今日は、２月の最終日です。今月の成績は、賃貸の契約が１２件と売買の契約が２件でした。売買の契約は、２００万円以下の低額物件で、買主様はいずれも家主業をされる収益物件として購入頂きました。賃貸の契約は、物件種類や賃料などはバラバラで、ＨＰをきっかけとしたお客様です。私は、売買よりも賃貸重視として経営を考えています。不動産は、賃貸が基本にあると思います。その理由はいろいろありますが、売買のように派手なお金が動かない賃貸ですが、長期で考えると安定した売り上げが考えられます。明日から、３月ですが、賃貸もピークを迎え繁忙期に入ります。繊細な業務の賃貸を、不動産の基本業務として、丁寧に親切に誠実に執り行いたいと思います。
今日は、午前中にマンションの売主様から突然の電話があり、その後２０分ぐらいで来店されました。マンションを売出しているのですが、近況確認と価格見直しの相談でした。専任媒介契約を締結し、ちょうど３カ月が経つますが内覧者はゼロでした。売主様も、毎月の管理費や修繕積立金のランニングコストがかかり、空室での所有者としての管理責任も発生するという事で、売出価格を１００万円ダウンすることになりました。先週は、土地を売出しているお客様との媒介契約更新の打合せの中で、売出価格を３００万円ダウンの決断をされました。なるべくお客様の希望価格で成約したいのですが、現実はうまくいきません。お客様も時間だけが過ぎ現実を認識され、私達が言うまでもなく価格の引き下げを検討されます。売れないから価格下げるという事は、安易な選択肢だと思われるかもしれませんが、不動産だからと言っても他の商品と同じ原則です。付加価値を上げるという選択もありますが、リフォームなどを行うと先行投資になり、必ず売却できるという保証もありませんからリスクを負うことになってしまいます。そう考えると、現状で価格を下げた方が、資金的にも精神的にもリスクや心配を負いません。これらの選択には、方程式や公式はありませんが、どんな商品でもいくら古くても綺麗で清潔な方が、お客様には選ばれます。
契約予定の物件があるのですが、また契約延期となってしまいました。２８日（月）の契約予定だったのですが、延期は２回目です。１回目は、境界がはっきりしないためでしたが、隣接者立会のうえ境界標も整備できたので準備が整ったと思っていました。ところが、買主様から上水道と大阪ガスの埋設について再チェックの確認（念おし）の言葉が私に投げかけられました。さっそく、昨日、垂水水道局に最終確認に行ったのですが、担当者は、特に問題がないように簡単に言われるのですが、一言、＜水道屋に相談してください。＞とやはりハッキリしません。それで、今日朝一番で水道設備屋さんと現地を確認したのですが、これもまた、満足いく回答ではありません。結局２８日（月）に垂水水道局に確認に行ってもらうことになりました。売主様・買主様には、現状を説明し、再度の延期に了承頂きました。契約は、延期になりましたが、事前にわかったため、私はラッキーだったと思います。売主様は、早く契約を締結しないとキャンセルになってしまうと心配されるのですが、今回は、当たり前のように了承頂きました。ご縁があればどんなことが起こっても、うまく運びます。今回は、そんな気がします。
アクトスには、いろんな人々がいます。土曜日の夜は、私の中学校からの友人と時々一緒になります。数年ぶりに会ったのですが、彼はすごい人です。彼は、中学校の成績は
オール５(５段階評価）です。クラブではキャプテンで、信頼される人気者でした。（ちなみに私は、ベンチ温め役でした。）彼とは、高校も同じで、大学受験と家業を継ぐという究極の選択にチャレンジしたという物語があるのですが。もう一人いまして、御寺の御坊さんで、私よりも２歳年下です。２０代の頃からの海仲間で、実家が御寺であることは知っていましたから、御坊さんになることはわかっていましたが、久々に会うと驚いてしまいます。私は、昔を知っていますから、大丈夫だろうか？御経は・・・？と疑ってしまいます。彼には、これからもいろいろとお世話にならないといけないのですが、やはり、会うたびに、大丈夫か？御寺を継げるのか？と余計な心配をしてしまいます。
オール５(５段階評価）です。クラブではキャプテンで、信頼される人気者でした。（ちなみに私は、ベンチ温め役でした。）彼とは、高校も同じで、大学受験と家業を継ぐという究極の選択にチャレンジしたという物語があるのですが。もう一人いまして、御寺の御坊さんで、私よりも２歳年下です。２０代の頃からの海仲間で、実家が御寺であることは知っていましたから、御坊さんになることはわかっていましたが、久々に会うと驚いてしまいます。私は、昔を知っていますから、大丈夫だろうか？御経は・・・？と疑ってしまいます。彼には、これからもいろいろとお世話にならないといけないのですが、やはり、会うたびに、大丈夫か？御寺を継げるのか？と余計な心配をしてしまいます。
ある賃貸マンションの商談をすすめています。昨日は、契約者（入居者）の方をご案内し、契約の申込を頂きました。今日は連連帯保証人のお父様と同居される娘様に内覧頂きましたが、娘様ともう一日話合って物件を決めたいということになり、契約保留となってしまいました。現地でいろんな話がでましたが、１００％理想の物件はありません。いくら予算があっても、お金があってもそのような物件とはなかなかめぐり会えません。注文住宅をオーダーしたとしても、全部をクリアーできません。引越理由や何を優先するかによって辛抱しないといけない条件が必ず発生します。お子様の通学と通勤を優先すると、部屋が狭くなってしまう場合、どちらかを辛抱しなければいけません。狭くても子供を優先するということであれば、ベッドやソファーをカットして家族で工夫しながら、家具の配置や選定をしないといけません。わかっていてもなかなかできないものです。このような場合は、最終的には時間が解決してしまうのですが、それがお客様のもった縁や運かもしれません。
ある土地の売買契約の準備をすすめておりますが、契約を延期しています。買主様も売主様も準備はできているのですが、私がストップをかけています。理由は、敷地境界がはっきりしなかったからです。買主様が、＜自分の購入する土地がどこまでなのかハッキリ教えて欲しい。＞＜境界トラブルに巻き込まれたくない。＞と思うのは当たり前です。売主様は、日常生活において特に近隣とのトラブルもなく平穏に生活されていますから、意識されていません。そこで、私が、＜敷地境界はどこですか？敷地境界標はありますか？＞と切り出します。ほとんどの売主様は、＜知らない。聞いていない。＞と言われます。私は、最終的には、境界復元を提案しますが、費用がかかってしまいます。もちろん売主様負担です。今回は、買主様が見つかってからの境界確認となってしまいました。明日、買主様と現地にて境界確認予定です。確認後、契約日程を調整しなるべく早く売買契約を締結しようと思います。契約は、縁やタイミングがつきものです。時間がかかり過ぎると、キャンセルになってしまうことも多くあります。やはり、考えられるリスクは、事前に取り除き準備すべきです。
アクトスにやってくる人たちは、多種多様です。動機が人によって異なるからでしょう。きっかけは何であれ継続することが大事です。それと、楽しめるかどうかもポイントになります。継続は力なりと言いますが、それができている人は非常に少ないと思います。私も、もうすぐ丸４年になり５月になると５年目に突入です。成果としては、４年前より体重を数キロおとし、それが継続できているということです。もし、通っていなかったら、そのまま成長してぶくぶくになっていたかもしれません。想像すると恐ろしです。歳を重ねるのは仕方がないし、人間は必ず老いていきます。私は、その普通の路線にのってしまい、年だから仕方がないし当たり前だと言うのが、気に入りません。年は、関係ありません。自己管理できるかどうかです。カッコよく年齢を重ね、普通ではない自分になりたいと思っています。
今日は、１６０万円の戸建住宅の売買契約を締結しました。土地は所有権で、建物は木造２階建の４LDKですが、安い理由があります。それは、①敷地は、それぞれが分筆されているのですが、建物が４戸がつながった連棟（長屋）で、各戸が区分所有された建物です。本物件は、一番西奥にあり単独では、取壊し建替えができません。４戸の所有者の方々全員で建築確認申請を行い、今と同じような建物しか建築することができません。皆様、高齢者で引っ越して住宅ローンを組んで立て替えるのは、不可能だと思われます。結果的には、建物が古くなってきても再建築ができない可能性が非常に高くなります。②雨漏りがあります。２階の和室なのですが、現在も漏っているらしいです。修理費用は、わかりませんし、止まるかどうかもわかりません。③境界標がありません。私が、隣接者の方々に聞き取りましたが、本当に正しのか誰もわかりません。以上のマイナス要素を納得頂き、将来発生するかもしれない雨漏りや境界トラブルなどを全て免責とする、一切の瑕疵担保責任免責の条件付きです。買主様には、わかる範囲での現状と将来起こりえるリスクを説明致しました。安いからには、必ず理由があります。売主様も買主様もどちらも損得勘定はできませんし、将来のことは誰にもわかりません。
昨日と今日と連続して境界確認に立会ました。昨日は、測量事務所の方も立会いのうえ行ったのでスムーズに完了しました。私は、無事終わるか心配してましたが、隣接者の方々も納得頂き、境界標を設置することができました。不動産において、敷地境界というものを決めるのは、古い土地建物になるほど困難になり不明確となります。数十年前と測量技術も違いますし、神戸では地震のため境界が動いたり、目印となるブロック塀などが倒壊したり倒れて真っ直ぐに建っていません。また、所有者が何代も変われば境界の引継もしっかりされていません。そんな現状の中で、境界を復元し確認し合うことは、時間と神経とお金を使い、完結できない場合もあります。近隣の方々は、特に境界にこだわらなくても、今までの生活には何の影響もありません。こんな厄介な話をするだけで、ご近所付き合いが悪くなってしまうこともあり、今まで通りそっとしていた方が波風立てず円満です。ある人が、<結局、不動産業者が売るためにやってるだけだろう。＞と言われてました。確かにそうかもしれませんが、本当は、売主様や買主様や隣接地所有者の方々が、利益を受けることになるのですが・・・。現実は、やっかい話としてなかなか理解いただけません。
住宅ローンを利用して購入する場合、必ず売買契約締結までに予定している住宅ローンの事前審査を金融機関に依頼します。この審査で、金融機関がお客様に融資するかどうかの判定をとります。○か×かの判定を依頼するのですが、○であってもいろんな条件を付加されたり、お客様の希望でない条件になったりして、融資が利用不可となる場合があります。×になる場合も多くあります。その理由はいろいろですが、×になった場合は、私達の仕事は忙しくなり、その他の銀行などの金融機関に個別相談をし、このお客様に融資可能な金融機関を探します。Ａ銀行はダメでもＢ銀行がＯＫの場合があるからです。でも、×になった原因によりどこの金融機関も全滅の場合もよくあります。その場合は、全額自己資金・親族からの援助・勤務先の社内融資などを利用するしかありません。最近のお客様であったことですが、結婚前の実家購入の際に、父親と連帯して住宅ローンを利用した場合です。このお客様が結婚してご自身で住宅ローンを利用する場合は、実家の住宅ローンは、居住してなくても返済中と計算され返済不能と判断され、ご自身の住宅ローンが減額されたり数字上で数百万円しか融資してもらえなかったケースです。この方は、結局、社内融資を会社に相談されることになりました。いろんなケースがありますが、実家購入の際は、将来のことも考え銀行によく相談して下さい。
いつものアクトスですが、あのポニーテールの方は、私が初めて見てから体型が、何と４分の１に縮小しています。勿論、横方向ですが、私のように最初から観察しているとその変貌（成果）に気づいて感動してしまいます。大げさかもしれませんが、真面目にコツコツ積み重ねると本当に実現してしまいます。一度も、しゃべたことはありませんし、私の事も、外で会うと彼はわからないでしょう。追記ですが、ポニーテールの奥様らしき女性はそんなに変化がないようです。でも、いつもお二人で来られています。細くなった彼に惚れ直しているかもしれません。私は、違いが分かるほど、成果はありませんが、もし４年前に初めていなければ、おそらく今の体型ではないと思います。４年前の体重からマイナス４キロでキープしてますから。私の年齢で、太らずにいるということも難しと思います。目標体重は、６０キロ以下です。⇒忙しくて時間がなくてジムなどに通えない方は、すぐに運動をしなくてもいいですから、まず体重計に毎日のることから始めてみてください。意識して繰り返すだけでも、自分をコントロールできるようになると思います。
今月に入ってから売買では、２件の契約予定がありますが、売買契約金額は、１００万円台と２００万円台の物件です。物件種類は、土地と戸建住宅です。私達の仕事（業務）は、金額の大小は関係ありません。数千万円の物件も数百万円の物件も契約書類は勿論同じです。私の経験上、低額物件の方が、調査には時間がかかり慎重に執り行います。今回も、１００万円台の物件は、雨漏りがあり、境界も不明です。２００万円台の物件は、建物の建築が難しく、境界もはっきりしません。買主様にとっては、リスクはありますが、相場よりもかなり安く購入できます。売主様は、通常よりかなり安く手放されるわけですから、瑕疵担保責任免責のノークレームでの物件引渡しとなります。でも、注意しないといけないのは、いくら瑕疵担保責任免責でもトラブルのないように契約引渡ができなければいけません。明日は、朝から三宮～加古川～高砂と気になる箇所の再確認です。
今日は、淡路島で釣りでした。いつものメンバーで私と師匠と先輩です。釣果は、３人でくじめが９匹でした。午前中は、東浦でスタートしましたが、南風が強く寒いし、何も釣れません。水温が低いため魚の動きが悪く、餌もなくなりません。午後からは、師匠の判断で西浦に移動しました。淡路島の西海岸ですから、冬は北西の季節風が強く寒いはずなのですが、南風だったためか、風も緩く寒さはそんなに感じませんでした。結局、この西浦でくじめを９匹釣りました。もし、移動していなかったら、ゼロだったかもしれません。この西浦のポイントは、絶対に釣れる穴場です。季節を問わず必ず釣れる場所なのですが、大物ではなく小物しか釣れません。坊主になりそうな時や、子供を連れていく時の、安全な特別なポイントです。明石や垂水では、こんな釣場所はありません。淡路島に渡った時は、釣果ゼロはありませんが、地元の場合に坊主になってしまいます。このポイントは、釣のポイントですが、仕事でも遊びでも人間関係でもポイントがあります。その場所を知っているかどうか、知ろうと探すか探さないかで結果や将来が変わってきます。せめて、アンテナだけでも張っておきたいものです。
今日は、第３火曜日の定休日でしたが、朝から仕事となってしまいました。朝９時には、三宮のみずほ銀行の前に立っていました。午後からは、会社でデスクワーク、夕方からはアクトスでした。明日は、朝から淡路島で釣りです。たぶん、何週もゆっくり寝ていないようで、睡眠不足かもしれません。私の平均の就寝時間は、午前１時過ぎぐらいです。遅いと思うのですが、皆様はどうでしょうか。でも、朝は、７時前に起きますので、６時間ぐらいは眠っています。大阪や三宮に電車通勤されている方よりは、良く寝ていると思うのですが・・・。このままでは、まずいでしょうか？仕事の時間を改善し、時間を作らないといけません。時間は作るもので、時間がないという言い訳は通用しません。文句や不満を言っていても、何の変化もおこりません。時間を作るという作業をしっかり考えることで、業務内容も改善され、その結果、効率があがり、プラスのサイクルで早く家に帰れるようになるかもしれませんし、しっかり休みを楽しめるかもしれません。すべて、自分の頭次第です。
今日は、夙川・香櫨園周辺でほぼ一日が終わってしまいました。午後から雪が降り出し、どんどん積もっていきます。道路も白くなり、外気温は１℃をさしていました。雪が一番激しい時に、お客様とマンションを内覧していました。気に入って頂いたようでしたが、決め手に欠け、いい返事は頂けませんでした。この雪と寒さの中、ほぼ一日を費やし、賃貸マンションを案内し、成約に結びつかなかったら、時間と経費と体力を損したように思います。私は、損はしていないと思います。今回は、物件の商談は、まとまりませんでしたが、プラスで終わっていますし、次回の商談に引き継がれています。お客様の心の中には、マンションよりも、寒い雪の中スリッパを持って案内した私のことが強烈に記憶に残っていると思います。物件よりも、自分を売るということです。
