最近、お客様からの頼まれ事や相談事が多くなってきているせいか、自分では判断・アドバイスをすることが難しい事案が増えてきています。特に、税務や相続に関することは、簡単そうなことでも、お答えできません。私は、有資格者ではありませんし、今までの私の経験・知識からでも、もちろん判断できません。でも、お客様に相談されると、絶対に何かお応えしようと思います。では、どうするかですが、私の周りには、有資格者やその道のプロの方々のネットワークがあります。個々の相談の内容により、適したプロを私が選択し、お客様を紹介します。紹介する前には、ある程度の内容をプロに説明し、面談の時間なども設定し、場合には同席致します。司法書士や土地家屋調査士・測量士・弁護士・税理士・会計士・建築士その他の先生方です。明日も税理士の先生と打合せ予定です。ブレーンは、皆様も周りにもおられると思います。そのような方々に相談できる環境をつくるのが、大切だと思います。
不動産の売買では、売主は所有者であり、一般の方の売買では、売主様が居住している所有者であることが当たり前です。ところが、新築住宅や土地などを直接販売する不動産業者の場合は異なります。今日あったことですが、ある物件を売出していて、今月末までは、Ａ不動産が売主となり、７月に入るとＢ不動産が売主に変わるというのです。お客様には、勿論わかりませんし、当事者は告知しません。この変わる理由は、子供のような理由です。この物件を仲介する不動産業者が、ポイントとなります。何を優先させるかにより、情報公開の時期や販売方法が変わってきます。利益を優先させすぎると、お客様は後回しになり、トラブルの原因となります。お客様を優先させると、売主である不動産業者にはタイトになり、時期を逃したりして、利益はうすくなってしまいます。販売の時期などが遅くなってしまうのです。私のスタイルはお客様が優先ですから、このような取引は、なるべく関わりたくないものです。商売にならないかもしれませんが、トラブルになることが分かっていて、利益優先と割りきれません。日常生活でも、ちょっとおかしいな、変だなと一瞬でも思って行動したことは、後から後悔することが多いです。皆様は、こんな経験ありませんか。
昨日の続きですが、私の知らないところで動きがあったようです。今朝、相続人の方から連絡がありました。これ以上、ブログには、書けません。最終は、解決するのですが、その時が来ましたら、報告させて頂きます。明日は、雨でしょうか。私の売却させて頂いた戸建住宅が、瑕疵担保責任期間中（引渡後２カ月以内）に、雨漏りが発見されました。もう、１年以上も前の話で、修理完結済みだと思っていたのですが、雨漏りが止まっていなかったようです。修理して、ホースで放水して、水漏れを確認して止まっているように思えても、時間がたち風雨のときに、また漏れ出します。その繰り返しが、私の知らない間に１年以上も続いていたらしいのです。２日前に連絡があり、買主様はお手上げ状態で、売主様に何とかして欲しいという申入れがありました。明日、売主様と相談するのですが、ちょっとやっかいな話になりそうです。時間が１年以上経過していて、今までの買主様負担による修理代金の清算や今後の対応（費用負担や工事内容など）などです。理解頂ける売主だと思っているのですが、時間が経ち過ぎです。瑕疵担保責任の中でも、一戸建住宅の雨漏りは、複雑です。この経過も報告させて頂きます。
私達の仕事は、お客様からの相談事・頼まれ事から成り立っています。この数日で、かなりの件数の頼まれ事をお受けしました。どれも、優先順位が付けがたいのですが、喜んで頂けるよう頑張ろうと思います。今日は、以前から相談を受けている相続の面談に立会いました。私の業務を越えていて、本来は弁護士に相談すべきなのですが、相続資産額と弁護士費用を考えると、相続人で話をまとめなければいけません。相続人は、全部で４人ですが、３人のグループと１人の方との意見調整が必要です。まとまらないと登記ができず、不動産の売却処分（換金）はできません。今日が、話合いの初日になり、今から面談をかさねていくのですが、どうなるかわかりません。弁護士を入れないとまとまらないようになるのであれば、時間がかかり、当分の間売却をするのは、ストップとなります。円満になるべく早く相続がまとまる事を祈ります。
今日で、ブログを開設して２３１日が経過しました。私は、毎日、ブログを書いていますが、記録では、毎日連続していません。午前０時までに、投稿しないとその日に反映されないのです。ぎりぎりで書き込み、（投稿）をクリックするとせっかく書いた記事が全部消えてしまうことが数回ありました。結局、最初から書き直すと日が変わってしまいます。今も、記事が消えてしまいました。２６日（土）は、投稿していないことになってしまい、２７日（日）に２つの記事が投稿された記録が残ります。今日も、ショックです。最初の、記事は良かったのですが・・・。今から、サッカーを見ます。明日の記事は、もっと早く書き込みをスタートします。何事でも、余裕をもって取り組まないと、反省です。
今日もまた、お客様から新しい相談依頼をお受けしました。明石にお住まいの農家の方ですが、土地を売却して欲しいとの依頼です。敷地面積は、１，２９５㎡（約３９１坪）です。
市街化区域の約６Ｍの明石市の公道に接道しております。分譲するには、区画割りは良いのですが問題があります。敷地全体が道路に対して平坦ではありません。道路よりも高くなる傾斜地になっています。高低差は、５Ｍ以上あるかもしれません。ですので、売却価格は、通常の５分の１以下の相場になると思います。それでも、買主様を見つけるの難しいかもしれません。造成工事にかなりの費用がかかります。でも、私達プロが商品化できれば、景色・日当たりの良い宅地となります。そう、考えればビジネスなんですが、地域貢献しているのかもしれません。完成宅地になり、地域貢献するには、このお客様がいくらで、売却されるかです。月曜日以降、調査に入ります。この経過も、報告させて頂きます。
市街化区域の約６Ｍの明石市の公道に接道しております。分譲するには、区画割りは良いのですが問題があります。敷地全体が道路に対して平坦ではありません。道路よりも高くなる傾斜地になっています。高低差は、５Ｍ以上あるかもしれません。ですので、売却価格は、通常の５分の１以下の相場になると思います。それでも、買主様を見つけるの難しいかもしれません。造成工事にかなりの費用がかかります。でも、私達プロが商品化できれば、景色・日当たりの良い宅地となります。そう、考えればビジネスなんですが、地域貢献しているのかもしれません。完成宅地になり、地域貢献するには、このお客様がいくらで、売却されるかです。月曜日以降、調査に入ります。この経過も、報告させて頂きます。
今日は、休み明けと広告作成のため、ほとんどデスクワークでした。ところが、お客様からの相談が６件以上もあり、また、頼まれ事が増えてしまいました。嬉しい悲鳴です。ひとつは、土地の売却準備のため、その私道を管理、所有しれいる地権者の集まりである自冶会の会長に売主様に代わり相談に行くこと。二つ目は、借地権付建物の売却依頼です。ちょっと、厄介なのは、借地権付建物の売却です。その理由は、①土地が借地権ですから、土地の賃貸借契約の名義の書き換えやそのために対価を要求されること。②物件所在地が、人気のエリアではなく建物が連棟になっていること。③売主である所有者が、高齢の方で、施設におられ、売却の意思を健常者のように確認できるかどうかなど、クリアーしないといけない宿題がたくさんあります。まだ、他にもあるのですが、これらを解決していくのが、私達プロの仕事です。（一般の方には、無理だと思います。）いつも、お客様に勉強させて頂いております。この物件の売却については、より慎重にすすめないといけません。いろんなドラマがあるかもしれませんが、解決していく経過を報告させて頂きます。
昨日の天気予報にもめげず、今日は、淡路島で魚釣りでした。出発時間を遅らせ、今朝の天気予報を信じて、出発しました。明石海峡大橋を数分で走り、１２時には、釣ってました。１カ月ぶりで、いつも男３人なのですが、今回は女性１人を含め計４人です。この女性は、なんと８０歳のおばあちゃまです。西宮北口からＪＲ塩屋まで荷物をもってひとりで来られ私達と合流しました。自宅から、西宮北口までは、自転車に乗って来られたそうです。初めてお会いしましたが、もと学校の先生で、最近は、上海やプーケットに行かれたそうです。８０歳には、見えません。６０歳ぐらいの雰囲気で、会話は私達と変わらず、おばあちゃまではありません。釣りをするのは、２０年ぶりらしいのですが、一人で準備され、生の餌も自分でつけられます。４人で、８０匹を釣りましたが、このおばあちゃまは、カレイを含め２０匹近く釣りあげていました。皆様、８０歳の女性が、淡路島まで釣りに行くと思いますか？漁師さんでも、８０歳では釣りはできないしやらないと思います。今日は、驚きの１日でした。私の人生の大先輩で、驚かされましたが、＜次回は、涼しくなった秋にまた行きましょう＞と御約束をして垂水駅までお送りしました。
明日は、水曜日で定休日です。朝から、淡路島に釣りに行く予定ですが、どうやら雨のようです。朝６時に天気を確認して予定を決めますが、おそらく中止となるでしょう。毎月１回のペースで淡路島もしく垂水周辺で釣ってます。防波堤からの投げ釣りですので、大物を狙ってますが、釣れません。今からのシーズンは、キスやべらが夏の魚で、サイズも大きくなり釣れだします。垂水で釣りをするということは、明石海峡で釣りをするということで、明石鯛や明石蛸など有名ですが、天然ものが本当に釣れてしまうのです。私は、恥ずかしながら釣ったことはないのですが・・・。私の自慢は、明石市役所の裏で、３８センチのカレイを釣りあげたぐらいです。子供も３０センチ近いカレイを同時に釣りました。その日の夜に、釣って数時間後に食べてましたから、お寿司屋さんで食べるよりも新鮮です。垂水は、釣りの好きな人、海が好きなひとには、最高のロケーションです。東西に走れば、海に沿って走ってます。それと、最高の特徴は、往来する船が多いことです。地元の方は、私も含めて当たり前で、見慣れた風景かもしれませんが、比べると異常は程です。実は、私はそれを気に入っているのですが、その理由はまたお話します。
皆様、係留施設付き住宅をご存じでしょうか。プライベートバース付宅地が、芦屋で分譲されています。日本では、初めてらしいです。簡単に説明しますと、船（ヨットなど）を係留(止める）する施設が宅地についていて、自宅から所有する船に乗って海に行けるということです。自分の敷地に個人専用の港（プライベートマリーナ）があり、いつでも海に出れます。海に直結していて庭から愛艇に乗れてしまうのです。「海を愛し、船を愛する人」のための住環境を整えた街。カーポートの船版です。実は、こっそりと見学してきました。ＨＰに写真をＵＰしようと思いますが、係留されている船もクラブハウスも人も車も違います。世の中には、こんなお金持ちの方がいるなんて・・・。不動産として客観的に見るよりも、その世界に驚いてしまいました。一般人の私としては、まず、このような感想です。興味のある方は、ネットでご覧ください。＜ベルポート芦屋 レジデンシャルコーヴ＞
あるお客様を、マンションと新築一戸建住宅にご案内・紹介致しました。２物件とも気に入って頂けなかったのですが、その理由はいろいろです。ひとつは、駅に徒歩圏で便利ですが、線路に近く、騒音があり、ＪＲの尼崎の事故の可能性があるので・・・。もうひとつは、川のそばにあり、臭気と氾濫が気になり・・・などです。もっともの理由です。私でも、ＪＲの騒音は毎日の事で、深夜でも貨物列車などが走り、金属音は気にかかります。川の横だと、住吉川の鉄砲水の事故も否定できません。でも、駅のそばでも川のそばでも、購入される方は、絶対にいらっしゃいます。お客様の希望条件や意見は、裏と表で、長所でも短所でも捉え方で変わってきます。私達は、経験上、体験していますから、断言致しません。方程式やデータのある対処方法はありません。個々のお客様の生活環境で、推測します。お客様としっかりとした、コミュニケーションがあれば、物件探しも楽になります。時間を要しますが、ここが私達の仕事となります。
道路には、いろんな分類の仕方があります。たとえば、私道と公道です。わかりやすく簡単に説明致しますと、公道は、国や県・市・町などの公が所有する道路（国道・県道・市道・町道など）です。私道は、個人や会社法人や団体が所有する公道以外の道路です。この私道は、垂水区内の狭い道路はほとんどが私道です。所有者によって分類される公道・私道でもさらに、建築基準法によって、ゴチャゴチャに分類されてしまいます。これ以上の説明は、無理です。もし、宅建主任者の資格を目指すのなら必須項目ですが、それ以外の目的では、特に知らなくて生活には困りません。でも、不動産を購入・売却する場合には、その評価が左右されるポイントとなります。特に、購入される場合は、しっかりと確認して下さい。
住宅ローンを受ける場合の銀行の評価に影響があり、融資が不可になる場合もあります。
⇒私達のような信頼のおける不動産業者に調査してもらえば、すぐに判明しますので、ご自身で調べる必要はありません。予備知識として、道路は重要で慎重に確認する重点ポイントであることだけ、覚えておいてください。
住宅ローンを受ける場合の銀行の評価に影響があり、融資が不可になる場合もあります。
⇒私達のような信頼のおける不動産業者に調査してもらえば、すぐに判明しますので、ご自身で調べる必要はありません。予備知識として、道路は重要で慎重に確認する重点ポイントであることだけ、覚えておいてください。
今日から、売出した土地なのですが、現況は更地・敷地面積は約６０坪・間口は約２０Ｍあります。ちょうど２区画に分割すると１区画あたり間口は約１０Ｍになり、敷地面積も１００㎡以上となり、分譲するには好条件となります。ところが、調査すると、２区画に分割するのが難しい（無理の）ようです。このような土地は、たくさんあります。わからないだけで、売却する場合や、建て直す、相続する時など特別な事情ができない限り判明せず、日常生活にも、支障はありません。正確にいうと分割できないことはないのですが、非常に煩雑な手続きや許認可・多額の費用や時間がかかり、必ずできるとは断言できません。自分の土地でありながら、自由にできないのです。昔からの土地で前面道路が私道の場合は要注意です。土地を眺めるだけでも住んでいてもわかりません。興味のある方は、地元の信頼のおける不動産業者にご相談ください。有料になるかもわかりませんが、数日もあれば、わかります。
初めて運転代行を利用しました。皆様は、おわかりでしょうか。お酒を飲んだ後、車とひとを自宅（目的地）まで届けてくれる自動車の運転を代行するサービスです。車と人のタクシーのようなものです。飲食店から、電話でオーダーし、迎えに来てくれます。軽自動車には２人が乗っていて、１人は、私の車を運転し私は後部座席に、もう一人は、軽自動車を運転し私の車の後からついてきます。初めてでしたが、思っていたより安く、便利でした。お酒もゆっくり飲めるし、明日の朝は、車で通勤できます。いつもなら、会社に車をおき、電車にて移動し、帰りはタクシーです。翌朝は、バスと電車で出勤です。時間もかかるし、お金もかかります。代行料金は、2,100円でした。タクシーや電車・バスを使うより安くなるか、ほぼ同じ料金です。料金は５キロまでが確か1,500円、後は１キロごとに200円が加算されるようだったと思います。私の場合は、神戸市内で、利用するならお得になります。怪しいような、料金がすごく高いように思っていましたが、結構安く、便利で、ＣＯＯＬだと思います。皆様も、利用してみてはいかがでしょうか。
自宅の周辺には、ファミレスやコンビニがたくさんあります。その中で、あるお好み焼き専門のファミレスに昼食に初めて入りました。愛想の良い店員さんにテーブル席に案内されました。案内されテーブルに座ってすぐに、気がついたのですが、とても綺麗に整理整頓され、廊下や厨房、テーブル、鉄板などが綺麗に隅々まで、掃除されていました。調味料などは、向きをそろえて並んであり、青のりやかつおも全然落ちていません。不思議なほどです。店員さんの教育が行き届き、経営者も素晴らしいと思いました。ところが、この店には、秘策があったのです。<あと片づけ５０円割引＞と調味料の並べている壁に貼ってあったのです。お客様が食事の後、お皿や御箸やこてなどを整理整頓し、鉄板も掃除すれば、食事代金から、会計時 ５０円 割引(安く）してもらえるのです。さっそく、鉄板をこてで掃除、お皿を重ね、御箸もストロも並べ、お手ふきも綺麗に揃えました。店員さんに、お勘定時に見てもらい、お礼を言って頂き▲５０円となりました。素晴らしいシステムです。店員さんは、その後、清掃するわけですから、より念入りに質の高い清掃が行えます。他店のテーブルよりも、絶対に、綺麗でしょう。また、お客様にも、喜ばれます。鉄板の掃除って、無意識でやっている人は多いと思います。工夫ですね。私達の日常でも、もっと工夫・改善を、考え実践しないといけません。
