必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

2019年合格目標 直前道場「試験にデルノートⅢ」<通学>

2019-08-29 | Weblog
黒田の宅建士試験「2019 黒田の宅建士試験 試験にデルノートⅢ」<通学>

10/16(水)13:00~20:00 水道橋本校

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本講座では、
出題頻度が高く、なおかつ合否を分けるポイントを厳選し、マスターするのが目的です。
過去問題を用いて、重要知識の覚え方からそれを駆使した解き方まで、解法を明快に説明します。
本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。
【考える力】【知識】を自ら身に付けられるように組まれた講義スタイルです。
この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、線で結ぶことが可能となります。

つまり、本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。


「試験にデルノートⅢ」
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権利関係、宅建業法、法令上の制限・税法・その他の
今年出題される可能性が高く、合否を分ける重要知識
『出題頻度の高い重要知識』を全6時間で総まとめ!!

昨年の黒田道場「試験にデルノートⅡ」がパワーアップして登場!
出題頻度が高く合否を分けるポイントを図解で徹底攻略します。
今年はさらに・・・正解肢狙い撃ちの裏技と、とっておきのゴロ合わせを特別に伝授します!!
これだけは落とせない重要知識をまとめました。
2018年度も「試験にデルノートⅡ」のテキストからズバリ的中!
もちろん改正情報も満載!

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●今まで学習時間が取れなかった方
● 模試で点が取れずに悩んでいる方
● 総合問題、個数問題等に弱い方
● ウォーク問を終わっていない方

 一緒に頑張りましょう!!!

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権利関係の裏技その1

2019-08-27 | Weblog
【2007 問7】 担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 建物の建築工事の費用について、当該工事の施工を行った者が先取特権を行使するためには、あらかじめ、債務者である建築主との間で、
 先取特権の行使について合意しておく必要がある。
 建物の賃借人が賃貸人に対して造作買取代金債権を有している場合には、造作買取代金債権は建物に関して生じた債権であるので、
 賃借人はその債権の弁済を受けるまで、建物を留置することができる。

  造作買取代金債権は、「造作」に関して生じた債権なので、「建物」を留置することはできない。

3 質権は、占有の継続が第三者に対する対抗要件と定められているため、動産を目的として質権を設定することはできるが、登記を対抗要件とする
 不動産を目的として質権を設定することはできない。

  質権の設定は、債権者にその目的物を「引き渡す」ことによって、その効力を生じる。   
  質権の第三者に対する対抗要件は、動産の場合は質物の占有であり、不動産の場合は、登記となる。

 借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、当該建物の従物である地下のタンクや洗車機が抵当権設定当時
 存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ
 肢2、肢4は、出題の可能性が高いので、要注意!

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黒田の宅建士試験「2019 黒田の宅建士試験 試験にデルノートⅢ」<通学>

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判決文問題

2019-08-25 | Weblog
判決文問題

 弁済に関する次の1から4までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
【2008 問8】

 (判決文)
 借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。
 思うに、「建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、
賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを
防止することに法律上の利益を有する」ものと解されるからである

1 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。

2 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、
 当該賃借人は地代を供託することができる。

3 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について
 「金銭以外のもので代物弁済」することができる。

4 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、
 土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。



●解説●
 (肢1) 法律上の利害関係がある第三者は、債務者の意思に反してでも、第三者の弁済をすることができる。(判決文)
 (肢2) 債権者が弁済の受領を拒むときは、法律上の利害関係がある第三者も、
    債権者のために弁済の目的物を供託することで債務を免れることができる。 
 (肢3) 法律上の利害関係がある第三者も、代物弁済をすることができるが、代物弁済をするには、債権者の承諾が必要である。
 (肢4) 法律上の利害関係がある第三者が弁済すれば、債権者に対する債務者の債務は消滅する(債務者は債務不履行ではなくなる)ので、
    債権者は、契約を解除することはできない。(判決文)
 ポイント「 」の部分が判決の理由である。
    解答は3


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黒田の宅建士試験「2019 黒田の宅建士試験 試験にデルノートⅢ」<通学>

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出た順必勝総まとめ講座と2019年合格目標 直前道場

2019-08-16 | Weblog
「出た順必勝総まとめ講座」水道橋本校

「スーパー合格講座」、「ウルトラ速習35時間完成講座」で学んだ内容の定着をさらに進めていきます。

 火・木曜日/夜クラス

【開講日】8/22(木) 

     19:30~22:00 権利関係 第1回
 
【効果的な復習】
・1回目…………講義当日
・2回目…………講義の翌日(できれば朝)
・3回目…………2回目から1週間後
・4回目…………3回目から2週間後
・5回目…………4回目から1ヵ月後

合格力を身に付けるためには、
A:「合格のために何が必要で何が不要か」といった情報を取捨選択する力、
B:「どこに注目しながら問題を解けば得点できるのか」といった解き方のテクニック
を磨く必要があります。

『頻度の高い知識(基本的知識)を正確に身に付ける学習方法を意識する』、
漫然と「できた」「できなかった」と解いていたのでは合格力は身につきません。
 なぜ誤りなのか正しくするにはどこをどのように変えればよいのかを意識して演習に取り組みましょう。

 宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しです。
 もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。

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黒田の宅建士試験「2019 黒田の宅建士試験 試験にデルノートⅢ」<通学>

10/16(水)13:00~20:00 水道橋本校

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2019年合格目標 直前道場「免除科目を最初からもっと丁寧に!」<通学>

2019-08-10 | Weblog
2019年合格目標道場

黒田の宅建士試験「2019黒田の宅建士試験「免除科目を最初からもっと丁寧に!」<通学>

8/13(火)14:00~18:10 水道橋本校

お申し込みははこちら
詳細はこちら
出題範囲の広い「免除科目」にスポットを当て、得点源となるポイントを生解説!
昨年の黒田道場「免除科目を最初から丁寧に!」がさらにパワーアップして登場!
何をどこまで学習すればよいのか悩んでいる方におススメです!

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「スーパー合格講座」水道橋本校

 火・木曜日/夜クラス19:30~22:00
法令上の制限B 開講中
  19:00~ プレゼミがあります。

スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用します。

「マスター演習講座」
 マスター演習講座では、○×式の演習課題を実際に解くことによって、
 問題の解き方をマスターし、スーパー合格講座で学んだ内容*の定着をさらに進めていきます。
 *2019年版「出る順宅建士 合格テキスト」 も使用し、知識を確認します。

 金曜日/夜クラス
  無料体験受講できます。

  19:30~22:00 【宅建業法 開講中】
  ★19:00~ オリジナル予想問題を利用したプレゼミがあります。
 

 宅建士試験の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しです。
 もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどのように誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、根拠は何かを指摘できる」ということです。
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2018 宅建士試験(免除科目)

【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、
     誤っているものはどれか。
1.機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受けを業務として行っているが、当該住宅の建設
又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権については、譲受けの対象としていない。
2.機構は、金融機関による住宅資金の供給を支援するため、金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けている。
3.機構は、証券化支援事業(買取型)において、MBS(資産担保証券)を発行することにより、債券市場(投資家)から資金を調達している。
4.機構は、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良(高齢者が自ら居住する
住宅について行うものに限る。)に必要な資金の貸付けを業務として行っている。


住宅金融支援機構法 
①誤 機構は、住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る貸付債権の譲受けを行うことを
業務としている。
②正 機構は、金融機関による住宅資金の供給を支援するため、金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けている。
③正 機構は、証券化支援事業(買取型)において、MBS (資産担保証券)を発行することにより、債券市場(投資家)から資金を制達している。
④正 機構は、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良(高齢者が自ら
居住する住宅について行うものに限る。)に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
「免除科目を最初から丁寧に!」P1~7


【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約
を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1.新築分譲住宅について、価格Aで販売を開始してから3か月以上経過したため、価格Aから価格Bに値下げをすることとし、価格Aと
価格Bを併記して、値下げをした旨を表示する場合、値下げ金額が明確になっていれば、価格Aの公表時期や値下げの時期を表示する必要はない。
2.土地上に古家が存在する場合に、当該古家が、住宅として使用することが可能な状態と認められる場合であっても、古家がある旨を表示
すれば、売地と表示して販売しても不当表示に問われることはない。
3.新築分譲マンションの広告において、当該マンションの完成図を掲載する際に、敷地内にある電柱及び電線を消去する加工を施した場合で
あっても、当該マンションの外観を消費者に対し明確に示すためであれば、不当表示に問われることはない。
4.複数の売買物件を1枚の広告に掲載するに当たり、取引態様が複数混在している場合には、広告の下部にまとめて表示すれば、どの物件が
どの取引態様かを明示していなくても不当表示に問われることはない。


不当景品類及び不当表示防止法
①誤 価格Aの公表時期や値下げの時期を表示しなければ、不当な二重価格表示となる。
②正 土地上に古家が存在する場合には、古家がある旨を表示しなければならない。
③誤 宅地又は建物の完成図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状祝について、現況に反する表示をしてはならない。
④誤 どの物件がどの取引態様(売主、媒介等)であるかを明示する必要がある。
「免除科目を最初から丁寧に!」P11~17


【問 48】 次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.建築着工統計(平成30年1月公表)によれば、平成29年の新設住宅着工戸数は前年比0.3%の増加だったが、新設住宅のうち、分譲住宅
の着工戸数は前年比1.9%の減少となった。
2.平成28年度法人企業統計年報(平成29年9月公表)によれば、平成28年度における全産業の売上高は前年度に比べ1.7%増加したが、
不動産業の売上高は9.1%減少した。
3.平成30年地価公示(平成30年3月公表)によれば、平成29年1月以降の1年間の地価変動率は、住宅地の全国平均では、昨年の横ばいから
10年ぶりに上昇に転じた。
4.平成30年版土地白書(平成30年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成29年
の全国の土地取引件数は132万件となり、5年連続で減少した。


不動産の需給・統計
①誤 平成29年の新設住宅の着工戸数は、分譲住宅が増加したが、総戸数は、3年ぶりの減少となった。
②誤 不動産業の売上高は、2年連続で増加している。
③正 平成29年1年間の全国の地価は、平均で住宅地は10年ぶりに上昇に転じた。
④誤 平成29年の全国の土地取引件数は132万件となり、前年に比べ増加となった。
「免除科目を最初から丁寧に!」P8~10


【問 49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
1.山麓の地形の中で、地すべりによってできた地形は一見なだらかで、水はけもよく、住宅地として好適のように見えるが、末端の急斜面部
等は斜面崩壊の危険度が高い。
2.台地の上の浅い谷は、豪雨時には一時的に浸水することがあり、現地に入っても気付かないことが多いが、住宅地としては注意を要する。
3.大都市の大部分は低地に立地しているが、この数千年の間に形成され、かつては湿地や旧河道であった地域が多く、地震災害に対して脆弱で、
また洪水、高潮、津波等の災害の危険度も高い。
4.低地の中で特に災害の危険度の高い所は、扇状地の中の微高地、自然堤防、廃川敷となった旧天井川等であり、比較的危険度の低い所が
沿岸部の標高の低いデルタ地域、旧河道等である。


土 地
①適当 地すべりによってできた地形は、末端の急斜面部等は斜面崩壊の危険度が高い。
②適当 台地の上の浅い谷は、豪雨時には一時的に浸水することがあり、住宅地としては注意を要する。
③適当 大都市の大部分は低地に立地しているが、この数千年の聞に形成され、かつては湿地や旧河道であった地域が多く、地震災害に
対して脆弱で、また洪水、高潮、津波等の災害の危険度も高い。
④不適当 低地の中で特に災害の危険度の高い所は、沿岸部の標高の低いデルタ地域、旧河道等であり、比較的危険度の低い所が扇状地の中
の微高地、自然堤防、廃川敷となった旧天井川等である。
「免除科目を最初から丁寧に!」P20~24


【問 50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
1.木造建物を造る際には、強度や耐久性において、できるだけ乾燥している木材を使用するのが好ましい。
2.集成木材構造は、集成木材で骨組を構成したもので、大規模な建物にも使用されている。
3.鉄骨構造は、不燃構造であり、耐火材料による耐火被覆がなくても耐火構造にすることができる。
4.鉄筋コンクリート構造は、耐久性を高めるためには、中性化の防止やコンクリートのひび割れ防止の注意が必要である。


建 物
①適当 木造建物を造る際には、強度や耐久性において、できるだけ乾燥している木材を使用するのが好ましい。
②適当 集成木材構造は、集成木材で骨組を構成したもので、大規模な建物にも使用されている。
③不適当 鉄骨造は、火熱による耐力の低下が著しいので、耐火構造とするには、鋼材を不燃材料等で被覆しなければならない。
④適当 鉄筋コンクリート構造は、耐久性を高めるためには、中性化の防止やコンクリートのひび割れ防止の注意が必要である。
「免除科目を最初から丁寧に!」P25~32

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