賃貸・売買で、物件をお探しの方の転居・購入理由はさまざまです。理由によっては、家主様や売主様か拒否される場合もあります。私達は、必ず理由を確認します。特に、賃貸の場合は、より慎重になります。内容によっては、お客様に迷惑をかけてしまいトラブルになる場合があるからです。最近、マンションの売買で実際にあったことですが、Ａ不動産会社から、マンションの購入申込がありました。私は、買主様に購入理由＝使途を確認すると、Ａ不動産業者の報告では、＜居住用ではなく、会社の事務所(面接等）に使用する＞という購入動機でした。それで、管理規約を確認すると、＜区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。＞とバッチリ記載されています。売主様に報告すると、やはり売却されませんでした。しばらくして、Ａ不動産会社から、<会社の寮として使用したい。＞との用途を変えた申入れがありましたが、信用できませんのでやはり断られました。売却して名義を書き換えることは、書類が整っていれば可能ですが、他の区分所有者の方々のことを考えると、売ったら終わりではありません。もし、購入動機を確認しないで売却していたら、後で管理規約違反になり、やいこしい話になったかもしれません。賃貸でも同じことです。どうでもいいことと思われがちですが、不動産では、ポイントになります。個人情報保護の世の中、いろんなことを聞かなければいけません。相反するかもしれませんが、お付き合い宜しくお願い申し上げます。
不動産業界では、「道路」という名詞には、敏感です。建築基準法で、＜建築基準法で定める幅員４Ｍ以上の道路に、間口が２Ｍ以上接していること＞という新築時の条件があります。ここで言う道路とは、建築基準法で定義された道路のことです。このルールが、査定時のポイントになり査定価格を左右します。この道路ですが、何種類にも分類されています。たとえば、公道・私道・県道・国道・市道・町道・２項道路・開発道路・位置指定道路・但し書き道路など他にもありますが、道路所有者による分類・建築基準法による分類等いろんな組み合わせで道路として線引されています。実際は、住宅地図に色分けして書き込まれています。現地には、そのような道路を明記した看板はどこにもありません。そこで、私達の出番となり、神戸市役所・須磨法務局にて道路調査を行います。一般の方でも調査はできますが、落とし穴があり正確に判断するには、難しいと思われます。売買する場合は、新しい買主様に引き継ぐべき重要な事項になりますので、私達が、積極的に調査を行います。ですから、売却を将来考えられている人は、早い時間に私達ご相談ください。
今日は、神戸市役所で物件調査を行いました。垂水区内の戸建住宅です。昨日は、売主様と現地を確認しましたが、建物は、４０年以上前に建築されており、接道などから考えても建替えができないような気がしました。売主様にもそう伝えましたが、最終は、神戸市役所と須磨法務局で調査しないと断定はできません。建替えが合法的に可能かどうかで、物件の査定価格がかなり変わってきます。再建築不可の物件は、原則、住宅ローンが利用できませんから、自己資金で購入できる買主様に限定されます。買主様もあえてこのような物件を選択されないでしょうから、買主様を見つけるのが非常に困難になります。調査の結果は、やはり接道義務をはたしておらず再建築不可の物件でした。休み明けに、売主様に、報告しますが、売却がストップになるかもしれません。皆様のお家やご実家はどうでしょうか。今、立派に家が建っていてもそれは、関係ありません。特に、築年数が古く前の道路が私道で幅員が４Ｍ未満の道路は、役所で調査されることをお奨めします。生活には全然関係ありませんが、将来、売却や担保にいれる場合は、物件評価が落ちて、計画が狂ってしまう場合があります。
アクトスは週２回ペースで通っていますが、メニューを変更しました。今までは、腹筋２００回と側筋１００回と３０分以上のランと筋トレが中心でしたが、この１カ月ぐらいはスタジオメニューに変更し約1時間を費やしています。ヨガが１時間とピラティスが約45分です。その変化ですが、体重は増えていません。過激な筋トレをしなくても、ヨガとピラティスでも十分成果が出ていますし、体全体のバランスを考えるとヨガの方が優るし、ピラティスでは、インナーマッスルを鍛えるため代謝も良くなり腹筋も鍛えられます。何事でもやってみないとわかりません。他の人の行動や言葉は、自分には関係のない事と思われがちですが、実は、チャンスを含んでいるかもしれません。常にアンテナをはっていないといけません。でも、夢や目標がない人には、無理かもしれません。
この数日、ＨＰを見て頂いたお客様からのメールや電話でのお問い合わせが続いています。ＨＰを立ち上げるまでは、当社に来て頂くお客様のほとんどが、＜霞ヶ丘小学校区で探していますが、何か物件ないですか？＞という相談から始まります。ところが、今では、インターネットの検索サイトや当社ＨＰをご覧になられ、特定の物件を定めて、お電話やご来店頂きます。下準備や学習されて来られるので、カウンターで話す時間よりも物件を見に行く時間の方が長くなっています。私達も効率の良い商談を行う事ができますし、無駄な時間もなくなります。当社のカウンターには、大きめのモニターがありますので、ＨＰを見ながら写真や間取図などを見て頂くことができます。今日、来て頂いたお客様も事前に物件を絞り込んでおられましたので、まず、現物を見て頂くことからのスタートでした。短い時間で、効率の良い物件紹介ができていると思います。お客様のお子様やご家族との時間を、無駄にはできません。⇒今週末は、もう７月ですが、垂水区山手で一戸建住宅(690万円）のオープンハウスを開催致します。ＨＰにも掲載しておりますので、ご覧下さい。今日、ネオハイツ西明石にご来場頂いたお客様、どうも有難うございました。
あるマンションの購入依頼がありましたが、私と売主様と相談のうえ、そのお客様からの申し入れをお断りしました。価格の値下交渉もなく条件的には理想的だったのですが、売却しませんでした。理由は、そのお客様のこのマンションの用途（使用法）が、管理規約に反するからでした。分譲マンションの場合、専有部分の用途は、居住用に限定されており、その他の用途は制限されています。たとえば、ピアノ教室・英会話教室・事務所・店舗などです。去年も、別のマンションでピアノ教室を目的として購入希望される方がおられましたが、やはり売主様がお断りしました。この問題は、入居後の区分所有者の方々の問題が懸念されるので売買を行わかったのですが、法的・手続的には、当事者の意思と書類が整い、法務局に書類を持込めば所有権移転ができてしまいます。法務局は、管理規約違反や、区分所有者が後にトラブルになると言う事は、全然関係ありません。私達の仕事がここにあります。何を優先して商談をすすめるか、法務局や神戸市がＯＫでも、私達の経験上、予測できる問題を回避させて、取引を安全に円満に完結させないといけません。今日は、売主様にも理解頂きました。売ったらおしまいではありません。ところが、そうではない人々も多いのです。断るにも勇気とパワーがいりますが、それが私達の仕事です。
今日も、売却依頼の相談があり、今週末にお客様が大阪よりご来店頂くことになりました。ご相談頂いたお客様は、何と、今から４０年前に当社でお世話させて頂き、垂水区内の戸建住宅を購入頂いたお客様です。当時のお客様が亡くなられて、その息子様方３人が相続され、当社に売却相談のお電話をくださいました。当社の免許証番号と更新番号は兵庫県知事（１４）第１１１号です。（１４）ですから、１４回更新しているということで、５０年以上この不動産業を営んでいるということになります。垂水区内いや神戸市では、一番古い歴史のある会社であるという事が、この数字で読み取れます。昭和４７年当時の売買契約書などの関連書類が当社に保管されています。４０年前、私は勿論生まれています。その子供の時に作成された売買契約書などの書類は、今と同じ当社の社風で作られた内容の契約書類です。私が生まれる前から、同じポリシーで同じスタイルでずっと作成されています。明日、物件を見に行こうと思います。４０年前に購入頂いたお客様の物件を私が再販売させて頂きます。真面目に健全に経営されてきた先代に感謝します。
垂水区の山手や東垂水では、古い木造２階建連棟住宅が多く売出されます。賃貸にされている所有者の方も多く、賃借人の退去後に売却されるケースで、今月に入ってから２組のお客様から相談をお受けしております。一組目の方は、賃貸にするか売却するかどうかまだ決まっていませんが、まずリフォームされるようです。2組目の方も、まったく同じ相談です。これらの物件やお客様には共通点があります。まず、①建物の再建築ができず、住宅ローン等が利用できません。また、築年数も古く、特に水回設備が現代にマッチしていません。給湯設備がなくシャワーもありません。リフォームするにはかなりの費用となります。②売主様は、高齢の方が多く、お子様からの協力もなく自分達で維持管理処分しないといけない方々です。ーそこで、私の返す回答ですが、答えはありません。全部の選択肢が、お客様によって○にも×にもなってしまいます。相場などの現実とリスクもお話しますが、最終決まられるのはお客様です。たぶん、方向性を決めて当社に相談されていると思うのですが・・・。⇒おそらく、１カ月以内に賃貸が売買で紹介させて頂くようになると思います。
今日は、朝から荷物の廃棄処分のため大阪に行っていました。ゴミの処分は、私達でも専専門業者に依頼するものだと思っていましたが、そうではなさそうです。もちろん不法投棄はできませんから、各自冶体に相談し所定の手続きをふまないといけません。たとえばゴミの分別や申請や持込方法などです。私達が、専門業者に依頼する場合は、時間と手間をお金で買うようなものです。私は、すでに自宅から大阪のゴミ処分場まで数回通っています。高速代や処分費や延べ時間を考えると手間と時間がかかっています。専門業者に依頼すれば、一日で汗もかかずに終了です。効率だけを考えると専門業者に依頼した方が良いかもしれません。もし、皆様が廃棄処分をされる場合は、まず、役所に相談してみてく下さい。時間と手間を惜しまない人は、自分で処分される事をおすすめします。
今日は、何とか天気にも恵まれ、スタートはいつもよりゆっくりでしたが、淡路島まで釣りに行ってきました。釣りの師匠と先輩と私の３人のいつものメンバーです。午後からは、青空になりまた日焼けしてしまいました。釣果は、全３８ぴきです。次回は、７月上旬に８２歳のおばあちゃまと４人で淡路島に行く予定になっているのですが、安全な釣場でないといけないので、帰り道にその候補地の釣場に下見に行きました。すると、その釣場のテラスで７０センチはあるカンパチを釣り上げるのに遭遇しました。先にいた地元のおっちゃんが、釣りあげたのです。無茶苦茶大きい太いカンパチでした。防波堤からの投げ釣りで、餌はつけていません。魚の擬似餌です。生きた餌ではなく、餌の魚に見える偽物を着けた（ルアー）一本釣りでした。師匠も先輩もビックリ仰天です。あんなでっかい魚を釣り上げるのは、リアルタイムになかなか見れませんから。先輩は、興奮してしまいルアーを始めそうな勢いです。私達が今日釣った魚は、せいぜい２０センチ弱でしたから、レベルが違い過ぎます。釣りでも、狙う魚種や釣り人によっていろんな種類があります。釣りも進化しています。餌もいろいろな種類が開発されています。次回の釣りが楽しみです。たぶん先輩は、進化してやってくると思います。
今日と明日は、当社は連休となります。火曜日は、釣りに行く予定ですが、明日の朝7時のお天気の状態で中止になるかもしれません。今年は、雨が多く特に週末はずっと雨の日が続いています。その週末に、オープンハウスを開催しているのですが、お客様がゼロということはありません。真剣なお客様には、天候は関係ありません。でも、お客様にも、波があり、その波長が物件とあえば、私達の営業力は関係なくなります。ですから、私達にも天候は関係がなくなります。何事でも、やり続けるということが、最大のポイントではないでしょうか。運も味方につけれるようになるかもしれません。できない理由をならべるのは簡単です。でも、その理由は自分が考え出したものです。その理由に打ち勝ったひとが、成功するのではないでしょうか。
パラッシオ舞子（１階専用庭付）の売買契約を締結致しました。買主様は、７階部分も見られたのですが、庭のある１階部分を選ばれました。パラッシオ舞子は、神戸市の公園である＜アジュール舞子＞に、隣接していますから、１階部分のＬＤＫに座っていても明石海峡大橋を眺める事ができます。７階は、勿論、絶景となりますが、１階は７階とは違った景色・雰囲気を楽しむことができます。明石海峡大橋は、一望ですが、アジュール舞子の木々の緑や香りを味わうことができてしまいます。１階部分は、全戸数８４戸のうち１３戸しかありません。残り７１戸とは、性質が異なり、希少価値があると思います。次回は、いつ売出されるかわかりません。本日購入頂いたお客様には、景色やお庭をひとりじめにして頂き、超リッチな密かなるプライベートスペースとして、思い存分楽しんで頂きたいと思います。
「ピラティス」ってご存知ですか。私は、初めて体験しました。アクトスのスタジオプログラムのひとつです。ヨガを始めてから、いろんなプログラムが気になり、やってみました。説明としては、＜胸式呼吸と独自のポーズで基礎代謝を高めるコアトレーニング＞ということで、ヨガのように体全体ではなく、体の下腹部内部（奥）の腹筋を鍛えるようです。トレーナーには、何度も＜お腹を凹めて呼吸をしっかりする＞と言われます。＜お腹を背中につくぐらいまで凹めて運動すること＞が、基本形でヨガではありません。私は、何百回も腹筋をしてきましたが、ピラティスの方がゆっくり汗をかき、かなり腹筋にきいてきます。何でもトライしてみないとその良さはわかりません。スタジオプログラムは、私には関係ないと思っていましたが、ヨガとピラティスは、ずっと続けようと思います。６０キロ以下をめざし、クリアーすれば、報告させて頂きます。
あるＣＤを探していましたが、古くてマニアックで、このＣＤは廃盤になっていました。レコードは見つけましたが、聞くことができません。私が２０代の頃のアルバムですからその頃は、まだ、レコードでした。レコードからカセットテープに録音して車の中で良く聞いていました。そこで、クローゼットの中を探してみましたら、何とその録音したカセットが１本だけ見つかったのです。奇跡のようなもので、喜んだのもつかの間、カセットデッキがありませんから、やっぱり聞けません。それから、友人にも相談し、カッセトテープからＣＤに録音できるデッキがないか探しましたが、今となっては、誰も持っていません。＜ひとりだけ可能性があるのですが、実家においてあるらしいのです。＞⇒そこへ、ある友人から＜パソコン工房に相談してみたら、マニアックな店だから、そんなメニューがあるかも・・・＞と情報が入りました。さっそく訊ねると＜アーカイブセンターにパソコン工房からテープを宅配するとＣＤにデータ化してくる。＞とメニューを教えてくれたのですが、費用は、６０分で4,000円とのことです。私は、一瞬考えましたが、カセットテープの状態も確認できないので、ひとまず、止めました。もう少し、対策を考えます。間をおいて考えれば、もっと良い方法が見つかるかもしれません。何か良い方法はないものでしょうか？
私のお気に入りの本があります。朝、車に乗るまでの数分、夜、車から玄関までの階段を上がる間の数分は、必ず読みます。それだけのために、毎日、家から携帯しています。この本のおかげで、自宅マンションの１２階までの階段は、気が付いたら終わっています。ずっと手元に置いていて、ふと目をとうしたりすると気が安まったり、実践することで本当に良いことが起こったりしています。マイナスとプラスでは、マイナスの方が強いので、学習して自己防衛しないと、ほとんどの人がやられてしまいます。また、誰も気づいていません。今の世の中、変化し過ぎています。たとえば、伝言メモで、社員が帰社してからの連絡では、遅すぎます。お客様が、＜急ぎませんから・・・＞と言われてもすぐに本人に伝えるべきです。今は、車の中で仕事ができ、会社に戻ってくる頃には、商談の内容が変わっています。ですから、私達が、後でも良いだろうと勝手に思いこむ内容ほど、重要な伝言になっているかもしれません。当社は、伝言メモをなくしました。すぐに電話で報告です。伝言メモは自分のためのメモになっています。⇒パラッシオ舞子が商談中になりました。オープンハウスを予定していましたが、ヴィラ舞子五色山に変更となりました。この週末は、ぜひ、オープンハウスにご来場ください。
