賃貸人が死亡したときの賃料の扱い

１　親名義でアパートを所有して賃料収入を得ていたが、親が死亡して相続が発生したというような場合、賃料はどうなるのでしょうか。
　相続が生じた場合の賃料については、最高裁で決着がついています（平成１７年９月８日最高裁判決）。
　「分割債権となって、法定相続割合で賃料は相続される」ことになります。
　法定相続人が子どもだけでAとBの２名という場合で、賃料が月１０万円ということですと、それぞれ２分の１ということになりますから、Aさんが月５万円の賃料、Bさんが月５万円の賃料ということになります。
　このような扱いとなるのは、相続の開始（親の死亡）から遺産分割協議までの賃料です。
　不動産についての遺産分割協議が成立しますと、その時点以降の賃料は不動産を相続した者のものとなります。例えば、Aさんが不動産を全部相続したということになると、Aさんが賃料月１０万円を取得することとなります。
　以上をまとめると次のようになります。
　①相続時～遺産分割協議時　
Aさんが月５万円の賃料、Bさんが月５万円の賃料
　②遺産分割協議によりAさんが所有者となる
　　以降の賃料はAさん（月１０万円）

２　平成１７年の最高裁判決で以上のことは、法理論的には明確になったのですが、現実には賃借人は難しい対応を迫られることとなります。
　というのは、賃貸人がお亡くなりになったかどうかは、賃借人にとってはわかりにくいことですし、誰が法定相続人になるかということは更にわかりにくいことだからです。
　かといって、賃料を不払いとするのは大変危険です。
　賃料不払いは、賃貸借契約の解除事由となりかねないからです。
　賃借人は賃料を支払う義務があり、この義務を怠ると賃貸借契約の解除⇒明渡しを余儀なくされることになってしまいます。

３　このような場合、賃借人としては、「債権者を知ることができない」（債権者不確知）ということで法務局に供託するほかないということになるかと思います。
　法務局ということ自体なじみがない方も多くいるかと思います。
　例えば、法務局というのは、福島県ですと、福島市、相馬市、白河市、会津若松市、いわき市にしかなく、身近な存在とは言い難いところです。このような法務局の供託所に毎月毎月賃料を供託すること自体が大変な作業ですが、賃貸人が死亡して相続が生じてしまうと、このような手続きをせざるを得ないリスクがでてくるのが平成１７年最高裁判決の意味するところです。
　間に管理会社等が入って、適切な管理をしているところでは、このようなリスクは相対的に低いかと思いますが、不動産の物件の中には、仲介は不動産会社がしているが、管理は賃貸人が直接行っているというところもあり、このような物件では相続争いの影響を賃借人が受ける可能性があります。