必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

24年宅建試験・重要問題と解説19

2013-02-25 | Weblog
【問 44】 宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。


1 国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示を
 しようとするときは、行政手続法に規定する弁明の機会を付与しなければならない。


2 甲県知事は、宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)の甲県の区域内における
 業務に関し、A社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に
 通知するとともに、甲県の公報により公告しなければならない。


3 乙県知事は、宅地建物取引業者B社(丙県知事免許)の乙県の区域内における業務に関し、
 B社に対して業務停止処分をした場合は、乙県に備えるB社に関する宅地建物取引業者名簿へ、
 その処分に係る年月日と内容を記載しなければならない。


4 国土交通大臣は、宅地建物取引業者C社(国土交通大臣免許)が宅地建物取引業法第37条
 に規定する書面の交付をしていなかったことを理由に、C社に対して業務停止処分をしよう
 とするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。


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【問 44】「監督処分」 

正 解 4


●合格のポイント●

宅建業者に対する監督処分と処分権者
(1)宅建業者に対する監督処分として、
   指示処分、業務停止処分、免許取消処分がある。
(2)業務停止処分は、
   1年以内の期間を定めて、行うことができる。
(3)指示処分・業務停止処分の処分権者は、
   免許をした国土交通大臣または都道府県知事(免許権者)と
   業務地を管轄している都道府県知事である。
   免許取消処分は、免許権者だけが行うことができる。


1. 誤 宅建業者に対する監督処分(指示,業務停止,免許取消し)、を行う場合には、
    原則として、あらかじめ聴聞を行わなければならない。
     弁明の機会の付与ではない。       
 
2. 誤 国土交通大臣又は都道府県知事は、業務停止処分、免許取消処分をしたときは、
    公告をしなければならない。
     指示処分の場合は不要である。
     
3. 誤 免許権者は宅地建物取引業者名簿に一定事項を登載しなければならない。
     そして、指示処分・業務停止処分の年月日および内容。
     B社(丙県知事免許)・・・なので丙県。
     
4. 正 国土交通大臣は、その免許を受けた宅地建物取引業者が第37条に規定する書面の
    交付をしていなかったことを理由に業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、
    内閣総理大臣に協議しなければならない。
     消費者庁設置法の施行に伴い、
     消費者の利益の擁護及び増進の観点から、業所管大臣が事業者に対して行う
    業務改善命令等の処分について、内閣総理大臣(消費者庁長官)があらかじめ
    協議を受け、又は必要な意見を述べることができることとする。
     また、書面交付義務、誇大広告の禁止等について、内閣総理大臣が業所管大臣
    とともにその内容を定めることができる。



新キャラ登場・・・その名はでんでんムシ!!!
これからどこで登場するでしょう?
    
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24年宅建試験・重要問題と解説18

2013-02-21 | Weblog
【問 43】 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。


1 保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた額に相当する額の
 弁済業務保証金を供託しなければならない。

2 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付額に相当する額の弁済業務保証金
 を供託しなければならない。

3 保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、当該社員が
 納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の範囲内で、弁済を受ける権利を有する。

4 保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、弁済を受ける
 権利を実行しようとする場合、弁済を受けることができる額について保証協会の認証を受けなければ
 ならない。


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【問 43】「保証協会/弁済業務保証金」 

正 解 3


●合格のポイント●

 弁済業務保証金分担金は保証協会の社員になろうとする宅建業者が、保証協会に加入しようとする日まで
に、保証協会に、必ず金銭で納付しなければならない。

 保証協会の社員である宅建業者が、新たに事務所を設置した場合は、その日から2週間以内
弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならず、この期間内に納付をしないときには、
宅建業者は、保証協会の社員たる地位を失う

弁済業務保証金の還付
(1)弁済業務保証金から還付を受けるためには、宅建業に関し取引をした者で取引により
  生じた債権を有していることが必要である。
(2)ここでいう「取引」には、保証協会の社員が社員となる前にしたものも含まれる。
(3)還付の額は、営業保証金と同じ額である。
(4)弁済業務保証金から還付を受けようとする者は、保証協会の認証を受けなければならない。

還付充当金の納付
(1)還付により,供託すべき弁済業務保証金に不足が生じたときは、還付に係る社員は、
  還付した金額に相当する額を、保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日
  から2週間以内に、還付充当金として保証協会に納付しなければならない。
(2)還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付しないときは、
  保証協会の社員たる地位を失う
(3)宅建業者が保証協会の社員の地位を失ったときは、その日から1週間以内に営業保証金を
  供託しなければならない。
   そして、宅建業者は、供託した旨を、免許権者に届け出なければならない。

 保証協会は、
 ① 社員が社員でなくなった場合は、還付請求権者に対して、6カ月を下らない一定期間内に、
  保証協会の認証を受けるための申出をすべき旨を公告しなければならない。
 ② 社員が事務所の一部を廃止し分担金の額が法定額を超過するようになった場合には、
  保証協会は、公告をすることなく、弁済業務保証金を取り戻すことができる


1. 正 宅地建物取引業保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から
    1週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。       
 
2. 正 宅地建物取引業保証協会は、権利の実行があつた場合においては、2週間以内に、
    その権利の実行により還付された弁済業務保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を
    供託しなければならない。
     
3. 誤 宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が
    社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含む。)は、その取引により生じた
    債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に
    相当する額の範囲内において、当該宅地建物取引業保証協会が供託した弁済業務保証金に
    ついて、当該宅地建物取引業保証協会について国土交通大臣の指定する弁済業務開始日以後、
    弁済を受ける権利を有する
     弁済業務保証金分担金の額では悲しい・・・。
     
4. 正 弁済を受ける権利を有する者がその権利を実行しようとするときは、当該宅地建物取引業
    保証協会の認証を受けなければならない。
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24年宅建試験・重要問題と解説17

2013-02-11 | Weblog
【問 42】 宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)が行う宅地建物取引業者B社
    (甲県知事免許)を売主とする分譲マンション(100戸)に係る販売代理について、
    A社が単独で当該マンションの所在する場所の隣地に案内所を設けて売買契約の締結
    をしようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において
    「法」という。)の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。
     なお、当該マンション及び案内所は甲県内に所在するものとする。


ア A社は、マンションの所在する場所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、
 B社は、その必要がない。


イ A社が設置した案内所について、売主であるB社が法第50条第2項の規定に基づく届出を行う場合、
 A社は当該届出をする必要がないが、B社による届出書については、A社の商号又は名称及び免許証番号
 も記載しなければならない。


ウ A社は、成年者である専任の取引主任者を当該案内所に置かなければならないが、B社は、当該案内所
 に成年者である専任の取引主任者を置く必要がない。


エ A社は、当該案内所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、当該標識へは、
 B社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。


1 ア、イ

2 イ、ウ

3 ウ、エ

4 ア、エ




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【問 42】「案内所等」 

正 解 3


●合格のポイント●


案内所等
(1)標識の掲示
  案内所など、次の①~⑤の場所には、標識を掲示しなければならない。
①継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
②一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所
③一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を行う際の案内所
④業務に関する展示会その他の催しを実施する場所
⑤一団の宅地建物の分譲を行う際の当該宅地建物の所在する場所

(2)成年者である専任の取引主任者の設置
 上記①~④で、契約の締結または申込みを受ける場合は、
少なくとも1名以上の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。

(3)届出
 上記①~④で、契約の締結または申込みを受ける場合は、
業務開始の10日前までに一定事項を、免許権者所在地を管轄する都道府県知事
両者に届け出なければならない。
(a)都道府県知事が免許権者の場合には、その都道府県知事に対して直接届出を行う。
(b)国土交通大臣が免許権者の場合には、案内所等の所在地を管轄する都道府県知事と
   同知事を経由して国土交通大臣に対して届出を行う。






ア.誤 一団の宅地建物の分譲を行う際の当該宅地建物の所在する場所(現地)に標識を掲示
   しなければならないのは売主B社である。       
   
イ.誤 A社が設置した案内所は、A社が法第50条第2項の規定に基づく届出をしなければならない。
    この場合甲県知事と同知事を経由して国土交通大臣に対して届出を行う

ウ.正 A社は、売買契約の締結をするので、成年者である専任の取引主任者を当該案内所に
   置かなければならない。

エ.正 A社は、当該案内所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、
   当該標識に売主B社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。

<参考>


 したがって、ウ、エが正しいので、正解は3である。
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やまなし映画祭・・・仮面ライダー1号登場

2013-02-10 | Weblog


「仮面ライダー対ショッカー」観てきました。


  ↑ ↑ ↑ ↑
    お宝グッズ

藤岡弘、さんのトークショーもありました。
写真はNGだったので残念ながら・・・
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24年宅建試験・重要問題と解説16

2013-02-08 | Weblog
【問 41】 宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に関する次の記述のうち、
     宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。


ア A社の従業員は、勧誘に先立ってA社の商号及び自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の
 目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった。


イ A社の従業員は、「将来、南側に5階建て以上の建物が建つ予定は全くない。」と告げ、将来の環境
 について誤解させるべき断定的判断を提供したが、当該従業員には故意に誤解させるつもりはなかった。


ウ A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、
 契約の締結を誘引した。


エ A社の従業員は、勧誘の相手方から、「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、
 深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。


1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ


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【問 41】「業務に関する禁止事項」 

正 解 3


ア.違反する 宅地建物取引業者は、勧誘に先立ち相手方にの商号又は名称及び当該勧誘を行う者の
      氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げなければならない。
   
イ.違反する 宅建業者は、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、利益を生ずることが確実である
      と誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
       故意過失は問わない。


ウ.違反しない 宅建業者は、手付について信用の供与をすることにより、契約締結を誘引する
       行為をしてはならない。
        たとえば、手付金の後払いを認める・立て替える・貸し付ける・分割払いを認める、
       といった行為は、手付について信用の供与にあたる。
        ただし、売買代金を引き下げることはこれに該当しない。
        代金の引き下げはサービス!
        ちなみに、手付の減額もサービス?なので、違反しない。 

エ.違反する 宅地建物取引業者は、迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問する行為をしてはならない。


    「ア」、「エ」は、改正点

 したがって、ア、イ、エの3つが違反するので、正解は3である。
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キティちゃん実家に帰る?!

2013-02-04 | Weblog
甲府中心街のキティちゃん神社、キティ石像2日で撤去されました!

現在は招き猫です。↓


こちらは我が家のキティちゃんです。
少し汚れています。↓


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24年宅建試験・重要問題と解説15

2013-02-01 | Weblog
【問 40】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、
正しいものはいくつあるか。


ア 不当な履行遅延の禁止(法第44条)は、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価
 の支払を対象とするのみである。


イ 宅地建物取引業者は、個人情報の保護に関する法律第2条第3項に規定する個人情報取扱事業者に該当
 しない場合、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らしても、秘密を守る義務
 (法第45条)に違反しない。


ウ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、従業者名簿を備えなければならず、当該名簿については最終
 の記載をした日から10年間保存しなければならない。


エ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならず、帳簿の閉鎖後
 5年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)当該帳簿を保存
 しなければならない。


1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ


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【問 40】「業務上の規制」 

正 解 3



ア.正 宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は
   取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない。
   「~のみである。」と怪しい表現だが、宅地建物取引業法第44条条文どおり。

イ.誤 宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて
   知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
    宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様である。
    個人情報取扱事業者に該当するか否かは関係ない。 


ウ.正 事務所には従業者名簿の備付け(最終の記載をした日から10年間保存しなければならない)。
    法第49条に規定する従業者名簿には、従業者の
    ①氏名
    ②住所
    ③従業者証明書番号
    ④生年月日
    ⑤主たる職務内容
    ⑥取引主任者であるか否か
    ⑦当該事務所の従業者となった年月日
    ⑧当該事務所の従業者でなくなったときはその年月日
                            を記載しなければならない。

エ.正 宅地建物取引業者は、法第49条に規定する帳簿(法の規定による記録が行われたファイル
   又は磁気ディスクを含む。)を各事業年度の末日をもつて閉鎖するものとし、閉鎖後5年間
    宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものは、10年間保存しなければならない。

    「ウ」、「エ」はお馴染み「超誤答・名答」

 したがって、ア、、エが正しいので、正解は3である。
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