アクトス

スポーツクラブ＜アクトス＞通ってます。法人会員になって２年と２カ月が過ぎました。私は、まじめに行ってまして体重は５キロマイナスになって何とかＫＥＥＰしてますが、この数カ月は、回数が激減したため太ってきたような気がします。今日、アクトスで体重を計ったところ、セーフでした。でも、下腹がどうみてもで成長しているようです。今日のメニューは、３０分走って有酸素運動、マシーンで筋力ＵＰです。せっかく頑張ってきたので、やはり最低週２、３回のペースに戻したいですね。あきらめるのは、簡単です。仕事もスポーツも同じです。来年の夏は、海で数年ぶりにデビューします。

賃貸人(家主様）様の都合

今日は、遠方から家主様が来られました。当社近くに一戸建の貸家とアパートを所有されており、現在は、一戸建貸家のみを賃貸されています。この場合、土地建物を売却しようとすると、ちょっとパワーがいるかもしれません。賃借人の方に賃貸借解約を解除して頂き、退去をお願いしなければいけません。普通賃貸借契約の場合は、これは、＜家主様からのお願い＞になってしまいます。正当な理由がないと退去して頂けないのです。実務上、いろんな調整を借主様と行い退去願うのです。ただし、定期建物賃貸借契約の場合は、時間さえ経過すれば必ず退去して頂くことになります。賃貸借契約を締結する場合は、賃貸にする物件を、将来どうするのかをよく考えて、契約の種類を選ばないといけません。特に、転勤を理由に、ＮＥＷ家主になる方は、わたしどもにご相談ください。

300万円の違約金

本日、長くお付合いのある同業者の社長が打合わせのため来店されました。打ち合わせも終わり、雑談になったのですが、いきなり、＜３００万円の違約金を支払った。＞と言われるのです。？？？・・・。私は、聞き直して理解ができました。
内容は、（社長が、神戸市内の土地を転売目的で購入しようと、土地売買契約を締結したが、残代金を支払い、名義を書き換える前に、違約金３００万円を売主に支払い自主的に契約を解除した。）ということです。バブルの頃には、良くあった話です。違約金を払って解約しても、新しい買主様に売却した方がもっと利益が出た場合です。
今回は、まったく反対であり、残代金全額を支払い購入しても利益がでるように高く売却できず、今、損をしてでも購入しない方が、リスクが少ないと判断したためです。高く売却できず、売れ残り、赤字・損がでるのなら、今なら３００万円の損害で済むということです。たいへんな話です。リーマンショック後、景気は良くなっていないようです。でも、当社は、今期のこの数カ月は調子がいいのでですが、油断せず、身を引き締めて頑張ろうと思います。

売却の条件

既契約のお客様にご紹介頂き、売却をお考えのお客様宅を訪問致しました。南東向き・６７坪の間口の広い綺麗なお庭があるお家でした。奥様おひとりでお住まいでお子様にも相談のうえ処分をお考えです。もう、便利な高層マンションに引越しが決まっているようです。一番の希望は、庭・建物をそのまま使ってくださる方にご売却したいということです。日本人は、古い建物はいくら愛着があっても取り壊してしまいます。古くてもいい家はたくさんあります。更地の方が高く売れるという考えが日本では定着しています。築年数という数字で現物を見なくても評価ゼロにしてしまいます。わたくしたちにも、責任があります。アメリカやヨーロッパのようになればいいのに、と思うのですが現実は・・・。

波

今日、歌敷山の新築を契約しました。先月も、歌敷山の新築を契約しました。現在、新たに歌敷山の新築を商談しております。すべて、４５００万円を超える物件です。景気は、テレビ・新聞などでは良くないのですが・・・。やはり、当社周辺は人気があり、物件数が少ないので、価格設定が高くなります。今回のこの２物件は、同じ売主様の新築戸建です。最近では、すべてにおいて、２極化していると思います。差別化された良いモノ・会社・人、しか生き残っていけないのかもしれません。どんどん正直になっていくと思います。日々、工夫・改善が大切でポイントとですね。

LOST

みなさま、ＬＯＳＴをご存じですか。アメリカの海外ドラマです。長～く続いていて、シーズン５のレンタルが最近始まりました。今日は、ＶＯＬ１を見たのですが、なかなか展開についていけませんでした。映画では、味わえないストーリー展開で、恋愛・ＳＦ・パニック・オカルト・冒険・すべてが凝縮されている、どうなるのか全然予測ができないドラマです。もうすぐ、お正月ですし、興味のある方はぜひ、お試しください。絶対はまってしまいますから。睡眠不足に要注意です。

騒音クレーム

共同住宅に住むと上下左右の部屋からの騒音クレームのリスクが一戸建よりも高くなります。自分が、クレーマーになるかもしれません。賃貸でも売買でも、特に小さなお子様のいるご家庭では、もっとも考えられます。時間や話合で解決する場合もありますが、退去まで考えられる方がいらっしゃいます。どうすれば、いいのかわかりません。運かもしれません。一つの方法として、管理組合・管理会社に相談してみてください。いろんなアドバイスや調査を行ってくれるはずです。ひとりで考えないでください。ちなみに、わたしもマンション住まいですが、運が良く暮らせています。

南向

日当たりを重視されるお客様のほとんどが、＜南向き＞希望といつも言われます。接道する道路が敷地の南側にあることですが、場合よっては意味がない場合があり、敷地の間口によりそんなに日当たりが確保できないことがあります。西・東・北向きでも設計・隣接地関係によっては、日射量が多く明るい場合があります。販売図面や平面だけではわかりません。必ず、現地をご確認ください。建物設計でも、南側にどのような部屋を配置するかでも変わってきます。やはり、慎重に。

賃貸物件の退去引き渡し

今日は、ワンルームマンションの退去引渡しの立会を行いました。綺麗に清掃して頂いて、ゴミもなく、鍵の返却も受けました。一部不都合箇所がありましたが、気持ちよく完了致しました。何度も立会を行っておりますが、いろんな方がいらっしゃいます。その都度、その方の生活や性格などを想像してしまいます。退去する場合は、なるべく丁寧に清掃して頂き、イメージ良く引渡して頂いた方が、わたくしたち仲介業者は、仕事上たすかります。敷金の返還と修理費用の請求などがあるからです。スムーズに、仕事を完結したいと思います。お借り頂いて、家主様に鍵を返却し敷金の清算入金までが仕事だからです。

代理人

今日は、ある売買契約の準備のため、老人ホームを訪れました。売主である所有者の方が入院されているためです。不動産売買において本人確認や売却意思などの確認を必ず行います。代理人の方が、委任されすべてを代理で行う場合がありますが、最終は司法書士に本人確認・意思確認をして頂きます。今日の場合は、お話もでき、自署も可能、親族の方が代理人となり付き添って頂き、面談を致しました。問題なしです。不動産でも書類がさえそろえば、所有権は移転できてしまいます。
慎重に。慎重に。

南側の駐車場

今日は、マンションの売買契約を締結致しました。５階部分の南向き・対面キッチン・３ＬＤＫ・駅徒歩７分・明石大橋・淡路島・海一望のマンションです。ただし、隣接南側に大きな駐車場があり、ここにマンションでも建てば、台無しになってしまいます。さっそく、神戸市役所に、建築確認や開発行為の届け出や事前相談が出ていないか確認です。今日、時点では、一切の申請等は出ていませんでした。私たちの立場として、調査は必ず行い、将来建築物が建築され日当たり、眺望等が現在と変わってしまうことのあるリスクを買主様には説明致します。最近では、いろんなリスクを回避するため、日々のデスクワークがどんどん増えています。

スーモ

みなさまは、＜スーモ＞をご存じでしょうか。
リクルートが、展開する不動産の検索サイトです。当社で、導入することに決定しました。賃貸と売買の両方です。今日から、準備開始です。店内写真やわたくしの写真、スタッフの写真を撮り、メッセージや案内文なども検討しております。ネットに公開される日は、近々ご報告させて頂きます。お楽しみにしてください。

ゴミ置場

月曜日に、新規土地情報があり、さっそく現地を視察に参りました。すごくいい物件なのですが、物件に隣接してゴミ置場と電柱の支線があり、残念です。（角地で、道路との高低差もないんですが。）電柱の支線は、関西電力と相談すれば、移動も可能ですが、ゴミ置場は、移動が難しいです。やはり、評価は下がります。
朝だったので、ゴミ置場は、わかりましたが、日中でしたら気付かなかったかもしれません。ゴミ置場は、昼間でしたら、看板などがなかったり、小さかったりしてわかりにくいです。みなさまも、物件を見に行かれる場合は、時間を変えてご覧になってください。

幅員４Ｍ

建築基準法では、同法で定める道路は、幅員４Ｍが基準になっています。救急車や消防車などの緊急車両の通行や安全のためらしいです。幅員が４Ｍ未満の道路は、将来的に４Ｍになるように、建物の再建築時に指導されます。たとえば、道路中心線より２Ｍを確保するよう、個人の敷地を道路に提供しなければなりません。そのため希望の建物が建築できない場合もあります。ーですので、前面の接面道路は建築基準法で定める道路で幅員が最低４Ｍの道路を選ぶべきでしょう。（その他条件にもよりますが、基本だと思われます。）

建物の増築未登記

ご自宅は、増築されていませんか。建築確認をとって合法的に増改築する場合はいいのですが、ほとんどの方は、簡単に無申請で増改築工事をされています。そのままお住まいになられる場合は、問題はないのですが、売却する場合に、既存建物が合法的か否かで話はかなり変わってきます。結論からお話しますと、建築基準法に違反している場合は、新しい買主様の住宅ローンは使えない場合が多く、容易に売却できません。違反していない場合でも、住宅ローンを使う場合は、金融機関より増築登記を行うことが、融資の条件として付加されます。当社で、売却依頼をお受けしている戸建ても増築未登記部分があったため、本日、土地家屋調査士に増築の調査依頼を致しました。費用は、売主様負担となります。