宅建の合格発表（１２月５日）まで１週間切りました。
もう機構からは何も（情報は）出てこないと思われますので，後は来週の水曜日の朝を待つのみ・・・
書店では，すでに来年（平成２５年度試験）用のテキストが出まわるようになってきています。
来週合格されていた方には，試験用のテキストは，もはや関係ありませんけど，来年初受験という方や，今年明らかに得点不足だったという方は，この合格発表を軸にして，来年の１０月２０日（予定）に照準を当て，いよいよ本格的にスタートということですね。
なお，宅建試験の試験機関である（財）不動産適正取引推進機構による試験問題の公開は，例年合格発表からかなり時間が経ってからになっています。
今年の試験に関する詳細等については，すでに発売されています不動産法律セミナー２０１２年１２月号（東京法経学院）か，来月，１２月１日発売予定の不動産受験新報２０１３年冬号（住宅新報社）がベスト。
来年の宅建試験の受験を目指して勉強を始められる方は，まずは今年の試験問題をチェックしてからになりますね。
試験の合格発表までまだ１か月半もありまして，結果が気になって仕方がない，という方には，日本貸金業協会のホームページに掲載されています，試験問題の「科目別設問形式別出題数」というものをちょっと見てみる（確認してみる）ことをおススメします。
そこに過去の本試験のデータが，いろいろな角度から掲載されています（これを見ていると，実に精巧，精密に試験問題が作成されているのが分かります。第１回目の試験の頃から，将来を見据えて段階的に難易度を決めていた可能性もあります）。
この中で特に重要なのは「設問形式」。
貸金試験の設問形式は，全部で４パターンになっています。
① ４択形式
② 個数形式
③ 穴埋め形式
④ 組合せ形式
の４つ。
これは第１回目の試験から，一昨年の第５回試験まで基本的に変わっていなかったのですが，昨年（第６回）で（ついに？）異変が起きまして，③の穴埋め形式からの出題がありませんでした（ゼロ）。
そしてその分（本来の穴埋め形式の出題数２～３問分）が，①の４択形式と④の組合せ形式に振り分けられるということになってしまいました。
具体的に言いますと，
（平成２３年度 第６回試験）では，
４択 ３３問
個数 ５問
穴埋め ０問
組合せ １２問
というふうになっていました。
このことが昨年の試験を異常に難しくさせた一つの要因にもなっています（穴埋め問題というのは，穴はいちおう４つありますが，そのうちの１つが分かれば，その後は２分の１（５０％）の確率で正解を出すことが可能でした）。
ちなみにその前の年の（平成２２年度 第５回試験）では，
４択 ３１問
個数 ５問
穴埋め ３問
組合せ １１問
でした（第１回試験から第５回試験まで，必ず最低２問以上は穴埋め形式の問題が出題されていました）。
それでは，今年の第７回試験はどうだったのか？ということ。
４択 ３６問
個数 ５問
穴埋め ０問
組合せ ９問
ということですね。
結果だけで言いますと，個数と穴埋め形式の数は，昨年度（第６回）と変わらず，組合せ形式の問題数が過去２年の試験と比べ減少（昨年度よりは３問減少）。
その分，４択の問題が増加した（組合せ形式で減った３問分がそのまま増加）ということになります。
このことが，今年の試験の難易度を左右する重要なカギを握ることになりそうですね。
日曜日に行われたマンション管理士試験の受験者数は１６，４０４名という発表が，（財）マンション管理センターよりありました。
合格発表日は来年（平成２５年）１月１１日（金）ということで，これは先に行われた貸金試験の合格発表日と同じ日。
貸金試験の合格発表は，当初は深夜に行われていましたけど，近時は完全に朝になってしまいました（第１回目の時は，正式な発表日の前日の午後１１時台に多少フライングぎみで出てきました。試験がハードになってしまった今となっては，当時が妙に懐かく思われます）。
おそらくは，両資格共に朝方の同時発表となりそうです。
ということで，今月１１日の行政書士試験から続いている資格試験も，貸金試験，マン管試験と終わって，残すは管業試験のみとなりました。
毎年同じ日程とはいえ，この時期は非常に勉強がしづらいと思います。
徐々に年末に近づいていきますので・・・
特に管業試験は冬の寒さとこの時期特有の慌ただしさとのダブルパンチを受けるため体調管理が大変難しく・・・
とはいっても，もう試験まで１週間ありませんので，ここは気力で乗り越えるしかなさそうですが・・・
先月の宅建試験から発表待ちの状態で管業試験を受けられる方も多いかと思われますけど，今年は宅建の合格発表が後ですので，ここは目前に迫っている管業試験の合格のことだけを考えて，雑念を捨てて（終わった試験のことをできるだけ考えずに）最後の最後まで気を抜かずに調整をしていくことですね。
難易度の高い宅建民法を彷彿とさせるような意思表示からの問題。
選択肢の１～３だけを見れば完全に宅建（試験）ですけどね。
選択肢の４は貸金試験で初期の頃から頻繁に出てきている電子消費者契約及び電子承諾通知に関する民法の特例に関する法律からで，業界がいかにこの法律を重視しているかが良く分かります（直接正解にからまないような場合でも，何らかの形で出てくるのが特徴的）。
「問題」
意思表示に関する次の①～④の記述のうち、その内容が適切でないものを１つだけ選び、解答欄にその番号をマークしなさい。
① Ｘは、実際には売却するつもりがないのに、Ｙと通謀して、自己所有の不動産ＡをＹに売却したように装い、その登記をＹに移転した。その後、Ｙは、当該事情を知っている第三者Ｚに不動産Ａを売却した。この場合、民法上、Ｘは、Ｚに対し、ＸＹ間の売買の無効を主張することができる。
② Ｘは、実際には自己所有の不動産ＢをＹに売却するつもりであるにもかかわらず、誤って自己所有の不動産ＣをＹに売却する旨の申込みをし、ＹはＸの申込みを承諾した。この場合において、民法上、ＸのＹに対する当該申込みに重大な過失があったときは、Ｘは、Ｙに対し、当該売買の無効を主張することができない。
③ Ｘは、Ｙに騙されて、自己所有の不動産ＤをＹに売却し、その登記をＹに移転した。その後、Ｙが、当該事情を知っている第三者Ｚに不動産Ｄを売却した後に、Ｘは、Ｙとの間の売買契約を取り消した。この場合、民法上、Ｘは、Ｚに対し、この取消しを主張することができない。
④ 株式会社であるＸは、消費者であるＹとの間で、Ｘの商品ＥをＹに売却する旨の電子消費者契約（注）を締結した。Ｙは、当該契約の締結に際し、重大な過失により、商品Ｅを１個購入する意思であったのに商品Ｅを１１個購入する旨の申込みの意思表示をしたとして、Ｘに対し、錯誤を理由に申込みの意思表示の無効を主張した。この場合において、Ｙの申込みの内容を表示し、そこで訂正する機会を与える画面を設置する等、申込みの意思表示を行う意思の有無について確認を求める措置を講じていたときは、「民法」並びに「電子消費者契約及び電子承諾通知に関する民法の特例に関する法律」上、Ｘは、Ｙに対し、Ｙに重大な過失があったことを理由に、本件契約は無効ではない旨を主張することができる。
（注） 電子消費者契約とは、電子消費者契約及び電子承諾通知に関する民法の特例に関する法律第２条第１項に規定する「電子消費者契約」であり、消費者と事業者との間で電磁的方法により電子計算機の映像面を介して締結される契約であって、事業者又はその委託を受けた者が当該映像面に表示する手続に従って消費者がその使用する電子計算機を用いて送信することによってその申込み又はその承諾の意思表示を行うものをいう。
「支払督促」からまるまる１問出題された昨年の第６回試験と比較しますと，今年の民事訴訟法の問題は，かなり正解率が低そうです。
ヤマをかけられるような論点からの出題になっていませんからね（明日のマンション管理士試験や来週の管理業務主任者試験でも，民事訴訟法からは「少額訴訟」か「支払督促」が主流ですので，今年の貸金試験は，論点的に司法書士試験に近いですかね）。
「問題」
民事訴訟法に関する次の①～④の記述のうち、その内容が適切でないものを１つだけ選び、解答欄にその番号をマークしなさい。
① 当事者双方が、連続して２回、口頭弁論又は弁論準備手続の期日に出頭しなかったときは、訴えの取下げがあったものとみなされる。
② 判決の言渡しは、事件が複雑であるときその他特別の事情があるときを除き、口頭弁論の終結の日から２か月以内にしなければならない。
③ 被告が口頭弁論において原告の主張した事実を争わず、その他何らの防御の方法をも提出しない場合において、原告の請求を認容するときは、判決の言渡しは、判決書の原本に基づいてしなければならない。
④ 財産権上の請求に関する判決（手形又は小切手による金銭の支払の請求及びこれに附帯する法定利率による損害賠償の請求に関する判決を除く。）については、裁判所は、必要があると認めるときは、申立てにより又は職権で、担保を立てて、又は立てないで仮執行をすることができることを宣言することができる。
今年の行政書士試験の合格発表は来年の１月２８日。
まだ２か月以上あります。
今年の試験を受けられていない方で，来年２５年度試験に今から少しずつ挑んでいこうという方，あるいは，今年の試験を受験された方の中であって，ひよっとしたら来年もう１回になってしまうかもしれない（縁起が悪い話はしたくないんですけど）という方で，行政法の問題から得点することができなかった（思うように伸ばせなかった）という方へ基本書を１冊。
原田尚彦著 「行政法要論」 学陽書房 全訂第７版補訂２版
民法や会社法等と違って，つかみどころが難しい（一つの法律にまとまっていない）行政法に関しては，いきなり行政書士試験用のテキストに入られるよりも，体系的なテキストをじっくりと１冊読み込んでいく方が，最終的には合格への近道になると思います。
最初に試験用の参考書から入ってしまいますと，その後は専門的な学術書を読む気が失せてしまいますからね。
近年の行政書士試験では，他の科目もそうですけど，行政書士試験用のテキストだけでは，どうしても補いきれないような細かい論点から出題されがち・・・
試験用のテキストを何冊買いこんでみても，その状態（不安）は解消されないと思います。
やはり勉強の最初の段階で，体系的に行政法の枠組み全体を捉えていくことが大事だと思いますね。
特に今年の本試験問題の選択式の問題４３と記述式の問題４４。
これがだいたいの目安（何のことか全く分からなかったという方）になりますかね。
このテキスト１冊だけで，来年の今頃は，記述式の問題４４等は，考えなくても即答できるレベルになると思います（特に記述式の対策などやらなくても）・・・
あと１年かけて，そういうレベルにまで行ってみたいという方には間違いなくお勧めです。
来年の合格発表まで，まだまだありますけど，貸金試験には試験の実施日から１年間（今年の場合は１１月１８日から），「得点順位等の開示請求」という，合否や得点に関して腑に落ちない結果であった受験者にとっては大変重要な制度が利用できます。
合格基準点上の得点を取っていたにもかかわらず，なぜか不合格になってしまったというようなことは，どんな試験においても生じる可能性がありますが，そういう場合には必ず行った方がいいですね。
また，この制度は合否の結果に関係ありませんので，今年の試験で４０点ぐらい取られた受験者の方（マークミスがなければ確定的）で，順位がどれぐらいだったのかを知りたいという方であっても問題はありませんからね（順位が二桁なのか三桁なのか）・・
ちょっと手数料が掛かるのが玉にきずではありますが・・・
協会の発表によれば今年の試験の受験者数は約１０，０００名ということ（完全にこのとおりではないですけどね）。
合格率がだいたい昨年と同じ程度（約２０％）であるならば，順位２，０００位がひとつの目安で，そこからどのくらいの位置にあったのか？ということになります。
今年の貸金試験に関するまとめ的な見解です。
とにかく今年は，基準点が昨年よりも４点以上ずれるのかどうかが最大の焦点となりそうです。
貸金試験では，３年前に行われた第２回試験と第３回試験での３点というのが基準点に関しての過去最大の幅。
もう大昔のことのようですけども，あの時は，
第２回試験（合格率６５．２％，基準点３０点）
第３回試験（合格率６５．４％，基準点３３点）
でした。
２回目と３回目がセットになっていましたので，ダブル受験という方も多かったと思います。
終わった後の受験者の感想や冷静に判断した問題の難易度等は，明らかに３回目の方が易しかったという感じでした。
結局合格率は，ほとんど動かないにもかかわらず，基準点だけが３点上昇ということになりました。
今年の試験の合格率が昨年度（平成２３年度）とほとんど変わらず２０％程度になるのであれば，あの時とほとんど同じ状況（合格率が同じで難易度だけ違う）での試験ということになりますので，基準点がはたして４点以上ずれるのかどうか？・・・
という，まさにそこが最大の焦点となってきますね。
それによって第２回試験と第３回試験，そして昨年（平成２３年度試験）と今年（平成２４年度試験）の難易度の違いがはっきりと推し測れそうです。
Ｐ．Ｓ
個人的には３０点前後（２９点～３１点）の予想で行きたいと思います。
ちょっと解答（正答）例が割れていたりもしましたが，正解は①ですね。
これも結構なレベル（誤りの選択肢の中に微妙な引っかけのフレーズを入れるという，どちらかというと宅建に近い傾向）だと思います。
「問題」
弁済及び弁済による代位に関する次の①～④の記述のうち、その内容が適切なものを１つだけ選び、解答欄にその番号をマークしなさい。
① 弁済によって債権者に代位した者は、民法第５０１条各号の定めるところに従い、自己の権利に基づいて求償をすることができる範囲内において、債権の効力及び担保としてその債権者が有していた一切の権利を行使することができる。
② 契約により生じた債権の一部について代位弁済があった場合において、債務者が残債務を履行しないことによって契約の解除権が発生したときは、代位者は、債権者とともに契約を解除することができる。
③ 債務者の債務を弁済するについて正当な利益を有しない者は、債務者のために有効な弁済をした場合、その弁済と同時に債権者の承諾を得たときであっても、債権者に代位することはできない。
④ 債務者が債権者のために抵当権を設定した不動産を譲り受けた第三者は、債務者の意思に反してその債務を弁済することはできない。
久しぶりに宅建の話題です。
合格発表（１２月５日）まで残り２週間となってきましたので，今後機構から何か発表があるとは思えなくなってきました。
結局，疑義問題の問５も選択肢３で決着する可能性が高そうです（不動産法律セミナー１２月号「東京法経学院」も，やはりといいますか，正解肢は３でした）。
来月１２月１日に不動産受験新報２０１３年冬号（住宅新報社）が出ますが，正解肢については当初，住宅新報社が出されたもの（選択肢の３）と変わっていないものと思われます。
となると，残ったのは基準点の問題だけ。
３４点以下になりそうな気配（３４か３３のどちらか）が濃厚。
合格発表があるまではまだ分かりませんが，結果としては３年前（平成２１年度）レベルに戻った（戻した）ということでしょうかね・・・
ここ２年，高くなりすぎていましたから・・・
余談ですが，来週，「賃貸住宅問題」（敷金の精算トラブル等）に関する講演会に参加する予定となっています。
講師は（財）不動産適正取引推進機構の主任研究員の方。
直接宅建試験とは関係がありませんが，来週の講習会終了後に，そこでのお話についてもお知らせしたいと思います。
ということで，宅建の合格発表まであとわずか・・・
毎年通らなければならない道とはいえ，推定ボーダーライン上の方は，ここからまた少しずつ緊張感が出てくることと思われます。
これまでの予測から大きくずれるということはないと思いますので，ライン上の方は，期待しながらもう少しご辛抱を。
