必勝!合格請負人 宅建試験編

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賃貸借・借地借家法の予想問題 (解答・解説)

2014-09-29 | Weblog
賃貸借・借地借家法の予想問題(解答・解説)

1 ○ ★★
必要費は、直ちに償還請求ができる。
これに対し、有益費は、賃貸借契約終了時に価格の増加が現存する場合に限り償還請求ができ、
賃貸人が支出額と増加額のいずれかを選択して償還する。

2 ○ ★★★
敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。明渡しが先である。

3 ○ ★★
借地借家法上、建物賃貸借の最長期間には制限がない。

4 × ★★★
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間満了の1年前から6カ月前までの間に更新拒絶の通知をしなければ、
前の借家契約と同じ条件で更新される。なお、賃貸人からの更新拒絶には、正当事由が必要である。

5 ○ ★★★
建物賃借権は,賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、第三者に対抗すること
ができる。

6 × ★★★
賃貸人の同意を得て借家人が付加した造作(エアコンなど)については、賃貸借終了の時に、借家人は賃貸人に対して
買取請求ができるが、この造作買取請求権を認めない旨の特約は有効である。

7 ○ ★★★
借家契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は、賃貸人は、転借人に通知しないと転借人に対抗できない。
なお、通知後6カ月を経過すると終了する。

8 × ★★★
賃貸借契約が合意解除されても、その効果を転借人に対抗できない。
なお、賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由に解除された場合、賃貸人は、その効果を転借人に対抗できる。

9 ○ ★★
借地上の建物を賃貸する場合には、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10 × ★★
賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可は、借地権者が申し立てる。

11 × ★★★
借地借家法上、借地権の存続期間を定めなかった場合、存続期間は30年になる。

12 × ★★★
当事者間に特に定めがなければ、最初の更新の期間は20年、2度目以降は10年となる。

13 × ★★★
借地権の存続期間が満了した場合、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り
前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り
前の契約と同じ条件で更新したものとみなされる。

14 ○ ★★★
借地権の存続期間満了に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15 × ★★★
借地権者は、借地権の登記、または借地上の建物の自己名義の登記があれば、
借地権を第三者に対抗することができる。

16 × ★★★
借地権者の債務不履行による解除によって借地権が消滅した場合、建物買取請求をすることはできない。
建物の所有者が)建物買取請求ができるのは、
①借地契約の更新がないとき、
②借地の転貸・借地権の譲渡に際して、借地権設定者の承諾がないとき等である。


さて、いくつ正解できたでしょうか?
本試験までもうすぐです。
体調に気をつけて、頑張ってください。




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 出題頻度が高く、なおかつ合否を分ける問題を厳選し、徹底的に演習することで、合格を確実にするのがこの講座の目的です。
ウォーク問・模試・予想問題を用いて、覚え方から解き方まで、解法を明快に説明します。
つまり、本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。
(もちろん合否を分けるような問題も正解肢直撃ゴロで秒殺します。)

 この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、線で結ぶことが可能となります。

過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く!


宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しだからです。
もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。

間違った問題、あやふやな問題を何回も繰り返し解く!


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賃貸借・借地借家法の予想問題

2014-09-28 | Weblog
一肢一答で腕試し!

1 賃借人は、賃貸人の負担すべき必要費を支出した場合、直ちに賃貸人に対して
 その償還を請求することができる。

2 敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。

3 借地借家法上、建物賃貸借の最長期間については、制限がない。

4 建物の賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由
 があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。

5 賃借している建物が売却され所有権移転登記がなされた場合、建物賃借権の登記がなくても、所有権移転
 登記前に賃借建物の引渡しを受けていれば,新所有者に対し賃借権を対抗することができる。

6 造作買取請求権を認めない旨の特約は、無効である。

7 借地借家法の適用のある借家契約が期間満了によって終了する場合は、賃貸人は、転借人にそのことを
 通知しないと、転借人に対抗できない。

8 賃貸借契約が賃貸人と賃借人との合意により解除された場合、賃貸人は、その効果を賃貸人の承諾を得た
 転借人に対抗することができる。

9 借地上の建物を賃貸する場合、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10 借地上の建物を譲渡する場合、原則として土地の賃貸人の承諾が必要であるが、土地の賃貸人が、
 土地の賃借権の譲渡により不利となるおそれがないにもかかわらず承諾をしないときは、建物を買い
 受けた者が、賃貸人の承諾に代わる許可を申し立てることができる。

11 借地借家法上、借地権の存続期間を当事者が契約で定めなかった場合、期間の定めのないものとみなされる。

12 AがBの所有地を賃借し、その上に建物を所有している場合、最初の更新の期間は、AB間で特に定めが
 なければ10年となる。

13 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、常に前の契約と
 同一の条件で更新されたものとみなされる。

14 借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15 借地権者は、借地上の建物について配偶者名義の登記があれば、借地権を第三者に対抗することができる。

16 借地権者の債務不履行により、借地契約が解除された場合、借地権者は、借地権設定者に対して、建物を
 時価で買い取るべきことを請求することができる。

解答・解説は 次回


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[道場]試験直前猛ダッシュ!裏技詰め込み講座<10月4日(土)開講>

2014-09-19 | Weblog
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26年法令上の制限・税他復習問題3

2014-09-18 | Weblog
法令上の制限・税他一問一答


1 宅地を平成26年4月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地価格の
 2分の1の額とされる。

2 床面積が55㎡である新築された住宅で、まだ人の居住の用に供されたことのないものを、平成26年
 4月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から
 1,200万円が控除される。

3 平成26年4月に商業ビルの敷地を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、100分の3である。

4 年度の途中において土地の売買があった場合の当該年度の固定資産税は、売主と買主がそれぞれその所有
 していた日数に応じて納付しなければならない。

5 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることに
 より対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する
 方法をDCF(Discounted Cash Flow)法という。

6 住宅用家屋の所有権の保存登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、床面積が240㎡を超える住宅用家屋
 の登記には適用されない。

7 個人が、平成26年1月1日において所有期間が11年である家屋を譲渡した場合、その家屋の譲渡について、
 居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けるときは、控除後の譲渡益について居住用財産を譲渡した場合の
 軽減税率の特例の適用を受けることができない。

8 土地の賃貸借契約書で「賃借料は月額20万円、契約期間は30年間とし、権利金の額は200万円とする」旨が記載
 された契約書は、記載金額7,200万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。

9 地方公共団体であるA市を売主、株式会社であるB社を買主とする土地の譲渡契約書2通に双方が署名押印のうえ、
 1通ずつ保存することとした場合、A市が保存する契約書には印紙税が課されない。

10 地価公示の標準地は、一定の地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、
 国土交通大臣が選定する。




--------------------------------------------------------------------------


<解答>

1○ 2○ 3○ 4× 5×
6× 7× 8× 9× 10×



ドラッグすると答えがわかります。
全問正解できましたか?
間違えたところはウォーク問や○×1000肢の類似問題で確認してください。

<ヒント>
 6
税法の 床面積は 50から(床面積の要件は 50㎡ 以上)

<ここが出る?!宅建究極の裏技&必勝ゴロ合わせ講座WEB版>より抜粋


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26年法令上の制限・税他復習問題2

2014-09-16 | Weblog
法令上の制限・税他一問一答


1 自己の居住の用に供している建築物の用途を変更して共同住宅(その床面積の合計500㎡)
にしようとする場合は、建築確認を受けなければならない。

2 建築主は、建築確認を受けた建築物に関する工事が特定工程を含む場合において、当該特定工程に
 係る工事を終えたときは、建築主事又は指定確認検査機関に中間検査を申請しなければならない。

3 Aが所有する市街化区域に所在する面積3,000㎡の一団の土地を分割して、2,000㎡をBに、1,000㎡を
 Cに売却する契約をAがそれぞれB及びCと締結した場合、Bは国土利用計画法第23条の届出
 (以下「事後届出」という。)を行う必要があるが、Cは事後届出を行う必要がない。

4 事後届出においては、土地に関する権利の移転等の対価の額が土地に関する権利の相当な価額に
 照らし著しく適正を欠くときは、そのことをもって勧告されることがある。

5 農地法第4条の許可を受けた農地について、転用工事に着手する前に同一の転用目的で第三者に
 その所有権を移転する場合、すでに農地法第4条の許可を受けているので、農地法第5条の許可は不要である。

6 市街化区域内において5ヘクタールの農地を宅地に転用する目的で取得する場合、農林水産大臣へ
 農地法第5条の届出をする必要がある。

7 土地区画整理組合が成立した場合において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者
 及び施行地区内の借家人はすべて組合員となる。

8 土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は、換地処分の公告があった日の翌日において、
 原則として市町村の管理に属する。

9 宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁または排水施設に関する工事を行おうとする者は、
 都道府県知事の許可を受けなければならない場合を除き、その工事に着手する日の14日前までに、
 都道府県知事に届け出なければならない。

10 宅地において行う面積が500㎡の土地の形質の変更で、高さが2mのがけを生ずる切土については、
 宅地造成に該当しないので、都道府県知事の許可を受ける必要はない。




--------------------------------------------------------------------------


<解答>

1○ 2○ 3○ 4× 5×
6× 7× 8○ 9○ 10○



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「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
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26年法令上の制限・税他復習問題1

2014-09-14 | Weblog
法令上の制限・税他一問一答

1 都道府県は、都市計画区域内の区域のうち、そのまま土地利用を整序し、または環境を保全するための
 措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発および保全に支障が生じる
 おそれがあると認められる等の一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる。

2 地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域内において、建築物の建築を行う者は、行為に
 着手した後30日以内に、都道府県知事の許可を受けなければならない。

3 市街化区域内において行う1,500㎡の開発行為で、農業者の居住用住宅の建築の用に供する目的で行う
 ものは、開発許可が不要である。

4 開発許可の申請にあたっては、あらかじめ当該開発行為に関係のある公共施設の管理者と協議をし、
 その協議の経過を示す書面を申請書に添付しなければならない。

5 用途地域のうち、第二種低層住居専用地域については、都市計画に少なくとも建築物の容積率、
 建ペい率及び高さの限度を定めなければならない。

6 客席の部分の床面積の合計が10,000㎡以上の映画館は、近隣商業地域内において、建築することができる。

7 商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限を受けない。

8 容積率の算定に当たっては、共同住宅の共用の廊下または階段の用に供する部分の床面積は、
 その建築物の延べ面積には算入しない。

9 防火地域内において、階数が3で延べ面積が100㎡の住宅は、必ず耐火建築物としなければならない。

10 建築基準法の規定が適用された際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定した
 ものについては、原則として、その中心線からの水平距離2mの線が、その道路の境界線とみなされる。




--------------------------------------------------------------------------


<解答>

1× 2× 3× 4× 5○
6○ 7○ 8○ 9○ 10○




ドラッグすると答えがわかります。

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1はよく読んでください。
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26年宅建業法復習問題3

2014-09-11 | Weblog
宅建業法一問一答

1 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関して、宅地建物取引業者は、その額及びその目的
 については借主に説明しなければならないが、当該金銭の授受の時期については借主に説明する必要はない。

2 宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、瑕疵を担保責任の履行に関し保証保険契約の
 締結その他の措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要、そして、瑕疵担保
 保証金の供託をする場合には、その概要を重要事項として説明しなければならない。

3 宅地建物取引業者が、その代理により宅地の貸借の契約を締結した場合、借賃の額並びにその支払の時期及び
 方法を37条書面において必ず記載しなければならない。

4 宅地建物取引業者Aが、中古の建物を、その所有者Bから停止条件付きで取得する契約を締結し、当該条件の
 未成就のまま、自ら売主として、その建物を宅地建物取引業者Cに対し販売する契約を締結した場合、宅地建物
 取引業法の規定に違反しない。

5 宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者でない買主Bからの申出によりBの勤務先で買受けの
 申込みを受け、その翌日Aの現地案内所(テント張り)において売買契約を締結したときは、Bは、当該売買
 契約を解除することができない。

6 新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、供託をし、かつ、国土交通大臣又は都道府県知事に届出をしな
 ければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の
 売買契約を締結してはならない。

7 宅地建物取引業者は、自ら売主となる造成工事完了前の宅地(価格1億円)の売買契約において、宅地建物
 取引業者でない買主から手付金500万円を受領した後、登記及び引渡しの前に、中間金2,000万円を受領しよう
 とするときには、2,500万円の全額について保全措置を講じなければならない。

8 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者であるBと宅地の売買契約を締結するに際し、
 「Aは、宅地の引渡しの日から6月間瑕疵担保責任を負う」旨定めた場合、その定めは有効である。

9 消費税の課税業者である宅地建物取引業者が居住用建物の賃貸借の媒介の依頼者の一方から受領することの
 できる報酬額は、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の2分の1カ月分
 ×1.08以内である。

10 宅地建物取引業者は、実際に取引する意思のない物件を譲渡すると広告した場合、罰則の適用を受けることがある。



--------------------------------------------------------------------------


<解答>

1○ 2○ 3○ 4○ 5○
6○ 7○ 8○ 9○ 10○


ドラッグすると答えがわかります。

全問正解できましたか?
間違えたところはウォーク問や○×1000肢の類似問題で確認してください。
個数問題に対応するために基本知識は盤石にしておいてください。

今回で宅建業法復習問題は終わりです。


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26年宅建業法復習問題2

2014-09-09 | Weblog
宅建業法一問一答

1 登録を受けている者の住所に変更があった場合には、30日以内に、登録を受けている都道府県知事に対して、
 変更の登録を申請しなければならない。

2 甲県知事の登録を受けている取引主任者Aが、乙県内に所在する宅地建物取引業者Bの事務所に従事すること
 となった場合には、Aは、甲県知事を経由して乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。

3 宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有する未成年者は、その法定代理人が禁錮刑に
 処せられ執行猶予期間中である場合は、登録を受けることができない。

4 甲県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者Aが、取引主任者証の有効期間の更新を受けようと
 するとき、Aは、甲県知事が指定する講習で有効期間満了の日前1年以内に行われるものを受講しなければならない。

5 甲県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者Aが、乙県の区域内における業務に関して乙県知事から
 事務禁止の処分を受けたとき、Aは、速やかに、乙県知事に取引主任者証を提出しなければならない。

6 宅地建物取引業者Aが、営業保証金を金銭と有価証券で供託している場合で、本店を移転したためもよりの
 供託所が変更したとき、Aは、金銭の部分に限り、移転後の本店のもよりの供託所への営業保証金の保管替え
 を請求することができる。

7 宅地建物取引業者は、営業保証金が還付されたためその額に不足を生じた場合、その不足が生じた日から
 2週間以内に、その不足額を供託しなければならない。

8 宅地建物取引業者Aが保証協会の社員の地位を失い、弁済業務保証金分担金の返還を受けようとする場合、
 Aは、一定期間以内に保証協会の認証を受けるため申し出るべき旨の公告をしなければならない。

9 宅地建物取引業者Aが、Bの所有する宅地の売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約以外の一般媒介契約を
 締結した場合には、Aは、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面に、当該宅地
 の指定流通機構への登録に関する事項を記載しなくてもよい。

10 宅地建物取引業者Aが、Bから建物の売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合、「Bが他の
 宅地建物取引業者の媒介によって建物の売買契約を成立させた場合、Bは、違約金として媒介報酬相当額を
 Aに支払う」旨の特約を定めたときは、特約のみが無効となる。




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<解答>

1× 2× 3× 4× 5×
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26年宅建業法復習問題1

2014-09-07 | Weblog
宅建業法一問一答

1 Aの所有する居住用建物以外の建物を賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、
 A及びBは、免許を受ける必要がある。

2 Aが、土地区画整理事業により造成されたB県の所有する宅地を、B県を代理して不特定多数の者に
 反復継続して売却する場合、Aは、免許を必要としない。

3 従業者名簿を、それぞれの事務所ごとに作成して備え付け、取引主任者であるか否かの別を記載したが、
 主たる事務所に一括して備え付けることはしなかった場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。

4 宅地建物取引業者は、法第49条に規定する帳簿(法の規定による記録が行われたファイル又は磁気ディスク
 を含む。)を各事業年度の末日をもつて閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければならない。そして、宅地建物取引
 業者が自ら売主となる新築住宅に係るものは、10年間保存しなければならない。

5 A社が、甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有する場合で、乙県の支店のみで宅地建物取引業を営もうと
 するとき、A社は、国土交通大臣の免許を受けなければならない。

6 A社の政令で定める使用人であるBが、刑法の脅迫罪で懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、刑の執行猶予
 の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了したが、その満了の日から5年を経過していない場合、A社は、
 宅地建物取引業の免許を受けることができない。

7 宅地建物取引業者である法人A(甲県知事免許)は、取引主任者Bを新たに成年者である専任の取引主任者と
 した場合は、Bの氏名及び住所を甲県知事に届け出なければならない。

8 甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が、乙県内で建設業を営んでいる法人B(事務所数1)
 を吸収合併して、Bの事務所をAの支店とし、そこで宅地建物取引業を営む場合、Aは、甲県知事へ変更の届出をし
 なければならない。

9 甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が合併により消滅した場合、Aの代表役員であった者
 が甲県知事にその旨の届出をしなければならず、Aの免許は、当該届出の時にその効力を失う。

10 宅地建物取引業者Aは、50区画の一団の宅地分譲に際し、見学者の案内のみを行う現地案内所を設置したが、
 当該案内所について都道府県知事に届出をしなかった場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。




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<解答>

1× 2× 3× 4○ 5○
6× 7× 8× 9× 10×



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26年権利関係復習問題5

2014-09-04 | Weblog
権利関係一問一答

1 AがBの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、CがAからその建物を賃借する場合、
 特別の事情がない限り、Cは、その賃借についてBの承諾を得る必要はない。

2 借主Aが、B所有の建物について貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し、敷金をBに対して支払った場合、
 賃貸借契約期間中にAがCに対して賃借権を譲渡し、Bがこの賃借権譲渡を承諾したときであっても、敷金
 に関する権利義務は当然にCに承継されるわけではない。

3 AがBに対してA所有の建物を期間を定めないで賃貸した場合、AがBに対し正当事由のある解約の申入れ
 をすれば、6月経過後のBの建物使用についてAが遅滞なく異議を述べなくても、契約は終了する。

4 AがBから賃借している建物をCに転貸した場合、AB間の建物賃貸借が期間の満了によって終了するときも、
 Bが転借人Cに対してその旨の通知をした日から3月を経過しないと、建物の転貸借は終了しない。

5 AがBから賃借している建物をCに転貸した場合、AB間の賃貸借がBの解約の申入れによって終了したときは、
 Bの承諾を得て転借しているCが建物の使用を継続していても、AB間の賃貸借は更新されない。

6 定期建物賃貸借をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により
 賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

7 Aが、建物の所有を目的として、Bが所有する土地を期間30年の約定で賃借している場合、期間満了後も建物があり、
 Aが土地の使用を継続しているときは、Bが遅滞なく異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたもの
 とみなされる。

8 Aが、建物の所有を目的としてBから土地を賃借し、建物を建築して所有しているが、その土地の借地権について
 は登記をしていない。この場合、本件建物が火災により滅失したときに、建物を新たに築造する旨を本件土地の上の
 見やすい場所に掲示したとしても、本件建物について登記していなかったのであれば、Aは、その後Bから当該土地
 を買い受けたCに対して、借地権を対抗することができない。

9 AがBの所有地を賃借して家屋を所有している場合、Aは、借地権が消滅したとしても、自らの債務不履行に
 基づく解除によるときは、Bに対し家屋の買取りを請求することができない。

10 被害者が、不法行為による損害と加害者を知った時から3年間、損害賠償請求権を行使しなければ、当該請求権は
 消滅時効により消滅する。




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<解答>

1○ 2○ 3× 4× 5×
6○ 7× 8○ 9○ 10○



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今回で権利関係復習問題は終わりです。
権利関係は基本が大切です。
模擬試験で難問が出題されてもぶれないようにしてください。

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