今年も「宅建ＷＩＮ」は３連戦でいきます

　　

　９月もきょうでお終い。

　明日からは１０月ですね。

　１０月といえば，いよいよ宅建の本試験です。

　今年の年頭（１月）に「資格☆はばたく」で宅建主任者の特集をやっていましたけど，ついこの間のようで，もうあれから９カ月も経ってしまいました。

　２１日の本試験まで，きっちり３週間・・・

　まもなくしますと受験票が送られてくるかと思いますので，あとは会場に向かうだけ，というのが理想的な流れなんですけどね・・・

　まだまだ合格圏までは，遠いところにいるという方であっても，気持ちの持ち方ひとつでどうにかなるものです。

　３週間しかない，ではなく，３週間もあるわけですから・・・

　ここからでも３点～５点ぐらいは伸ばせると思います。

　今現在，模試等で３０点ぐらいの得点という方であっても，残りの３週間で合格圏まで持っていくことは充分可能ですから，最後の最後まで諦めずに勉強を続けていくことですね（ここから追い込みをかける場合，「権利関係」等の長期戦で挑まなければならない分野は，ちょっと（点を取るのが）厳しくなってきますので，どちらかというと暗記が主体になっている「法令上の制限」や「５問免除科目」から取れるものを取っていって，最終的に合格ラインに乗せる，というやり方になるでしょうね）。

　別ブログで２月から続けてきました宅建ＷＩＮは，今年も昨年同様３連戦で臨みます。

　１０月２０日は本試験の前日直前版，２１日の夜は本試験の問題（難易度）分析，２２日の月曜日からは（合格発表まで）問題の解答と解説を続けていくということになっています。

　本試験まで３週間ですので，基本的には「１か月コース」しか残ってはいませんが，本試験の直前直後で，ちょっと不安を感じるという方は，ご検討ください。

区分所有法で１問（平成２４年度土地家屋調査士試験午後の部第問１８）

　この問題は不動産登記法の分野からの出題だと思われますが，ここでは一応，区分所有法の問題として扱うことにします。

　区分所有法の知識（だけ）で解けますからね。

　要するに，最初に専有部分の全部を所有する者が，公正証書によってのみ設定できる規約（全部で４種類あります）ではないものはどれか，ということ。

　選択肢の中の４つはできますが，ひとつだけはできません。

　それが正解になるということですね。

　どちらかというと，マン管・管業試験受験者向けです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「問題」

　最初に建物の専有部分の全部を所有する者が区分建物の表題登記の申請をする場合において、規約証明情報として提供の対象となる公正証書により設定することができる規約でないものは、次の１から５までのうちどれか。

　１　法定共用部分でない建物の部分及び付属の建物を共用部分とすること。

　２　区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地を建物の敷地とすること。

　３　法定共用部分の持分を専有部分の床面積の割合と異なる割合によるものとすること。

　４　各専有部分に係る敷地利用権の割合を各専有部分の床面積の割合と異なる割合によるものとすること。

　５　専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができるようにすること。

行政書士試験記述式過去問チェック（行政法２）

　行政手続法第７条の申請に対する審査・応答について。

　どちらかといえば，ここは択一の論点になると思われますが・・・

　ポイントは２つしかありませんので（補正を求めるか，あるいは拒否処分），あとは４０字程度でうまくまとめるテクニックの問題だけ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「問題」

　Ｘは、Ａ県内においてパチンコ屋の営業を計画し、Ａ県公安員会に風俗営業適正化法に基づく許可を申請した。しかし、この申請書には、内閣府令に定める必要な記載事項の一部が記載されていなかった。この場合、行政手続法７条によれば、Ａ県公安員会には、その申請への対応として、どのような選択が認められているか。４０字程度で記述しなさい。

　　　　　　　　　　　（平成１９年度試験　第４４問）

民法で１問（平成２４年度土地家屋調査士試験午後の部第３問）

不動産の物権変動に関する問題なんですけども・・・

宅建，行政書士ダブル（併願）受験予定の方は，このあたりのレベルの問題には立ち向かえるようになっていた方が・・・

どちらの試験にもからんでくる（どちらかといえば宅建ですけど）論点ですからね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「問題」

　甲土地がＡからＢへ、ＢからＣへと順次譲渡された場合における次のアからオまでの記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものの組合せは、後記１から５までのうちどれか。

　ア　甲土地の所有権の登記名義人がいまだＡのままである場合であっても、Ｃは、Ａに対し、甲土地の所有権を主張することができる。

　イ　甲土地の所有権の登記名義人がいまだＡのままである場合には、Ｃは、Ｂの相続人であるＤに対し、甲土地の所有権を主張することができない。

　ウ　甲土地の所有権の登記名義人がいまだＡのままである場合において、Ａ、Ｂ及びＣの三者間で、ＡからＣへ直接登記名義を移転する旨の合意をしたときは、Ｂの債権者であるＥは、自己の債権を保全するため、Ｂに代位して、Ａに対し、Ｂへの所有権の移転の登記手続を請求することができない。

　エ　甲土地の所有権の登記名義人がいまだＡのままである場合には、Ｃは、Ｂに対する登記請求権を保全するためであっても、Ｂに代位して、Ａに対し、Ｂへの所有権の移転の登記手続を請求することができない。

　オ　ＡとＢとの間の売買契約に基づいてＡからＢへ甲土地の所有権の移転の登記がされた場合において、ＡがＢによる詐欺を理由としてその売買契約に係る意思表示を取り消した後、Ｂへの所有権の移転の登記を抹消する前に、ＢからＣへの甲土地の譲渡が行われていたときは、Ｃは、自己への所有権の移転の登記をしなければ、Ａに対し、甲土地の所有権を主張することができない。

　　　　　　　１　アウ　　２　アオ　　３　イウ　　４　イエ　　５　エオ

司法書士試験（筆記試験）合格発表

　

　先ほど本年度の司法書士試験（筆記試験）の合格発表がありました。

　午前の部択一　１０５点満点中　８４点

　午後の部択一　１０５点満点中　７８点

　（すでに択一式の基準点は公表されていました）

　記述式の基準点は７０点中３８．０点

　総合的な合格点は２８０点満点中２１５．０点以上

　ということです。

　詳しくは法務省のホームぺージでご確認ください。

　

民法で１問（平成２４年度土地家屋調査士試験午後の部第２問）

　条件に関してですね。

　これはどちらかといえば行政書士試験の択一向けでしょうかね。

　このあたりの問題に対応できないと厳しくなりそうですけども・・・

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「問題」

　法律行為に付された条件に関する次のアからオまでの記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものの組合せは、後記１から５までのうちどれか。

　ア　農地の売買契約において、「農業委員会の許可を受けなければ、農地の所有権は移転しない。」旨の条項を設けた場合において、売主による故意の妨害行為があったために農業委員会の許可を受けることができなかったときは、買主は、農業委員会の許可を受けたものとみなして、当該農地の所有権を取得することができる。

　イ　甲土地の買主が甲土地の売買代金の支払を遅滞している場合において、売主がした「２週間以内に甲土地の売買代金を支払わないときは、売買契約を解除する。」旨の意思表示は、単独行為に条件を付すものであるから、無効となる。

　ウ　「Ａが結婚したら、Ｂは、Ａに対し、Ｂ所有の甲土地を贈与する。」旨の契約をＡ及びＢが締結した場合には、当事者は、甲土地について、条件付所有権の移転の仮登記をすることができる。

　エ　「Ａが大学に合格したら、Ｂは、Ａに対し、Ｂ所有の乙建物を贈与する。」旨の契約をＡ及びＢが締結した場合において、Ｃの放火により乙建物が滅失したときは、Ａは、大学に合格する前であっても、Ｃに対し、乙建物の価値相当額の損害の賠償を請求することができる。

　オ　「Ａが大学で進級することができなかったら、Ｂは、Ａに対して支払ってきた奨学金をその後は支払わない。」旨の契約をＡ及びＢが締結した場合において、Ａが大学で進級することができなかったときは、Ｂは、Ａが大学で進級することができなかったことを知らなくても、Ａに対して奨学金を支払う義務を免れる

　　　　　　　　１　アイ　　２　アオ　　３　イエ　　４　ウエ　　５　ウオ

民法で１問（平成２４年度土地家屋調査士試験午後の部第１問）

　今年の土地家屋調査士試験の午後の部の問題から。

　基本的には，来年度の試験を受験される方のため（用）に公開されているんですけどね。

　ただ午後の部の問題の第１問目から第３問目までは，宅建や行政書士試験にも関連性がある問題ですので，いちおう載せておきます。

　同資格試験受験予定者の方は，解けなくても問題はありませんが，即答できれば，かなり自身が付くのでは？と思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「問題」

　任意代理に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものの組合せは、後記１から５までのうちどれか。

　ア　代理人が本人のためにすることを示さないでした意思表示は、相手方が、代理人が本人のためにすることを知っていたときは、本人に対して直接にその効力を生ずる。

　イ　意思表示の効力が、ある事情を知っていたことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決する。

　ウ　未成年者を代理人に選任することは、できない。

　エ　代理人は、本人の指名に従って選任した復代理人が不適任又は不誠実であることを知りながら、その旨を本人に通知し又は復代理人を解任することを怠ったときは、復代理人の選任及び監督について、本人に対してその責任を負う。

　オ　同一の法律行為について、本人があらかじめ許諾した場合であっても、当事者双方の代理人となることはできない。

　　　　　　１　アイ　　２　アウ　　３　イエ　　４　ウオ　　５　エオ

　

　

行政書士試験記述式過去問チェック（行政法１）

　行政事件訴訟法から原告適格（第９条）をべースにした問題です。

　行政法（特に，この行政事件訴訟法）は，基本的には，なんでもありですからね。

　択一，記述はもちろんのこと，選択式等にもからんできますので，どこから攻めてこられてもうまく対処できるように準備しておかなければなりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「問題」

　保健所長がした食品衛生法に基づく飲食店の営業許可について、近隣の飲食店営業者が営業上の利益を害されるとして取消訴訟を提起した場合、裁判所は、どのような理由で、どのような判決をすることとなるか。４０字程度で記述しなさい。

　　　　　　　　　　　　　　（平成１８年度試験　第４４問）

行政書士試験記述式過去問チェック（民法３）

　先週の３連休に続いて，今週も連休なのですが・・・

　行政書士試験まで，残り期間はきっちり７週間となっています。

　もうここから先は土曜も日曜もないと思って，毎日少しずつでも（勉強を）続けていくようにした方がいいですね。

　この問題は民法の賃貸借だけでなく，借地借家法の知識があった方が解きやすいと思います。

　宅建（試験）の勉強をされている方（現在，過去を含め）には，かなり有利な論点の問題だと思いますけどね・・・

　あとは記述力（４０字程度）で，どうさばくかというところ・・・

　　　　　　　　　　　　　　　　　　「問題」

　不動産の賃貸借において、賃料の不払い（延滞）があれば、賃貸人は、賃借人に対して相当の期間を定めてその履行を催告し、もしその期間内に履行がないときには、賃貸借契約を解除することができる。また、賃借人が、賃貸人に無断で、賃借権を譲渡、または賃借権を転貸し、その譲受人や転借人に当該不動産を使用または収益させたときには、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができる。ただ、上記の、賃料不払いの催告がなされた場合や、譲渡・転貸についての賃貸人による承諾が得られていない場合でも、賃貸人による解除が認められない場合がある。それはどのような場合かについて、４０字程度で記述しなさい。

　　　　　　　　　　（平成２０年度試験　問題４５）

今年の宅建（試験）も最低３３点以上取らないと・・・

　昨年もこの時期に同じようなことを書きましたが，宅建の本試験まで，残りはきっちり３０日間になりましたので，今年もまた書いておきます。

　つまりは，今年の試験で最低限取らなければならないという目標ラインについて。

　去年，一昨年と２年連続で合格ラインは３６点。

　過去最高ラインが続いています。

　宅建試験では，この１０年間（平成１４年度以来），合格基準点が前年度のそれより４点以上，下がったことがありません。

　下降は最高で３点まで。

　よって今年の試験では最低でも３３点（３３問）以上を取らなければならない（あくまでデータ上のお話です），ということになってしまいました。

　ここでいう３３点というのは，過去のデータからして，今年の試験の合格に最低限必要な得点ですので，確実に合格ラインに乗せるには，ここからさらに２,３点必要ということになります。

　合格発表は１２月５日ですが，ここまで期待しながら待てるようにするために，なんとしても，このあたりの得点まで持ち上げておかなければなりません。

　合格発表まで期待しながら待ちに待って，その結果見事合格というのが，（宅建に限らず）試験勉強における醍醐味ですからね。

　そのために（直前期のいま）苦しんでいるようなものですので・・・

　本試験まで残り期間は３０日ですので，ここから先は取るべき科目とできなくてもいい科目の取捨選択をはっきりさせて，本試験に向かっていくように（これから先は時間を無駄に使った者が負けてしまうことになりますので，時間の使い方には要注意です）。