電子化

今日は、契約の準備で須磨法務局に行きましたが、中はガラガラで職員の方以外２人しか来訪者がいませんでした。書類を申請して出来上がるまでのスピードは昔では考えられないくらい早くなっています。印紙を販売している女性担当者も暇そうです。＜日中は、まだ暑いですね。パソコンで調査できるようになったから暇なんです。＞と世間話です。確かに、法務局がデジタル化しパソコンで申請や閲覧ができるようになってから変わってしまいました。私たちの仕事も簡素化しています。少し前までは、法務局は物件調査をするところでした。今は違って、書類の申請や受理する＝受け取るところになっています。調査ができないようになっています。全てデータ化しているので、申請した書類の有無がはっきりしています。＜無いものは、無い。＞の一言で終わってしまいます。これからは、法務局以外でも電子化されて全てが簡素化されてしまうでしょう。私は、最初は抵抗がありましたが、今では賛成です。昔の法務局を知っている人は懐かしく思うでしょうが、今からこの業界に入る人は、これが当たり前です。普通なんですね。

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送別会

今日は、久しぶりにアルコールを摂りました。夜７時から明石の魚の棚にある＜きりん＞で送別会を行いました。お造りからにぎりまでのコースです。旬の魚と松茸の土瓶蒸しもあり、リッチな送別会となりました。お酒のせいか、睡魔に襲われています。明日は、定休日ですが、私はやはり仕事です。契約の準備や融資の申込みもあり、夜９時にお客様宅を訪問いたします。今日は、短いですがこれぐらいにさせていただきます。明石の魚の棚にある＜麒麟（きりん）＞は絶対にお勧めです。１５人ぐらいの席しかありませんから、予約をしてください。私は、年内にあと２回は行くと思います。

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ランキング

今日も一日が終わりそうです。ブログにログインして編集画面を見ると、＜ブログの開設から１０７１日＞と毎日カウントされ表示されています。私は、毎日更新していますから、毎日書き続けてもう３年になります。結構、頑張っています。画面の中央には、私のブログのランキングが表示されています。ふと目が止まりました。何と、１，７７３，８３９ブログ中、８，２７３位と表示されています。今までの最高ランキングかもしれません。レベルは低いですが、私には嬉しく不思議な数字です。特に、何もしていません。今まで通りなのに、急に閲覧数や訪問者数が増えていました。誰かがどこかで、紹介してくれたのかもしれません。勝手に順位を付けられ発表され、私が望んだわけではないのですが気になってしまいます。喜んだりがっかりしたりと・・・。GOOに踊らされているようです。⇒今日は、２組の売買のお客様と賃貸のお客様が１組来られました。売買で１組、賃貸で１組と合計２組のお客様から申込を頂きました。有難うござました。ブログのアクセス数とも関係しているのでしょうか。今週は、当社は火・水曜日と連休ですが忙しくなりそうです。⇒今週末も、五色山５丁目新築のオープンハウスを開催いたします。年末までに、引越しをお考えのお客様は今から本腰を上げてお探し下さい。まだ、年内の引越しは可能です。

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いろんな相談

最近、賃貸物件の入居者の方からの電話が多く入ります。先週の火曜日は、①トイレが流れにくいから見に来てほしい。⇒定休日でしたが、二人で汚水管（トイレ）の清掃に行きました。定期的に詰まります。汚水管の勾配が緩いためです。②玄関ドアの開閉が固い。⇒雨水の処理が良くないためドアや鉄の枠が錆びています。私では修理不可です。マンション施工業者に依頼しました。③トイレのドアが開かない。⇒これは、緊急です。トイレが使えませんから、すぐに手配し、応急措置で開くようにしました。これもドアメーカーに相談し完全修理予定です。まだまだ、処理は続きます。これは、賃貸物件を管理するには、仕方がない業務です。私は、なるべく早く処理をすすめます。お客様に迷惑をかける時間をなるべく短くするためです。早く行動することが大切で、まず現地をお客様のご都合に合わせて早く確認します。緊急な場合は、家主様には事後報告となりますが、その場で修理してしまいます。修理が無理であれば、専門家を手配し見積もりをとって家主様の承諾を頂き、入居者の方と日程を最短で調整します。施工後は、現地を確認し家主様に報告し、工事代金を請求し、領収して完結です。このサイクルを短く効率よく行わないといけません。後回しにせず、ＪＵＳＴ　ＤＯ　ＩＴ。⇒明日２時から５時まで、五色山５丁目新築戸建(2,980万円）のオープンハウスを急遽行う事にしました。天気も良さそうですし、散歩のついででもご来場ください。

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キャンセルの申出

五色山５丁目の新築戸建（2,980万円）が、今週の前半に契約予定となりましたが、今日、売主様から＜商談が解除になった。＞との電話連絡がありました。契約がキャンセルになった報告でしたが、売主様はがっかりされたと思います。私は、何回もオープンハウスで待機していましたから、置いていた机などの備品を撤去し、ＨＰでも商談中にして、リンクも解除したばっかりでした。不動産では、買主様からの購入希望の意思表示は電話ではなく、書面で署名捺印して紙に残します。その書面は、通常＜不動産購入依頼書または買付証明書＞などと言われてこの業界では使われています。その購入申込書は、買主様と相談しながらいろんな条件を書き込んで仕上げて、最後に買主様の署名捺印を頂くのですが、その中でも契約予定日を明確に決めないといけません。通常は、申込書作成日から１週間前後の買主様の希望日を記入します。この契約日に手付金の授受と売買契約書への署名と調印がされ、売買契約が確定します。申込日から売買契約締結日までの間に、売主様・買主様からのどちらからでもキャンセルの申し入れがあれば何のペナルティーもなくそこで商談はおしまいです。今回も、売買契約をまだ締結していなかったので、ペナルティーはなく商談は解除になり、どちらかがショックをうけ終了です。⇒今回の商談には、私は関係していませんでしたが、良く知っている売主様なので、また頑張って良いお客様をご紹介しようと思います。

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建設業の免許

当社は、売買と賃貸の仲介・管理がメインですが、建築部もあり賃貸物件のリフォームや売買物件のリフォームもお受けしています。特に積極的に営業宣伝をしているわけではないのですが、お客様より多くの依頼をお受けします。リフォームを専門にする会社でも、建設業の免許を持たない会社や業者が多くあります。絶対に、建設業免許がないとリフォーム施工などを行ってはいけないというきまりはありませんから、ある程度の仕事までは免許なしでも行えます。当社は、建設業の免許を取得し継続しています。逆に、免許があるから大きな仕事や件数が増えると言う事でもありません。新聞やテレビなどで、悪徳リフォーム業者が取り上げられることがあります。建設業免許の有無は関係ありませんが、当社としてはそのような業者と一線を置けるように、お客様に安心して頂けるように取得更新を行っています。最近では、建設業の免許申請は難しくなっています。申請し取得するには、実績と有資格者の有無と決算書や労務関係などの書類の提出とチェックがあります。更新時も、実績がないと更新できません。宅建業の更新よりもずっと書類が多く難しいと思います。⇒小さな事でも外壁や屋根の葺替えなどの大規模な仕事まで何なりとご相談ください。超地元の当社ですから、ご安心ください。

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職人さん

今日は、我が家の子供部屋のクロス張り替えがあり、クロス工事の職人さんと一緒に家で過ごしました。朝９時過ぎから夕方までです。６０歳半ばぐらいのおじさんで一人で工具材料を運び施工されます。当社の賃貸物件の退去後のリフォームをお願いしている職人さんで、今回は自宅をお願いしました。朝のうちは、クロスめくりを少し手伝いましたが、後はリビングでずっと待機です。一部屋だけでしたが、壁に凹凸がありたっぷり一日がかかってしまいました。様子を見に行った時に話したのですが、息子さんが二人おられて、一人は垂水のヤマダ電機に勤めていてもう１０年になるらしいです。学校が大阪の千林大宮で、偶然、私と同じ学校で後輩になります。もう一人は、クラッシクバレーで生活されていて結婚されているそうです。職人さんからクラッシクバレーとはイメージできませんでした。二人の子育てが終わっていても、現役で働いておられます。シャツ１枚で汗をかきながら、お昼は手作りのお弁当で温厚な優そうな職人さんです。自営業でしょうから、定年はありません。いつまで続けられるのでしょうか。これからも現場でお会いすると思いますが、自分に重なって写ります。私の先輩です。

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消失

１０日になってしまいました。さっき書き込んだブログが消えてしまいました。９日のブログが幻になってしまいました。昨日の予告のとおり兵庫県Ｋ市まで、物件を確認に行き、Ｋ市役所での出来事を書き込んだのですが、ひとつのボタン操作で抹消されてしまいました。小さな残念です。完成したと思ったのに、ちょっとした油断から私の小さな努力は水の泡です。おおげさかもしれませんが、午前０時までにブログをＵＰしないと私の一日は終わりませんし、眠れません。９日のブログはありませんが、１０日は２個のブログがＵＰされる記録となります。とにかく毎日、書き込んでいますので、お許くださいませ。それで、さっき書いた内容（文書）は、同じようには修復が無理です。創作のパワーは、もう無くなってしまいました。⇒明日は、定休日で、自宅の子供部屋のクロスを職人さんに張り替えてもらいます。朝から、タンスやベッドを動かさないといけません。工事が終わるまでは外出できませんので、久しぶりに自宅でゆっくり過ごせます。⇒Ｋ市の市民課の女性担当者の方、今日は親切にして頂き、有難うございました。無事、山の中の現地まで、たどり着くことができました。

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ｋ市の山林

３連休が終わりました。舞子台１丁目新築のオープンハウスには、今日は、５組のお客様にご来場頂きました。有難うございました。最初に来て頂いたお客様は若いご夫婦で、気に入って帰って頂きました。日当たり眺望・駅徒歩圏ですから、条件は整っています。ただ現地までの道が少し狭くて坂があります。この条件がクリアーされていれば、もっと高い価格でもう売れてしまっているかもしれません。⇒明日は、兵庫県ｋ市まで行かなければいけません。お客様から山林の売却相談をお受けしています。ネットで探しても詳細な場所は不明です。明日は、ナビで直接現地に向かうよりも、先に市役所で場所を確認します。赤穂よりも田舎のような気がします。でも、完全な山林ではなく隣は、人が住んでいるように売主様からは聞いています。とんでもない山の中かもしれませんが、相談をお受けした以上、現地までは確認し、お返事をしたいと思います。時間と経費がかかり、仕事にはならない可能性が大きいですが、私の性格上、現地まで行ってきます。私の知らない世界（場所）で、どんな物件でどうなるのか、また報告させて頂きます。明日は、朝から一仕事を済ませて行ってきます。

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守備範囲

１０月最初のオープンハウスに来て頂いたお客様は４組でした。私たちが着いた２時前には、一組のお客様がもう来られていて、あわてて鍵を開け内覧頂きました。それ以降は、同業者のお客様の内覧が３組ありました。まだ、賑わった一日でした。３連休の２日目でしたので、明日に期待したいと思います。⇒今月から私の守備範囲が広がりました。賃貸物件の退去後の修理営繕と個別にお受けする外壁や屋根の修理などの一般的なリフォーム業務です。現地確認から打合せ・見積書の作成⇒受注するための商談⇒施工経過確認⇒請求書作成⇒集金まで。忙しくなりそうですが、別に何とも思いません。時間はとられますが、段取りが仕事になります。少し気になるのは、工事代金の集金です。工事代金を頂いて仕事が完結します。というのが、以前、数百万円の工事代金を回収することができませんでした。前に努めていた会社の新築住宅の追加工事代金で、それまでにお付き合いもあった方なのですが、払ってもらえませんでした。その後、法的手続きをとった経験があります。このようなお客様ばかりでは勿論ありませんが、集金までできて本当に終了です。⇒明日も、２時から、舞子台１丁目新築（2,780万円）を開催いたします。是非とも、ご来場ください。お待ちしております。

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契約済

今日は、明石から購入希望のお客様が来られました。お問い合わせ頂いた物件はすでに契約済みとなっていましたがご来店頂き、違う物件をご紹介させて頂きましたが、その物件も契約予定です。いずれの物件も４０００万円ぐらいの建築条件のない土地です。土地建物総額で６０００万円は、軽く超えると思います。やはり当社周辺は特別なエリアかもしれません。＜垂水でどうしてこんなに高くて人気があるの？＞と良く聞かれます。垂水に住んでいる人からはそんな質問はありませんが、それ以外のエリアの方からは良く聞かれます。この数カ月で、購入希望のお客様からのメールや電話・突然の来店などのお問い合わせが異常に増えています。どんどんお客様が増えるのですが、それにお答えできていません。今も、お問い合わせメールを頂きました。私としては、営業スタイルを変えないといけないのかもしれません・・・。⇒明日、ＨＰから商談中と契約済物件を削除します。本当に物件が少なくなってしまい申し訳ございません。時間の経過とともに新規物件が現れるといいのですが、時間とは正比例しません。お客様と当社と物件のタイミングや縁などの目に見えない力が発揮された時、喜んで頂けるのではないでしょうか。

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ドバイから

水曜日の定休日は、私は淡路島で釣りをしていましたが、ドバイから国際電話が入りました。当社が霞ヶ丘駅近くで管理している賃貸マンションの家主様でインドの方です。時差があり日本時間からマイナス５時間がドバイの現地時間です。ドバイの昼休みに日本に電話をかけてこられます。要件は、空室の督促です。３室が空室のままで数カ月が過ぎてしまいました。＜早くお客様を見つけて！私、損ばかりよ。＞と片言の日本語でお尻を叩かれます。私も、片言の英語（単語）で、現状を報告し、＜頑張るから、待ってて。＞と変な日本語で応戦します。私の隣にいた釣り仲間は爆笑です。私も、自分で変だなぁと思うのですが、日本人でありながら変な日本語になってしまいます。＋０００００００００と携帯電話に着信番号がでるとドキドキします。ひとの多いところでは、電話にでれません。必ず大きな声になり変な日本語ですから、絶対に＜変な人＞と思われてしまいます。募集条件を改訂しようと思います。賃料等をさげた案を作成して、郵便でドバイに送ります。電話では、重要な事項は伝わりません。英語の翻訳サイトを駆使して書類を作成します。決済を頂くのに2週間ぐらいはかかってしまいます。でも、慎重に納得頂き商談をすすめたいと思います。この家主様とは、何か縁があるといつも思います。早く満室にして喜んで頂きたいと思います。

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会員様物件

１０月に入ってから２組のお客様からメールにてお問い合わせを頂きました。ＨＰの会員様物件閲覧の登録とパスワード発行の問い合わせです。会員様物件は、ユーザー名とパスワードがなければ、アクセスすることはできません。以前は、会員様物件でパスワードがあってもネット場に物件情報が流れている場合がありました。今までのセキュリティーが簡単すぎたのです。やいこしくて難しいことはわかりませんが、一つの物件情報は１個のファイルに納められています。そのファイルを開くのに、それぞれユーザー名とパスワードが必要になりました。とにかく、会員様でパスワード等を知らない人は絶対に見られません。私もこれで、安心して情報をＵＰすることができ、いろんな予告や全ての情報を公開することができるようになりました。なるべく早く情報公開しますので、お待ちください。

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ＤＭ

今日の淡路島の釣果は４０匹でした。朝から４人で釣り初めて午後３時までの間です。８３歳のおばあちゃまが２０センチの大物を釣り上げました。予想通りです。５時前に垂水駅までお送りして、次回の釣りの約束をしておばあちゃまは、機嫌良く帰られました。次回の釣りは、３１日（水）です。１２月の寒くなるまでおばあちゃまといっしょです。⇒今週末は、舞子台１丁目新築（2,780万円）のオープンハウスを開催いたします。いつも数組のお客様にご来場頂きますが、成約にまで至りません。私たちがいくら良い物件で自信をもってお勧めしても、お客様にはマッチングしません。良い物件とお客様の希望物件とは異なります。私たちがお客様と出会うタイミングが一番ポイントになります。やいこしいですが、それがお互いの縁や運だと思います。営業テクニックは当然必要ですが、あまり関係ないと思います。ＤＭやメール・広告は、お客様との接点で、一方通行のように思われがちですが、実は一番のポイントかもしれません。最新情報を、郵便でお送りしています。今週末に見に来て頂くお客様はいらっしゃるでしょうか？ただ、私は今週末の広告もお送りいたします。

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外泊

明日は、予定どおり淡路島で釣りです。あの８５歳のおばあちゃまも一緒です。おばあちゃまは、もう垂水にきていて今頃は、食事を済ませて塩屋の釣りの師匠宅でおしゃべりをしているでしょう。今晩は、おばあちゃまは師匠宅に泊り朝一から出発です。私と釣りの先輩も今晩遅くから師匠宅に集合して、一晩過ごします。おばあちゃまもやはり女性です。ひとりで男性（釣りの師匠）宅に泊るのがダメらしく、私と先輩が一緒に泊ることになりました。おばあちゃまが、垂水まで来るのに電車を乗り継ぎ２時間もかかります。前日からゆっくりできた方が体にも負担はかかりません。おばあちゃまから、＜垂水のビジネスホテルに前日から一泊するから＞という話が師匠にありましたが、師匠が、＜お金がもったいないので自宅に泊るように＞とすすめました。そんな話があり私たちが泊る事になりました。若い私たちはこれぐらいは簡単なことです。さて、明日の釣果はどうでしょうか。台風も過ぎ去り、秋晴れの一日になりそうです。明日は、おばあちゃまに素晴らしい釣果がありますように。⇒今週末は、舞子台１丁目新築のオープンハウスを開催いたします。また、ＨＰでご案内させて頂きます。

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