した。2回目の来店となる会社社長、津田昌也さん（６５）は「2日前に来たら靴が見違えるほどきれいになった。今日はしばらくはいていない靴を持ってきたんだよ」。千葉さんは「どんな靴でもすぐピカピカにしないとお客さんなんてついてきません。」一寸と得意げだ。宮崎県大崎市（旧鹿児島大町）出身。中学を卒業して職業訓練校に通い、電気工事士やとび職人として各地の現場を渡り歩いた。仕事を失って都内の公園で途方に暮れていた15年前に声をかけられ、ガード下にすわり始めたという。相手は忙しいビジネスマン。以前は約30分かかった「鏡面磨き」という仕上げを手早くできる様、クリームの改良を重ねた。評判は口コミで広がり、1日に１００～１３０人が来店。得意客には大企業の役員等も名を連ねた。「千葉スペシャル」という特製クリームの名前が屋号になった。と言う。写真をみるとどことなく立川談志師匠に似た感じにも見えました。私も５０年前に、帝国ホテルでページボーイをやっていたころ、仕事ではユニホームを着て、自分の持ち物と言えば靴だけなので、仕事に就く前には皆で競って自分の靴を出来るだけピカピカに磨いて勤務交代するのが常でしたので、靴磨きの大変さも知っているつもりですし、この話には特に興味があり、３/１４(木)に昔履いていたオーダーメイドの靴を履き「鏡面磨き」を体験しに訪れ、実際に体験しました。千葉様は本当に気さくな人で私は新聞を見て、ここに来た話をしました。クリームは下塗りと上話塗りの２回で、ブラシは使わず、磨く布に秘密があると言いながら、本当にピカピカにしてもらいました。「鏡面磨き」は鏡の様に油性のクリームを塗ったばかりの状態のような仕上がりでした。

（株）市川不動産