相続の相談が、またひとつ具体化しそうです。お客様からの相談は、単に不動産の相続登記を行うだけではありません。相続全般のアドバイスが欲しいというものです。今日の、お客様は、田舎から姉を呼ぶので、その日程での司法書士との面談を希望されます。誰もが、相続人の当事者に何回もなり慣れているひとはいないと思います。ドラマや映画では、相続が題材になっていますが、いざ自分がそうなると何から手を付ければいいのかわかりません。それと、相続は、後回しになってしまう事が多くあります。時間が経つと、利害関係が大きく変わり、紛争になる場合もあります。また、その間に相続人が亡くなり、相続人が増えてしまう事もあります。スムーズに話がすすめば良いのですが、いろんな昔話やお墓や親の世話などいろんな過去の出来事で、時間がかかってしまう事が現実に多くあります。あまり楽しい話ではありませんね。今日は、これぐらいで。
今日は、当社で３時から相続相談がありました。当社は、場所を提供し司法書士の先生と相続人代理の方との面談・相談が始まりました。１時間以上かかり、相続登記が着手されることになりました。私は、事前に相談をお受けしていましたが、やはりプロは違います。（当たり前ですが）新しい事実として、遺言があることが今日わかりました。私は、聞いていませんでしたから、やはりこの場を設けて良かったと思います。遺言と法定相続と任意の相続の、どれが一番優先されるかですが、遺言があったとしても相続人の全員の同意の上、法定相続や任意の相続が行われても良いらしいです。反対があれば、遺言が優先されるとのことです。解釈が間違っていたらすみません。相続税や贈与、残された預金や有価証券などの取り扱いの相談もありました。また、相続人が把握できていない財産（借金も含む。）がある可能性の指摘もありました。その対処法は、非相続人（亡くなった方）に届く郵便物を相続人の代表（代理人）の住所に転送する手続きを郵便局に届出するいう事です。半年ぐらいの間で、金融機関や保険会社や証券会社や貸付業者などからの郵便物が届くので、それで発見できるらしいです。これは、私も知りませんでした。自分事ではないと思われるかもしれませんが、そうではありません。順番は、反対になるかもしれませんが、必ず経験しないといけないことなんです。
今日も、現地説明会に待機しておりますが、今のところお客様の来場はありません。あと１時間です。いつも、終了時間ギリギリに来られお客様がいらっしゃいます。もう、１時間を切っていますが、期待して頑張ります。当社周辺の新築物件がなくなってきました。今まで残っていた物件が売れてしまい新規物件が補充されません。契約予定の霞ヶ丘の新築住宅は、地元の方ではなく垂水東部のお客様が購入されたようです。やはり、人気があります。こうやっていろんなところからお客様が来られています。地元のお客様が、購入されないから売れないとは言えません。お客様のタイミングや縁みたいなものがあり、あ
今日は、午後２時から明石市東野町の新築戸建現地説明会に待機しております。５時までですから、後２０分ぐらいで終了です。先ほど１組のお客様が来られました。すぐ近くのハイツにお住まいのご家族で、通りすがりに看板を見られたようです。この物件の学校区は、人丸小学校区で明石では一番人気のあるエリアです。ですから探されている方も多く相場も高くなります。今回の物件は、2,350万円（税込）です。大型駐車場もあり南向きで３階から明石海峡大橋や淡路島を望めます。マンション並みの価格で、一戸建住宅が購入できてしまいます。まだ、完成してませんが、完成する頃には売れてしまうと思います。物件詳細は、ＨＰをご覧ください。明日も待機しておりますので、お近くの方は是非とも、ご来場ください。
舞子駅徒歩圏で、数百万円の中古戸建住宅が売り出されています。敷地面積は約２０坪以下、延床面積は、約２０坪以上、築年数は４０年以上の再建築不可の物件です。収益物件として買主様を、内覧にご案内いたしました。部屋数が多く期待して見に来られましたが、やはり値段だけのことはあります。建物全体に、地震の影響と思われる傾きがあり、襖が閉まったまま動きません。和室の畳もせり上がっています。１階の床は、腐って抜けそうです。一番気になったのは、雨漏れです。キッチン横の壁と柱が腐っていて、外が見えていました。その上部の、庇（ひさし）が腐っいてそこから雨水が入っているようです。物件価格以上に修理費用がかかりそうで、今の売出価格では、収益は合いませんし、直るかどうかもわかりません。結局、例え購入金額が下がったとしても全てのリスクを考えると、この物件は見送る事になりました。値段と物件の属性・品質は反比例します。それなりの物件であるということです。それでも、売れない不動産はありませんから、適切な価格で買主様が見つかると思います。
今日は、お客様から売買物件の不動産購入申込を頂きました。明石の分譲マンションですが、売買金額は、なんと金９０万円です。信じられないような価格です。理由はあります。①新築年月日：昭和４３年４月（築４４年）②マンションといってもエレベーターのない団地形態です③間取りは、３ＤＫの専有面積54.42㎡④３年以上空室のため全面リフォーム必要。（費用は数百万円以上が最低必要）そのままでは、絶対に住めません。床の下地が全部が腐っています。⑤管理費と修繕積立金が合計金18,000円。良い点は、①南向きの１階部分②敷地内の駐車場が金4,000円/月③棟全体では、管理が行き届いています。清潔感があります。④スーパー・銀行・小学校などの利便施設に近い、などです。買主様は、収益物件として賃貸にされます。収益性と部屋の痛み具合考えると、この価格が妥当となり売主様にもご了解頂き商談はまとまりそうです。
皆様、スマートフォンをお使いでしょうか？電車の中や歩きながら指を横にすべらす人を良く見かけます。私は、携帯電話ではメールはしませんしネットにも接続していません。機種は、ノキアの最小の携帯電話を使っていてます。⇒最近のスマートフォンは、小型のパソコンと同じで仕事にも日常生活や趣味でも１台あれば全部こなせそうです。そんなスマートフォンが我が家にやってきました。娘が、ドコモで機種変更し、今日、持ち帰りました。娘でも使いこなすには時間がかかりそうで、特訓が始まりそうです。いつかは私もと、思いますが、妻が先に変更しそうです。まだ、普通の携帯電話でも時代遅れにはなりそうにないので、このまま頑張ります。
今年に入ってから、相続の相談が５物件ありました。相談から始まって、測量・相続登記等の見積もりやスケジュールなど具体的にアドバイスさせて頂きます。売却することが目的で準備し、物件にもよりますが売出すまでに５０万円以上の費用がかかる場合があります。売主様（相続人）には、売出すまでにかなりの出費となりますが、この手順をふまないと安全でスムーズに商談がすすみません。先に売出してから、相続登記や測量を後回しにすることはできますが、相続登記ができなかったり測量が完結できないと違約になり違約金の請求などトラブルに巻き込まれます。費用のかかることですが、先に行うことをおすすめします。不動産の場合は、優先順位は、安全・誠実・正直です。
霞ヶ丘４丁目の戸建住宅は、新築住宅に変更になりそうです。明石大橋を望む建物プランに、分譲主様が検討されています。価格も見直しになるかもしれません。詳細決まりましたら、報告させて頂きます。歌敷山戸建住宅もリフォームがすすんでいます。これも、楽しみです。舞子台新築戸建も、２階リビングに間取りが変更になり、日当たり採光の良い明るい舞子駅徒歩圏の物件となります。東野町新築戸建も内部階段が付けば、３階からの明石大橋を見渡す眺望を皆様にご覧頂けるようになります。まだまだ計画中の物件が多数ありますが、またタイミングをみて報告させて頂きます。
今日は、午後から霞ヶ丘４丁目戸建のオープンハウスに待機しております。お客様は、お隣のマンションから一組来られました。＜広告で見るよりは広いですね。家族５人でマンションは狭いから。思った以上に良いね。＞と言われ帰られました。具体的な商談にはなりませんでしたが、おそらく口コミでお近くの人にでも話して頂けると思います。この霞ヶ丘４丁目の戸建住宅は、リフォーム施工後の引き渡しで、売出価格2,480万円です。新築のプランも検討中で、今の建物を取り壊し新築住宅で販売する場合は、3,680万円となります。２パターンでお客様に合わせて販売いたします。新築プランであれば、ルーフバルコニーから明石海峡大橋を見渡せると思います。ＨＰにもＵＰしていますが、新築の間取図は再検討中で、出来上がればＵＰしますのでご覧ください。
今日で、ブログを開設してから、８０４日となったようです。毎日の新規投稿画面に表示されます。とにかく、毎日更新しています。２年以上が過ぎましたが、どこまで続くのでしょうか。今では、生活の一部で、歯磨きのようなものです。他にも、続けていることがあります。これは、ブログよりももっと続いているのですが、１２階の自宅（マンション）まで階段で上り下がりしています。ひとりの時は、エレベーターを使いません。どんなに疲れていても、酔っぱらていても階段を上ります。朝は、快調に新鮮な空気のもと、軽やかに下ります。仕事帰りは上りですからそうはいきません。上りは、本を読みながら上がります。気が付けば、いつも、８階から１０階の間です。ここまでくれば、１２階は簡単です。毎日のことですから、私の健康維持には、ポイントになっているかもしれません。
それでは、実際の公簿取引の不動産売買契約の条項を記載します。＜（売買対象面積）第２条 売主及び買主は、本物件の対象面積を土地ついては表記面積Ａ㎡とし、実測面積との間に差異が生じても互いに異議を申し立てないとともに、売買代金の増減を請求しないものとする。＞この条項があれば、実測清算をしない公簿取引であると理解してください。契約では、通常使われる契約条項です。ただし、境界の明示の条項は良く注意して下さい。
売買契約では、大きく分けると＜公簿取引＞と＜実測取引＞の２種類を想定して、契約書が用意されています。＜実測取引＞とは、土地の㎡あたりの単価を予め売主と買主で約束し、売買契約締結以降に測量を行い、契約時の土地面積と実測の結果、土地面積に増減が生じると、㎡単価に増減面積を掛算し、当初の売買代金を最終決済時（所有権移転時）に清算するものです。正確な取引ですが、測量費用がかかり、数か月時間がかかったり、測量を完結できない場合もあります。＜公簿取引＞とは、登記簿に記載された敷地面積で売買契約を締結し所有権移転を行います。後日、買主様が任意で測量されて、面積が増減しても清算は互いに請求できないというスタイルです。これは、測量図もあり境界も明確で敷地面積にブレがないと思われる場合です。実務的には、＜公簿取引＞が、一般的となっています。不動産業者が売主となって一般の方に分譲する場合は、事前に実測して分筆していますから、公簿取引となります。簡単シンプルなのが、公簿取引ですが、土地の属性を考慮しどちらか選択しないといけません。
これまでに、登記簿面積は、正しくないようにお話しましたが、全てがそうではありません。法務局には、登記簿と実測された測量図が整備され、それぞれの面積が合致する物件が多くあり、残地や測量図のない物件の方が少いのが現実です。ただ、測量図や分筆時期が古い場合は、測量図と登記簿の面積が合致していても安心できません。それでは、どうすればいいのでしょうか。ベストは測量をしてから購入するのが一番かもしれません。でも、現実的ではありません。個々の物件の属性を考慮して、私達が提案させて頂き、売主様や買主様に相談の上すすめさせて頂きます。ここで、私達がまず考えるのが、＜公簿取引＞か＜実測取引＞のどちらを選択するかです。ほとんどが、＜公簿取引＞となります。その理由は、後ほど。
残地とは、文字のごとく、<残された土地>ということです。簡単に説明しますと、土地を２つに分ける場合（分筆する）のことで、たとえば、１００㎡のＣ土地をＡ土地とＢ土地に分ける場合は、Ａ土地のみを測量しＡ面積を計算しますが、Ｂ土地はあえて測量をしません。測量図には、Ｂ土地の辺長は表示されません。Ｂ面積は、＜１００㎡－Ａ面積＞㎡となります。分ける前のＣ土地が正確に測量されていて１００㎡在るかどうかはわからないのに、その不正確な１００㎡からいくら正確に測量してＡ面積を引算しても残されたＢ面積は正確ではありません。ですから、寸法の記載のない残地として表示されたＢ土地は、測量をすれば、たぶん登記簿面積と合致しません。測量誤差以外の差異があると思われます。わかって頂けたでしょうか。残地として測量図に記載された土地を購入する場合は、必ず測量することをお奨めします。
