昨日の隣接した土地の商談はまとまりませんでした。では、どうするかですが、２区画を同時に売り出すことになりそうです。再度売出価格を決め約９０㎡の土地として販売予定です。どちらが購入しても、将来利用することがなく売却しないといけません。登記費用・仲介手数料などの費用をかけて１区画にするなら、１度で済ませようという結論です。所有者の方は、どちらも人生の大先輩の方です。じっくり繊細にすすめます。当社周辺の物件をお探しの方は、価格が決まり次第ＵＰしますので、お待ち下さい。
隣接した土地が２筆あります。それぞれ所有者が異なります。第１種低層住居専用地域・第１種高度地区・建ペイ率５０％・容積率１００％。・北側道路幅員約４Mです。１区画は、約４３㎡です。それぞれ、更地の駐車場です。２区画合わせて約８６㎡です。上記の建築基準法の制限より、それぞれ１区画では、建物の建築ができないのです。正確に言いますと、建築はできますが、家にはならないのです。一般的な間取りができません。１区画では何もできないのです。ですから、仕方なく駐車場になっています。ところが、一方の方が、売却を考えられ、お隣の方に購入の相談をしてほしいとの依頼をお受けしました。ちょっとやいこしい商談です。２区画が１区画にまとまって、居宅用地となります。それぞれが、売っても買ってもどちらでも選択できますし、急ぐ売却理由もないのです。私自身が、どうしようと検討中です。明日価格の相談に一方の方を訪問予定です。商談の組み立てが、はっきりできていません。いろんなパターンが考えられます。また、報告させて頂きます。
分譲マンションの管理人さんは、私たちのキーマンとなります。たとえば、売却する場合や広告の集合ポストへの配布、オープンハウスの実施、リフォーム、訪問時の駐車、トラブル、その他いろいろとお世話になってしまいます。中には、とっつきにくい管理人さんもいますが、いつも丁重に接しています。お若い方よりも、リタイアされたご夫婦や男性の方が多く、当社近隣のマンションの管理人さんは、夕方必ず当社をのぞいて帰られる方もいらっしゃいます。来週からリフォームに入るマンションがあり、今日初めて管理人さんと打合せをしたのですが、その方は、私より大先輩のおじいちゃまでした。ここに努めるまで、どのような仕事をされ、どんな人生だったのか、管理人さんを見るたびいつも思います。
今日は、午前中にお客様から、＜外から見て、日当たりも良く明るそうなので、家の中を見たい＞という申し入れがありました。さっそく、ご案内いたしました。当社が、売主様より直接、売却依頼をお受けしている物件ではありませんから、どのような売却理由で、どのような方がお住まいで、室内がどれくらい綺麗なのかもわかりませんでした。鍵を、開けてびっくりでした。お客様に、見て頂く状態ではありません。掃除をした様子もなく、荷物はなかったのですが、かなりのリフォームをしないと住める状態ではありません。私だったら、お客様をご案内致しません。また、２階の窓がすべて内側から木の厚板で頑丈に目隠しされていました。光も風も入りません。想像すると怖くなります。意味不明で理由・意図がわかりません。もちろん、お客様は、気味悪くされ、私も営業どころではありませんでした。結局、当社が売却依頼をお受けしている物件を見て頂いたのですが・・・。いろんな売却理由でいろんな物件が売りに出されますが、久しぶりに体験した物件でした。
あの145万円のマンションの契約が完了しました。３月中旬に決済引渡予定ですので、それからリフォーム予定です。明石大橋全長が一望できる素晴らしい眺望ですので、リフォームが完了しましたら、ご案内いたします。このマンションには、南向き・眺望が良いだけではありません。敷地がすごく広く、持分は各区分所有者が１２０分の１になるのですが、将来、建物を建て替える場合に、用途地域とその広い敷地から想定するとかなり高層のマンションが建築できそうなのです。今の所有者には、その権利があり、建替えが決議されれば、転売することもできるのです。不動産は、転売の損得はよくありますが、長期を見込んだ得も考えられます。また、区分所有法が、もっと整備されるとこのような計画が全国的に、より具体化・活発化すると思われます。
明日、１４時より１４５万円のマンションの売買契約を執り行います。売主様は、飛行機で来られます。このマンションの最終決済が終われば、神戸にはもう来られないかもしれません。人間と同じで不動産にも誕生日があり毎年、歳をかさねます。時間とともに誰かが管理しないといつかは朽ち果ててしまうのです。このマンションは、リフォームで生まれ変わる計画です。リフォーム工事が完了すれば、皆様にこのマンションを紹介させて頂きます。垂水らしい眺望のあるマンションですので、お楽しみに。賃貸にする計画ですので、賃貸専科に、ＵＰします。
今日は、夕方から有体動産の差押の強制執行に立会ました。家賃滞納で裁判の判決により執行致しました。裁判所からの執行官と訪問するのですが、換金できるような成果がありません。初めからわかっていましたが、執行官の態度をみると形式的な対応で作業・業務としか思えません。債権者のために行っているのではなく、早く済ませて早く帰りたいと思われても仕方がないほどの態度でした。執行官からみれば、＜どうせ不能なのに。＞＜成果がないのに・・・。＞と思っているのでしょうか。債権者のために、動いているとは決して思えませんし、期待している債権者が悪いのか。裁判所は、債権者と債務者の間のどのような立場にいるのか理解できませんし、見方ではないのかもしれません。債務の回収は、次の作戦を検討します。時間と費用がかかっても解決しようと思ってます。
今週、あるマンションの売買契約を執り行うことになりました。売買金額は、金145万円です。明石海峡大橋・淡路島を一望する南向きのマンションなのですが、この価格です。7年間空室で、かなりのリフォームが必要です。今のままでは、住むことはできません。売主様も、遠方の方で、ご自身でお使いになることはなく、売却するか賃貸にするかの選択だったのですが、どちらを選んでも数百万円のリフォーム費用が必要となりました。資本を投下しても売れる保証はありません。それなら、現状引渡で瑕疵担保責任免責を買主様に納得頂く価格設定を考えるとこのような価格になってしまいました。売主様の売却理由は、いろいろとあり、売却価格に影響があります。不動産がやっかい物で、早く処分して関わりたくないという方もいらっしゃいます。相続された方に良く見られますが。とにかくいろんな売却理由があります。納得頂く価格で売出することが大事なのですが、そうでない不動産業者が主体となる場合もありますので、注意が必要です。
今年に入ってから、人生の大先輩の方との商談が続いております。１組の方は、３年ぐらい前からのお付き合いで、やっと商談がまとまりそうですが、３年も経ちますと、大先輩のためか、当初の頃と比べるとかなりスローな面談になってしまいます。もう１組の方は、商談がスタートに戻りそうです。電話で話しても、なかなか伝わりません。お伺いして、顔を見ながら話さないと理解してもらえません。いろんな経験をされ、バブルの時代もオンタイムで過ごされてます。不動産の取引の実務も昔と今とでは、全然違うようなのです。来週月曜日に契約予定ですので、大先輩の理解を頂きながら、契約を締結、決済を行いたいと思います。
不動産の実務において、委任状を良く作成致します。売主様・貸主様において重要な書類となります。共有名義の売主様の売却や貸主様が賃貸する場合に、委任者が委任状を交付し受任者が委任を受け代わりに履行する場合などです。遠方の方、お年寄りの方、仕事で忙しい方、ご夫婦の奥様などがよく委任されます。信頼関係のうえに成り立つのですが、やはり書類を作成し、互いに証拠とします。委任状には、委任者の署名・捺印をして頂くのですが、自署・実印を捺印し印鑑証明書を添付頂きます。＜そこまでしなくても良さそう。＞と思われるかもしれませんが、これが正当法です。お互いのために、カタクすすめた方が将来、安心です。
売主様である所有者、債務者でもあるのですが、今日連絡がとれました。退院されご自宅で療養中とのことです。契約事は、必ず相手がいて、条件・時間・タイミングが合わないとすすみません。お互いの気分もポイントになり、タイミングがずれれば、気分も変わってしまい、まとまらない場合が多くなります。今回の場合は、売主様の売却理由は複雑で楽しい話ではありません。来週、訪問しようと申し入れしましたが、３月の初旬に変更しました。私の話は、療養中の売主様には、マイナスかもしれませんから。でも、本当はプラスだと思うのですが・・・。これは、売主様が判断することかもしれませんが。何が、誰にとって良いのか、悪いのか、何がベストなのか難しいです。売主様と良く相談しすすめたいと思います。
去年から任意売却の商談を進めています。今年に入ってから、その物件(一戸建住宅）に購入申込があり、地元の若いご家族にて商談中となりました。ところが、翌日に売主様が成人病で倒れられ入院されてしまいました。先週、債権者である金融機関から、売却価格の同意と担保抹消の同意を記載した書類とその手続きの関連書類が郵送されました。売却の商談をすすめて下さいという事なのですが、売主様は入院され、任意売却の趣旨がまだ理解できていないようなのです。これから、商談をすすめれば、売主様がどのようになるのか説明しないといけないのですが、決して夢のある楽しいことではありません。この任意売却の商談をすすめても、ご理解頂けずこの商談が壊れても、将来は同じである可能性が高いのです。買主様もいらっしゃいますので、近々商談にお伺いしますが、気が重いです。それぞれに、ベストの結果がでるように考えます。また、報告させて頂きます。
今日は、第３火曜日で当社は定休日でしたが、私は、講習会があり１日仕事でした。講習会のテーマは、住宅版エコポイント制度・住宅瑕疵担保履行法の解説で、国土交通省の方が、より実務的に講義されました。参加者は、作業服の方が多く建設・建築・メーカーなどのより物作りに近い方が多く来られていました。開始時間は、１７時からでした。１８時３０分に終了予定だったのですが、１８時から質疑応答になり、私はおそらく質問もなく早く終わるだろうと思っていたのですが、予定時間を過ぎても質問が終わらないのです。不動産業者対象であれば、こんなことはありません。質問は、エコポイントに関することが多く、瓦メーカーの方や、塗装工事の方など、建築や材料メーカーの方が多く質問されていました。やはり、不況の中、エコポイント導入に期待され、研究されているようです。いつもと違う真剣な活気のある大人の講習会でした。皆様の質問を聞いていると、真剣で、このようなシステムに頼らなければいけないほど景気が悪く、知らない世界でも必死に生き残りを考えているんだ、と実感しました。
今年は、１月から賃貸は忙しい日が続いています。年末までに５室の空室があった当社の管理のマンションでは、４室が契約済み、１室が契約予定となりました。家主様は、元気がなく、＜よろしくお願いします。＞と言われるだけでした。ところが、今、一番喜んでおられるのは、この家主様です。今日も、契約書類をお持ちしましたが、シャキシャキと署名捺印をされていました。家主様は、高齢のご夫婦で、事業用融資を長期借入され、家主業をされております。毎月の返済が、数十万円はあると思います。空室であろが、満室であろうが銀行への支払額は変わりませんし、支払いも待ってもらえません。また、当初の事業計画の賃料も、今はかなり下がっていると思います。５室が空室か満室かでは、天と地の差なのです。家主様は、本当に、喜んでおられました。このまま満室であることを祈ります。
今日は、日曜日でしたが、ゆっくりとした１日になってしまいました（売買のみ）。ところが、２物件が契約予定となり、１物件がキャンセルになる激しい１日でもありました。２年以上売出していた店舗付住宅と水漏れのあるマンションが契約予定となり、霞ヶ丘の戸建住宅が、キャンセルとなりました。今週は、契約の準備や進行中の商談やキャンセルになった霞ヶ丘戸建の広告作成など、忙しい１週間になりそうでして、また裁判の判決に基づく執行官による動産差押の執行も執り行われます。わたしも、執行官と立会ますので、また報告させて頂きます。
