夏ど真ん中。
いまが暑さのピークというところですが，きょうで７月終了です。
明日から８月。
とにかく，どれだけダレずにやれるか・・・
この時季はまさにその一点でしょうね。
どんなことについてもいえますが，大多数が休んでいる間にも，コツコツとあたりまえのように続けている人が必ずいますからね・・
ちょっとした油断が，９月，１０月になって，とりかえしのつかない大差になってしまう可能性がありますから要注意です（特に宅建）。
まだまだ先の話のように思えた行政書士試験も，いよいよあさってから出願開始（ついこの前，テレビで「特上カバチ」やってたと思ったら，もう半年以上経ってました）。
出願者数が，はたしてどのくらいまで伸びるかが今年の試験のひとつの興味ポイント（過去最高の可能性大）。
秋の試験も本格的に勝負所に入りました。
今年の試験から，宅建業法のなかに新しく「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」略して「瑕疵担保責任履行法」が組み込まれることになりました。
これは平成１２年に施行された「新築住宅の品質確保の促進等に関する法律」こちらも略して「品確法」を補強するために作られた法律でして，品確法の制度趣旨が分かっていれば，特別難しいものではありませんが，はたしてこの瑕疵担保責任履行法からの出題はいかに？・・・
２０問ある業法の枠からして，最低１問，多くても２問までだと思います。
ただ１問の場合と２問の場合では問題の難易度や論点が変ってきそう。
出題数１問なら，法律の大まかな仕組み，制度から比較的標準レベルで，２問なら１問はやさしめ，残りの１問はかなり突っ込んだところから出てきそう。
そもそもこの瑕疵担保責任履行法は，その名のとおり，業者（建設業者と宅建業者ですが，試験では当然宅建業者のからみででてきます）に，品確法で認められている瑕疵担保責任を遂行させるために，あらかじめ法務局（供託所）に保証金を供託するか，保険に入るかのどちらかを義務づけているものでして，この供託や保険加入の制度のからみから１問出題，というのがもっとも可能性的に高そうです。
１問ならまちがいなくここからでしょうね。
そこで重要ポイント。
①保証金の供託や保険加入が義務付けられるのは，業者が新築住宅を引き渡す場合。
②ここで言う新築住宅とは，建設工事完了の日から起算して１年以内であって，人の居住の用に供したことのないもの（品確法上の定義と同じ）。
③瑕疵担保責任の保証の対象となる部位は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」（これも品確法といっしょ）。
④平成２１年１０月１日以降引き渡される新築住宅が対象。
瑕疵担保責任に関するポイントはこんなところですが，もし２問の出題があるとすれば，残りは「紛争処理」に関する論点から？・・・
この法律では瑕疵担保責任の履行の確保とあわせて，売主，買主間や請負人と発注者などとの間で生じる可能性のある紛争の処理体制を明確に規定しています（法第３３条）。
このあたりのつくりも品確法と非常に似通っていますが，どちらかというとこの辺はマンション管理士や管理業務主任者試験の論点（マン管，管業ともに品確法からの出題は最重要といってもよいくらい頻出）に近く，２問出題された場合にのみ可能性のある論点でしょう。１問の出題でこれ（紛争処理体制）だけを聞いてくるとはとても考えられず・・・）。
あくまで今年は，上記の４つのポイントから派生する瑕疵担保責任がらみの基本的な論点から，１問の出題が濃厚だと思います（供託金の額が住宅の供給戸数に応じて違うんですが，１年目でそこまで細かい所からの出題は非常に疑問）。
ここはいきなり条文から入るよりも，まずテキスト等で制度の大枠を理解するところから始めていくのが最も効果的な学習法だと思います。
来年以降はともかく，１年目はそんな感じでしょう。
品確法も，マン管や管業試験で最初に出題されたときはそんなもんでしたので，あまり神経質にならなくても十分対応できると思います。
ちなみに今月の２０日に発売された「不動産法律セミナー」８月号で，この新法に関する記事（直前対策）が掲載されていますので，ここに不安を感じる方は参考にされるといいかもしれません。
昨年の行政書士試験の問題ですので，同じ論点から今年も出題されるということは，９９％ないと思いますが，見てのとおり，民法や憲法のみならず，商法でも事例式で出題されてしまうのが行政書士試験での最大の特徴。
択一は全般的に，単純に条文や判例知識を問う問題よりも，このような事例式の問題を意識的に出してくる傾向がかなり強まってきていますので，普段の勉強で，できるだけこういう形式に慣らしておいたほうがいいと思います。
「問題」
商人間の取引に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
１ A株式会社は、輸入業者Bとの間で牛肉の売買契約を締結し、Aの仕入れ担当者が引渡しに立ち会った。4ヶ月後に、当該牛肉に狂牛病の可能性のある危険部位があることが分かったため、直ちにBに通知した。この場合に、AはBに対して売買契約の解除、代金の減額または損害賠償を請求することができる。
２ A株式会社は、輸入業者Bとの間でコーヒー豆の売買契約を締結した。Aの仕入れ担当者はコーヒー豆の納入に立ち会い、数量の確認および品質の検査を行った。その際、コーヒー豆の品質の劣化を認識していたが、Bに直ちには通知しなかった。この場合に、AはBに対して売買契約の解除、代金の減額または損害賠償を請求することができない。
３ A株式会社は、輸入業者Bとの間でチューリップの球根の売買契約を締結した。Aの仕入れ担当者が引渡しに立ち会ったところ、球根の種類が予定していたものと異なっていた。そこで、Aは直ちに売買契約の解除をBに通知した。Bの営業所が同一市内にあったため、Bが引き取りに来るまでの間、Aは球根を放置していたところ、発芽し、売り物には適さないものになったが、Aには責任はない。
４ A株式会社は、輸入業者Bとの間でバナナの売買契約を締結した。履行期日になったが、Aの加工工場でストライキが起こり、Aは期日にバナナを受領することができなかった。そこでBは、Aへの催告なしに、そのバナナを競売に付し、競売の代金をバナナの代金に充当したが、これについて、Bに責任はない。
５ A株式会社は、輸入業者Bとの間でクリスマス商品の売買契約を締結したが、輸出国の工場での製造工程にトラブルが生じ、商品の製造が遅れたため、納入がクリスマスに間に合わなかった。Aが、Bに対して契約の解除等何らの意向を示さずに、Bからの度重なる連絡を無視し続けた場合、クリスマス商品の受領を拒むことはできない。
（平成２１年度 行政書士試験 問題３６）
今年の司法書士試験の択一にもありましたが，「正解が２つあるという問題」が，どんな試験にでも出てくる可能性があります。
このタイプの問題は大きく分けると２通り。
①完全に正解が２つある。
つまり誰がどう考えても答えが２つ。
簡単に言うと出題ミス（あってはならないがほぼ毎年のようにある）。
②正解が２つあるような感じがする。
２つに絞り込めたが，そのどちらも正解のような気がする。
しかし実際に出題者が考えている正解はひとつ（いわゆる疑義問題）。
①の方は，結果的に，２つの選択肢のどちらかを選んでいれば正解になるという措置がとられることが多く，たいていの場合そのどちらかを選んでいることが多いので，救われることがありますが（それでも後味の悪さは残る），厄介なのは②の方。
結果的に正解（出題者が正解であると考えている）はひとつなので，悩んだ挙句，正解ではない方を選んでしまうことがありえます。
当然ですが，不正解者に救済措置などありません。
たとえ偶然でも正解肢を選ぶことができればともかく，時間を使うだけ使って結果的に不正解では目も当てられないことに・・・・・
①と②に共通して言えることですが，３分以上かけて考えても，２つのうちどちらかに決められない，というような問題は無条件で保留しましょう（択一は１問に３分以上かけるべきではない，というのが私の考え方で，それ以上考えても正解が選べない場合，たいていその問題は不正解になる可能性が高いと思います）。
そういう問題は，最後まで解いて時間が余っていたらやる，というくらいの気持ちで大丈夫だと思います。
意味なく時間を浪費することだけは，絶対に避けなければなりません。
①や②のタイプの問題が，今後の試験で出題されないことを願っていますが，もし出てきたとしても，あわてず，さわがずで，うまくかわしきれるように，いまからこの手の問題への対応をしっかりと。
一昨年，平成20年の行政書士試験の過去問から。
「匿名組合」という，なんともマニアックな論点から丸々1問出題(しかも，組み合わせではなく正誤問題)。
この問題の正答率は何％だったんでしょうかねぇ・・・
今年も予想すらできないような地味な論点から，当たり前のように平然と出してくるでしょうね。
今年の行政書士試験を受験される予定の方・・・
こういうような想定外の問題にもなんとかくらいついて，4点ゲットしてもらいたいものです。
「問題」
匿名組合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 匿名組合員は、信用や労務を出資の目的とすることはできず、金銭その他の財産のみをその出資の目的とすることができる。
２ 匿名組合員による出資は、組合の財産を形成することはなく、営業者の財産に属する。
３ 匿名組合員は、営業者の行為について、第三者に対して権利および義務を有しないが、匿名組合員が自己の商号などを営業者の商号として使用することを許諾したときには、その使用以後に生じた債務について、営業者と連帯してこれを弁済する責任を負う。
４ 匿名組合員は、営業者の業務を執行し、または営業者を代表することができない。
５ 匿名組合契約が終了したときは、営業者は、匿名組合員に対してその出資の価額を返還しなければならず、出資が損失によって減少した場合には、営業者は、その減少額をてん補して匿名組合員に出資の価額を返還する義務を負う。
(平成20年度 行政書士試験 問題４０)
行政書士，貸金ときて，この「4ヶ月前シリーズ」も今回で3回目。
しつこいようような気もしますが，なんといっても今年は11月14日の行政書士試験から21日の貸金，28日マン管，翌月12月5日の管理業務主任者試験まで，驚異の4連闘が続いていきます。
連戦のなかでは，後半戦に位置づけられる，このマンション管理士試験ですが，いよいよ来週8月2日から「受験案内書」の配布がスタート。
9月1日から出願開始となります。
マンション管理士試験に関しては平成13年の第1回から昨年まで，実に9年連続で出願者数，受験者数が減少しているという危機的状況が続いています。
昨年の試験の難易度から今年も減少は避けられそうにもなく，出願者数はついに2万人を切るかどうかの瀬戸際へ？・・・
でもこういうとき(前年度の難易度が高めで，受験者が敬遠するとき)ほど，問題があっさり，淡白で，拍子抜けすることがあったりしますから・・・・
管理業務主任者試験と合わせて，これからが本格的な勝負所となってきます。
今年の本試験の傾向からみて，司法書士試験で９問ある商法・会社法の枠の中から，来年度以降，最低１問は商法総則・商行為から出題される可能性が濃厚になってきましたが，もともと商法の総則・商行為は，会社法が施行される前も施行された後も，行政書士試験では当たり前のように1，２問出題されてきました。
時代背景的に明らかに？がつく問題が，堂々と出てくる可能性もありますが(本年度の司法書士試験午前の部第35問)，受験者としては出題が予想される以上，この分野に関する最低レベルの知識と過去問はおさえておかなければなりませんので，会社法と同様，商法の過去問もこれから少しずつ取り上げていきたいと思います。
3ヵ月半後に迫った行政書士試験を目指される方は，参考にされてみてください。
「問題」
商人に関する次のアからオまでの記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものの組合せは、後記１から５までのうちどれか。
ア 商人は、その商号を登記しなければならない。
イ 営業につき商人からその商号の使用を許された者が、営業活動上惹起された交通事故に基づく不法行為上の損害賠償義務者であることを前提として、被害者との間で単にその支払金額と支払方法を定めるにすぎない示談契約を締結した場合には、当該商人は、当該示談契約の締結に当たって当該商人が営業主であると誤認した被害者に対し、当該示談契約に基づき支払うべきものとされた損害賠償債務を弁済する責任を負う。
ウ 商人の商号は、営業とともにする場合又は営業を廃止する場合に限り、譲渡することができる。
エ 営業を譲渡した商人が同一の営業を行わない旨の特約をした場合には、その特約は、その営業を譲渡した日から30年の期間内に限り、その効力を有する。
オ 営業を譲り受けた商人が営業を譲渡した商人の商号を引き続き使用する場合であっても、譲渡人が、遅滞なく、譲受人が譲渡人の債務を弁済する責任を負わない旨を第三者に対して通知したときは、譲受人は、譲渡人の営業によって生じた当該第三者に対する債務を弁済する責任を負わない。
１ アイ ２ アオ ３ イエ ４ ウエ ５ ウオ
(平成21年度 司法書士試験 第35問)
今回は昨年の行政書士試験の問題から。
見てのとおりで，これまでの行政書士試験民法とは明らかに異なる新傾向問題。
ひとことでいうと「相談形式」。
しかもたった１題でかなり広範囲の知識が要求される特Aクラスの難問(聞いていることの内容といい，おそろしいほどの長文といい，はたして行政書士試験でこのレベルの問題はありなのかどうかという感じも・・・)。
ただ，実務を意識して作り出されたこの形式の問題は，今後の行政書士試験の中核を担う非常に重要な位置づけをしめる可能性が大(実際，行政書士の事務所にはこの設問のような相談や質問が来ることがあります)。
長文問題への対応とあわせて，この形式への早急の対策が必要だと思います。
「問題」
時効に関する次のA～Eの各相談に関して、民法の規定および判例に照らし、「できます」と回答しうるものの組合せはどれか。
Aの相談：「私は１３年前、知人の債務を物上保証するため、私の所有する土地・建物に抵当権を設定しました。知人のこの債務は弁済期から１１年が経過していますが、債権者は、４年前に知人が債務を承認していることを理由に、時効は完成していないと主張しています。民法によれば、時効の中断は当事者及びその承継人の間においてのみその効力を有するとありますが、私は時効の完成を主張して抵当権の抹消を請求できますか。」
Bの相談：「私は築２５年のアパートを賃借して暮らしています。このアパートは賃貸人の先代が誤って甲氏の所有地を自己所有地と認識して建ててしまったものですが、これまで特に紛争になることもなく現在に至っています。このたび、甲氏の相続人である乙氏が、一連の事情説明とともにアパートからの立ち退きを求めてきました。私は賃貸人が敷地の土地を時効取得したと主張して立ち退きを拒否できますか。」
Cの相談：「３０年程前に私の祖父が亡くなりました。祖父は唯一の遺産であった自宅の土地・建物を祖父の知人に遺贈したため、相続人であった私の父は直ちに遺留分を主張して、当該土地・建物についての共有持分が認められたのですが、その登記をしないまま今日に至っています。このたび父が亡くなり、父を単独相続した私が先方に共有持分についての登記への協力を求めたところ、２０年以上経過しているので時効だといって応じてもらえません。私は移転登記を求めることはできますか。」
Dの相談：「私は他人にお金を貸し、その担保として債務者の所有する土地・建物に２番抵当権の設定を受けています。このたび、１番抵当権の被担保債権が消滅時効にかかったことがわかったのですが、私は、私の貸金債権の弁済期が到来していない現時点において、この事実を主張して、私の抵当権の順位を繰り上げてもらうことができますか。」
Eの相談：「叔父は７年ほど前に重度の認知症になり後見開始の審判を受けました。配偶者である叔母が後見人となっていたところ、今年２月１０日にこの叔母が急逝し、同年６月１０日に甥の私が後見人に選任されました。就任後調べたところ、叔父が以前に他人に貸し付けた３００万円の債権が１０年前の６月１日に弁済期を迎えた後、未回収のまま放置されていることを知り、あわてて本年６月２０日に返済を求めましたが、先方はすでに時効期間が満了していることを理由に応じてくれません。この債権について返還を求めることができますか。」
１ Aの相談とBの相談
２ Aの相談とCの相談
３ Bの相談とDの相談
４ Cの相談とEの相談
５ Dの相談とEの相談
(平成２１年度 行政書士試験 問題２８)
７月も下旬に入りましたが，この時季(７，８月)は，少なくとも試験勉強という観点からするなら，明らかに社会人には不利だと思います。
学生(特に大学生)は，この２ヶ月間でいくらでも調整が可能。
これまでまったくやってきていなくても，ひとまくりで先頭グループへ，ということが十分可能。
特に，知名度，就職という観点から，大学生にはベストな１０月の宅建。
夏前に受けた模試と，９月の模試。
取った得点は変らないにもかかわらず，順位だけが急激に下がってしまうというようなことが起きたりしますが，これなんかはいい例かもしれません。
社会人には相当苦しい状況が続きますが，わずかな「スキマ時間」を効率よく利用して，できるだけ引き離されないように，現状維持をこころがけて，９月に入って対等のスタンスで競りあえるようにしたいものですね。
今年の夏の異常なまでの暑さを含めて，社会人の皆さんへ・・
しばらくは辛抱が続きそうです。
今回は「相続」に関する管理業務主任者試験からの過去問です。
「相続」からの問題は主に，「相続人を判別させる問題」と，「相続分を計算させる問題」の２種類に大別できますが，基本となるのは下記のような，誰が相続人になるかを聞いてくる問題。
管理業務主任者試験での出題はいうまでもありませんが，今年は貸金試験でもかなり難易度の高い問題が予想されるところですので，まずは基本的な問題に対応できるように条文の読み込みに専念です。
「問題」
マンションの一住戸には、A・B夫婦と、その子C及びAの母Dが居住しており、同住戸は、AとCの２人の共有である場合、AとCの死亡に伴う同住戸の相続に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、A、Cの死亡時には、両者のうちで生存していた者を除くと、B、D以外の親族はいないものとする。
１ Aの死亡後にCが死亡した場合には、その住戸は、BとDが相続する。
２ Cの死亡後にAが死亡した場合には、その住戸は、Bのみが相続する。
３ AとCがガス漏れ事故により同時に死亡した場合には、その住戸は、BとDが相続する。
４ Aが病死した日にCは海外で事故死したが、AとCの死亡の前後が明らかでない場合には、その住戸は、Bのみが相続する。
(平成２０年度 管理業務主任者試験 問４)
