昨日まで関西へ出張。
大阪、神戸、明石とかなりタワーマンションが建設されていました。
販売業者は、消費税増税前に売り切りたいところでしょうね。
マンション価格の場合、内税で表示されるので、
この場所で、この販売業者で、この大きさだと、これくらい
というイメージがあります。
プラウド（野村不動産）やグランドメゾン（積水）やパークホームズ（三井不動産）だと、これぐらいになるな。
など。
そのイメージが、消費税増税で割高感が生まれると、売れにくくなります。
たいていの業者が、消費税増税を折り込まずに、販売価格を計画していたはずなので、
（土地取得価格、デザイン・設計管理、建設費、宣伝広告費、モデルルーム建設費－販売価格＝利益）
価格の値上げができない場合には、仕様のグレードを下げるなどの方法で対応せざるを得ない
と思います。
（利幅が少なくても大丈夫という業者は、それほど多くないはず。）
地方分権の勉強に関して、地方経済の勉強もしていたので、
出張になるとついつい地方の情勢を視察したくなります。
地方の情勢の勉強の一番良い題材は、不動産だと思います。
価格の推移などで、地方（地域）の経済状況なども伺い知ることができます。
おすすめは、リクルートの「suumo」。
東京の地下鉄ではおなじみ。
関西でも駅にあります。
ネットでも見ることができますが、網羅的に検討するには、本の方が有効。
（僕は、電子書籍は、読む分にはよいかもしれないですが、
記憶にとどめるような資格試験のためであるとか、
アイデアを出したり、知識を組み合わせたりする知的作業には、向いていないと思います。
やはり、本の方が好きです。）
東海版も、２４年の３月頃まではあったのですが、採算がとれなかったためか、
廃刊になってしまいました。
東海は、名古屋の新築マンションは、数が限られているので、広告が集まりにくいためだと思います。
関西は、滋賀、京都、奈良、大阪、神戸と、都市が複数存在するので、
関西圏として新規着工マンションの数は一定数以上あります。
そのため、
ビジネスとして成立する
のだと思います。
（一冊作るのに、原価は安くても３００ページのもので、２００円近くかかっているはず。
これが、数万部。さらに、配置する人件費。
これを広告費で賄ってプラスが出ないとビジネスとして成立しない。）
首都圏版、関西版ともに毎週火曜日に発行されている。
東海版は、月１、２回発行されていて、一戸建て、土地、賃貸も一冊に掲載していたが、
いつのまにか廃刊。
なぜ、こんなことを書いたのかというと、
日本の再生のためには、住環境の整備が有効である
と考えているからです。
何回か書いたことがありますが、
衣食住の充実は、人を幸せにします。
その中でも、「住」はとても大切です。
きれいで、快適な家に住めば、多少のつらいことも忘れて、リラックスできます。
狭くて古くて危険な家に住めば、イライラから解放されない。
ただ、お金がないので、リフォームも移転もできないというケースが多いわけです。
これを解決する方法を考えるのが、国家政策というものです。
高齢者の住み替えプランとして、廃墟寸前の建物に住んでいる独居老人が、
快適な介護付きマンションや介護施設に優先的に入居できるような支援プラン。
（土地建物を国や地方自治体が補助金をつけて購入して取り壊し、
区画整理を行い、土地の価格を高めて民間に販売する。）
相続人が不確定で廃墟のまま放置された建物について、
固定資産税評価額で土地を収容し、建物の解体費用を捻出。余剰金が出たら、供託する。
更地を、民間に市場価格で販売する。
余剰が出ない場合、税負担となるが、更地が高く売れたケースもあるため、
総合的には市の負担は少なくなり、
廃墟もなくなり、住環境が整備される。
こういったドラスティックな土地改革を、都市整備と景気対策、環境対策（ＣＯ２削減）、地震対策、
太陽光発電などとセットで行えば、
少ない電力で、快適な住環境が整備
でき、
さまざまな業者にお金が回る
ようになります。
町は、みんなの資産です。
きれいな建物が多く、道路も整備されていて、公園などが点在し、
緑も多い町は、快適で住みやすい。
そんな町が増えていけば、多少のことでイライラしなくなるはず。
嫌なことがあっても、快適な環境の町で暮らしていると、
きらきら輝く新緑や（視覚）、
花の香りや（嗅覚）、
心地よい風（触覚）、
鳥のさえずりで癒される（聴覚）。
反面、殺伐とした町で暮らしていると、些細なことでも、
イライラが募るばかり。
沖縄などゆったりとした町の方が、長寿の人が多いのも、
ストレスが少ない
ことが要因。
お金があって、医療機関が発展している東京よりも、
お金もなくて、医療機関も最先端ではない沖縄の高齢者の方が元気であることが、
長寿とお金や医療は、ダイレクトに関係していない
ことを物語っています。
みんなが幸せになれるような政策を練るのが、
国家の役割。
そのためにどうしたらよいのか？
うまい方法を考え、シンプルな仕組みでお金をかけずに実行する。
民主党政権下でのエコポイント制度は、申請がめんどくさく、複雑で、
すぐに終わり、効果も少ない。
目的もはっきりしていないし、
目的を達成するための手段も、実効性が乏しい。
国家のビジョンが見えないので、
国民は希望が見えず、負担増におびえる。
そのため、
そろそろマンションを買って、快適な生活を送ろう。
とは、なかなか思えない。
先が見えにくい今、数千万円の住宅ローンを抱えるというのは、かなり勇気がいるからです。
そうなると、一番経済に波及効果が大きいといわれる住宅販売が滞り、
経済全体が冷え込む。
家具屋も、水道業者も、電気の配線業者も、電気店も、クロス屋も、タイル屋も、庭師も
警備業者も、解体屋も、運送屋も、引越業も、
仕事が減ってしまう。
住宅ローンの銀行も、登記手続の司法書士も、測量士も職が激減。
何より、新しい家で、新しい家具や電化製品に囲まれて、家族みんなで幸せな生活を送るという
幸福感が失われてしまう
ということが、
国民にとってつらいところ。
不動産関連業者ではないですが、
町がかっこいい建物で立て替えられて、公園や歩道が整備される
のであれば、
町としての資産価値が上がる。
これは、昔、鬼怒川温泉で書いたことと共通しますが、
廃墟建物が多い温泉街の資産価値が乏しい
ように、
廃墟が多い町の資産価値は乏しい。
あまり、住みたいと思わないからです。
不動産業者がマンションを高く売る際に、
周辺を固めていくという戦略があります。
なんとかマンション１、なんとかマンション２。
その周辺をマンション住民のための空間とすることで、
いわば、民間の公園を作って、住環境を整備していく
というものです。
本来、これは、行政が行うべきものですが、
民間が自分たちの手で、住環境を整備し、資産価値を上げるために行っている
ということ。
この発想は、
これから、財政が乏しくなる時代においては、非常に有効な考え方
となります。
そのうち、マンション住民のための保育所、介護施設なども生まれていく可能性があります。
大阪、神戸、明石とかなりタワーマンションが建設されていました。
販売業者は、消費税増税前に売り切りたいところでしょうね。
マンション価格の場合、内税で表示されるので、
この場所で、この販売業者で、この大きさだと、これくらい
というイメージがあります。
プラウド（野村不動産）やグランドメゾン（積水）やパークホームズ（三井不動産）だと、これぐらいになるな。
など。
そのイメージが、消費税増税で割高感が生まれると、売れにくくなります。
たいていの業者が、消費税増税を折り込まずに、販売価格を計画していたはずなので、
（土地取得価格、デザイン・設計管理、建設費、宣伝広告費、モデルルーム建設費－販売価格＝利益）
価格の値上げができない場合には、仕様のグレードを下げるなどの方法で対応せざるを得ない
と思います。
（利幅が少なくても大丈夫という業者は、それほど多くないはず。）
地方分権の勉強に関して、地方経済の勉強もしていたので、
出張になるとついつい地方の情勢を視察したくなります。
地方の情勢の勉強の一番良い題材は、不動産だと思います。
価格の推移などで、地方（地域）の経済状況なども伺い知ることができます。
おすすめは、リクルートの「suumo」。
東京の地下鉄ではおなじみ。
関西でも駅にあります。
ネットでも見ることができますが、網羅的に検討するには、本の方が有効。
（僕は、電子書籍は、読む分にはよいかもしれないですが、
記憶にとどめるような資格試験のためであるとか、
アイデアを出したり、知識を組み合わせたりする知的作業には、向いていないと思います。
やはり、本の方が好きです。）
東海版も、２４年の３月頃まではあったのですが、採算がとれなかったためか、
廃刊になってしまいました。
東海は、名古屋の新築マンションは、数が限られているので、広告が集まりにくいためだと思います。
関西は、滋賀、京都、奈良、大阪、神戸と、都市が複数存在するので、
関西圏として新規着工マンションの数は一定数以上あります。
そのため、
ビジネスとして成立する
のだと思います。
（一冊作るのに、原価は安くても３００ページのもので、２００円近くかかっているはず。
これが、数万部。さらに、配置する人件費。
これを広告費で賄ってプラスが出ないとビジネスとして成立しない。）
首都圏版、関西版ともに毎週火曜日に発行されている。
東海版は、月１、２回発行されていて、一戸建て、土地、賃貸も一冊に掲載していたが、
いつのまにか廃刊。
なぜ、こんなことを書いたのかというと、
日本の再生のためには、住環境の整備が有効である
と考えているからです。
何回か書いたことがありますが、
衣食住の充実は、人を幸せにします。
その中でも、「住」はとても大切です。
きれいで、快適な家に住めば、多少のつらいことも忘れて、リラックスできます。
狭くて古くて危険な家に住めば、イライラから解放されない。
ただ、お金がないので、リフォームも移転もできないというケースが多いわけです。
これを解決する方法を考えるのが、国家政策というものです。
高齢者の住み替えプランとして、廃墟寸前の建物に住んでいる独居老人が、
快適な介護付きマンションや介護施設に優先的に入居できるような支援プラン。
（土地建物を国や地方自治体が補助金をつけて購入して取り壊し、
区画整理を行い、土地の価格を高めて民間に販売する。）
相続人が不確定で廃墟のまま放置された建物について、
固定資産税評価額で土地を収容し、建物の解体費用を捻出。余剰金が出たら、供託する。
更地を、民間に市場価格で販売する。
余剰が出ない場合、税負担となるが、更地が高く売れたケースもあるため、
総合的には市の負担は少なくなり、
廃墟もなくなり、住環境が整備される。
こういったドラスティックな土地改革を、都市整備と景気対策、環境対策（ＣＯ２削減）、地震対策、
太陽光発電などとセットで行えば、
少ない電力で、快適な住環境が整備
でき、
さまざまな業者にお金が回る
ようになります。
町は、みんなの資産です。
きれいな建物が多く、道路も整備されていて、公園などが点在し、
緑も多い町は、快適で住みやすい。
そんな町が増えていけば、多少のことでイライラしなくなるはず。
嫌なことがあっても、快適な環境の町で暮らしていると、
きらきら輝く新緑や（視覚）、
花の香りや（嗅覚）、
心地よい風（触覚）、
鳥のさえずりで癒される（聴覚）。
反面、殺伐とした町で暮らしていると、些細なことでも、
イライラが募るばかり。
沖縄などゆったりとした町の方が、長寿の人が多いのも、
ストレスが少ない
ことが要因。
お金があって、医療機関が発展している東京よりも、
お金もなくて、医療機関も最先端ではない沖縄の高齢者の方が元気であることが、
長寿とお金や医療は、ダイレクトに関係していない
ことを物語っています。
みんなが幸せになれるような政策を練るのが、
国家の役割。
そのためにどうしたらよいのか？
うまい方法を考え、シンプルな仕組みでお金をかけずに実行する。
民主党政権下でのエコポイント制度は、申請がめんどくさく、複雑で、
すぐに終わり、効果も少ない。
目的もはっきりしていないし、
目的を達成するための手段も、実効性が乏しい。
国家のビジョンが見えないので、
国民は希望が見えず、負担増におびえる。
そのため、
そろそろマンションを買って、快適な生活を送ろう。
とは、なかなか思えない。
先が見えにくい今、数千万円の住宅ローンを抱えるというのは、かなり勇気がいるからです。
そうなると、一番経済に波及効果が大きいといわれる住宅販売が滞り、
経済全体が冷え込む。
家具屋も、水道業者も、電気の配線業者も、電気店も、クロス屋も、タイル屋も、庭師も
警備業者も、解体屋も、運送屋も、引越業も、
仕事が減ってしまう。
住宅ローンの銀行も、登記手続の司法書士も、測量士も職が激減。
何より、新しい家で、新しい家具や電化製品に囲まれて、家族みんなで幸せな生活を送るという
幸福感が失われてしまう
ということが、
国民にとってつらいところ。
不動産関連業者ではないですが、
町がかっこいい建物で立て替えられて、公園や歩道が整備される
のであれば、
町としての資産価値が上がる。
これは、昔、鬼怒川温泉で書いたことと共通しますが、
廃墟建物が多い温泉街の資産価値が乏しい
ように、
廃墟が多い町の資産価値は乏しい。
あまり、住みたいと思わないからです。
不動産業者がマンションを高く売る際に、
周辺を固めていくという戦略があります。
なんとかマンション１、なんとかマンション２。
その周辺をマンション住民のための空間とすることで、
いわば、民間の公園を作って、住環境を整備していく
というものです。
本来、これは、行政が行うべきものですが、
民間が自分たちの手で、住環境を整備し、資産価値を上げるために行っている
ということ。
この発想は、
これから、財政が乏しくなる時代においては、非常に有効な考え方
となります。
そのうち、マンション住民のための保育所、介護施設なども生まれていく可能性があります。
