音②

昨日の続きですが、集合住宅で暮らすということは、共同なわけですから、生活騒音以外にも多くのリスクがあります。建物の維持管理、ペットの飼育、管理費等の滞納、子供のいたずら、その他・・・。一戸建でも、騒音問題はありますし、近隣からの嫌がらせで引っ越される方もいらっしゃいます。今、このような問題に直面していない人でも、誰かが引っ越されてきて、巻き込まれる場合もあります。今は、ただ、運がいいだけかもしれないのです。
　明日、階下と階上との方と当社社員と電気屋さんとで、現地確認と階下室内確認と面談を行います。階下の換気扇から音がしているかもしれないのです。換気扇の故障であればいいのですが、明日、経過を報告させて頂きます。

音

マンションやその他共同住宅にお住まいの方、前・後・左右・斜め上下の方との人間関係はどうでしょうか。音の問題はないでしょうか。最近、マンションにお住まいのお客様（売買・賃貸）から、生活音のことで相談を受けることが続いております。相談者は、普通は、＜階上の生活音がうるさいので、眠れないから何とかして欲しい、という階下の方＞なのですが、最近は違います。①－階上の方が、＜階下からの生活音＞がうるさくて眠れない。
②ー階上の方が、階下の方から＜生活音がうるさいと嫌がらせ＞をうけている。自分たちは、静かに生活しているのに・・・。など、階上の方からの相談なのです。理解しがたい内容です。反対だと思うのですが、いろいろです。私も、マンションに住んでいますが、今のところ問題はありません。いつ自分が、そうなってもおかしくありません。階下や階上にどんな方が引越されてくるかわからないですから。ただ、今まで運が良かったでけなんです。

決済続き

昨日の決済ですが、誰のミスでもないとも言えないのですが、売主様が売買代金残額をもって住宅ローンの残債を一括返済し、銀行から担保抹消に必要な書類を即、受け取るという段取りでした。担保抹消は、司法書士の先生に委任して、代理で行っていただくので、実務的には、受理し法務局に持ち込むのは、先生です。お金のデリバリーも終わり、必要書類も揃い、鍵の受け渡しも完了し解散したのですが、先生が大変です。その抹消書類をＭ銀行が渡してくれないのです。Ｍ銀行窓口担当者は、いくら司法書士でも売主様本人にしか、渡せないと言うのです。（通常は、渡してくれるのですが・・・。）たまたま、Ｍ銀行に残っていた私が、あわてて売主様に連絡をとり、塩屋から垂水まで戻ってきてもらい抹消書類を受領しました。もし、連絡がつかづ、書類がなければ、やっかいなことになっていました。もし、悪意がある売主様であれば、担保抹消ができないかもしれません。買主様は、数千万円を払っているのに完全な形で自分のものにならないかもしれません。もう少し、より実務的に銀行担当者と打ち合わせをすべきだったと思います。

決済①

今日は、あるマンションの決済をＭ銀行で行いました。決済とは、不動産の売買において、残代金の金銭授受と同時に所有権移転登記と物件の引き渡しを同時に行うことで、通常は、銀行で執り行います。メインイベントです。銀行の応接室などを借りるのですが、買主様は住宅ローンを利用され、売主様は担保末梢があったり、大きなまとまった金額が動きます。この決済で時々トラブルになることがあります。通常は、司法書士の先生方に、登記の依頼をお願いし、銀行担当者とも打ち合わせを数カ月前から行うのですが、うまくいかないことがあるのです。とても、複雑な段取りを念入りに行うのですが、銀行の対応にも左右されてしまいます。今日は、少しヒヤヒヤしましたが、無事完了しました。やはり、何事も慎重に考え動かないといけません。

井戸②

以前ＵＰした、井戸の上のコンクリート蓋に設置された敷地境界標（プレート）の件ですが、やっと測量図ができました。プレートを貼り直し、近くにあるコンクリートブロックからの距離を計り図面に記載しました。これでまた蓋が動けば復元することができ、動いたことも確認できます。この井戸は、所有者４組の共有となっており、２組の方が使用されています。ポンプが作動しているようです。この井戸は使われているので、生きている井戸で、管理されています。井戸の有無は、重要事項記載事項になりますが、この井戸の場合は、お客様には説明しやすい井戸です。ひょっとしたら、売却するかもしれません。その時は、なるべく早くＵＰしますので、チェックしてください。

まだ、会社です。

あまりカッコ良くありませんが、まだ帰れません。効率が良くないのか、まだやってます。今年に入ってから、お客様も多く　週末は内覧が続いています。今週末も、売買賃貸とも重要な商談になるお客様が来店予定です。垂水区内は、景気が良いのかもしれません。ＨＰもアップロードも今終わりましたので、そろそろ退却します。今日中には、眠れそうにないです。車の上の猫を、起こして帰ります。

検査済証

賃貸物件の契約にあたって、検査済証を取得しているかどうかのは説明はしておりませんでしたが、今日、その有無について問題になりそうになりました。結果的には、解決したのですが、今後の課題かもしれません。賃貸物件を借りて頂くのにおいて、必ず用途を確認し、契約書にも記載します。ほとんどが、居住用なのですが、店舗・事務所においては、要注意です。近隣に迷惑になるような業種はあらかじめ不可と条件にします。今日の相談は、借主様の賃貸中建物の用途使用の変更の申出で、新規営業開業するのに検査済証が必要だと言われるのです。（現在の用途では、検査済証は不要でした。）検査済証をとっていない物件でしたので、そんなことは無理です。確認済証はあっても検査済証のない物件は、当たり前のように存在します。どこまで調査しないといけないのでしょうか・・・。やはり、いろんな事を想定し、慎重に行いたいと思いました。

雨戸

この週末に、２組の賃貸のお客様をご案内致しました。一戸建の貸家だったのですが、２組とも、雨戸のロック（施錠）ができるかどうかを非常に気にされており、１組の方は、ロックができず、家主様が修理しないという理由で見合わせたとも言われておりました。家主様も、直してあげればと思うのですが・・・。そんなに費用はかからないと思います。
賃料１２万円と１３．５万円の物件ですから、費用がかかっても修理し住んで頂いたほうが、得だと思うのですが。家主様には、いろんなタイプの方がいらっしゃいます。損得で判断される方は、結局、損されているように思います。お金も大事ですが、それ以外の基準をお持ちの家主様もいらっしゃいます。

賃貸物件の引渡

今日は、２部屋の賃貸物件の引渡しを行いました。ところが、そのうちの１組の方からさっそくクレーム（相談）がありました。内容は、室内の壁に（お札＝お守り）が貼ってあるので撤去してほしい。メーターボックスの中に荷物が残っているので撤去してほしい。との２点です。管理している物件ではない限り室内は、事前に確認には行けません。お客様が私の友人だったため、明日私が確認に行き、管理会社に連絡すれば完了でしょう。賃貸でも売買でも同じです。どんなクレームでも、すぐに処理、が原則です。JUST DO IT

神戸地裁

今日は、午後から相談のため神戸地裁に司法書士の先生と同行しました。家賃の滞納です。母が強い賃借人様からは、何の連絡もありません。支払督促の判決は、すでにとってますので、次のステップです。動産か給与か預貯金の差押です。差押は、昔ほど効力がありませんが、準備にはいります。手間・時間・お金がかかるのですが、真剣に督促しないと払って頂けないようです。また、経過は報告させて頂きます。明日は、物件の内覧案内が売買と賃貸で４件あり、忙しくなってきました。この終末は楽しみです。

マンションの水漏れ

垂水区内のとても古いマンションの売買の商談をすすめています。このマンションは、５階建・南向き・明石海峡大橋一望です。ただし、築年数が古く築４３年の３階部分の３DKです。リフォームしないと住めなぐらい傷んでいるのですが、日当たり・眺望が最高で、価格さえあえば優良物件かもしれません。私のお客様が前向きに購入を検討して頂いているのですが、問題発生です。水漏れです。台所から、階下の方に水漏れしたらしいのですが、原因が不明です。売主様は、お住まいになられておらず、遠方の方で、水漏れの様子・原因がはっきりとわかりません。水漏れが排水管からなのか、給水管なのかもわかりません。買主様は、リフォームをされるのですが、水漏れの原因によってリフォームの金額が、かなり変わってきます。私も、重要事項説明書に記載しないといけないため、安易には契約をすすめるわけにもいきません。近々、管理会社紹介の水道業者に相談し、まず原因とその箇所（共用部分か専有部分か？も）をつきとめようと思います。

増築登記①

中古一戸建住宅の売却において、注意事項はたくさんあるのですが、住宅ローンの申込において特にチェックしないといけないポイントがあります。マンションでは、考えられないことですが、建物が存在するのは、ひとが、建築基準法に基づき許可を申請受理し、建築し、建物表示登記⇒所有権保存登記を行うからこの世に生まれるのです。この場合は、合法的に建築されているので何の問題もありませんが、その後、建物の増築を無許可で行い、増築登記を行っていない場合がやっかいです。金融機関から必ず増築登記を行うよう条件が課せられます。建築基準法に違反している場合が多いからです。金融機関は、物件を担保にとるわけですから、建ぺい率や容積率がオーバーしている既存不適格の物件には、担保設定を行いません。評価してもらえないということです。購入する場合は、増築の有無も確認してください。

兵庫県赤穂市

今日は、第３火曜日の定休日だったのですが私は仕事でした。午前１０時から、お客様の内覧があり兵庫県赤穂市までのドライブです。高速道路で９０分もあれば十分なのですが、２時間前の午前８時に出発しました。揖保川を越え龍野市から相生市へ、そして長い高取峠を越え千種川を右に見ながら長い橋で横断し、側道を北へ、畑の中の農道をくねくね走り、千種ハイランドに到着です。揖保川は、そうめんで有名でして、相生市は相生ペーロン祭りで有名です。千種ハイランドは、別荘地なのですが、一般住宅とログハウスなどの別荘が混在しています。売却依頼をお受けいしているのは一般住宅で、売主様はずっとお住まいです。事情があり、当社で売却することになったのですが、やはり遠いです。でも、何とか、お力になりたいと思います。今日の買主のお客様は、地元の若いご家族で１時間以上ご覧になられていました。おそらくご購入頂けると思います。まだ、ＨＰにＵＰできてませんが、結果は、また報告させて頂きます。

猫

皆様、猫は好きですか。私は、以前、猫３匹・シュナウザー１匹・セントバーナード１匹と同時に、実家で共同生活をしていました。持家でしたから可能でしたが、ご近所様のことを考えるとご迷惑をかけていたと思います。当社のまわりにも、いつも猫がうろうろしていまして、私の車のボンネットの上で、暖かいからなのかいつも眠っています。ところが、この業界では、あまり好かれていません。特に、賃貸では、ペットの飼育可でも、猫だけが不可になっている条件が多いです。無断で家主様に隠れて猫を飼った賃借人の退去後は、悲惨です。猫は、かわいいのですが、飼い方によって家の中が無茶苦茶になってしまい、特に臭いやひっかいた跡がとれません。現状回復が難しくなります。家主様は、要注意です。⇒猫愛好家の方、まことに申し訳ございません。

日曜日

２回目の日曜日でしたが、やはり今日も忙しくなりました。売買、賃貸とも来店されるお客様が多く、他業者様からのご紹介ですが、賃貸Ｍが３室契約予定となりました。家主様も大喜びです。売買のお客様も来週につながる商談となりました。景気は、良くないですが、潜在的なお客様はいらっしゃいます。景気には関係なく、必要としている理由があるからです。農耕民族である日本人は、やはり土地への執着心は強いと思います。明日から、新しい商談がすすみます。明日は、明石の土地の売買契約です。新築戸建として、同業者が販売予定です。また、ＨＰにＵＰしますので、ご確認ください。